再次降準(zhǔn)給樓市帶來什么信號(hào)

文 卞文志

央行從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)日到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。這是央行今年以來的第四次降準(zhǔn)，此前3次分別在今年的1月、4月、7月，加上此次降準(zhǔn)，央行今年已經(jīng)累計(jì)下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率2.5個(gè)百分點(diǎn)。本次央行降準(zhǔn)共釋放資金約1.2萬億元，其中用于償還10月15日到期的MLF約4500億元，釋放增量資金7500億元。

釋放流動(dòng)性房地產(chǎn)業(yè)能分一杯羹

央行發(fā)布公告稱，此次降準(zhǔn)是為進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化商業(yè)銀行和金融市場(chǎng)的流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，降低融資成本，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)加大對(duì)小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)及創(chuàng)新型企業(yè)支持力度。同時(shí)央行還宣布，將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策，不搞大水漫灌，注重定向調(diào)控，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。當(dāng)前，隨著信貸投放的增加，金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期流動(dòng)性需求也在增長(zhǎng)。此時(shí)適當(dāng)降低法定存款準(zhǔn)備金率，置換一部分央行借貸資金，能夠進(jìn)一步增加銀行體系資金的穩(wěn)定性，優(yōu)化商業(yè)銀行和金融市場(chǎng)的流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，降低銀行資金成本，進(jìn)而降低企業(yè)融資成本。

那么央行此次降準(zhǔn)會(huì)給樓市帶來什么信號(hào)，釋放的增量資金又會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來什么樣的影響呢？同策房產(chǎn)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于房企融資渠道的重重防火墻，大部分資金無法進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域，房企資金面仍然會(huì)很緊張，樓市降價(jià)大趨勢(shì)不會(huì)改變。

本次央行能夠降準(zhǔn)的另一個(gè)背景，是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)得到基本控制。目前受棚戶區(qū)改造規(guī)模下降影響，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始回落；受房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)以及銀行信貸控制影響，部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回落；一線城市房地產(chǎn)保持價(jià)格下跌、成交量收縮的冰封狀態(tài)。此外，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論也在影響市場(chǎng)相關(guān)主體的預(yù)期。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不松，央行降準(zhǔn)預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常有限。房地產(chǎn)企業(yè)仍應(yīng)做好過冬的準(zhǔn)備。

事實(shí)上，在過去較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，住宅開發(fā)是大部分房企的主業(yè)，以高周轉(zhuǎn)推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張是其賴以生存的“法寶”，但隨著樓市調(diào)控層層加碼，高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式已難以為繼。以萬科為例，今年上半年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)約1601天，較2017年底的1198天大幅上升。雖然房企銷售存在明顯的季節(jié)性特征，年底的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)會(huì)明顯低于年中，但從今年的“金九銀十”銷售情況來看，全年周轉(zhuǎn)速度能否回到3年左右仍是未知數(shù)。通常來說，如果非高端項(xiàng)目的去化時(shí)間超過3年，將影響企業(yè)的短期償債能力。萬科尚且如此，其他中小型房企面臨的資金鏈壓力可想而知。

有業(yè)內(nèi)人士指出，央行這一輪降準(zhǔn)的目的很明確，就是保證市場(chǎng)的流動(dòng)性，主要是小微企業(yè)的流動(dòng)性，精準(zhǔn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注水，目的并非樓市、股市。也有人認(rèn)為，或許最后獲益的依然以樓市為主。

其實(shí)，央行此前年內(nèi)的三次定向降準(zhǔn)，已向市場(chǎng)注入近2萬億元資金，加上近5000億元的棚改資金，和上半年的M2增量93410億元，相當(dāng)于11.841萬億元，已經(jīng)接近2015年全年M2增量16.39萬億元和2017年全年增量12.63萬億元。 那么此次央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率釋放流動(dòng)性，究竟有多少能流入樓市呢? 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此次降準(zhǔn)樓市分得的蛋糕會(huì)很少，這是因?yàn)?，銀行降準(zhǔn)與房?jī)r(jià)并無直接聯(lián)系，但其中的牽連不少。從現(xiàn)實(shí)情況來看，盡管降準(zhǔn)，但對(duì)房企來說其狀況是“肉到了嘴邊但吃不到，即使吃到代價(jià)也不低”。原因是融資成本不降，如果融資成本仍將在高位，房企能做的就是加快三四線城市項(xiàng)目“周轉(zhuǎn)速度”。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，降準(zhǔn)有利于銀行發(fā)放更多貸款，為購(gòu)房者提供更多的購(gòu)房信貸支持；有利于釋放更多住房需求，加大樓市去庫(kù)存力度……這些利好應(yīng)當(dāng)毋庸置疑。

樓市穩(wěn)有助于人民幣匯率穩(wěn)

實(shí)際上，就在央行釋放利好當(dāng)天，財(cái)政部也釋放出政策紅利。據(jù)新華社報(bào)道，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆說，在積極財(cái)政政策作用下，今年減稅降費(fèi)力度進(jìn)一步加大。除年初確定的全年減稅降費(fèi)1.1萬億元的政策措施外，又出臺(tái)了促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、支持科技創(chuàng)新等一系列措施，預(yù)計(jì)全年減稅降費(fèi)規(guī)模超過1.3萬億元?！拔覀冞€在研究更大規(guī)模的減稅、更加明顯的降費(fèi)措施?！眲⒗フf，在稅負(fù)進(jìn)一步降低的情況下，預(yù)計(jì)全年收入能夠完成年度預(yù)算，可能還會(huì)略有超收。

應(yīng)該說，近來無論是降準(zhǔn)還是減稅降費(fèi)力度都是較大的。只不過，之前為了應(yīng)對(duì)2008年的國(guó)際金融危機(jī)，我們采取的更像是大水漫灌式的貨幣放水。這一次主要是定向調(diào)控，更多地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)及創(chuàng)新型企業(yè)支持力度，政策初衷與著力點(diǎn)不同，效果不可同日而語。從外部環(huán)境看，當(dāng)前局勢(shì)相比十年前的國(guó)際金融危機(jī)更加復(fù)雜多變。特別是美國(guó)肆意破壞國(guó)際貿(mào)易規(guī)則，主動(dòng)挑起貿(mào)易摩擦，對(duì)中國(guó)商品加征高額關(guān)稅，我們的外需受到遏制。

另外，美元作為國(guó)際儲(chǔ)備貨幣連續(xù)加息，已經(jīng)使新興市場(chǎng)壓力倍增，面對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)收割“韭菜”，中國(guó)維持人民幣幣值穩(wěn)定的挑戰(zhàn)也不小。在促進(jìn)人民幣國(guó)際化，保持匯率穩(wěn)定的同時(shí)，又要刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，定向調(diào)控實(shí)乃大勢(shì)所趨。其實(shí)，眼下最難的宏觀調(diào)控還是貨幣政策的調(diào)整。一方面，我們必須吸取前一次“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃帶來的負(fù)面教訓(xùn)，避免出現(xiàn)新的“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃導(dǎo)致樓市等資產(chǎn)價(jià)格泡沫重演；另一方面，也要防止樓市急速下滑，導(dǎo)致硬著陸，拖累經(jīng)濟(jì)陷入泥潭。當(dāng)前，中國(guó)股市沒什么好擔(dān)心的，最大的問題或者說風(fēng)險(xiǎn)隱患還是在樓市，樓市穩(wěn)健可保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，從而也有助于人民幣匯率穩(wěn)定。

就近來貨幣財(cái)政政策，尤其是央行、財(cái)政部接連送出政策大禮包而言，對(duì)樓市確有利好，因?yàn)榱鲃?dòng)性多了，即使嚴(yán)防死守也還是有更多資金流入樓市。對(duì)樓市調(diào)控來說，當(dāng)務(wù)之急是要保量，在堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲防范泡沫的同時(shí)，應(yīng)刺激合理需求，保持成交總體穩(wěn)定。從開發(fā)商的角度來說，則要爭(zhēng)取“以價(jià)換量”，通過優(yōu)惠促銷快速回籠資金。