房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制分析
——基于MH集團的案例分析

（太原旅游職業(yè)學(xué)院山西太原030032）

為了控制房地產(chǎn)市場的過快增長，保障百姓安居樂業(yè)，各地政府頻頻出臺新政調(diào)控樓市，這些措施起到了穩(wěn)定房價、控制過度開發(fā)的作用，也使房地產(chǎn)市場的發(fā)展遭遇了寒冬。對于那些成立時間不長，又沒有穩(wěn)定收益業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金融通以及投資方面的問題都會令其經(jīng)營雪上加霜。本文認為此類企業(yè)需要提升財務(wù)風(fēng)險控制意識，從而在當(dāng)前的市場環(huán)境中保持生命力，實現(xiàn)更好發(fā)展。本文以MH集團為例，對房地產(chǎn)企業(yè)如何控制財務(wù)風(fēng)險進行分析。

一、MH集團概況

1996年成立的MH集團，前身是MH實業(yè)有限公司，之后進行了股份制改革組建了集團，屬于國有企業(yè)。MH集團為了更好地滿足發(fā)展需要、增強融資能力，于2001年成功掛牌上市。現(xiàn)如今，MH集團已成為一家綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)集團，主力發(fā)展地產(chǎn)開發(fā)項目，具有國家一級地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。到2017年12月底，MH集團的總資產(chǎn)已高達905億元。MH集團在綜合實力排名方面處在同類上市公司前列，具有不錯的財務(wù)穩(wěn)健性。但是單看風(fēng)險控制能力的話，MH集團的排名就靠后很多，顯示出其仍需進一步提升風(fēng)險控制能力。

表1 MH集團2013—2017年各項財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表 單位：萬元

二、MH集團的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

本文以MH集團2013—2017年的各類財務(wù)報表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，并結(jié)合集團的自身情況，利用財務(wù)風(fēng)險評估模型對其財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀進行分析，如表1所示。

（一）MH集團財務(wù)狀況分析

根據(jù)表1數(shù)據(jù)，計算MH集團各項相對財務(wù)指標(biāo)，具體見表2。

表2 MH集團2013—2017年各項相對財務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計表

本文利用層次分析法構(gòu)建階梯層次結(jié)構(gòu)圖，并構(gòu)建不同層次的判斷矩陣，計算各個財務(wù)指標(biāo)的權(quán)重，限于篇幅，具體計算過程不再贅述。根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險綜合評價模型：Y=X1w1+X2w2+…+Xnwn（X為變量值，w為權(quán)重）,得到MH集團各年的財務(wù)健康性指標(biāo)Y，結(jié)果見下頁表3?？芍?，MH集團這五年的財務(wù)健康性指標(biāo)均值為485.25。對不同年份進行單獨分析，2013年MH集團的財務(wù)健康性指標(biāo)遠遠小于均值，特別是2014年、2015年指標(biāo)出現(xiàn)了大幅下滑，說明該集團的財務(wù)狀況變差；2016年財務(wù)健康性指標(biāo)大幅回升，并超出了均值；2017年財務(wù)健康性指標(biāo)遠遠超出了均值，說明該集團的財務(wù)狀況有了明顯好轉(zhuǎn)。不難看出，2013—2017年MH集團的財務(wù)狀況出現(xiàn)了U字型的變化過程，不斷轉(zhuǎn)差探底之后又逐漸好轉(zhuǎn)。盡管2017年MH集團的財務(wù)健康性指標(biāo)出現(xiàn)了飛躍式提升，但由于最近一段時間的財務(wù)健康性指標(biāo)波動過于頻繁，該集團還是需要認真拆解財務(wù)風(fēng)險，并采取針對性的應(yīng)對措施，從而保證將財務(wù)風(fēng)險控制在最低水平。

表3 MH集團2013—2017年財務(wù)健康性指標(biāo)統(tǒng)計表

如果將年份作為X軸，將財務(wù)健康性指標(biāo)作為Y軸，MH集團的財務(wù)健康性指標(biāo)變動趨勢見圖1。從總體上來說，MH集團的財務(wù)狀況在不斷變好。盡管2014年時陷入了谷底，但2015年之后MH集團不斷扭轉(zhuǎn)局面，取得了更好發(fā)展。2013—2017年這五年中，MH集團前三年的財務(wù)健康性指標(biāo)都明顯低于均值，尤其是2014年，各項財務(wù)數(shù)據(jù)的相對值都出現(xiàn)了大幅下滑，資產(chǎn)負債率高于70%。2017年是MH集團各項財務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)最佳的年份，但是這一年的流動比率并不盡如人意，僅有1.8，低于行業(yè)最低要求標(biāo)準(zhǔn)2∶1，而且資產(chǎn)負債率也已經(jīng)超過了房地產(chǎn)行業(yè)均值，達到了71.11%。不難看出，盡管從總體上看，2017年MH集團的財務(wù)狀況最為理想，但其背負著較高的負債，因此在經(jīng)營過程中要面對很高的償債風(fēng)險。

圖1 MH集團2013—2017年財務(wù)健康性指標(biāo)變動趨勢圖

（二）MH集團各財務(wù)指標(biāo)分析

1.流動比率。該指標(biāo)用于衡量企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負債之間的比例關(guān)系，通常用來反映企業(yè)將流動資產(chǎn)迅速變現(xiàn)從而償還短期負債的能力，換句話說，如果企業(yè)需要償還1元流動負債的話，該指標(biāo)用于衡量其能夠拿出價值多大的流動資產(chǎn)來對償債能力進行保證。一般來說，該比率保持在大于2時最為理想。本文利用表2數(shù)據(jù)，繪制MH集團2013—2017年的流動比率變動趨勢圖，如圖2所示。

圖2 MH集團2013—2017年流動比率變動趨勢圖

2013—2017年，MH集團的流動比率一直處于下滑趨勢，到了2017年僅為1.8，比行業(yè)設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)值2低了0.2。經(jīng)過詳細分析，本文認為MH集團之所以會出現(xiàn)這種流動比率不斷下滑的現(xiàn)象，主要是因為2013—2017年該集團為了快速擴大經(jīng)營規(guī)模而實施了負債經(jīng)營的策略造成的。仔細分析MH集團的資產(chǎn)負債表能夠發(fā)現(xiàn)，2013—2017年該集團的流動負債由最初的1 070 083萬元飛升至4 898 034萬元，雖然流動資產(chǎn)也有一定程度的增長，但增長幅度遠遠低于流動負債，到了2017年甚至跌破了行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)安全值，說明MH集團存在一定的短期償債風(fēng)險，需要采取應(yīng)對措施。

2.資產(chǎn)負債率。該指標(biāo)用于衡量企業(yè)在特定時點上負債和資產(chǎn)總額之間的對比關(guān)系，通常用來反映企業(yè)所擁有的所有資產(chǎn)當(dāng)中有多少比例是借助負債獲得的；另外，也能夠體現(xiàn)出企業(yè)是否具有良好的債務(wù)償還保障。行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率指標(biāo)的均值是75%，卓越值是43.6%。本文利用上頁表2數(shù)據(jù)，繪制了2013—2017年MH集團資產(chǎn)負債率變動趨勢，具體見圖3。

圖3 MH集團2013—2017年資產(chǎn)負債率變動趨勢圖

總體而言，MH集團的資產(chǎn)負債率一直處于很高水平，由2013年的63.65%提升至2014年的70.34%，不難發(fā)現(xiàn)MH集團的資產(chǎn)負債率雖然低于行業(yè)均值75%，但是距離卓越值43.6%還有很大差距。所以，本文認為MH集團需要科學(xué)測評償債風(fēng)險，從而在這種資產(chǎn)負債率一直提升的環(huán)境下控制好財務(wù)風(fēng)險，降低陷入財務(wù)危機的可能性。在保證足夠運營資金的前提下，MH集團需要將資產(chǎn)負債率盡量拉低一些，從而扭轉(zhuǎn)當(dāng)前財務(wù)狀況，將償債風(fēng)險降低至可控水平。

3.存貨周轉(zhuǎn)率。該指標(biāo)用于衡量企業(yè)在某個時期內(nèi)實際發(fā)生的銷售成本和平均存貨之間的對比關(guān)系，通常用來反映企業(yè)的開發(fā)和銷售情況，同時也直接影響著企業(yè)的償債與盈利能力。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率均值是1.4。本文利用上頁表2數(shù)據(jù)，繪制MH集團2013—2017年的存貨周轉(zhuǎn)率變動趨勢，具體見圖4。

圖4 MH集團2013—2017年存貨周轉(zhuǎn)率變動趨勢圖

2013—2017年MH集團的存貨周轉(zhuǎn)率基本上維持在相對穩(wěn)定的水平，2013年最高，達到0.31，2017年最低，為0.22，均遠低于1.4。不難看出，MH集團的存貨周轉(zhuǎn)速度并不理想，占用了大量資金，相應(yīng)的管理工作也不夠完善，導(dǎo)致該集團資金不具有良好的流動性，運營效率難以提升，盈利能力受到明顯抑制?；诜康禺a(chǎn)市場受季節(jié)的影響比較顯著，本文建議MH集團合理劃分淡季與旺季，制定更加科學(xué)的營銷規(guī)劃，在旺季時提升銷售量，從而減輕淡季的庫存壓力，從而在整體上提升集團的存貨周轉(zhuǎn)率，實現(xiàn)更加高效的運營。

三、改善MH集團財務(wù)風(fēng)險控制的建議

通過對MH集團各項數(shù)據(jù)進行的全面分析，本文對MH集團改善財務(wù)風(fēng)險控制提出建議：

第一，流動比率出現(xiàn)小幅下滑，說明MH集團面臨著一定的短期償債風(fēng)險，這是因為MH集團在運營中產(chǎn)生了大量的流動負債，其增幅遠遠高于流動資產(chǎn)。本文建議，為了有效降低短期償債風(fēng)險，MH集團要在不影響正常運營的前提下，適當(dāng)限制流動負債總額的提升，增強流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，將短期債務(wù)風(fēng)險控制在可接受的范圍之內(nèi)。

第二，2013—2017年MH集團的資產(chǎn)負債率由63.65%提升到了71.11%，處于較高水平，已經(jīng)超過了行業(yè)的最高上限70%。盡管借助財務(wù)杠桿的作用能夠提升企業(yè)的凈利潤，但是過高的負債率會提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈運作失常，對企業(yè)的正常運營造成致命打擊，甚至使企業(yè)遭遇破產(chǎn)危機。現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，是不可或缺的重要運營要素，所以，本文建議MH集團盡量壓縮銀行貸款，尋求更加科學(xué)高效的資金融通渠道，從而降低資產(chǎn)負債率，降低集團的財務(wù)風(fēng)險。

第三，2013—2017年MH集團的存貨周轉(zhuǎn)率盡管相對穩(wěn)定，但是低于行業(yè)均值，說明MH集團存在嚴(yán)重的存貨周轉(zhuǎn)效率低下的問題。如果存貨周轉(zhuǎn)速度提不上去，首先，MH集團的庫存要想變現(xiàn)相對困難，為了運營只能提升流動負債的額度。其次，由于銷售收入有限，相應(yīng)地MH集團的銷售利潤會變得更少，盈利能力會受到嚴(yán)重打擊。本文建議，MH集團需要安排銷售節(jié)奏，在不同季節(jié)制定具有針對性的營銷規(guī)劃，從而提升資金回收速度。

為了保障集團的長遠發(fā)展，本文認為MH集團需要提高危機意識，深入分析財務(wù)健康性指標(biāo)最差時期的各項財務(wù)數(shù)據(jù)，并找出導(dǎo)致各數(shù)據(jù)不理想的原因，從而采取更加高效的應(yīng)對措施，預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，保障集團獲得長期穩(wěn)定發(fā)展。