淺議我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任現(xiàn)狀及原因

田磊磊

【摘要】企業(yè)社會(huì)責(zé)任（Corporate social responsibility，簡(jiǎn)稱CSR）是指企業(yè)在承擔(dān)創(chuàng)造利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)責(zé)任的同時(shí)，還要承擔(dān)對(duì)消費(fèi)者、社區(qū)和環(huán)境的社會(huì)責(zé)任。過(guò)去十五年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，其各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與社會(huì)責(zé)任履行有緊密的聯(lián)系。近年來(lái)，房?jī)r(jià)的持續(xù)走高并且部分房地產(chǎn)企業(yè)存在以次充好等欺騙消費(fèi)者的現(xiàn)象，使得人們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)怨聲載道，房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任履行問(wèn)題變得格外受關(guān)注?，F(xiàn)如今，企業(yè)承擔(dān)必要的社會(huì)責(zé)任已成為不可逆轉(zhuǎn)的國(guó)際潮流，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)只有承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，才能為社會(huì)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，為自己贏得良好的發(fā)展環(huán)境。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 社會(huì)責(zé)任

一、房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任現(xiàn)狀

（一）責(zé)任意識(shí)淡薄

2006年，我國(guó)發(fā)布了首份《房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》，此報(bào)告顯示開發(fā)商對(duì)于“企業(yè)社會(huì)責(zé)任”的概念認(rèn)知度普遍偏低。經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，雖然企業(yè)的社會(huì)責(zé)任意識(shí)有所提升，但總體狀況并不樂(lè)觀。從南方周末中國(guó)企業(yè)社會(huì)責(zé)任研究中心發(fā)布的2017年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)CSR榜單來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)責(zé)任評(píng)分最低分為19.84，最高分為77.65，有32%的企業(yè)處在40分以下，可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行的總體情況并不理想。雖在調(diào)查樣品中建立起了社會(huì)責(zé)任管理團(tuán)隊(duì)的企業(yè)達(dá)到80%，但有明確目標(biāo)及考核的企業(yè)只有58%，這說(shuō)明我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任體系尚不完善，很難在實(shí)質(zhì)上落實(shí)了對(duì)社會(huì)責(zé)任履行。

（二）開發(fā)建設(shè)方面

在開發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低房產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本，犧牲員工、政府、競(jìng)爭(zhēng)者、社區(qū)等利益相關(guān)者的現(xiàn)象也比較常見(jiàn)。

（1）員工層面：人社部數(shù)據(jù)顯示，建筑業(yè)從業(yè)人員數(shù)量近4500萬(wàn)，其中3600萬(wàn)人是農(nóng)民工，作為社會(huì)的弱勢(shì)群體，其經(jīng)濟(jì)權(quán)益和人身安全權(quán)益常常難以得到保障，有超過(guò)70%的農(nóng)民工遇到過(guò)工資拖欠問(wèn)題。由于法律知識(shí)匱乏，他們?cè)诰S權(quán)過(guò)程中也不順利。在生產(chǎn)方面，從事建筑業(yè)的農(nóng)民工95%上崗前未接受專業(yè)技能培訓(xùn)，加之他們的工作環(huán)境安全保障措施有限、保護(hù)設(shè)施質(zhì)量不過(guò)關(guān)等原因，其行業(yè)事故傷亡數(shù)僅次于礦山和交通。而事故傷亡善后方面也存在著工傷參保率低、工傷取證困難等問(wèn)題。

（2）政府和競(jìng)爭(zhēng)者層面：部分房地產(chǎn)企業(yè)在政府和競(jìng)爭(zhēng)者之間進(jìn)行博弈，使用不正當(dāng)手段謀取非法利益。偷稅漏稅問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、業(yè)務(wù)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)為偷稅漏稅提供了可操作空間，有的企業(yè)隨意選擇會(huì)計(jì)政策以達(dá)到少計(jì)收入、虛增成本的目的；不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。土地招標(biāo)過(guò)程、決策過(guò)程公開透明度低，缺乏有效的監(jiān)督，部分房地產(chǎn)企業(yè)因此通過(guò)賄賂、找關(guān)系等方法達(dá)到中標(biāo)目的，由此導(dǎo)致的“量體裁衣”式苛刻的招標(biāo)條件對(duì)同行構(gòu)成了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。

（3）社區(qū)層面：我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定不得采用暴力、脅迫等非法方式搬遷，然而征地拆遷過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)往往漠視被拆遷群眾的意愿、暴力非法手段屢禁不止。

除此之外，在生產(chǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的房產(chǎn)企業(yè)有意識(shí)的利用土地閑置來(lái)炒地造成資源浪費(fèi)以及建筑垃圾處理不力等問(wèn)題，也彰顯出其社會(huì)責(zé)任的缺失。

（三）市場(chǎng)銷售方面

房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)，消費(fèi)者要求的公平和效率在賣方市場(chǎng)上往往難以得到保證。消費(fèi)者是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵利益相關(guān)者，其權(quán)益保護(hù)存在以下四方面問(wèn)題。宣傳問(wèn)題。房產(chǎn)銷售廣告宣傳承諾的配套設(shè)施常常落于一紙空文，虛假宣傳司空見(jiàn)慣；房屋品質(zhì)問(wèn)題。主要表現(xiàn)為房屋質(zhì)量低劣、房屋面積縮水，物業(yè)服務(wù)滯后等，甚至有的樓盤甚至出現(xiàn)樓體不穩(wěn)傾斜倒塌現(xiàn)象，危及使用者生命安全；房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。2014年全國(guó)商品房房?jī)r(jià)收入比為7.1倍，個(gè)別一線城市更是達(dá)到了9-19倍，大大超出了合理區(qū)間；合同違約問(wèn)題。我國(guó)施行商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，合法銷售的樓盤必須辦齊“五證”：即《國(guó)有土地使用權(quán)證》鍵設(shè)用地規(guī)劃許可證》、鍵筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。只有取得這五證才能面向社會(huì)公開出售，而當(dāng)下開發(fā)商“未批先建”，“無(wú)證認(rèn)籌”的現(xiàn)象層出不窮，由此導(dǎo)致的矛盾很多難以得到妥善處理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任原因分析

以上種種問(wèn)題的根源在于房地產(chǎn)企業(yè)未能充分認(rèn)識(shí)履行社會(huì)責(zé)任對(duì)自身可持續(xù)發(fā)展的必要性，而行業(yè)的引導(dǎo)和政府立法監(jiān)督力度不夠，社會(huì)責(zé)任信息不透明導(dǎo)致社會(huì)公眾參與有限也是相關(guān)問(wèn)題的原因。就企業(yè)、行業(yè)、政府、社會(huì)參與的原因分析具體表現(xiàn)在以下四方面：

（一）企業(yè)自身消極的CSR應(yīng)對(duì)哲學(xué)

企業(yè)是經(jīng)濟(jì)和道德的雙主體，但固守于傳統(tǒng)的股東權(quán)益最大化理念導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)管理層傾向于縮減社會(huì)責(zé)任成本。他們對(duì)履行社會(huì)責(zé)任、保護(hù)利益相關(guān)者權(quán)益（特別是消費(fèi)者、農(nóng)民工等關(guān)鍵利益相關(guān)者權(quán)益）重要性的認(rèn)識(shí)尚不深刻，不能以先動(dòng)的應(yīng)對(duì)哲學(xué)去處理各利益相關(guān)者層面CSR履行存在的問(wèn)題。

（二）行業(yè)CSR執(zhí)行力、約束力不足

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、項(xiàng)目法人等相關(guān)單位執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)力度、履行責(zé)任有差距。房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)責(zé)任協(xié)會(huì)等第三方CSR協(xié)會(huì)的號(hào)召力和監(jiān)督力、溝通和協(xié)調(diào)方面發(fā)揮的作用有限。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)CSR績(jī)效體系的鑒證上，其內(nèi)容尚未包含足夠的定量指標(biāo)且實(shí)踐上可操作性相對(duì)較差。

（三）政府立法有待完善

截至現(xiàn)在，美國(guó)已有29個(gè)州的公司法規(guī)界定了社會(huì)責(zé)任的履行，目前我國(guó)法律條文針對(duì)房地產(chǎn)社會(huì)責(zé)任問(wèn)題公益訴訟尚未有專門的法律，對(duì)其規(guī)定和管理分散于《房地產(chǎn)管理法》、《環(huán)境保護(hù)法》等單個(gè)法律條文中。這些單條法律對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任問(wèn)題的具體程序和監(jiān)管彈性的界定上還有待進(jìn)一步的提高。

（四）社會(huì)知情權(quán)有待進(jìn)一步的提高

盡管有的房地產(chǎn)社會(huì)責(zé)任報(bào)告編制表現(xiàn)較好，但企業(yè)實(shí)質(zhì)上未重視社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者（如農(nóng)民工、社會(huì)公眾等）在信息不對(duì)稱的市場(chǎng)中處于弱勢(shì)的地位，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)CSR的履行程度缺乏有力的社會(huì)和媒體監(jiān)督，實(shí)際上公眾的知情權(quán)不能得到切實(shí)的保障。