房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析和管理探討

曾楠

摘要：房地產(chǎn)投資經(jīng)營風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)投資經(jīng)營者對所投資的房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理方面存在的風(fēng)險的認(rèn)識以及處理控制的能力與技巧。房地產(chǎn)投資風(fēng)險經(jīng)營管理者能夠運用投資的理念以及科學(xué)的方法，能夠減少房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的風(fēng)險。在實際操作中房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理者會運用現(xiàn)代化的經(jīng)營管理模式來對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理進行運營，能使房地產(chǎn)投資風(fēng)險降到最低。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資經(jīng)營 管理 風(fēng)險分析 探討

房地產(chǎn)投資項目是一項專業(yè)性較強，涉及各方面專業(yè)技術(shù)的綜合性的投資項目，具有高投入高風(fēng)險。并且具有高收益的特性。房地產(chǎn)投資管理決定了投資額比較大。投資周期較長。在投資過程中有經(jīng)營中的風(fēng)險以及涉及到金融投資方面低風(fēng)險。還有包括國家政策的變化眾多的風(fēng)險因素，決定了房地產(chǎn)投資管理方面具有收益的不確定性?？傊鞣矫娴囊蛩鼐蜎Q定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理潛在著一定的風(fēng)險。作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理管理方，要對房地產(chǎn)投資項目有經(jīng)營風(fēng)險的認(rèn)識處理與控制方式方法，能夠把房地產(chǎn)投資風(fēng)險降到最低。同時經(jīng)營者還要增強風(fēng)險管理、風(fēng)險控制以及風(fēng)險的判斷。要把各種經(jīng)營管理中的風(fēng)險，作為企業(yè)的管理制度來進行嚴(yán)格管理與控制加強從業(yè)人員的研究房地產(chǎn)投資項目地發(fā)展規(guī)律和風(fēng)險控制，要對房地產(chǎn)投資項目的各個風(fēng)險環(huán)節(jié)，采取有效的針對措施.能夠有效的把房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險降到最低。是房地產(chǎn)投資管理經(jīng)營者的首要問題。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資過程中主要講的投資風(fēng)險，包括經(jīng)營管理的風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險以及市場管理風(fēng)險等三方面滴內(nèi)容。

（一）經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營管理的風(fēng)險，主要是指投資房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營管理者在管理過程中，房地產(chǎn)投資項目的預(yù)期收入沒有達到預(yù)期的效果。經(jīng)營管理的水平的高低直接影響著房地產(chǎn)投資項目地收益，作為經(jīng)營管理方如果錯誤的預(yù)測了房地產(chǎn)投資項目地收益。造成經(jīng)營管理決策的失誤。將會給房地產(chǎn)投資項目帶來巨大的投資風(fēng)險。

（二）財務(wù)管理風(fēng)險

在當(dāng)今我國房地產(chǎn)投資項目。財務(wù)信貸具有高度的風(fēng)險以及不確定性。房地產(chǎn)投資者所投資的房地產(chǎn)作為抵押物抵押給銀行，要獲取該房地產(chǎn)項目投資的貸款，這樣就把整個房地產(chǎn)項目抵押給了貸款協(xié)議方。房地產(chǎn)投資項目方要按照合同中約定的期限還本付息。同時房地產(chǎn)項目也有可能成為他人財產(chǎn)的風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營管理者只有運用相關(guān)的財務(wù)方面的知識。在合理的運營過程中配置貸款份額。盡可能的減少房地產(chǎn)項目在金融業(yè)務(wù)中的貸款風(fēng)險。降低房地產(chǎn)企業(yè)籌資困難財產(chǎn)狀況等風(fēng)險要素。

（三）市場風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資項目中。由于國家或者地區(qū)性的政策或經(jīng)濟的變化引起政策以及市場的變化造成房地產(chǎn)市場。價格的變化引起房地產(chǎn)項目地價格降低，造成房地產(chǎn)項目地收益。不能按照預(yù)期的收益達到房地產(chǎn)項目地要求。但是國家以及地區(qū)整體經(jīng)濟的影響，能夠造成房地產(chǎn)市場價格的驟降，從而帶來房地產(chǎn)投資項目地巨大風(fēng)險。但是這種風(fēng)險需要國家大的經(jīng)濟環(huán)境來決定。作為房地產(chǎn)投資項目地管理方要及時的關(guān)注國家以及地區(qū)經(jīng)濟政策的變化。及時調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)營管理使房地產(chǎn)投資項目適合市場變化。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的策略探討

（一）加強房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營管理的研究與分析，房地產(chǎn)投資項目具有長期性以及高風(fēng)險性，所以在房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理和活動過程中房地產(chǎn)投資企業(yè)要注意房地產(chǎn)項目的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系。及時的處理好外部環(huán)境的各種要素以及房地產(chǎn)內(nèi)部經(jīng)營管理的具體管理方式方法。主要外部環(huán)境。包括社會文化、經(jīng)濟、家庭收入等各方面的因素，并且這種外部環(huán)境的因素是處在不斷的變化過程當(dāng)中。房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理企業(yè)要系統(tǒng)的對外部環(huán)境進行研究。因為外部環(huán)境與房地產(chǎn)經(jīng)營管理，相互之間的影響和作用直接影響著房地產(chǎn)投資，經(jīng)營管理的收益要把外部環(huán)境、房地產(chǎn)投資內(nèi)部的經(jīng)營管理有機地結(jié)合起來。提高企業(yè)的投資收益目標(biāo)，要做到審時度勢，因勢利導(dǎo)，對于政策以及外部環(huán)境的變化，要靈活應(yīng)對。不斷地運用正確的方式方法調(diào)整房地產(chǎn)投資項目，適應(yīng)我國目前的經(jīng)濟政策活動。要積極的提高經(jīng)營管理的效率。降低房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營管理的風(fēng)險。

（二）做好房地產(chǎn)投資管理財務(wù)風(fēng)險控制

在房地產(chǎn)投資項目開發(fā)的過程中。房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理者要對投資的房地產(chǎn)項目進行合理的財務(wù)分析，運用合理的杠桿以及所擁有的現(xiàn)金流對房地產(chǎn)項目進行合理的規(guī)劃。在合理的時間合理的運用金融杠桿對房地產(chǎn)項目進行管控。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項目在貸款環(huán)節(jié)中所占用的比例。在貸款運用的環(huán)節(jié)過程中要做到專業(yè)化、科學(xué)化、法律化，要是房地產(chǎn)經(jīng)營，能夠做到良性循環(huán)。具有良好的財產(chǎn)分析以及財產(chǎn)報告。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)經(jīng)營項目，最終成為他人的資產(chǎn)。要嚴(yán)格的對房地產(chǎn)經(jīng)營項目進行有效把控。要對房地產(chǎn)投資項目地財產(chǎn)狀況進行管控。在財務(wù)管理過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)要不惜代價引進高素質(zhì)的財務(wù)管理方面的人才。房地產(chǎn)投資項目地財產(chǎn)金融貸款業(yè)務(wù)以及法律等要進行綜合的分析與評估。

（三）房地產(chǎn)管理投資要科學(xué)地運用市場

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)過程較長，收益較高。同時也具備一定的風(fēng)險性。這種風(fēng)險性主要來自于國家和地區(qū)方面的經(jīng)濟因素的影響。國家以及地區(qū)政策和經(jīng)濟的導(dǎo)向發(fā)生變化。會造成房地產(chǎn)市場購買力下降房房屋價格會隨著房地產(chǎn)市場價格或者通貨膨脹趨于同步的增長。但是目前我國總體經(jīng)濟發(fā)展的狀況可以確定的說，房地產(chǎn)投資項目總體上處于供不應(yīng)求的局面。因此房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險往往相對較小，只有在國家或者地區(qū)的經(jīng)濟極端不景氣的時候才會造成房地產(chǎn)市場.在一定時期內(nèi)的需求降低房地產(chǎn)的價格也會出現(xiàn)急劇的變化。作為房地產(chǎn)投資項目管理經(jīng)營者要及時的關(guān)注國家以及地區(qū)政策以及經(jīng)濟的情況的變化.及時調(diào)整房地產(chǎn)投資項目地經(jīng)營管理活動以及發(fā)展方向，有效地運用市場的信息管理降低房地產(chǎn)投資項目地市場風(fēng)險。

（四）做好房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)投資項目所經(jīng)營的產(chǎn)品主要為房屋。它具備商品的特征與屬性。隨這經(jīng)濟的發(fā)展人民生活的水平的提高。人們對居住環(huán)境要求越來越高。房地產(chǎn)投資項目管理要順應(yīng)時代以及經(jīng)濟發(fā)展的需要。及時的更新房屋產(chǎn)品的各種功能。要把房屋經(jīng)營的戶型設(shè)計、環(huán)境配套以及建筑的智能化物業(yè)管理等方面要順應(yīng)人們的需求，開發(fā)更適合人們居住的產(chǎn)品，要運用現(xiàn)代產(chǎn)品的概念來完整的對房屋進行設(shè)計和包裝.要盡可能最大的滿足消費者的審美觀舒適感安全感文明感優(yōu)雅感等各方面的需求。適應(yīng)消費者的個性化的要求.房地產(chǎn)投資項目市場潛力巨大。只有把握好市場的需求，同房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理方才能在激烈的競爭中，降低經(jīng)營失敗風(fēng)險。開發(fā)商要從房屋設(shè)計到房地產(chǎn)宣傳廣告等方面，要開發(fā)出新的住房消費理念，以順應(yīng)人們對房屋居住的更高要求。

（五）不斷提高房地產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)水平

物業(yè)管理是房地產(chǎn)投資項目地重要部分，物業(yè)管理的專業(yè)化以及企業(yè)化的運作機制，是目前我國房地產(chǎn)的重要管理模式。物業(yè)管理實現(xiàn)房地產(chǎn)成熟的一項重要標(biāo)志。良好的物業(yè)管理有利于樹立房地產(chǎn)投資管理項目地良好形象也可以滿足所居住人群的物質(zhì)要求。隨著時代的發(fā)展，人們的消費觀念正在改變。對服務(wù)質(zhì)量的要求有著更高層次的需求。作為房地產(chǎn)投資項目管理者要建立一支服務(wù)高效的物業(yè)管理能夠創(chuàng)造整潔文明高雅安全，方便舒適的居住環(huán)境。同時能夠凈化人們的心靈提高人們的整體素質(zhì)。有利于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營的發(fā)展有利于房地產(chǎn)企業(yè)檔次的提升。能夠最大化的降低房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)要運用物業(yè)管理的這一高效地實現(xiàn)房地產(chǎn)檔次提升的工具，要進行重點建設(shè)，探索出一條適合我國物業(yè)管理的方法，能夠在短時間內(nèi)提升房地產(chǎn)投資項目的投資額管理水平和企業(yè)知名度。

（六）加強公司間的各作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補

現(xiàn)代企業(yè)要在競爭中立于不敗之地。必須潛心研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮自己的長處，認(rèn)真培植自己的核心競爭力。要做到這些。必須認(rèn)真分析一下自己的長處和短處、優(yōu)勢和劣勢。然后做到揚長避短并采取措施來彌補自己的不足。如能在經(jīng)營中注意和其它公司開展臺作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，就有利于更好地發(fā)揮自己的長處，避開短處。在使自己做大做強的同時。也必然會降低經(jīng)營失敗的可能性。風(fēng)險管理是一項專業(yè)性和技術(shù)性很強的管理活動，它涉及面廣，可變因素多。為了有效地管理風(fēng)險，要加強職能部門的作用.將涉及方方面面的風(fēng)險統(tǒng)一管理起來，進行系統(tǒng)的、職能的、相互配合的有效的風(fēng)險管理活動。最終達到提高經(jīng)濟效益的目的。