稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)用探討

劉思彤

摘要：隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展完善，房地產(chǎn)市場也不斷發(fā)展擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過改革開放潮流的推動(dòng)，投資總額不斷增長，而且隨著國際化進(jìn)程的加快，國家宏觀政策的調(diào)整，再加上房地產(chǎn)行業(yè)自身投資大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨新的挑戰(zhàn)，從我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房價(jià)哄抬、競爭激烈、整體利潤呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，對(duì)于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，市場風(fēng)險(xiǎn)更大，所以，從目前的現(xiàn)狀來看，進(jìn)行合理有序的稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要求更高，房地產(chǎn)企業(yè)可通過合理的稅收調(diào)節(jié)來調(diào)整自身的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

關(guān)鍵詞：稅收籌劃 房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控

引言：稅收具有無償性、強(qiáng)制性與固定性的特征，是政府財(cái)政調(diào)節(jié)的主要手段，而房地產(chǎn)在中國特殊的國情國力條件下，稅收占財(cái)政收入的很大比重，企業(yè)依法納稅是企業(yè)財(cái)務(wù)管理必不可少的義務(wù)，稅收籌劃在房地產(chǎn)的運(yùn)用也具有一定的靈活性，本文旨在通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展歷程的探討與分析，試圖分析出稅收籌劃的最佳方案，從而使政府財(cái)政收入更加有保障，使得企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，合理管理企業(yè)資金，透過稅收籌劃等手段最大程度降低稅負(fù)，從而達(dá)到降低成本的目的，更好地貫徹國家宏觀政策，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)方式的轉(zhuǎn)變，升入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收分布范圍

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)。我國房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取方式上主要是在在市場上經(jīng)過市場招標(biāo)的方式獲得土地，還有是根據(jù)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地轉(zhuǎn)讓權(quán)，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)需要繳納土地稅、印花稅，假如房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)候，占用了國家的耕地面積，還需繳納一定的耕地稅來彌補(bǔ)國家和居民一定的損失，在后續(xù)建設(shè)時(shí)候，企業(yè)還會(huì)涉及到企業(yè)的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，這些都是在房地產(chǎn)初級(jí)開發(fā)與建設(shè)階段需要涉及到的稅收，企業(yè)需要在建設(shè)初期就需要好好規(guī)劃。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)主要包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、股利分配等方式，房地產(chǎn)銷售房屋以及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)該征收營業(yè)稅，相應(yīng)就應(yīng)該繳納附加稅，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售方面，應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅等，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)的重要一環(huán)，將房地產(chǎn)作為股利分配時(shí)候，需要繳納個(gè)人所得稅，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)的重要環(huán)節(jié)，稅收籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政處好好合理安排。

（三）房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的使用環(huán)節(jié)主要包括出租房屋，房地產(chǎn)出租房屋時(shí)候需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)房屋處于閑置時(shí)候，不需要承擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)，此時(shí)主要是稅收轉(zhuǎn)嫁環(huán)節(jié)，在我國，房地產(chǎn)行業(yè)在我國是財(cái)政稅收的主要來源。由此給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的稅收壓力，今年來房價(jià)直線飆升也是其中的原因之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅種的合理規(guī)劃

（一）營業(yè)稅稅收籌劃。營業(yè)稅是企業(yè)主要需要繳納的稅種，一般不受成本與費(fèi)用的影響，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，營業(yè)稅的稅收籌劃主要包括兩部分，首先是充分提供了解國家關(guān)于營業(yè)稅稅收優(yōu)惠的政策，采取合作的方式，一方面提供土地使用權(quán)，一方面提供需要的資金，在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造，這樣不僅可以節(jié)約建造成本，還可以使企業(yè)的利潤最大化；還有一種方法是充分利用銷售折扣，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售時(shí)候都會(huì)利用一定的銷售政策，利用折扣后的銷售政策可以節(jié)約一定的營業(yè)稅，房地產(chǎn)的營業(yè)稅收降低對(duì)企業(yè)整個(gè)業(yè)績銷售也有一定的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)企業(yè)需要大力利用營業(yè)稅的稅收籌劃。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過土地增值稅的優(yōu)惠政策進(jìn)行合理的稅收規(guī)劃，根據(jù)土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，我們要對(duì)增值率低的企業(yè)免征土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)定價(jià)的時(shí)候，要充分考慮稅收優(yōu)惠政策，通過比較不同的土地增值稅的征收方法可以比較兩者的差距從而采取合理的稅收籌劃政策，當(dāng)企業(yè)利息費(fèi)用比較高的時(shí)候，可以采取分?jǐn)偫⒌姆椒ㄟM(jìn)行利息費(fèi)用扣除，如果利息費(fèi)用比較少，就與成本一起扣除，有利于降低企業(yè)土地增值稅，進(jìn)而減輕土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)，其最終目的在于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)房地產(chǎn)的稅收籌劃。房產(chǎn)稅的稅收籌劃主要在于對(duì)房屋合理分配以及分解房地產(chǎn)的租金收入，從而實(shí)現(xiàn)稅收的最小化，比如一個(gè)企業(yè)將所建造的房屋對(duì)外出租，租金固定，但是如果房地產(chǎn)在對(duì)外出租的過程中，將水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等分解開來，由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，這樣房產(chǎn)稅就能夠合理分配，可以節(jié)約一定的房產(chǎn)稅。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃。企業(yè)可以根據(jù)不同的計(jì)價(jià)方法，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，它的固定資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重不斷增加，企業(yè)可根據(jù)自身的發(fā)展，不斷提高企業(yè)所得稅的稅收總額，在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，可以根據(jù)年數(shù)總和法計(jì)提折舊，通過一定的計(jì)算方法，一方面滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，一方面減少自己的稅收成本，從而給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)長期盈利的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、結(jié)論

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅收籌劃的空間很大，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)用方面可以進(jìn)行合理分配，從而提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢(shì)，響應(yīng)財(cái)政政策的號(hào)召，在國家宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，隨著近年來房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展得到重視，在我國特殊的國情下，房屋是成家立業(yè)之本，房地產(chǎn)企業(yè)有必要通過相關(guān)舉措實(shí)現(xiàn)自己的利潤最大化，而稅收籌劃是降低企業(yè)成本的有效途徑，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合各種稅收的特點(diǎn)的自身的經(jīng)營狀況，企業(yè)資金能夠得到有效配置，在市場資源配置的情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期盈利的目標(biāo)。通過對(duì)稅收的合理籌劃為我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展注入新的活力。