房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的風險及防范措施

張怡倫

【摘要】如今我國房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)抵押貸款評估的業(yè)務的數(shù)量也日漸增加。而由于評估人員的專業(yè)素質和職業(yè)技術的限制和銀行貸款門檻低等原因，致使銀行存在很多風險。因此對房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的風險、造成風險存在的原因及其防范措施進行分析是非常重要的，特別是對降低銀行的潛在風險及促進相關行業(yè)的健康發(fā)展有著至關重要的作用。

房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行或其他金融機構以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質保證的抵押貸款。亞市房地產(chǎn)信用貸款的重要形式且占據(jù)了重要的地位。且其應以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等為依據(jù)進行。抵押物的價值關系著放款額度的高低，由此看來，以科學技術規(guī)范的評估貸款政策在有效規(guī)避和減少相關風險是十分重要的。

【關鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款評估 風險 估價制度

一、房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的主要風險及其存在的原因

（一）評估工作相關人員高估價值

房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目標，遵循公認的評估原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算及判定的活動。評估機構和評估人員相當于中介，是房地產(chǎn)抵押貸款價值評估的直接參與者，因此，評估人員的專業(yè)素質、職業(yè)技術和道德是房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的直接影響因素?！?/p>

房地產(chǎn)抵押貸款評估的方法有多種，例如收益法和市場比較法。每種方法所使用的對象和條件都各有不同，因此，評估方法的合理選擇也是及其重要的。不僅如此，不論在實際情況中運用哪種方法來進行估價，都要十分客觀和準確的數(shù)據(jù)，例如市場比較法是指通過比較被評估的資產(chǎn)與最近出售的類似的資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行合理調整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。所以比準價格的確定對價格評估起到了至關重要的作用且直接影響到了評估結果。因此，評估人員的專業(yè)素質、職業(yè)技術直接影響了評估價值的高低。

房地產(chǎn)抵押人為了獲得更多的資金，通常會通過給予高評估費用或回扣來要求估價機構和估價人員來提高所抵押房地產(chǎn)的價值，一些不正規(guī)的機構或道德水平不高的估價人員會經(jīng)不起誘惑，提高抵押人的房地產(chǎn)的價值，因此評估機構及評估人員的職業(yè)道德和專業(yè)素質也直接影響房地產(chǎn)價值的高低。

（二）銀行方面造成的風險

在抵押貸款審核和發(fā)放的過程中，銀行常常會出現(xiàn)不嚴格審核抵押人的還款償債能力，不公正公開選擇正規(guī)機構，缺乏專業(yè)人員審核估價機構和估價人員以經(jīng)評估的房地產(chǎn)的價值，發(fā)放貸款過高等現(xiàn)象，這些因素都是可以引起風險的因素，而主要風險如下

1.單純只關注抵押物價值保障，未關注其還款能力?，F(xiàn)如今，借貸市場的競爭非常激烈，而銀行方面為了達到目標并有效地擴大市場，將抵押人所能提供的抵押物放在中重要的地位，致使很大程度的忽略了抵押人的還款能力。又由于銀行方面根據(jù)估價機構所提供的抵押任何抵押人所持的抵押物相關的內(nèi)容來確定發(fā)放多少貸款，并且不審核抵押人的收入證明的真?zhèn)?，貸款的安全性便大大地降低。關注抵押物價值而忽略抵押人的還款能力，在銀行的實際工作中也形成相關的定式，如此一來，抵押人也相信只要有足夠資格的抵押物便可獲得貸款，這也相當于在房地產(chǎn)抵押市場的虛無的繁榮上提供了便利和幫助。

2.銀行不公開選擇估價機構，缺乏公正性和客觀性。估價機構是銀行發(fā)放貸款中必不可缺的部分，而選擇的估價機構是是資質高、信譽好的最佳選擇才可以減少發(fā)放貸款的風險。而在現(xiàn)實選擇機構的環(huán)節(jié)中，通常是從極少數(shù)的機構中選擇，造成選擇過少沒有辦法對比的情況。而入圍的機構還常常通過不正當?shù)氖侄稳〉贸鲎约罕旧淼脑u價，這也相當于助長了銀行機構的腐敗風氣和機會，從而增加了抵押貸款的風險。不僅如此，猶豫選擇過少，銀行和估價機構容易把評估過程當作過場而忽略了很多缺陷。

3.銀行缺少專業(yè)人員審核相關內(nèi)容，難以確認準確的額度。銀行十分缺乏非常專業(yè)的，同時具備房地產(chǎn)估價理論和技術的人員，致使確定準確的可貸款額度充滿了難度，大大增加了評估人員評估出錯的概率。不及如此，銀行僅僅根據(jù)估價機構評估的抵押物的價值就確定放款額度，大大增加了相關的風險。

4.銀行發(fā)款比例太高。政府雖然對個人購買的房地產(chǎn)所需支付的首付都有嚴格的要求，但是銀行為了在競爭中占據(jù)有利地位，常常忽略個人購買面積和是否是首套住房的條件，就直接發(fā)放房地產(chǎn)價值的80%的貸款，這樣同時也增加了相關風險。

（三）金融風險的發(fā)生

于20世紀，日本發(fā)生了泡沫經(jīng)濟，東南亞發(fā)生了金融危機，在此期間，很多銀行都同時出現(xiàn)了呆賬壞賬，所以造成了銀行的危機，房地產(chǎn)市場的情況對銀行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展有著至關重要的作用。銀行在放貸時有規(guī)定的貸款比例，但是貸款比例并非只是僅僅作用于貸款額度的確定，還是監(jiān)測貸款風險的重要依據(jù)，。如果抵押人都按時歸還貸款，貸款余額便會隨之減少，抵押人的所有權也逐日增加（在房地產(chǎn)抵押市場價值穩(wěn)定的情況下），銀行風險也是在逐日下降的。但是也會出現(xiàn)所抵押房地產(chǎn)價值下降的情況，在此時，貸款比例也會隨之增加，風險隨之增加。特別是在價值持續(xù)下降直至抵押物價值低于所剩貸款的余額，借款人很容易便會放棄還貸，銀行便會有很大的損失。由此看來，金融市場的穩(wěn)定是必須的，如果金融市場的風險越來越大，銀行業(yè)也會隨之陷入風險。

二、如何防范房地產(chǎn)抵押貸款評估的風險

（一）估價制度持續(xù)完善，提高估價人員的專業(yè)素質

房地產(chǎn)估價師的培訓是至關重要的，特別是中國房地產(chǎn)估價師學會要予以支持和鼓勵，并且應該規(guī)定一定的獲取估價師資格證的時限來確保人員的專業(yè)素質。一名稱職的房地產(chǎn)估價師，應該不僅僅只是掌握書本上的知識，還應與時俱進，隨時的了解最新的相關知識和要求并且有足夠的實踐經(jīng)驗。因此，房地產(chǎn)估價師的專業(yè)素質和技術的提升是非常重要的，也要多為新的估價師提供足夠的平臺和機會來豐富自己的經(jīng)驗并且了解自己的不足。

房地產(chǎn)管理部門要完善相關的措施，并且建立一個大檔案來保證行業(yè)中的信息互通。不僅如此，還應定期的抽查房地產(chǎn)估價機構的估價過程和結果，以此來杜絕腐敗和惡意吃回扣的現(xiàn)象。對于出現(xiàn)問題的機構和個人，要嚴格處罰機制并使信息公開透明化，以此來提高相關人員的專業(yè)素質。

（二）銀行提高風險的預知能力

為了降低風險發(fā)生的概率，銀行應該聘請一些有著相關的專業(yè)知識和技術的人員來建立一個風險控制和應對部門。銀行在發(fā)放貸款前，風險控制和應對部門可以提前審核估價部門的估價，對不合格的進行相應的應對措施，以此來減少風險并更加準確的評估抵押物價值。

銀行不可直接不通過審核來確定估價機構，應該通過一系列的審核和評估來公平公正的高質量高素質的估價機構。并且銀行的相關人員也不可吃回扣或者以相關理由來收取中介費或其他的不合理費用。

不僅如此，銀行還應該注意還款人的償債能力，以此來降低出現(xiàn)貸款無法回收的可能性。

（三）加強對市場變化的實時監(jiān)測，及時的了解房地產(chǎn)抵押價值的變化并隨時作出調整

在市場價值變化過快時，銀行可以委托專業(yè)評估風險的團隊來定期地評價房地產(chǎn)抵押價值，并且在房地產(chǎn)抵押的處理上，也同樣的應該委托房地產(chǎn)估價機構來進行專業(yè)的評估估價，以更及時的降低風險。

三、結束語

總而言之，房地產(chǎn)抵押發(fā)貸款風險有很多方面的原因，包括估價機構和估價人員造成的，銀行方面造

成的和金融相關的。但是這些所有的風險都可以合理規(guī)避的，只要估價機構和估價人員及銀行加強管理提高人員和機構的職業(yè)素質并且借助措施等加強自律意識，及時的發(fā)覺和制止風險的發(fā)生，或無法阻止的風險可以及時的采取合理的措施及時的降低損失，房地產(chǎn)抵押貸款行業(yè)便會更加健康有序的發(fā)展。

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