安徽省房地產(chǎn)市場泡沫的測度分析

摘 要：房地產(chǎn)作為安徽省經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，其健康發(fā)展不僅受到廣大安徽居民的關注，同樣也受到政界、學術界關注和重視。近年來隨著安徽省整體經(jīng)濟的發(fā)展和人均可支配收入的增長，房地產(chǎn)價格儀呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率逐漸爬升首位，房地產(chǎn)價格的泡沫效應以及房地產(chǎn)價格未來發(fā)展趨勢理所當然就成了研究的焦點。本文從房價增長率、GDP增長、施工面積、竣工面積等幾個方面對安徽省房地產(chǎn)業(yè)的泡沫進行相關測度分析。

關鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；房價增長率；測度分析

基金項目：淮南師范學院2017年度科學研究項目（項目編號：2017xj20）資助。

近年來，隨著我國國民經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，以及我國土地使用制度改革和城鎮(zhèn)化建設的持續(xù)深入，我國的住房投資建設發(fā)展迅速，無論是居民的住房條件還是居住環(huán)境都得到了很大改善。然而房地產(chǎn)價格的持續(xù)飆升引發(fā)政府于2010 年出臺了嚴厲的“國十條”，落實提高首付比例、提高貸款基準利率、收縮銀根等措施抑制房價過快上漲。2012年1月31日國務院總理溫家寶在主持召開國務院第六次全體會議，再次提及促進房價合理回歸。2015年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行。另外多項政策陸續(xù)于2016年出臺，房價也跟著跌宕起伏。從年初的二孩政策，降準將首付，到年中的公積金繳存存款利率和繳存比例調(diào)整，再到年底限購限貸政策收緊，2016年的樓市如過山車般令人驚心動魄。2017年更是中國歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺最密集的年份，因城施策、租售同權、銀行房貸利率收緊等相關政策接連出臺，三四線城市庫存量跌至近3年新低，銷售量猛增。2018年上半年，中央進一步強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在十余年間，是否存在房地產(chǎn)泡沫等城市住宅價格問題的討論從未間斷過。因此對安徽省房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象進行系統(tǒng)深入的理論和實證分析具有重要的現(xiàn)實意義。本文希望能從理論上分析房地產(chǎn)泡沫測度的方法，試圖回答泡沫經(jīng)濟到底是什么、房地產(chǎn)泡沫是什么、如何去衡量房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象這三個問題，以此來判斷我安徽省的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，并提出相關指導意見，以期能為維護安徽省房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。

Wong（1998）在亞洲金融危機背景下通過構建一個動態(tài)因素模型，分析房地產(chǎn)商和普通居民對房市的過度看好和樂觀預期對房地產(chǎn)泡沫形成、加速膨脹的影響。Shiller（2004）運用其構建的一系列房價指數(shù)對美國房地產(chǎn)價格進行擬合，通過房價外收入比、房屋施工率等因素來判斷房價是否存在泡沫。李光照（2010）在房價收入比基礎上提出指標修正法的概念，認為房價收入比、GDP環(huán)比指數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)等指標是測度房地產(chǎn)系數(shù)的重要指標[1]。孫波（2017）通過在多元統(tǒng)計法基礎上添加組合權重的形式測度我國十大典型城市的房價，認為中國房地產(chǎn)在結(jié)構上和總量上都存在泡沫性質(zhì)[2]。

1 房地產(chǎn)泡沫測度的方法

目前房地產(chǎn)泡沫的檢測方法主要有以下四種：指標指示法；邊際收益法；統(tǒng)計檢驗法；空置率修正法。其中統(tǒng)計檢驗法是運用統(tǒng)計和計量原理對房地產(chǎn)價格變化進行相關統(tǒng)計分析，認為當房地產(chǎn)市場不存在泡沫時，房地產(chǎn)價格的波動會呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，但是鑒于中國房地產(chǎn)市場受政府宏觀調(diào)控和“羊群效應”的影響較多，當統(tǒng)計變量拒絕原假設時，也不能就此認定房地產(chǎn)市場存在泡沫?？罩寐市拚ú捎梅从匙》抗┣蟛町惖淖》靠罩寐蕿橛嬃炕A，構建房地產(chǎn)價格泡沫系數(shù)：年度泡沫系數(shù)=總空置率×上年度（1+GDP增長率）/本年度（1+GDP增長率）×上年度（1+房地產(chǎn)業(yè)增長率）/本年度（1+房地產(chǎn)業(yè)增長率）×上年度（1+個人住房比率）/本年度（1+個人住房比率），首先上述公式的科學性有待進一步驗證，其次式中總空置率數(shù)據(jù)很難真實獲取。因此，本文選擇用指標法和邊際收益法來度量房地產(chǎn)價格泡沫。

1.1 指標法——房價收入比

該指標等于地產(chǎn)價格同居民的平均家庭年收入相比。這一比值反映了居民家庭的住房購買力。該指標值的升降反映居民購買能力的降升。如果房價收入比不斷上升，同時市場仍處于活躍狀態(tài)，說明市場中投機程度高，房地產(chǎn)泡沫就更大。這一項指標的臨界值在不同國家有不同標準。一般認為發(fā)達國家該指標數(shù)值為1.8-5.5；發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)往往在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要比例，通過房地產(chǎn)行業(yè)帶動建筑業(yè)、鋼鐵行業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，并提供大量就業(yè)人口，因此該指標值得正常波動范圍被認為在4到6之間[3]。

1.2 指標法——施工面積和竣工面積之比

該項指標體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場在今后的供需關系。通常，這一指標值超過3.2時，認為泡沫存在，超過4.2時說明有嚴重泡沫存在。

施工面積和竣工面積之比作為預示類指標用于預測未來的房地產(chǎn)狀況，對市場作出較合理的預警和正確的預報；房價收入比作為指示類指標，可以對房地產(chǎn)市場的目前狀態(tài)作出判斷。

1.3 邊際收益法

邊際收益法被譽為最符合判別房地產(chǎn)泡沫的方法，房地產(chǎn)泡沫從本質(zhì)上來說就是其實際價格相對于經(jīng)濟基礎條件決定的基礎價格的非平均性偏移。要測量房地產(chǎn)泡沫的輕重程度必須首先求出其基礎價值的實際價格。房地產(chǎn)泡沫大小就是房地產(chǎn)實際價格偏離其基礎價值的程度[4]，用公式表式如下：

其中：Bi是房地產(chǎn)泡沫度，Pi是房地產(chǎn)的實際價格，Ji是房地產(chǎn)的基礎價格。

2 安徽省房地產(chǎn)泡沫的測度

2.1 基于指標體系法的測度

依據(jù)指標體系法度量房地產(chǎn)泡沫，必須選擇恰當?shù)闹笜?。指標的選取，應具備相匹配的經(jīng)濟意義，不可盲目選取。

房價收入比：該指標是用來衡量居民住房消費能力的。發(fā)達國家，該指標值在1.8-5.5之間；發(fā)展中國家，該指標值在4-6之間。

房施工面積與房屋竣工面積的比值：該指標可對房地產(chǎn)市場供需關系的進行預測。通常，比值超過3.2時，則認為有一定泡沫存在，超過4.2時，則認為有嚴重泡沫。

表1 各測度指標的測度值劃分表

指標名稱 無泡沫 輕微泡沫 中度泡沫 嚴重泡沫

房價增長率/GDP增長率 <1.3 1.3-1.8 1.8-2.3 >2.3

房屋施工面積/房屋竣工面積 <3.2 3.2-3.7 3.7-4.2 >4.2

2.1.1 房價收入比

房價收入比=

圖1 2007-2015年安徽省房價收入比趨勢圖

圖2 2007-2017年安徽省房價與收入趨勢圖

根據(jù)表2的計算可以看出，安徽省的房地產(chǎn)業(yè)在2007-2017年間，房價收入比都小于9.5，其中2007年—2008年年房價收入比小于6，測度為無泡沫；2009年開始出現(xiàn)輕微輕微的泡沫，并一直持續(xù)到2017年，其中2010年、2011年房價收入比超過8，測度為中度泡沫水平。2012年開始，除2015年驟降外，安徽省房價收入比大致呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢。

從上圖可以很看出，2007-2017年安徽省房價收入比雖然沒有達到一線城市20以上的峰值，但是卻維持在一個相對較高的水平上。在圖2中我們可以看到安徽省人均可支配收入的增長在放緩，房價還在持續(xù)穩(wěn)定的上漲，房價收入的公式中分子有穩(wěn)步上升趨勢，分母增速有放緩趨勢，所以我們可以推測雖然目前這些輕微的泡沫情況也只能稱為房地產(chǎn)過熱，還不能認定房地產(chǎn)市場存在泡沫，但是卻有著向中度泡沫過渡的跡象。如果政府不采取有效措施，安徽省房地產(chǎn)市場很可能會出現(xiàn)嚴重的泡沫。

2.1.2 房屋施工面積與房屋竣工面積的比值

根據(jù)商品房的建設工期大多為一至兩年，因此，該項指標可判斷一至二年后的現(xiàn)房的供應量的大小，就是說其指標值越高，一至二年后的現(xiàn)房的供應量也就越充足，蘊涵著房地產(chǎn)泡沫就可能越大。

表3顯示，2007—2016年這十年間，安徽省在的住房施工面積與其竣工面積的比值上面都出現(xiàn)不同程度的泡沫，由此斷定安徽省房地產(chǎn)在這幾年間的發(fā)展屬于不正常范圍，出現(xiàn)了不斷加大的泡沫。該項指標顯示從2011年開始，安徽省房價連續(xù)六年呈現(xiàn)嚴重泡沫狀態(tài)，到2017年驟然下降。由于該指標屬于預示類，可以預測安徽省未來的房地產(chǎn)價格將還會有一個震蕩的趨勢。一方面房屋竣工面積的大幅上升，施工面積相對增長較小，導致施工面積/竣工面積的數(shù)值較小，但這種現(xiàn)象不具有持續(xù)性；另一方面2017年中央政府、安徽省政府陸續(xù)出臺去庫存、提高住房貸款利率等一系列抑制房價的政策，但隨著政策滯后性影響和2018年經(jīng)濟增速的放緩，房地產(chǎn)價格后續(xù)存在強有力的波動性。因此需要建立長效控制機制來應對目前和即將到來的房價異常波動。

2.2 基于邊際收益法的測度

邊際收益法被譽為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，房地產(chǎn)泡沫實質(zhì)上是房地產(chǎn)的實際價格相對于經(jīng)濟基礎條件決定的基礎價格的非平均性偏移。要測量房地產(chǎn)泡沫的輕重程度必須首先求出其基礎價值的實際價格。房地產(chǎn)泡沫大小就是房地產(chǎn)實際價格偏離其基礎價值的程度，用公式表式如下：

（2）

其中：Bi是房地產(chǎn)泡沫度，Pi是房地產(chǎn)的實際價格，Ji是房地產(chǎn)的基礎價格。

2.2.1 基礎價值的確定

由于基礎價值等于經(jīng)濟最優(yōu)均衡之下的資本邊際回報率剔除通貨膨脹率n的影響，所以基礎價值可以由下式表示[5]：

（3）

其中上式的θ是居民的心理因素，本文認為它取決于利率，一方面存款利率是居民從事房地產(chǎn)等投資活動的一個重要判斷標準，另一方面對貸款購房者而言貸款利率是決定其是否購房、購房面積、購房位置的重要因素之一。β是通貨膨脹率，n是人口增長率。

我們主要解決的問題是房地產(chǎn)的基礎價值，來判斷泡沫問題。因此在實證中我們選擇兩組利率[6]，一組是五年以上的金融機構貸款利率，由此得到的資產(chǎn)基礎價值是最大值；另一組是一年期的存款利率，由此得到的是房地產(chǎn)基礎價值的最小值。當房地產(chǎn)實際價格大于最大基礎價值時，即說明房地產(chǎn)存在正泡沫，當房地產(chǎn)實際價格小于最小基礎價值時，即說明房地產(chǎn)存在負泡沫；當房地產(chǎn)的實際價格處在這兩者之間時，即說明房地產(chǎn)不存在泡沫[7]。

2.2.2 房地產(chǎn)實際價格的確定

房地產(chǎn)的實際價格采用平均價格增長率作為其實際的收益率。

最大報酬率=5年期貸款利率+人口增長率‐CPI增長率

最小報酬率=1年期存款利率+人口增長率‐CPI增長率

利用上述測度方法的計算結(jié)果表明：安徽省2015年無房地產(chǎn)泡沫，2012年為負泡沫，其余年份房地產(chǎn)價格均出現(xiàn)正泡沫。商品房平均銷售價格增長率和最大報酬率、最小報酬率趨勢圖（圖3）中顯示2007年-2011年房地產(chǎn)平均價格增長率正向偏離最大報酬率的幅度較大。從2010年開始國家陸續(xù)一系列房價調(diào)控政策的提出和落實和中央銀行對銀根的收緊，房價增長率開始下降，并于2012年達到最低，一方面說明安徽省房價受政策調(diào)控影響較大，另一方面說明對房價的政策調(diào)控存在時滯性。除2015年外，在沒有強有力政策調(diào)控的情況下，房價增長率從2012年開始均正向偏離最大報酬率，并呈現(xiàn)緩步上升趨勢，這也間接說明安徽省房地產(chǎn)處于過熱的狀態(tài)，尤其隨著對政策的消化，這種正向泡沫的趨勢性愈加明顯。

圖3 商品房平均銷售價格增長率和最大報酬率、最小報酬率趨勢圖

3 實證研究結(jié)果與分析

第一種方法是挑選了兩個指標構建指標體系來應用于安徽省房地產(chǎn)市場泡沫研究。指標體系劃分為兩類，一類為預示類指標，一類為指示類指標。前者如房屋施工面積與房屋竣工面積的比值指標，這一類指標主要用于預測與預警和預報未來的房地產(chǎn)的狀況；后者如房價收入比、房價增長率與 GDP 增長率的比值指標，這一類指標對應著房地產(chǎn)市場的目前狀況，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)現(xiàn)狀作出直接判斷。通過這些指標的測度，安徽省房地產(chǎn)在2009年已出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，并在2010、2011年進一步的加大，之后也一直維持在一個較高的水平上。

第二種是應用邊際收益方法，根據(jù)安徽房地產(chǎn)理論價值與實際價值的偏離度，認為2007—2017年間，除2015年房地產(chǎn)實際價格在其理論價值區(qū)間中，其余絕大部分年份房地產(chǎn)的實際價值都正向偏離基礎價值最大值，出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象，并且具有持續(xù)性和潛在爆發(fā)性。采用兩種方法的實證檢驗結(jié)果是基本一致的。

由指標體系法和邊際收益法對安徽省房地產(chǎn)市場泡沫的測度結(jié)果顯示2007—2017年這十一年間安徽省房地產(chǎn)市場雖存在一定的泡沫，但這種泡沫相對來說是輕微的、危害也較小。可能由于是安徽全省房地產(chǎn)投資周期滯后于全國，當其他省份出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱之時安徽省的省房地產(chǎn)投資才剛剛起步，因而安徽全省房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展就應該切實避免盲目和擴張性投資防患于未然，使當前和未來的房地產(chǎn)泡沫所帶來的危害降低到最低點。

注釋

①采用央行存款基準利率，遇到利率調(diào)整時，以持續(xù)時間為權重進行加權平均。

②采用央行貸款基準利率，遇到利率調(diào)整時，以持續(xù)時間為權重進行加權平均。

參考文獻

[1]李光照.基于指標分析法的房地產(chǎn)市場泡沫分析方法研究[J].經(jīng)濟研究導刊，2010，（01）：137-139.

[2]孫波，羅志坤.基于GM（1，1）模型的哈爾濱房價走勢前瞻[J].哈爾濱商業(yè)大學學報（社會科學版），2017，（01）：108-113.

[3]楊紅旭，王夢雯.中國房價收入比分析與國際比較[J].中國經(jīng)濟報告，2017，（06）：54-57

[4]馬輝，陳守東，才元.當前我國房地產(chǎn)泡沫的實證分析[J].經(jīng)濟研究參考，2008，（34）：25-32.

[5]毛勇.對我國房地產(chǎn)市場泡沫的判定及預控機制研究[J].城市發(fā)展研究，2009，16（02）：74-76.

[6]王浩，穆良平.當前我國房地產(chǎn)泡沫兩種主要測度方法：研究思路、誤區(qū)及適用性分析[J].宏觀經(jīng)濟研究，2015，（02）：78-83.

[7]韓克勇，阮素梅.中國房地產(chǎn)泡沫測度及成因分析[J].東岳論叢，2017，38（11）：127-136.

作者簡介

沈磊（1991-），男，漢族，安徽六安人，研究生，現(xiàn)就職于淮南師范學院，金融與數(shù)學學院助教，碩士，研究方向：宏觀經(jīng)濟與金融。