租房市場需要金融創(chuàng)新嗎？

王梓輝

中國人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任況偉大

進(jìn)入2018年暑期之后，隨著畢業(yè)潮與換工潮的到來，全國一、二線主要城市的房租價(jià)格出現(xiàn)了明顯的上漲現(xiàn)象，引發(fā)了輿論風(fēng)波，而這場風(fēng)波在不久之后以部分長租公寓資金鏈斷裂而導(dǎo)致的“爆雷”現(xiàn)象達(dá)到了頂峰。

一邊是國家近幾年針對(duì)租房市場推出的“租售并舉”“租購?fù)瑱?quán)”的積極政策，另一邊卻是租房市場出現(xiàn)的種種亂象，針對(duì)這些問題，本刊記者采訪了中國人民大學(xué)財(cái)務(wù)與金融系教授況偉大。作為中國人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的執(zhí)行主任，況偉大的研究領(lǐng)域長期集中在房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方向，他同時(shí)也是亞洲房地產(chǎn)學(xué)會(huì)（AsRES）理事及中國市場學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專家委員。

他表示，要發(fā)展租賃市場，目前來說最關(guān)鍵的不是采用各種各樣的金融創(chuàng)新手段，而是必須健全和完善租賃相關(guān)的法律法規(guī)，能夠做到保護(hù)租客的利益及其租賃權(quán)利。

政策利好之后，租房市場變好了嗎？

三聯(lián)生活周刊：去年7月，廣州率先在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中提出“租購?fù)瑱?quán)”，隨后重慶、南京、武漢等多地也推出相應(yīng)舉措。一年多時(shí)間過去了，這些相關(guān)政策實(shí)施的情況如何？

況偉大：其實(shí)從2016年開始，已經(jīng)有相關(guān)的一些政策出來了。在我看來，這些城市實(shí)施新政這一年多來，好的方面是，它確實(shí)在規(guī)范和促進(jìn)市場方面起到了一些作用，讓部分居民的住房問題得到了解決或緩解。但經(jīng)過我們的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)問題可能主要在兩個(gè)方面：

第一個(gè)方面是，國家提出“租購?fù)瑱?quán)”來推動(dòng)和發(fā)展租賃市場，這面臨著比較大的阻力和困難。實(shí)際上，如果要實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，它會(huì)要求一個(gè)城市或地區(qū)的城市服務(wù)均等化，特別是優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，比如說優(yōu)質(zhì)的教育資源、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)，然而這些優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是很難做到租購?fù)瑱?quán)的。那么像廣州市推出的一些項(xiàng)目，很多都是位置比較偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目，離市中心很遠(yuǎn)，這些都影響了租賃市場的發(fā)展。所以從目前來說，主要是因?yàn)楣卜?wù)的不均等，導(dǎo)致了很難在大范圍內(nèi)進(jìn)行租購?fù)瑱?quán)條件下的租賃市場的發(fā)展。

第二個(gè)方面是，目前我國發(fā)展租賃市場，特別強(qiáng)調(diào)多供給主體的參與。在推動(dòng)多供給主體的過程中，我們國家前段時(shí)間主要推動(dòng)的是機(jī)構(gòu)投資者或租賃機(jī)構(gòu)來發(fā)展租賃市場。那么專業(yè)化的機(jī)構(gòu)在推動(dòng)過程中也會(huì)有兩個(gè)問題：

第一是目前全國都面臨一個(gè)租售比過低的問題，即租金相對(duì)于房價(jià)過低，導(dǎo)致了這些機(jī)構(gòu)租賃者的投資回報(bào)率比較低。在這種情況下，他可能一是通過市場的手段來解決租賃回報(bào)率比較低的問題，另外就是通過壟斷市場來解決，包括前段時(shí)間很多租賃機(jī)構(gòu)搞的“搶房大戰(zhàn)”，畢竟壟斷了房源就可以擁有定價(jià)權(quán)。而租金提高之后，就導(dǎo)致租賃市場很難有效地大力發(fā)展起來。

第二個(gè)問題就是金融亂象，比如租金貸。那為什么租金貸的風(fēng)險(xiǎn)比較高呢？因?yàn)槟壳斑@些租賃機(jī)構(gòu)基本上沒有或很少擁有自己的長租公寓，都是所謂的“二房東”，所以說他們償還租金貸的能力和資金的來源主要靠的是價(jià)差，靠的是未來市場的資金與需要支付給一房東的租金之間的價(jià)差。而一旦未來的租賃市場發(fā)生波動(dòng)，就會(huì)使這些機(jī)構(gòu)的租金貸償還能力受到很大的挑戰(zhàn)。再加上目前很多租金貸發(fā)放的時(shí)間非常長，有的甚至達(dá)到了20年的時(shí)間，而租賃機(jī)構(gòu)會(huì)拿著這些租客一次性支付的資金去投融資，一旦投資或融資失敗，這些資金大部分不是機(jī)構(gòu)自有的，這樣就存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)問題。

三聯(lián)生活周刊：這些政策利好也導(dǎo)致過去一年多時(shí)間內(nèi)，國內(nèi)房租價(jià)格似乎出現(xiàn)了比較快的上漲，不知道您是不是這么判斷的？為什么相比房價(jià)，租金價(jià)格的上漲引起了這么大的社會(huì)反應(yīng)？

況偉大：房價(jià)問題主要是關(guān)于金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)，但租金問題更關(guān)系到普通人的住房消費(fèi)問題。

實(shí)際上，我國的住房租賃市場主要存在于一線城市和一些二線城市，三、四線城市的租賃住房是非常小的一部分，問題也不突出。一線城市在租賃市場所占的比重比較高，問題比較突出。我認(rèn)為確實(shí)是，近期像北京這樣的一線城市，租金上漲比較快，而北京特別突出。

原因一是總的租賃房的供給在減少，像北京因?yàn)榉鞘锥脊δ艿氖杞?，?duì)一些中低端住房進(jìn)行了清理，而這些中低端住房原本關(guān)系的就是中低收入者的住房問題。所以在這種情況下，總體的租金又在上漲，就對(duì)中低收入者的住房問題造成了比較大的壓力。第二個(gè)原因就是這些租賃機(jī)構(gòu)的介入，他們哄搶房源導(dǎo)致資本的介入，有了充足的資金之后就把房租拉高了。雖然這些長租公寓的量不大，但是當(dāng)它上漲個(gè)百分之三四，就起到了一個(gè)推波助瀾的作用。

三聯(lián)生活周刊：您剛才也提到了租房和賣房這兩個(gè)市場的倒掛現(xiàn)象。在您看來，租金價(jià)格相比于房價(jià)過低的這種現(xiàn)象，是我國現(xiàn)在租房市場面臨的一個(gè)主要問題嗎？

況偉大：因?yàn)榉績r(jià)反映的不是住房消費(fèi)，它是一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格，是一個(gè)投資價(jià)格;而租金反映的是經(jīng)濟(jì)基本面的情況，它是消費(fèi)品的價(jià)格。因此，租金才是決定房地產(chǎn)基本價(jià)值的指標(biāo)，如果房價(jià)嚴(yán)重偏離了由租金所決定的房價(jià)，就表明住房的基本價(jià)值發(fā)生了泡沫。國內(nèi)目前的這種情況就是房地產(chǎn)市場的泡沫比較嚴(yán)重。

因此，我認(rèn)為現(xiàn)狀正常反映了中國目前的租賃市場和買賣市場之間的關(guān)系，這個(gè)租售比就是這樣，你想提高房租也很難，因?yàn)槟壳白饨鸱从沉水?dāng)前中國居民的收入水平，反映了我國經(jīng)濟(jì)的基本面，再高是不可支付的。

三聯(lián)生活周刊：從某個(gè)角度來說，國內(nèi)租房市場此前的發(fā)展程度較低，當(dāng)它開始快速發(fā)展后，租房市場越來越發(fā)達(dá)，租金也開始變得越來越高。您覺得這是一種必然現(xiàn)象嗎？

況偉大：我認(rèn)為不能把租金高低的原因歸結(jié)為市場發(fā)達(dá)或不發(fā)達(dá)。當(dāng)然，市場會(huì)有“價(jià)格發(fā)現(xiàn)”的功能，比如說之前的租金被低估了，但是被低估的原因會(huì)有很多，有的是因?yàn)槭杖氲脑?，有的是因?yàn)檎麄€(gè)市場的信息不透明，所以有好多原因。而房租價(jià)格主要取決于收入水平、需求和供給這三個(gè)要素，所以我們不能說是因?yàn)槭袌霭l(fā)達(dá)了才導(dǎo)致的租金價(jià)格上漲。

那么在我看來，目前中國租賃市場的問題不在于租金過高，也不在租賃機(jī)構(gòu)身上，也不是租金貸，關(guān)鍵的問題是什么呢？是我們的租賃法不完善，尤其是租賃法不完善所導(dǎo)致的租客的利益得不到有效的保護(hù)，沒有讓租客的租賃權(quán)得到有效的保護(hù)。如果房東可以隨便調(diào)價(jià)，隨便攆人，隨便不提供服務(wù)，租賃市場怎么發(fā)展？所以租客都望而卻步，就都買房去了，反正自己說了算。所以下面一個(gè)重點(diǎn)，我認(rèn)為是對(duì)租賃市場進(jìn)行規(guī)范，特別是要保護(hù)租客的權(quán)益。

當(dāng)然還有一個(gè)問題是稅收。我們的租賃收入，在“營改增”之后，一般增值稅稅率都是6%到18%這么一個(gè)水平。我覺得應(yīng)該對(duì)租賃市場降低或減免稅收，否則有的房東一看我要交這么多的稅，那我就不出租了。

一位年輕人站在廣州自己租住的公寓天臺(tái)上。隨著租房市場的快速發(fā)展，越來越多的租房平臺(tái)出現(xiàn)在年輕人的選擇里

租房市場的金融化嘗試，利弊如何衡量？

三聯(lián)生活周刊：從去年開始，像建行這種國有的大型金融機(jī)構(gòu)都推出了相似的房租貸款項(xiàng)目，為什么在今年突然出現(xiàn)了多起“長租公寓爆雷”事件？

況偉大：根本原因就是我國目前租賃市場不穩(wěn)定，直接因素則是因?yàn)槟壳白赓U市場的租金不穩(wěn)定。

實(shí)際上，我們目前的租賃市場很不規(guī)范，租賃機(jī)構(gòu)所占的比重都比較低，所以你不能通過租賃機(jī)構(gòu)的租金變動(dòng)來預(yù)測未來，因?yàn)槟壳拔覀冋麄€(gè)租賃市場有1000多家租賃機(jī)構(gòu)，但占整個(gè)租賃市場的比重是2%，而98%左右的房屋租賃方是散戶，這就使未來租金的波動(dòng)趨勢具有很大的不確定性。另外，未來租房市場的政策怎么變化，這也存在很大的不確定性。這些不確定性都讓租金變化難以預(yù)測，一旦租金下跌，身為“二房東”的租賃機(jī)構(gòu)在償還租金貸時(shí)的違約風(fēng)險(xiǎn)就比較大。

三聯(lián)生活周刊：所以您個(gè)人如何評(píng)價(jià)這種租金貸款項(xiàng)目在目前租房市場中的利弊得失？

況偉大：我認(rèn)為應(yīng)該是在一個(gè)非常規(guī)范、非常成熟的租賃市場中，才能去發(fā)展這種特別商業(yè)的、目前來看風(fēng)險(xiǎn)比較大的租賃貸款項(xiàng)目。

如上述所說，目前國內(nèi)的租房市場是非常不規(guī)范的一個(gè)市場，租金的變化非常頻繁，你會(huì)發(fā)現(xiàn)每隔幾個(gè)月房東就要調(diào)整租金，所以非常不穩(wěn)定。在這種情況下，這種租賃機(jī)構(gòu)所占的市場比重又不高，對(duì)整個(gè)的租賃市場都沒有預(yù)測作用。所以這些放款機(jī)構(gòu)就會(huì)面臨比較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。我認(rèn)為不能說因?yàn)閲艺咧С志团@些項(xiàng)目，也要考慮到風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的問題。實(shí)際上這種租房貸款項(xiàng)目的回報(bào)并不高，他們主要是基于國家政策的考慮就放款了，但基于這種考慮而放款的話，可能就會(huì)有較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

三聯(lián)生活周刊：目前來看，以“自如”為代表的租賃中介，他們大都將傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)和借貸業(yè)務(wù)捆綁，甚至將它設(shè)計(jì)成一種金融服務(wù)。從安全的角度講，這種捆綁的模式是否風(fēng)險(xiǎn)較大？這兩種業(yè)務(wù)是否有必要獨(dú)立開來？

況偉大：這種業(yè)務(wù)的多元化讓這些中介已經(jīng)不僅是一個(gè)房屋經(jīng)紀(jì)人了，也是一個(gè)金融經(jīng)紀(jì)人。在這種情況下，我認(rèn)為這種“二合一”的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比分開的那種，即一個(gè)租賃機(jī)構(gòu)和一個(gè)金融機(jī)構(gòu)合作的風(fēng)險(xiǎn)更小一點(diǎn)。因?yàn)楫?dāng)機(jī)構(gòu)把款貸給租客之后，如果是二合一的模式，這些錢就變成了他們的自有資金，而他們對(duì)自有資金的風(fēng)險(xiǎn)管理就會(huì)比較好一些。此外，他們對(duì)租賃市場未來的發(fā)展和變動(dòng)趨勢也有更好的預(yù)測能力，畢竟他們也是專業(yè)人士和專業(yè)機(jī)構(gòu)。如果是商業(yè)機(jī)構(gòu)放款，這些商業(yè)銀行畢竟不是搞房地產(chǎn)租賃市場的，他們對(duì)這個(gè)市場未來的發(fā)展趨勢就沒有房屋租賃機(jī)構(gòu)那么了解。

但目前這些機(jī)構(gòu)最大的問題在監(jiān)管上。作為具有金融屬性的放款機(jī)構(gòu)，他們其實(shí)面臨很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，比如說對(duì)他們的資本充足率的監(jiān)管有沒有？對(duì)他們所制定的房屋貸款利率與期限的監(jiān)管有沒有？對(duì)他們的存款準(zhǔn)備金是否達(dá)到要求有沒有監(jiān)管？他們的賬戶是不是得在人民銀行有專門的賬戶進(jìn)行監(jiān)管？這些都是比較大的問題。而目前的現(xiàn)狀是，因?yàn)樗麄儾皇墙鹑跈C(jī)構(gòu)，所以金融監(jiān)管部門很難對(duì)他們進(jìn)行監(jiān)管。像我們講的，現(xiàn)在有好多租客，把錢一次性交到租賃機(jī)構(gòu)的賬戶上，這就是我們說的“影子銀行”（Shadow Banks），游離于我們的監(jiān)管之外。

而無論是誰來做這些事，都必須接受金融監(jiān)管，那么哪些機(jī)構(gòu)具備了這種金融業(yè)務(wù)的能力國家是有規(guī)定的，如果你不具備，你還要發(fā)放貸款，那就不行了。

三聯(lián)生活周刊：除了租金貸之外，在輿論“資本推高租金”的指責(zé)下，國內(nèi)眾多租賃機(jī)構(gòu)“資產(chǎn)證券化”（Asset-backed Securities，以下簡稱“ABS”）的嘗試也被廣泛質(zhì)疑。2017年，長租公寓ABS產(chǎn)品成立數(shù)不超過4單，而截至今年上半年，我國市場上已成功發(fā)行或已獲交易所審批通過的住房租賃ABS產(chǎn)品就達(dá)14單，涉及融資規(guī)模達(dá)786.40億元。如果從金融學(xué)理論層面分析，ABS作為長租公寓融資的方式之一，是一種很正常的資本運(yùn)作方式，但您怎么看它引起的爭議？

況偉大：出現(xiàn)這么多金融問題，我們肯定要問，為什么要進(jìn)行資產(chǎn)證券化？資產(chǎn)證券化是要解決一個(gè)什么問題？不能別人搞資產(chǎn)證券化我也搞。資產(chǎn)證券化可能有好幾個(gè)目的，有的可能是解決投資問題，比如房地產(chǎn)，一個(gè)中低收入者，你要去買一個(gè)實(shí)物，那你買不起，搞個(gè)證券化的房產(chǎn)股票，這下你就買得起了吧，相當(dāng)于你間接地投資。

但目前來看，現(xiàn)在這些租賃機(jī)構(gòu)搞資產(chǎn)證券化，它不是要解決投資者的問題，它是要解決自己的資金流動(dòng)性問題，甚至是融資問題。這些機(jī)構(gòu)一看自己需要錢來發(fā)展，就趕快把自持的項(xiàng)目和經(jīng)營的長租公寓未來的租金打包出售，以證券化的形式賣給投資者，來解決他們自己的融資問題和資金流動(dòng)性問題。這些我們研究金融的都清楚，但投資者知道嗎？老百姓知道嗎？在我國租賃市場如此不成熟的情況下，一旦租賃市場發(fā)展不好，出現(xiàn)了所謂的“爆雷”，這些損失就被傳遞給那些投資者。這樣搞了之后，將來不是損害租賃市場的發(fā)展嗎？

包括媒體上一直問的“中國為什么現(xiàn)在沒有REITs（房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)證券化的一種重要手段）”，它是有原因的，因?yàn)槟悴痪邆溥@樣的條件。REITs是為了解決中小投資者投資房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要工具，知道了它的目的，你就明白它要有一些基本要求：第一，它要減稅，因?yàn)橹行⊥顿Y者收入還是很低;第二，作為一種股票，我們的證券法就必須對(duì)這種股票的交易做出相關(guān)的規(guī)定;第三，它的股權(quán)結(jié)構(gòu)必須分散，必須保護(hù)中小投資者的利益，不允許有機(jī)構(gòu)投資者。而我們的現(xiàn)狀是什么呢？股權(quán)分散，這個(gè)跟我們中國的股市格格不入;減稅有嗎？也沒有。所以我感覺，目前中國不具備發(fā)展這些房地產(chǎn)證券化工具的條件，如果硬要搞，很可能不倫不類。

所以說，我也不是不支持這些金融工具的使用，如果條件具備了，當(dāng)然可以啊。但目前的狀態(tài)就是，你什么條件都不具備，為什么要發(fā)展呢？

2017年12月29日，房產(chǎn)租賃公司員工整理供租住的公寓，其目標(biāo)客戶是那些剛剛進(jìn)入社會(huì)的年輕人

租房市場需要怎樣的金融工具？

三聯(lián)生活周刊：由此也延伸出兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，讓整個(gè)租房市場更好更快發(fā)展的最好辦法就是應(yīng)該開放更多的金融工具的使用;還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該趁租房市場這種“炒”的金融屬性的勢頭剛起來，就迅速遏制。在您看來，租房市場到底該怎么樣應(yīng)對(duì)這種金融工具的介入？

況偉大：你還是得問到底這個(gè)工具是要解決什么問題。從目前來說，為什么需要金融工具？是要解決出租者的投融資問題，還是解決租客的借貸？而任何金融工具都有風(fēng)險(xiǎn)，都有投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)，怎么防范？這些都要搞明白。

現(xiàn)在的問題是，我們很多的金融創(chuàng)新都是由這些開發(fā)商或租賃機(jī)構(gòu)搞的，他們肯定是朝有利于自己的方向去做。想要有利于租客和消費(fèi)者，肯定得靠政府去做，而政府目前在這一塊做得還很少。租賃機(jī)構(gòu)做的金融工具很少是有利于消費(fèi)者的，那種能夠雙贏的金融工具是很少的。

我們會(huì)把租賃市場分為公共的租賃市場和私人的租賃市場?？渴袌龊退饺俗赓U解決不了的問題，就得靠政府。不能說把東西全部都推給市場來解決，有些就解決不了。所以政府部門不能缺位，要補(bǔ)位。

三聯(lián)生活周刊：目前國家也在整頓租金貸等相關(guān)金融問題，您如何判斷這類租金貸業(yè)務(wù)之后的發(fā)展方向？

況偉大：我認(rèn)為我們要堅(jiān)持兩個(gè)原則：第一，要堅(jiān)持宏觀審慎的原則，就是說對(duì)租賃市場未來的發(fā)展、它的償還能力，我們要有一個(gè)非常好的預(yù)測和評(píng)估;第二，要堅(jiān)持逆經(jīng)濟(jì)周期管理的原則，具體來說，就是提高這些放貸機(jī)構(gòu)的資本充足率及緩沖資本。否則的話，租金貸很容易就會(huì)變成一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品，這對(duì)金融機(jī)構(gòu)及整個(gè)租賃市場來說都是災(zāi)難性的。

三聯(lián)生活周刊：目前國內(nèi)租房市場面向普通消費(fèi)者的金融產(chǎn)品還是以租房貸款項(xiàng)目為主，您覺得我們還應(yīng)該在其他哪些金融方面加大一些力度或是多做一些舉措？

況偉大：目前國內(nèi)的租賃市場在我看來，主要是租賃機(jī)構(gòu)有這種金融方面的需求，租客們基本上會(huì)根據(jù)自己的收入來租房，選擇去貸款租房的很少，當(dāng)然也有，但是從業(yè)務(wù)量來說不是很大。所以我覺得在未來的租賃市場上，對(duì)那些租不起房的中低收入者，我們目前有住房公積金，可以發(fā)放住房公積金，將來，我們還可以成立中國的國家住房銀行，幫助那些租客去融資來支付租金。因?yàn)橛械闹械褪杖胝呖赡芤幌伦痈恫黄鹉敲炊噱X，就可以通過國家的支持，比如說無息或低息的一些租賃貸款，幫助他們解決租賃住房問題。

但就像我剛才講的，還要加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格按照宏觀審慎和逆經(jīng)濟(jì)周期管理的原則來進(jìn)行。

三聯(lián)生活周刊：從監(jiān)管的角度講，您認(rèn)為我們現(xiàn)在怎樣才能既發(fā)揮出金融創(chuàng)新的能力，又降低風(fēng)險(xiǎn)？

況偉大：除了上面提到的兩項(xiàng)原則外，要發(fā)展租賃市場，最關(guān)鍵的是必須健全和完善租賃法，必須保護(hù)租客的利益和租賃的權(quán)利，目前來說這方面還是缺位的。我們有一個(gè)租賃辦法，那是2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我們的現(xiàn)狀就是監(jiān)管缺位、法律缺位，導(dǎo)致這個(gè)市場的發(fā)展不那么規(guī)范化，不那么專業(yè)化。但是我們還要發(fā)展，不是說因?yàn)橛袉栴}就不發(fā)展。只是要記住兩樣?xùn)|西，一個(gè)是規(guī)范，一個(gè)是防范。規(guī)范這個(gè)市場，并防范它的風(fēng)險(xiǎn)。