房地產(chǎn)評估價值區(qū)間的合理性分析

馮謙

【摘要】隨著資產(chǎn)評估準則的碩布實施，為評估價值區(qū)間的合理使用提供了法律依據(jù)。本文在確定價值區(qū)間的主體范圍的基礎上，結合傳統(tǒng)評估方法的相關理論，構建評估價值區(qū)間模型。

【關鍵詞】評估價值 評估方法 價值區(qū)間

一、引言

房地產(chǎn)評估行業(yè)作為新興行業(yè)，且又是涉及眾多專業(yè)知識的復合型學科，其在理論方法及實際操作方面都有著嚴格的要求。[1]但隨著評估工作的日益復雜化，傳統(tǒng)評估方法自身的缺陷也日益顯現(xiàn)出來，其中較為突出的是傳統(tǒng)評估方法所得到的評估結果為固定數(shù)值，即沒有充分考慮到評估結果的動態(tài)特征同

二、構建價值區(qū)間模型

2.1 價值區(qū)間模型的基本思路

以生產(chǎn)者和消費者作為房地產(chǎn)市場的主要參與者，在其價值特征的基礎上，結合傳統(tǒng)的評估方法。構建房地產(chǎn)評估價值區(qū)間模型：

第一步：以市場主體的價值特征為基礎，采用相應的評估路線合理確定其價值區(qū)間的范圍；

第二步：將不同主體的價值區(qū)間進行復臺，并進行誤差檢驗，確定評估結果。

2.2 生產(chǎn)者價值區(qū)間的確定

生產(chǎn)者交易的最終目標是獲得預期利潤。因此，從預期利潤、投入成本、房地產(chǎn)貶值三個方面構建生產(chǎn)者的價值區(qū)間，同時分別考慮不同房地產(chǎn)類型價值區(qū)間上下限的影響因素。

采用重置成本的技術路線。[4]房地產(chǎn)的價值區(qū)間的下限為P¹'=C'-β。其中C'為重置成本呢，β為房地產(chǎn)的貶值。如果房地產(chǎn)在交易中仍存在利潤空間R，則房地產(chǎn)的價值區(qū)間的上限P¹"=C'-β+R。所以，該價值區(qū)間為（P¹'，P¹"]。

2.3 消費者價值區(qū)間的確定

消費者在實際交易中以市場上同類房地產(chǎn)的修正價格為參考依據(jù)，綜合考慮各方面因素對房地產(chǎn)價值的影響，確定可接受的心理價位，并圍繞著修正價格上下浮動。

因此，消費者的價值區(qū)間應不低于最小的修正價格且不高于最大的修正價格。所以得出消費者價值區(qū)間的卞限和上限分別為P^f'=min{P^f1，P^f2，……，P^fn}，P^f"=max{P^f1，P^f2，……，P^fn}。所以，價值區(qū)間為[P^f'，P^f"]。[5]

2.4 價值區(qū)間的復合

采用不同的評估方法對交易雙方的價值區(qū)間進行分析，最終得出：房地產(chǎn)的價值區(qū)間為[P¹'，P¹"]；消費者的價值區(qū)間為[P^f'，P^f"]，對其進行復合。除去雙方?jīng)]有交集的2種情況，以及復合價值區(qū)間兩端均由一方市場主體控制的情況，選擇復合價值區(qū)間由雙方?jīng)Q定且滿足生產(chǎn)者與消費者交易博弈的特征，最終選取的評估價值區(qū)間為[P¹'，P^f"]

評估師在綜合考慮評估目的、限制條件、影響因素等方面時，通常以價值區(qū)間內(nèi)的均（P¹'，P^f"）/2作為最終的評估結果。

三、案例資料

3.1 案例背景資料

評估對象為西安市曲江新區(qū)匯新路與會展東路交匯處的曲江國際金融中心寫字樓，占地面積5460m₂，總建筑面積56486m₂。

3.2 市場法運用

評估師根據(jù)提供的寫字樓的資料，從市場上選取了三個與評估對象類似的可比實例。具體修正情倪如下：

表（1）修正結果表

根據(jù)表（1）得：消費者可接受的價值區(qū)間為[11586，13399].

3.3 成本法的運用

因為評估的曲江國際金融中心寫字樓建于2000年。由于土地及建筑物都是在過去某事點獲得和建造的，所以不能直接采用房地產(chǎn)原來的建造成本，采用舊房地產(chǎn)價格=舊房地產(chǎn)重新構建價格-建筑物折舊。[7]

經(jīng)過以上測算，最終得出評估對象的重置成本為668673547元，單價為11838元/m₂。若同類檔次的房地產(chǎn)同期的利潤率為19%，那么包含利潤率的評估對象的價格為795721521元，單價為14087元/m₂。所以，生產(chǎn)者可接受的房地產(chǎn)評估價值區(qū)間為。

3.4 復合價值區(qū)間

將消費者與生產(chǎn)者可接受的價值區(qū)間進行復合，復合區(qū)間為[11838，13399]。在此區(qū)間內(nèi)，雙方對于最終交易的價格均有可調(diào)整的空間，且調(diào)整的范圍均在雙方可接受的范圍內(nèi)，區(qū)間內(nèi)的均衡價格為12618元/m₂。

四、結束語

評估價值區(qū)間的運用不僅合理的反映了其動態(tài)特征，并且能為交易雙方提供更大的磋商空間。

參考文獻：

[1]楊杰.國企改制中加強資產(chǎn)評估的對策建議[D].石家莊二河北大學，2014.

[2]白鈺.房地產(chǎn)評估方法改進研究[D].成都：西南財經(jīng)大學，2011.

[3]白雪梅.房地產(chǎn)評估成本途徑的思考[J].東北財經(jīng)大學津橋商學院，2008，（02）：56-57.

[4]楊小麗.房地產(chǎn)評估的價值區(qū)間及均衡價格研究[D].保定：河北農(nóng)業(yè)大學，2009.

[5]劉素麗.市場比較法存在問題分析及新思路的提出[J].資源與人居環(huán)境，2008，（16）：68-69.

[6]鄧哲.基于GIS和BP神經(jīng)網(wǎng)絡的房地產(chǎn)估價系統(tǒng)的研究[D].贛州：江西理工大學，2011.