試分析房地產(chǎn)行業(yè)上市公司負(fù)債結(jié)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

彭曉敏

摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷向前發(fā)展，并在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅為國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了很多力量，并且推動(dòng)社會(huì)向現(xiàn)代化方向不斷發(fā)展，但是同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中也出現(xiàn)市場(chǎng)秩序混亂、融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜等現(xiàn)象，具體體現(xiàn)在當(dāng)前階段房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的負(fù)債水平遠(yuǎn)超其他公司。因此，房地產(chǎn)行業(yè)除了要積極響應(yīng)“去庫(kù)存”的國(guó)家政策，在融資過程中也要加大風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，增強(qiáng)公司信用管理.在合理范圍內(nèi)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)以防范公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 上市公司 負(fù)債結(jié)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)主導(dǎo)地位。這取決于當(dāng)前社會(huì)發(fā)展過程和相關(guān)國(guó)家政策。當(dāng)前我國(guó)正在加強(qiáng)城市化建設(shè)的進(jìn)程，并進(jìn)行城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，這些政策大大推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。尤其在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市。外來人口較多并且流動(dòng)性較強(qiáng)。這都有助于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。雖然當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)較好。但是房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債狀況讓人較為擔(dān)憂。存在多個(gè)方面的問題。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的數(shù)據(jù)的較易獲取。本文通過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的現(xiàn)狀研究，探討目前房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀并就由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)提出相關(guān)對(duì)策。

一、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司負(fù)債現(xiàn)狀及融資渠道

1.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司負(fù)債情況。據(jù)公開數(shù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)。在十年前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率大約為62.91%。但截止到2016年末。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到76.49%。這些數(shù)據(jù)表明，近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率總體呈上升趨勢(shì)。試想房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在高負(fù)債結(jié)構(gòu)下，如果資金周轉(zhuǎn)發(fā)生問題，勢(shì)必會(huì)引起連鎖反應(yīng)。導(dǎo)致企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理及內(nèi)部控制管理水平出現(xiàn)問題，進(jìn)一步可能導(dǎo)致房屋建筑質(zhì)量下降。嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)鸱课莅踩唾Y不抵債等諸多問題。。

2.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資渠道。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司主要通過預(yù)售資金、銀行貸款及信托等多種融資手段實(shí)現(xiàn)其短期負(fù)債結(jié)構(gòu)，其中銀行抵押貸款是其主要途徑。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司通過上市發(fā)行股票和增發(fā)股票來實(shí)現(xiàn)其長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu)。隨著社會(huì)的發(fā)展和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，基金、信托和私募股權(quán)投資等新型融資方式也逐漸被房地產(chǎn)行業(yè)上市公司所采納。多元化融資渠道是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的發(fā)展趨勢(shì)。但由于金融產(chǎn)品的逐漸復(fù)雜化，隨之而來的利率風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)等也持續(xù)上升，同時(shí)宏觀政策和微觀政策也影響著房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資渠道，并且部分金融產(chǎn)品的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。

二、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響

1.不良信貸將對(duì)銀行產(chǎn)生較大的沖擊。隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展，不僅影響本行業(yè)內(nèi)上市公司自身的生死存亡，同時(shí)影響民生問題。在城市化發(fā)展較快的背景下，各級(jí)政府財(cái)政收入很大程度上取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與否。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)往往是銀行的借貸大戶。在國(guó)家抑制“炒房熱”的政策下，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展前景很難推測(cè)，這就很容易引發(fā)信貸不良問題。而一旦出現(xiàn)這類問題就會(huì)導(dǎo)致銀行貸款無(wú)法收回。呆賬壞賬增加。給出借款項(xiàng)銀行帶來較大的沖擊。

2.拖欠債務(wù)會(huì)制約關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展。隨著近幾年的“炒房熱”，使得房?jī)r(jià)不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司也在這股熱潮下不斷擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。而這種擴(kuò)大往往是靠融資而推動(dòng)的。逐漸增加的房屋建造與出售都帶動(dòng)著相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，若房地產(chǎn)行業(yè)因資金斷裂而導(dǎo)致貨款拖欠或行業(yè)整體陷入低谷，則與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)聯(lián)的企業(yè)都會(huì)受到影響。其中以鋼鐵行業(yè)和建筑行業(yè)影響最大，而這兩個(gè)行業(yè)出現(xiàn)問題的話，將在很大程度上影響社會(huì)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)解決措施

1.提高房屋產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)率。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較為飽和的狀態(tài)。這一現(xiàn)象在部分中小型城市中尤為明顯。鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目回款周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，國(guó)家提出了許多相關(guān)政策。其中最為重要的一點(diǎn)就是“去庫(kù)存”。

2.多渠道進(jìn)行融資。除了債務(wù)融資，公司可以在股權(quán)融資和金融產(chǎn)品中多做研究。其中股權(quán)融資具有期限長(zhǎng)。無(wú)需償還等特性，可以作為公司中長(zhǎng)期資金來源的主要渠道。短期融資渠道中，除了銀行借款，一些新興的金融產(chǎn)品，如信托基金、私募基金、合作建房等方式都可以根據(jù)其特點(diǎn)進(jìn)行選擇。相比于單一大金額的借款融資。多元化的融資渠道可以使公司避免落入單一債務(wù)糾紛中。也使公司的經(jīng)營(yíng)管理者有更多的話語(yǔ)權(quán)。

3.以公司預(yù)算決定當(dāng)前融資結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，一旦公司破產(chǎn)，其金額之大，涉及公司之廣，將是一般公司所無(wú)法比擬的。因此。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在進(jìn)行融資時(shí)。一定要做好風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)工作。在日常經(jīng)營(yíng)管理中，公司應(yīng)根據(jù)宏觀政策和市場(chǎng)行情編制公司銷售預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等。摸清公司的資金情況，找到資金缺口，進(jìn)行合理融資。以公司未來銷售業(yè)績(jī)的估算出將來的還款能力.進(jìn)而再以此為基礎(chǔ)確定當(dāng)下的融資金額和融資方式。

結(jié)束語(yǔ)：隨著社會(huì)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷向前發(fā)展，并在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中日益占據(jù)主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)行業(yè)不僅為國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了很多力量。也為改善居民生活質(zhì)量提供了途徑。但是伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的規(guī)模不斷擴(kuò)張.隨之而來的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越發(fā)顯著，具體體現(xiàn)在當(dāng)期階段房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的負(fù)債水平遠(yuǎn)超其他行業(yè)的公司，而且債務(wù)結(jié)構(gòu)中銀行借款等短期負(fù)債模式占據(jù)了較大的比重。一旦房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售業(yè)績(jī)不佳，則公司的資金周轉(zhuǎn)困難勢(shì)必會(huì)引起一系列反應(yīng)。因此房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在融資的過程中要根據(jù)公司自身的銷售預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)偏好進(jìn)行債務(wù)管理，同時(shí)加強(qiáng)日常經(jīng)營(yíng)管理工作，使房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到較好的把控。