淺談土地增值稅征管出現(xiàn)的問題及其應(yīng)對(duì)措施

徐麗萍

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，土地增值稅征管變得日趨重要，迫切要求強(qiáng)化并完善土地增值稅的征收管理。本文闡述了現(xiàn)階段土地增值稅征管中存在的問題，并提出應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；征收；管理

一、現(xiàn)階段土地增值稅征管出現(xiàn)的問題

（一）借助土地增值稅優(yōu)惠政策偷逃稅款

首先，采取合作建房的方式偷逃土地增值稅。《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》強(qiáng)調(diào)：針對(duì)雙方分別提供資金與地合作建房，建成后依據(jù)比重分房自用的，暫時(shí)免征土地增值稅；建成后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)實(shí)施土地增值稅征收。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署了虛假合作建房協(xié)議，針對(duì)分到的自用房產(chǎn)，采取“按比例分得的自用房產(chǎn)”的方式，享受合作建房土地增值稅優(yōu)惠政策，以此規(guī)避土地增值稅繳納；針對(duì)分得的非自用房產(chǎn)，不遵循相關(guān)規(guī)定確立應(yīng)稅收入，采取少計(jì)應(yīng)稅收入的方式達(dá)到土地增值稅偷逃目的。其次，采取普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的方式偷逃土地增值稅。不論是哪個(gè)省在出臺(tái)并公開普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，均把下面三個(gè)條件當(dāng)作界定標(biāo)準(zhǔn)，也就是單套建筑面積、住宅小區(qū)建筑容積率、實(shí)際成交價(jià)和同級(jí)別土地住宅平均成交價(jià)格。然而，在真正的開展稅收征管工作的時(shí)候，大量開發(fā)商僅僅是把建筑面積能否符合一般標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)成是否免征的界限，卻忽略其他幾個(gè)限定條件，導(dǎo)致不應(yīng)免征土地增值稅項(xiàng)目而違規(guī)免征的問題出現(xiàn)。

（二）基層征管力量無(wú)法適應(yīng)土地增值稅

復(fù)雜業(yè)務(wù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有著經(jīng)營(yíng)方式靈活、土地增值稅計(jì)算流程繁雜、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、成本項(xiàng)目多等特征，給土地增值稅征管提出了相當(dāng)高的要求。然而，如今一線稅收征管工作的事務(wù)多、任務(wù)重，監(jiān)管力弱，根本無(wú)法迎合土地增值稅的管理需求。詳細(xì)而言，其反映在以下幾點(diǎn)上：其一，基層稅務(wù)人員不大了解現(xiàn)行土地增值稅政策；其二，基層征管力量薄弱同時(shí)間緊、任務(wù)重的土地增值稅征管工作不相適應(yīng)的沖突日趨加劇；其三，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程、經(jīng)營(yíng)方式以及經(jīng)營(yíng)規(guī)律，基層稅務(wù)人員了解不多；其四，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算甚至是成本核算知識(shí)，基層稅務(wù)人員比較生疏。

（三）基層稅務(wù)部門和房地產(chǎn)相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不到位

由于土地增值稅比較特殊，在進(jìn)行稅收征管方面倘若單靠稅務(wù)部門的力量往往無(wú)法滿足要求，還需有國(guó)有資產(chǎn)管理、土地管理、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)管理等機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，共同承擔(dān)并履行管理職責(zé)，攜手把關(guān)進(jìn)行高效監(jiān)管，如此才可自本質(zhì)上減少稅收流失。然而通過對(duì)現(xiàn)狀的分析研究筆者發(fā)現(xiàn)，有關(guān)部門在配合方面做得并不夠好，再加上稅務(wù)部門管理機(jī)制不完善，造成土地增值稅流失問題嚴(yán)重。

（四）稅務(wù)部門對(duì)土地增值稅征管做得不到位

其一，稅收檢查通常是以年度為單位的，然而房地產(chǎn)企業(yè)通常都是跨地域、跨年度實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)的，流動(dòng)性強(qiáng)，稅務(wù)部門未嚴(yán)格結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特征，依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所屬期開展稅收檢查工作，易引起增值額的檢查不符合事實(shí)的問題出現(xiàn)。其二，在對(duì)土地增值稅涉稅案件進(jìn)行查處時(shí)，稅務(wù)人員往往會(huì)因?yàn)橹T多因素的影響降低行政處罰力度，減小涉嫌犯罪案件的移送率，不能對(duì)責(zé)任人的刑事責(zé)任進(jìn)行追究。

二、針對(duì)土地增值稅征管問題采取的應(yīng)對(duì)措施

（一）強(qiáng)化力度監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)流程，優(yōu)化稅收監(jiān)管方式

首先，要強(qiáng)化力度提高房地產(chǎn)的政府職能部門的協(xié)調(diào)配合度，制定涉稅信息傳遞制度，嚴(yán)控稅收的源頭。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的所有環(huán)節(jié)均需政府部門辦理有關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)要增強(qiáng)和城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理、土地管理以及城市建設(shè)等部門之間的聯(lián)系，爭(zhēng)取在第一時(shí)間全方位的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，創(chuàng)辦信息傳遞檔案，實(shí)施全過程跟蹤，得到企業(yè)成本、收入等涉稅信息。而稅務(wù)部門要提高涉稅信息的利用率，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)的科學(xué)性以及真實(shí)性進(jìn)行驗(yàn)證，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)少計(jì)增值額、超范圍享受稅收優(yōu)化的問題。其次，要優(yōu)化稅收征管方式，提升管理成效。一方面，要加大力度實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的申報(bào)、登記管理，實(shí)施全程跟蹤管控，定期對(duì)稅源實(shí)施剖析研究，一旦找出問題應(yīng)及時(shí)進(jìn)行檢查，及時(shí)向稽查部門移交存在偷逃稅嫌疑的，避免出現(xiàn)由于稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理不當(dāng)出現(xiàn)偷逃稅行為。另一方面，要強(qiáng)化力度審核、管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入與成本，確保土地成本、建設(shè)成本等開發(fā)成本的精準(zhǔn)度、真實(shí)性，不得借助假信息與假合同虛增開發(fā)成本。此外，稅務(wù)部門要加大力度監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)，注重管理房地產(chǎn)的票據(jù)，詳細(xì)記錄并了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入狀況，避免出現(xiàn)少申報(bào)土地增值稅收入的問題。

（二）強(qiáng)化力度管理房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易，嚴(yán)格實(shí)施土地增值稅反避稅

要盡可能迅速的制定房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易管理辦法，創(chuàng)建同類開發(fā)產(chǎn)品、同類地域的開發(fā)費(fèi)用、成本、銷售價(jià)格信息庫(kù)，逐步建立起分地域的、動(dòng)態(tài)的成本、收入、費(fèi)用等信息庫(kù)，以其為房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)讓定價(jià)納稅調(diào)整的依據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，從而全面限制利用關(guān)聯(lián)交易虛增成本、轉(zhuǎn)移收入等偷漏土地增值稅的行為，確保土地增值稅稅基的全面性，制約房地產(chǎn)企業(yè)的非法逃稅行為。

（三）加大力度稽查土地增值稅，嚴(yán)懲偷逃稅行為

首先，強(qiáng)化力度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅進(jìn)行稽查選案，確保選案的精準(zhǔn)度。稅務(wù)稽查部門要負(fù)責(zé)剖析研究征管部門的有關(guān)資料，有針對(duì)性的稽查房地產(chǎn)企業(yè)。其次，針對(duì)反避稅調(diào)查與土地增值稅評(píng)估移送的重大案件，強(qiáng)有力的發(fā)揮出稽查的威懾效用，及時(shí)進(jìn)行立案查處，嚴(yán)格遵循相關(guān)發(fā)進(jìn)行執(zhí)行、稽查、公告與審理，并在最快的時(shí)間內(nèi)移送至司法機(jī)關(guān)進(jìn)行懲處。

（四）做好土地增值稅專項(xiàng)評(píng)估

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著成本項(xiàng)目繁雜、運(yùn)營(yíng)方式靈活、涉稅金額大燈特征，再加上日常稅收監(jiān)控難度高，導(dǎo)致無(wú)法精準(zhǔn)的判定土地增值稅申報(bào)的及時(shí)性與真實(shí)性。鑒于此，要不斷強(qiáng)化力度實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅專項(xiàng)評(píng)估，創(chuàng)辦土地增值稅評(píng)估專職部門，聘請(qǐng)高素質(zhì)的評(píng)估人員，提升評(píng)估水平，有效保證土地增值稅納稅評(píng)估工作得到貫徹落實(shí)。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)階段土地增值稅征管雖然出現(xiàn)不少問題，但是只要針對(duì)這些問題采取上述的解決措施，土地增值稅征管出現(xiàn)的問題就一定能得到解決。

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