全力進(jìn)軍海外業(yè)務(wù)長(zhǎng)實(shí)更上一層樓

股巿和樓巿的關(guān)系相當(dāng)有趣，不少研究顯示，股巿會(huì)領(lǐng)先實(shí)體經(jīng)濟(jì)或樓巿半年至九個(gè)月。事實(shí)上，港股恒指今年1月見(jiàn)頂，而中原樓價(jià)指數(shù)（CCL）卻繼續(xù)上升了半年多，到了8月才回落，近日樓價(jià)指數(shù)跌勢(shì)轉(zhuǎn)急，上周急跌了1.28%，為三年來(lái)最大按周跌幅。

有部份大型物業(yè)代理行在個(gè)多月前仍看好樓市，然而中原老板施永青卻撰文指，如中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)，香港樓巿可能會(huì)調(diào)整三至五年。另一家外資大行仲量聯(lián)行亦發(fā)表報(bào)告，預(yù)計(jì)2019年香港樓價(jià)可能會(huì)跌15%，最悲觀則可跌25%。至于耀才證券（01428.HK）主席葉茂林更預(yù)測(cè)，在最差情況下，恒指可跌至15，000點(diǎn)，而香港樓價(jià)則會(huì)大跌四成。

假如中原樓價(jià)指數(shù)可作技術(shù)分析，相信現(xiàn)時(shí)已跌穿自2016年初以來(lái)的上升軌，可說(shuō)確認(rèn)了跌勢(shì)。不過(guò)有趣的是，香港恒生地產(chǎn)股分類指數(shù)，在10月份見(jiàn)今年新低時(shí)卻出現(xiàn)了9天RSI底背馳，近日不跌反升，似在挑戰(zhàn)6 月初以來(lái)的下降軌。

地產(chǎn)指數(shù)升穿下降軌

樓價(jià)下跌當(dāng)然不利地產(chǎn)股，但近期地價(jià)也急跌，如早前啟德首幅跑道地皮，僅以每呎樓面地價(jià)1.45 萬(wàn)元（港元.下同）售出，遠(yuǎn)低于今年中另一幅啟德非跑道、景觀較差的地皮每呎樓面地價(jià)1.78萬(wàn)元。地價(jià)回落，其實(shí)有利發(fā)展商營(yíng)運(yùn)和減低風(fēng)險(xiǎn)，加上現(xiàn)時(shí)不少地產(chǎn)股股價(jià)較資產(chǎn)有四成以上的折讓，所以就算不看好樓巿，地產(chǎn)股也有博反彈的空間。

如地產(chǎn)股指數(shù)能升破下降軌，只要做好止蝕準(zhǔn)備，可考慮買入一些表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地產(chǎn)股，如信和（00083.HK）。該股股價(jià)今年明顯跑贏對(duì)手如新地（00016.HK）及恒地（00012.HK），原因是稍后信和會(huì)回到賣樓高峰期。地產(chǎn)股折讓大，有反彈空間，而股巿和樓巿的一個(gè)重要分別是，買地產(chǎn)股交易費(fèi)用少而買賣容易，更不用付辣稅，就算大勢(shì)向下也可博反彈。

接連收購(gòu)英國(guó)項(xiàng)目

現(xiàn)時(shí)買賣物業(yè)投資要付高昂的辣稅，且在跌巿不容易出貨或止蝕，難以短炒或博反彈。在眾多地產(chǎn)股中，可考慮頻頻回購(gòu)的長(zhǎng)實(shí)（01113.HK）。長(zhǎng)實(shí)近年積極進(jìn)軍歐洲市場(chǎng)，今年6月先以10億英鎊（約106億港元）收購(gòu)倫敦甲級(jí)寫字樓5 Broadgate，繼而在本月初洽購(gòu)位于英國(guó)倫敦的豪宅項(xiàng)目，估值超過(guò)7.07億英鎊（約72億港元）。

5 Broadgate位于倫敦市Liverpool Street火車站及地鐵站毗鄰，為一幢建筑面積約120萬(wàn)方呎的甲級(jí)寫字樓。物業(yè)自2015年落成后由瑞銀集團(tuán)（UBS）承租作為英國(guó)總部，租約年期至2035年。長(zhǎng)實(shí)早已表明，地產(chǎn)業(yè)務(wù)一向是其本業(yè)，會(huì)按照每個(gè)項(xiàng)目本身之條件審慎考慮。長(zhǎng)實(shí)預(yù)測(cè)市盈率僅5.5倍，預(yù)測(cè)息率3.1厘，估值低企。技術(shù)上，可博長(zhǎng)實(shí)短線回試前浪高位約61元。