我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范研究

高婕

摘要：近些年，隨著我國房地產(chǎn)公司的急速增加，房地產(chǎn)市場的規(guī)模變得越來越規(guī)范，但一些房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況和以前相比卻越來越不容樂觀，甚至有的公司出現(xiàn)了虧損并有更嚴重的趨勢。在這樣的社會經(jīng)濟環(huán)境下，為了能良好地評價房地產(chǎn)公司的經(jīng)營效益，及時地預(yù)測房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險，如遇財務(wù)風險時，公司的管理者能夠?qū)嵤┣‘數(shù)挠行Т胧﹣肀荛_，我認為完全有必要對房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險進行分析防范，來供其進行參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)風險；財務(wù)風險防范

1前言

近幾年，房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢頭如日中天，但由于我國房地產(chǎn)起步較晚，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的研究仍然有些欠缺。存在企業(yè)普遍對財務(wù)風險意識不夠關(guān)注，認識不足，并且現(xiàn)有的風險的預(yù)警及防范措施不夠嚴密等缺點，仍需要對這一行業(yè)深入分析。財務(wù)風險是房地產(chǎn)企業(yè)中所有風險的綜合，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是不可避免的，它存在于企業(yè)的融資、投資、收益分配等一系列的經(jīng)營過程中。如果企業(yè)沒有對其引起足夠的重視，可能使企業(yè)遭受到嚴重的財務(wù)危機。所以，房地產(chǎn)企業(yè)積極面對可能存在的財務(wù)風險，不容忽視。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險概述

一直以來，理論界對財務(wù)風險的定義存在許多不同的觀點。目前看來，較普遍的定義是分為狹義和廣義兩種。狹義的財務(wù)風險是指由于負債而導致企業(yè)引起的財務(wù)風險，也可以說是籌資風險，主要是指企業(yè)沒有能力償還到期債務(wù)的可能性。而廣義的財務(wù)風險是指在企業(yè)的整個資金運轉(zhuǎn)過程中存在難以預(yù)料和控制的因素，使得企業(yè)最終所獲得的財務(wù)成果與預(yù)期存在著較大的偏差，導致企業(yè)遭受經(jīng)濟上的虧損。財務(wù)風險可能存在于企業(yè)籌資、投資及營運等各個關(guān)節(jié)。房地產(chǎn)與其他的企業(yè)不同，它具有開發(fā)周期長、初始投資大、資金回收緩慢等特點的高風險行業(yè)，根據(jù)以上概念，綜合而言，廣義的財務(wù)風險應(yīng)該更適用于房地產(chǎn)企業(yè)。

3我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險

3.1 融資風險

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金大部分（60%-70%）都依賴于銀行貸款，比如項目開發(fā)階段所需墊付的工程款；并且在購房者中，絕大部分也是按揭貸款來購房，所以銀行在房地產(chǎn)市場中有著至關(guān)重要的地位。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商在項目進行階段出現(xiàn)某些問題，很可能最后導致銀行承擔很大的風險，這種情況的出現(xiàn)對于整個國民經(jīng)濟來說都是很不利的。并且房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點決定了在投資建設(shè)初期需要投入大量的資金，而企業(yè)自身的資金很難達到項目要求，因此企業(yè)便要進行融資，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都比較高（資產(chǎn)負債率是期末負債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，反映了企業(yè)的總資產(chǎn)中借債籌資的比例），一般都在70%左右，且呈逐年上升的趨勢。不僅如此，如果企業(yè)沒有制定合理有效地資金管理與使用計劃，在項目進行之時，很有可能面臨資金缺乏的困境，進一步加大企業(yè)的資產(chǎn)負債率，企業(yè)面臨的財務(wù)風險將會顯著增加。

3.2 投資風險

隨著我國房地產(chǎn)市場的逐漸繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)也不斷壯大。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量由1986年的1991家，到2000年的27303家。房地產(chǎn)市場異常激烈，但2008年的金融危機也給其帶來重創(chuàng)，僅一年時間房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量由87562家下降為80407家，隨后市場升溫，僅用兩年的時間到2010年又再次達到之前的水平，甚至有超越的跡象。往后我國房地產(chǎn)市場一直保持著增長的趨勢，市場競爭會越發(fā)激烈，而這種激烈的狀態(tài)也會導致企業(yè)的產(chǎn)品之間有較強的替代性，為了占領(lǐng)市場，企業(yè)也會在原來的基礎(chǔ)上增加很多的銷售費用。這種高居不下的狀況使得房地產(chǎn)企業(yè)在初期面臨著較大的投資風險。

房地產(chǎn)企業(yè)本身就是一個利潤較大的行業(yè)。因此投資者通常會比較傾向于投資中、高檔的商品住宅，以此來獲得較高的利潤收入。但是在我國，實際上能消費起此類的群體很少，在10%以下。這樣就會直接導致供需的不平衡，很多人仍然買不起房，而商品房的空置率卻很高，這是一種不良的狀態(tài)。

3.3 資金回收風險和收益分配風險

我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收和附加費用較多，往往給企業(yè)帶來了較大的稅費負擔。企業(yè)的支出加大便使得可盈利的空間減小。根據(jù)資料顯示，房地產(chǎn)行業(yè)主營業(yè)務(wù)稅金及附加總額從2008年到2011年增加了一倍多，增幅為109%，往后幾年也是迅速攀升。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力下降自然會造成企業(yè)的資金回收不利，從而導致資金回收風險的產(chǎn)生。并且從宏觀政策上來說，稅收是國家用來調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，是企業(yè)不可避免會遭受的壓力。

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)大都缺乏戰(zhàn)略性管理，沒有較為科學的規(guī)劃，導致在利潤分配時更是比較盲目，可能僅是依賴于投資者自身對市場的判斷。并且，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了偷稅等目的，根本不按規(guī)定程序來分配利潤，或許能給企業(yè)帶來一定的短期利益，但其實在房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展中會帶來不利。企業(yè)缺乏完善的分配制度和規(guī)劃會引起企業(yè)的收益分配風險增大。

4 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范措施

4.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)要進行融資風險的防范，要從內(nèi)外兩個方面著手，不僅要企業(yè)自身做好融資決策，同時也需要國家的政策上的支持，使房地產(chǎn)企業(yè)有更豐富的融資渠道。

4.1.1 倡導多元化融資

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要依靠銀行貸款，這就意味著其具有短期性的特征，付息成本高，財務(wù)風險較大。因此，需要適度放寬融資渠道，倡導房地產(chǎn)企業(yè)實行多元化的融資方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)能實行股權(quán)融資和發(fā)行企業(yè)債券。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出發(fā)來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動擴寬融資渠道。不僅要依賴政府放寬政策，房地產(chǎn)自身也應(yīng)該積極求變，以此來增加不同的融資方式。

4.1.2 完善間接融資

我國在較長一段時間里仍是依靠銀行間接融資，所以需要進一步完善銀行間接融資渠道。目前各大銀行在房地產(chǎn)融資方式上面仍有欠缺。我們可以針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點，建立中外銀行或者擔保機構(gòu)之間的結(jié)合，為企業(yè)提供更豐富有效地融資方式。

4.1.3 科學的融資決策

融資政策對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)政策來說是很重要的部分。首先，房地產(chǎn)項目在開發(fā)時期，要分析投資政策，仔細研究項目的可行性。在融資之前，要科學制定融資計劃，企業(yè)要估計資金需求，合理的規(guī)劃，避免在項目進行之時有資金閑置等問題。確定融資規(guī)模之后，還要根據(jù)社會經(jīng)濟環(huán)境以及企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、償債能力來確定融資方式，并且進行融資時，要嚴謹、規(guī)范，必要時可以選擇融資方式的組合，盡量減少企業(yè)的財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量確定合理的資本成本來降低融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)在制定正確的融資策略和方法后仍需要對這一過程進行監(jiān)督控制。企業(yè)應(yīng)該派專人審查，隨時了解融資進度，資金的使用情況，處理突發(fā)問題，保證專款的專用，減小資金使用風險。

4.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的防范

投資決策時期需要考慮很多的風險因素，其對于項目的影響也是最為重要的。因為其項目的規(guī)模較大，初期資金投入較多，可能一個項目的失敗會導致房地產(chǎn)企業(yè)的重度虧損甚至破產(chǎn)。所以，企業(yè)應(yīng)該高度重視這方面的工作，做好房地產(chǎn)的投資決策風險防范。

4.2.1 加強房地產(chǎn)企業(yè)對政策的監(jiān)控

我國的房地產(chǎn)市場受政府的影響較大，所以企業(yè)更應(yīng)該隨時注意政策的變動。國家的政策不可能是一直不變的，而國家的任何的一個政策變動都有可能對社會經(jīng)濟造成影響。特別是國家對房地產(chǎn)市場的態(tài)度以及政策調(diào)整，比如較為重要的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當仔細研究各種有關(guān)政策，正確的預(yù)估未來走向，再為企業(yè)制定正確的投資方向，及時的做出調(diào)整，為房地產(chǎn)企業(yè)減小政策風險。

4.2.2 重視可行性分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可行性研究分析是投資項目初期至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)。因為房地產(chǎn)項目的實施是一個長期且復雜的過程，在這之間存在著很多的不確定因素，因此便會使得企業(yè)面臨著更高的財務(wù)風險，所以需要進行可行性研究來為投資者提供理性的決策依據(jù)?？尚行匝芯糠治觯窃谕ㄟ^調(diào)查的基礎(chǔ)之上，再對社會政策調(diào)控、市場經(jīng)濟環(huán)境以及企業(yè)的財務(wù)狀況進行綜合分析。在進行一系列的分析之后，預(yù)估一下最后可能的經(jīng)濟效益，做出合理的選擇方案，來使企業(yè)達到最大的經(jīng)濟效益，所以可行性研究對于房地產(chǎn)投資項目來說是很重要的一步。

4.2.3 利用投資組合減少風險

俗話說“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”，這種做法在投資領(lǐng)域里是非常適用的。投資者應(yīng)該學會如何分散風險，房地產(chǎn)投資組合便是由投資不同類型房地產(chǎn)項目的搭配方式來降低投資中的風險。由于房地產(chǎn)項目的周期長，如果只投資在一個地方，一旦有社會、經(jīng)濟環(huán)境的改變，對于企業(yè)的投資收益可能會有很大影響，所以需要企業(yè)進行組合投資。每種不同的房地產(chǎn)項目的風險也是不同的，房地產(chǎn)企業(yè)在進行組合之后，可以減少投資收益率的波動，在風險與收益之間選擇最好的均衡投資組合。

4.3 我國房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險和收益分配風險的防范

4.3.1 制定可調(diào)整的營銷策略

房地產(chǎn)市場的利益豐厚，才引得眾多企業(yè)家想去分一杯羹，但能否在激烈的市場競爭中獲得利潤成為贏家，則需要企業(yè)有自身特有的營銷策略，這樣在新的宏觀調(diào)控下也能健康穩(wěn)定的不斷壯大。銷售主要是以客戶為主，因此客戶的需求成為營銷策略中最為重要的線索。如果不能完成銷售這一環(huán)節(jié)，會導致企業(yè)資金的回收不及時，嚴重時甚至會使房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)不僅要能制定詳細的營銷策略，能夠及時的做出戰(zhàn)略調(diào)整也是必要的能力。如今的房地產(chǎn)市場頻繁調(diào)控，企業(yè)要找準適合自身的戰(zhàn)略，換一句話說，企業(yè)也可以不把資金全部用于房地產(chǎn)這塊，比如分流一部分去做建材、建筑等其他板塊。這樣的話，即使房地產(chǎn)市場有輕微的波動導致企業(yè)有虧損時，也可以有其他板塊來支撐企業(yè)。

4.3.2建立合理的利潤分配機制

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，收益分配的政策是十分重要的。它很可能關(guān)系到公眾對于企業(yè)的認知度，公眾可以利用它來了解企業(yè)的相關(guān)信息，因此，企業(yè)一定不能隨意分配。并且，不科學的利潤分配政策會對企業(yè)造成一定的影響，例如使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)變得不合理，或者增加企業(yè)的融資成本，這些對于企業(yè)來說都是不良的效果。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)自身情況，在市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)之上來制定科學的收益分配計劃。例如，市場利率較高，企業(yè)則應(yīng)該將利潤多數(shù)用作流動資金來使企業(yè)正常運轉(zhuǎn)；反之的話則可以分配較多的收益。

5 結(jié)論

最近幾年，房地產(chǎn)市場的發(fā)展如日中天，勢頭強勁，投資規(guī)模也在日益擴大，雖然國家出臺了很多相應(yīng)的政策來調(diào)控市場，但房地產(chǎn)的價格卻一直是居高不下，結(jié)果不如人愿。在房地產(chǎn)市場欣欣向榮的表象之下，仍然有很多潛在的風險危機存在。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)相比于其他行業(yè)來說，有一些較為顯著的特點：初期資金投入大、回收周期長、風險較高等。因此房地產(chǎn)行業(yè)所要面臨的財務(wù)風險要高于其他的行業(yè)，再加上我國房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，各方面還尚未完善，國家調(diào)控政策不斷變動，市場中仍有很多不確定的因素，極不穩(wěn)定。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是依賴銀行貸款，且短期貸款較多，使企業(yè)的負債率升高，在一定程度上也會制約企業(yè)的發(fā)展能力。在實際的經(jīng)營過程中，很多企業(yè)由于無法償還到期的短期貸款使得無法繼續(xù)進行項目的開發(fā)。如果企業(yè)仍然不給予足夠的重視，市場中的矛盾擴大到一定的程度，可能會給整個房地產(chǎn)市場帶來不可逆轉(zhuǎn)的危害，甚至會影響到整個社會經(jīng)濟的大環(huán)境。

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