失色的“金九銀十”： 調控政策已使樓市進入“拐點期”？

朱松琳

居住在河南鄭州的胡女士，近期一直在關注北京的樓市，自從兒子博士畢業(yè)留京之后，在北京買套房子就成為家里的頭等大事。兒子很優(yōu)秀，單位地處北五環(huán)附近的海淀區(qū)高校聚集區(qū)，視每個小區(qū)具體情況的不同房價略有差異，但每平方米十幾萬元的價格總是有的。不知從什么時候開始，北京的房價就像一列飛馳的火車，處于持續(xù)的加速狀態(tài)，而近幾個月漲幅有了明顯減緩。根據(jù)媒體報道的數(shù)據(jù)，今年國慶黃金周的前6天，北京新建住宅網(wǎng)簽55套、二手房網(wǎng)簽37套，部分門店的交易量甚至下降了70%左右。胡女士全家人最近經(jīng)常晚上通過手機視頻討論樓市的價格變化，討論的焦點就是現(xiàn)在是否應該出手買房。

自從2016年中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，一系列的調控政策密集出臺，北京的房價似乎停止了瘋漲的步伐。胡女士覺得這說明政府調控成效顯著，既然成交量下降，那是不是可以再等等看，說不定明年房價就真的降了呢！而剛在國慶節(jié)前夕結了婚的兒子卻覺得，不管政策如何，北上廣深這些一線城市的房價不會再下降，一是因為這些城市外來人口數(shù)龐大，買房是剛需；二是因為近期的政策調控對已經(jīng)擁有北京戶口且無房的人來說還是有不少優(yōu)惠的，比如首付和利息，所以應該趁此機會趕快買房。

討論歸討論，畢竟還是沒有果斷出手。其實，像他們一樣持觀望態(tài)度的買房人，最近在慢慢增多。正如一位北京西城區(qū)房產(chǎn)銷售顧問在接受記者采訪時所說的：“看房的人還是有的，但大多都處于觀望狀態(tài)。”很多人的心情是忐忑的，既后悔之前沒有提前買入，導致現(xiàn)在買房成本不斷上升，又希望等到房價處于相對低位時再出手，畢竟買房之后數(shù)額不小的房貸將成為自己接下來二三十年間的主要經(jīng)濟負擔。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示：北京樓市成交量低迷，不代表市場需求不足，而是經(jīng)過“認房又認貸”等政策的推行，市場得到了有效調控，在慢慢回歸平穩(wěn)的狀態(tài)。如若后市成交持續(xù)低迷、土地流拍現(xiàn)象增多，不排除房地產(chǎn)政策將會在“房住不炒”的原則下有所放松，進行微調以刺激潛在購房需求。

也有不少業(yè)內人士認為，黃金周樓市的表現(xiàn)預示著中國樓市正在走入新的模式、邁向新的起點、迎來新的更加宜居的未來。

政府調控：堅決遏制房價上漲

數(shù)字是最能說明問題的。

10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況：一線城市新房和二手房全面降溫，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%；二三線城市房價依然呈現(xiàn)上漲之勢，但漲幅明顯放緩；一二三線城市前三季度商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅均比去年同期有所回落。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，9月單月，全國商品房住宅銷售面積為1.68億平方米，同比下降了3.6%。不僅銷售面積同比下降，銷售面積還出現(xiàn)了增速回落，1—9月份，商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比1—8月份回落1.1個百分點。同時，9月單月出現(xiàn)了最近5個月來首次同比成交量下降的現(xiàn)象。

價跌量穩(wěn)，在傳統(tǒng)定義的房地產(chǎn)黃金旺季“金九銀十”，樓市降溫的跡象出現(xiàn)在全國多個城市：降價、打折、送車等促銷方式層出不窮，而各地的業(yè)主們卻因房價下跌而頻頻“維權”，從“搶房”到“退房”，樓市普遍出現(xiàn)“降溫”態(tài)勢。

原因就在于不斷收緊的調控政策。

2016年年底，中央經(jīng)濟工作會議提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。

2017年3月，政府工作報告提出，要“遏制房價上漲”。

2018年6月，住建部聯(lián)合其他7部委發(fā)布通知，將于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州、深圳等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等亂象。

2018年7月31日，中央政治局會議發(fā)出最強樓市調控信號：“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲?！睘榉康禺a(chǎn)政策走向定下基調。

一周之后的8月7日，住建部在部分城市房地產(chǎn)工作座談會上提出：要加快制定住房發(fā)展計劃，并對樓市調控不力的城市堅決問責。

從2016年10月份至今，這一輪樓市調控已經(jīng)持續(xù)了兩年時間。本輪調控，中央的決心比以往任何一次都要強烈，各地實施的調控措施達上千次，調控方式也趨于多元化，針對不同區(qū)域精準施策更為靈活有效。據(jù)統(tǒng)計，截至今年10月初，年內房地產(chǎn)調控次數(shù)已經(jīng)近400次，比去年同期增加8成，創(chuàng)歷史同期新高。

不得不說，樓市調控進入了長期化、常態(tài)化。

與以往相比，本輪調控還有兩個顯著特征：一是調控深度不斷下沉，在很多城市，差別化調控政策已經(jīng)下沉到區(qū)、縣一級；二是執(zhí)行層面不斷強化，政策效果得以延續(xù)。

一系列的政策表明了中央對樓市調控的態(tài)度和決心——房價應該回歸理性區(qū)間，房地產(chǎn)市場應該平穩(wěn)、健康地發(fā)展。

地價降溫、融資收緊：樓市將繼續(xù)加大促銷力度？

土地價格與樓盤價格，常常被比喻成面粉與面包。

今年以來，“面粉”供應充足，價格也在回歸合理區(qū)間，不僅“地王”不再出現(xiàn)，還出現(xiàn)越來越多的“底價成交”、甚至流拍。

中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜在接受媒體采訪時表示，今年以來全國土地市場流拍現(xiàn)象頻發(fā)，住宅用地成交樓面均價及溢價率持續(xù)下降，企業(yè)拿地更趨理性，土地市場逐步理性回歸。

2017年4月，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規(guī)模。去庫存任務重的城市要減少乃至暫停住宅用地供應：“各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36～18個月的，要減少供地。12～6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，各地政府繼續(xù)加大推地力度，土地供求繼續(xù)大幅增長，前三季度，全國300座城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長30%，其中住宅用地推出7.9億平方米，同比增長31.5%，增幅為2012年以來單季度最高。

與此同時，今年1—9月住宅用地成交樓面均價同比下跌6.4%，平均溢價率為18.2%，較去年同期下降21.2 個百分點，底價成交地塊數(shù)量明顯增多。此外，今年以來全國300城還有449宗住宅用地發(fā)生流拍，總規(guī)劃建筑面積5666萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

從具體房企的拿地金額來分析，今年1—9月，碧桂園、萬科、保利繼續(xù)蟬聯(lián)去年的冠軍、亞軍、季軍地位。不過，三家房企的拿地金額均較去年同期下降。碧桂園由去年1664億元降至1198億元，降幅28%；萬科由去年1271億元降至1163億元，降幅8.5%；保利由去年1112億元降至千億元以內，為869億元，降幅21.9%。

黃瑜說：“各地調控政策持續(xù)深化，因為要‘堅決遏制房價上漲，房地產(chǎn)市場預期轉變，房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地更加謹慎。今年以來限房價、競自持等方式幾乎成為部分城市土拍的標配，同時土地價格上漲迅速、土地出讓條件嚴苛、推出樓面價偏高成為影響房企拿地決策的重要因素?！?/p>

同時，他也表示，融資環(huán)境趨緊，房企負債率不斷攀升，且今年起亦進入償債高峰期，資金鏈進一步承壓，也是土地市場降溫明顯的重要原因。

對于房企來說，現(xiàn)金流主要依靠銷售回款和融資，這亦是房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源。

如今的情況是，融資越來越難，因此銷售回款就越發(fā)重要。

回款為什么變難了？萬科董事會主席郁亮認為原因在于“管理動作根本沒有考慮如何應對政策調控”，例如“不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別”。

這并不是某一家房產(chǎn)公司的難題。天風證券研報指出，從銷售回款率的情況來看，近三年來呈不斷下降態(tài)勢。2017年全年龍頭房企和大型房企回款率分別只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以萬科為例，2017年萬科銷售回款率為70%，2018年一季度下降到了52%。

天風證券研報認為“這與部分城市嚴厲的網(wǎng)簽限制政策，以及銀行按揭貸款放款周期延長有關”。

事實也確實如此，在廣州、杭州等熱點城市，新盤網(wǎng)簽往往需要排隊三個月以上，之后如果用公積金貸款，或組合貸款，需要再等待兩三個月的放款周期。

有專家預計，今年四季度，房企為沖擊年度業(yè)績以及確保資金安全，將繼續(xù)加大促銷力度。

重新洗牌：90%的中小房企將退出地產(chǎn)項目？

政策越來越緊，房地產(chǎn)商們接下來的日子會好過嗎？

當宏觀環(huán)境發(fā)生變化時，企業(yè)就要尋求各自的出路，而龍頭企業(yè)的做法往往會成為市場的重要風向標。

房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展、房價一騎絕塵的時光或將一去不返。各大房企順勢而為，紛紛拋出了轉型計劃。

9月中旬，曾經(jīng)為四大房企“保招萬金”之首的保利地產(chǎn)宣布更名“保利發(fā)展”，公司的發(fā)展戰(zhàn)略也升級為“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務與不動產(chǎn)金融為翼”，今后將重點發(fā)展“兩翼”功能。

恒大作為龍頭房企，近年來一直在尋求多元化發(fā)展，在體育、農業(yè)、高科技等方向都有延伸。今年，恒大還投資入主法拉第未來，進入新能源汽車領域。

融創(chuàng)中國主席孫宏斌也在近期表示，融創(chuàng)基本不再在公開市場拿地，“接下來會很小心謹慎地把融創(chuàng)做安全”。

除了調整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，一些企業(yè)，特別是央企、國企正在實打實地出讓房地產(chǎn)資產(chǎn)。

據(jù)北京產(chǎn)權交易所統(tǒng)計，1—8月，北京產(chǎn)權交易所成交的68宗房地產(chǎn)企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓項目中，央企有38項，成交金額為130.34億元。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷則表示：就整體市場規(guī)模而言，房地產(chǎn)市場還沒到停止發(fā)展或下行的時段，而是會在現(xiàn)有的規(guī)模上維持相當長的時間。但無論行業(yè)整體還是企業(yè)個體，都會面臨增長的“天花板”。房地產(chǎn)市場格局將朝著“寡頭化”趨勢發(fā)展。

“90%的中小房企會退出地產(chǎn)項目。到2020年，20強房企可能會占據(jù)市場份額的60%以上。”歐陽捷說，“現(xiàn)在一線城市拿地，平均一宗地要16億～18億元，二線城市要4億～6億元，三四線城市地價門檻也在提高，一宗地大約要1.1億元。房地產(chǎn)已經(jīng)進入資本驅動的時代，中小企業(yè)基本就干不了了?！?/p>

他認為，未來擺在中小房企面前的有四條路：一是做“小而美”的企業(yè)，提供有核心競爭力的產(chǎn)品；二是尋求與大企業(yè)合作開發(fā)；三是下沉到三四線、五六線乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)；四是把有限的資本轉做房地產(chǎn)投資，獲取投資收益。

新的市場環(huán)境下，房企新的洗牌可能剛剛開始。

大膽預測：樓市拐點真的來了嗎？

一直以來，原華遠集團董事長任志強都是樓市看漲派，他堅定地認為現(xiàn)在房價的均值還處于較低的狀態(tài)，全國這么多大中小城市，真正房價破萬的連20個都不到，破2萬的更是只有9個。同時，因為城鎮(zhèn)化還在推進和繼續(xù)，他認為未來最少有1.5億戶的年輕人對房子有需求，這還不包括這批人后期在婚育方面的住房需求。如果要滿足這批人的獨居需求，以現(xiàn)在的情況還需要再建大約25年的時間。所以，他一直都堅定地認為房價還有30年的上漲周期。

但是，從目前樓市的狀態(tài)來看，很多專家和媒體都不認同任志強的這種觀點，認為當下樓市的下行信號已經(jīng)非常明顯了。

首先是各大房企的債務到期潮留給樓市的時間不多了；再者是政策的高壓下炒房客們已經(jīng)撐不住了；“金九銀十”樓市的銷量遇冷，更是佐證了樓市的下行信號。

所以，認為樓市即將進入拐點周期的聲音也源源不斷地冒了出來。

任志強的話似乎成了“一家之言”。

不過，近日華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家、財政部財科所原所長賈康在接受媒體采訪時談到了樓市，他的某些觀點，跟任志強竟然比較一致。他認為，現(xiàn)在的樓市出現(xiàn)交易量萎縮、市場偏冷的現(xiàn)象是源于行政性的調控手段，這種局面是被強行引導和壓制出來的。但實際情況是，地方政府的財政與房地產(chǎn)行業(yè)還是存在關聯(lián)的。從過去的經(jīng)驗看，到了某一個臨界點之后，地方政府可能就不得不放松對樓市的限制了。

這令人想起2014年開始的房地產(chǎn)去庫存。

2014年，樓市不景氣，開發(fā)商降價、業(yè)主“維權”、甚至出現(xiàn)了斷供棄房的現(xiàn)象，各地的庫存量很大。在經(jīng)濟下行壓力下，2014年，呼和浩特率先“取消限購”。

據(jù)媒體統(tǒng)計，半年左右，當時全國的47個限購城市有42個取消限購，只有北上廣深及三亞5個城市堅持限購。

隨后樓市從調控走向放松，再走向刺激去庫存。

因此，賈康認為，現(xiàn)在樓市的下行信號，只不過是調整市場時出現(xiàn)的“打擺子”波動，部分地區(qū)階段性下調的波動，并不能代表房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入拐點期。對于需求端，只是被壓抑了，而不是徹底消失。所以可以預期，一旦調控放松，房價回彈的可能性將會很大。

所以，他很堅定地認為，如今的樓市還是有賺錢機會的，只是賺錢的競爭可能會更激烈一些，沒那么容易了而已。

任何事情都需要客觀對待，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在接受媒體采訪時就明確表示，并不是所有的企業(yè)、所有的項目都會降價。具體來看，降價的主要是兩類樓盤：一是郊區(qū)盤，降價原因是在投資客退潮后，剛需不足，改善客戶觀望；另一類是大盤，“本來一個月可以賣100套，現(xiàn)在一個月變成二三十套了，去化周期拉長，就要加速去化，從而出現(xiàn)一些促銷活動”。

“但是在一二線的核心城市，去化周期只有兩三個月的地方，就不一定著急降價。”歐陽捷表示，在穩(wěn)健調控措施下，今年房地產(chǎn)市場將維持平穩(wěn)走勢，樓市將回歸零增長。由于因城施策，調控政策已經(jīng)細分到各個區(qū)域，“有的收緊，有的打壓，有的放松，有的刺激”，在這種情況下，部分區(qū)域市場難免會出現(xiàn)小幅波動，但并不影響大局。

恒天財富研究報告也指出，未來各個城市的調控政策將呈現(xiàn)以下趨勢：一是限購、限貸等繼續(xù)不放松，限制投機性需求；二是精準的人才政策，布局城市發(fā)展；三是多部門聯(lián)手，治理房地產(chǎn)銷售亂象，保證剛性消費者的購房需求；四是熱點城市增加多供給主體，加速建立地產(chǎn)長效機制。

而老百姓最關心的是，如果房地產(chǎn)、住宅的投資增速繼續(xù)反彈，再創(chuàng)幾年前的新高，到時會不會出現(xiàn)供應又過剩、再來一輪去庫存的故事？似乎很難得出一個準確的結論。

因為未來是否又會導致庫存、繼而出現(xiàn)去庫存的情況，決策者的智慧和決心非常重要。

結語

如今的樓市處于微妙期，一面是地價、房價的限制打壓，不允許再次沖破“天花板”，另一面是繼續(xù)拍出的土地，盡管溢價率不高，但起拍價越來越高，未來的售價可以預期；一面是房地產(chǎn)商為了去庫存、盡快回款而作出的促銷優(yōu)惠，另一面是持幣觀望猶豫不決的買房者……

“未來，房地產(chǎn)市場上升和下降劇烈波動都有可能，但是平穩(wěn)調整將是大概率事件?！贬槍Ψ康禺a(chǎn)市場的走勢，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，判斷房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，主要有兩方面考量：從上行因素看，一是中國的城市化還沒有結束，還有2億人口在向城市聚集，這意味著需求潛力仍然巨大；二是房地產(chǎn)的長效機制仍然沒有建立起來，包括財政、金融、土地、稅收的基礎制度改革還沒有取得實質性進展，社會普遍預期房產(chǎn)仍是最好的投資選擇。從下行因素看，一是中國宏觀經(jīng)濟仍面臨一定下行壓力，中美貿易摩擦仍存在不確定性；二是房地產(chǎn)市場風險已經(jīng)較大，全國平均房價收入比為1：7.5，35個大中城市超過1：10，一線城市甚至出現(xiàn)1：40這樣的水平，房地產(chǎn)價格泡沫嚴重；三是目前國內三四五線城市空置率已經(jīng)較高，個別一二線城市空置率也令人不安，因此存在著結構性的數(shù)量泡沫；四是政府的調控力度沒有絲毫放松。

不管怎樣，在持續(xù)嚴厲的措施影響下，房地產(chǎn)調控進入了一個博弈平衡期，此時既需要防止房價過快上漲，也要防止房價大幅下跌。接下來政府仍然要堅持和完善因城施策的調控思路，同時要做好穩(wěn)預期和防范雙向劇烈波動的預案，加快基礎制度的改革和房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長效機制的建立。未來對房地產(chǎn)市場的判斷標準將不能單純從成交數(shù)據(jù)來衡量，而是應該看到從高速增長向高質量增長過渡的變化過程。只有全面落實“房住不炒”，逐步建立符合國情、適應市場規(guī)律的樓市長效機制，房地產(chǎn)市場才能真正走向理性。