“營改增”對房地產企業(yè)財務管理產生的影響

石雷

【摘 要】本文主要從“營改增”稅收制度改革的內涵寫起，明確了稅務改革的目的，然后分析了“營改增”政策對當前房地產企業(yè)財務管理方面帶來的影響，并有針對性地提出了改善措施。

【關鍵詞】“營改增”；房地產企業(yè)；財務管理

一、前言

營業(yè)稅時代，房地產企業(yè)在財務管理上存在著很多管理不善的方面，這在很大程度上影響著企業(yè)正常發(fā)展，對房地產行業(yè)本身是不利的，不利于在合法的情況下進行市場主體的競爭，為了改變這一現狀，急需對房地產財務管理上做出調整和完善。

二、“營改增”稅制改革的內涵

李克強總理在2016年兩會期間提出自5月1日全面實施“營改增”改革，將房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、金融服務業(yè)納入稅制改革范圍，而且所有在華企業(yè)新增的不動產增值稅都納入到抵扣范圍內，實現絕大多數市場主體稅收負擔只減不增。5月1日以后的房地產企業(yè)的營業(yè)稅將全部被增值稅所取代，在我國施行了20多年的營業(yè)稅退出了歷史舞臺，從而現在的增值稅將替代營業(yè)稅與其他稅種對房地產企業(yè)進行協同管理。

三、“營改增”對房地產財務管理的影響

1.對房地產企業(yè)負債的影響

“營改增”政策的實施對房地產企業(yè)在經營和發(fā)展過程產生了一定的影響，由于房地產企業(yè)所經營的項目具有周期長、投資大、收益晚等特點，在經營的過程中難免會遇到一定的風險，但“營改增”政策的實施能有效的降低企業(yè)的稅負，從而達到降低企業(yè)經營風險的目的，從而促進行業(yè)之間稅負方面的公平。從理論上講，“營改增”實施和推出的目的是消除重復納稅，實現產業(yè)結構的優(yōu)化和升級，這一作用能夠幫助房地產企業(yè)降低實際稅負。除此之外，在“營改增”政策的影響下，企業(yè)的固定資產原始入賬金額累計折舊會一定程度上的減少。這就說明“營改增”可以幫助房地產企業(yè)擴大其規(guī)模，提升資金的周轉能力和流動能力。因此，“營改增”對房地產企業(yè)稅負方面起到了積極的影響，特別是對促進房地產企業(yè)的發(fā)展，抑制房地產高負債的模式有著明顯的幫助。

2.對房地產企業(yè)財務管理方面的影響

“營改增”政策對企業(yè)的財務管理方面起到一定的影響，“營改增”政策實施后，增設了許多納稅須知和與以往不相同的納稅規(guī)定，這些都會對企業(yè)的財務管理方面帶來巨大的影響。很多房地產企業(yè)的管理者并沒有對財務管理給予一定的重視程度，將更多的重視程度轉向對經濟建設方面，致使企業(yè)內部財務管理人員的消極怠工，對于新政策和稅法的新要求了解過于片面，更是在一定程度上暴露了一些能力不足和工作素質不強的員工的缺陷，這種缺陷的暴露直接影響著企業(yè)財務管理水平的下降，甚至不適合當前的財務管理的發(fā)展。換句話說，“營改增”政策對財務人員的專業(yè)能力帶來了巨大的考驗。若是財務管理人員自身的業(yè)務能力不達標，便會對房地產企業(yè)的財務管理造成一定的風險。

3.對房地產企業(yè)現金流的影響

“營改增”會對房地產開發(fā)企業(yè)的現金流量表造成一定的影響，主要體現在：（1）房地產企業(yè)在發(fā)展中經常會涉及到大量的施工設備，由于可抵扣購買價格中的增值稅進項稅額，減少企業(yè)的現金流出，從而提升了企業(yè)的投資金額。（2）由于房地產企業(yè)的稅負會隨著“營改增”的實施而不斷降低，導致現金流的使用水平逐漸上升。（3）在籌資活動中，“營改增”促使企業(yè)考慮融資范圍，導致其現金流比重加大，從長遠的角度來看，融資活動的階段性甚至會面臨著較大的壓力，若是不謹慎面對更會增加房地產開發(fā)企業(yè)的負債壓力。

4.對房地產企業(yè)財務風險管理的影響

對房地產財務工作者的工作提出了挑戰(zhàn)，“營改增”在實施后，對房地產企業(yè)的會計核算產生了較大的影響，其中包括會計科目的增加和核算更復雜，使會計人員的專業(yè)能力面臨著極大地挑戰(zhàn)。這就要求財務人員要根據“營改增”的要求。與此同時，“營改增”的實施更是對以往的稅收制度以及相關的細節(jié)進行了完善和調整，在這一環(huán)境下，房地產企業(yè)的會計便要清楚“營改增”政策調整過程中的變化，這些政策的調整更是在影響了房地產企業(yè)即將運行的項目以及運行過程中的項目，加之上文提及的房地產企業(yè)投資金額巨大、周期長、收益慢等特點更是造成了企業(yè)的財務管理方面的風險。

四、完善房地產企業(yè)財務管理的建議措施

1.提高房地產企業(yè)的財務管理水平

提高房地產企業(yè)的財務管理水平是完善房地產企業(yè)財務管理的重要舉措，在“營改增”政策的全面實施后，房地產企業(yè)要緊隨時代的步伐，借助稅制改革來發(fā)展自己企業(yè)，努力提升企業(yè)的財務管理水平。首先，強化財務管理要求。房地產企業(yè)進行每次采購時，需要票、貨、款一致，即要規(guī)范材料設備采購合同需要以房地產企業(yè)為簽訂主體，用房地產企業(yè)公司的名義取得增值稅專用發(fā)票，貨款支付以房地產的銀行賬戶轉出。同時也要求與房地產進行簽訂采購合同的供應商開具增值稅發(fā)票時，保證發(fā)票單位、收款賬號的單位以及貨物的單位一致。這里委托貸款或者抵賬取得材料將會使稅負有增無減。其次，房地產應該盡快與上游的建筑商和施工方進行配合，盡量保證在房地產企業(yè)運營過程中的建筑材料采購和工程機械等大額成本支出方面全部能取得滿足進項稅額抵扣要求的增值稅專用發(fā)票，使房地產企業(yè)可抵扣的進項稅額增加，降低需要繳納的增值稅稅負。再次，強化財稅上的管理。房地產企業(yè)采購部門在每次采購物料時需要票、貨、款同時上交，也就是要求材料設備采購合同以建筑公司為簽訂主體，取得的是以建筑公司為抬頭的增值稅專用發(fā)票，貨款支付也要以建筑公司的銀行賬戶轉出。堅決杜絕委托付款以及抵賬購進材料的現象，否則將會導致稅負有增無減。

2.提升房地產的企業(yè)的風險防范意識

提升房地產企業(yè)的風險防范意識是“營改增”政策下提升企業(yè)財務管理水平的又一重要舉措，在這一環(huán)節(jié)中，企業(yè)的管理者需要建立健全風險防范機制，尤其是要將預算管理和成本管理相結合，深入了解企業(yè)內部的實際運行和發(fā)展情況，并帶有一定針對性和目的性的建立風險預警防范機制，保證該機制處于動態(tài)的監(jiān)督狀態(tài)，一旦房地產企業(yè)所投資的項目出現潛在的風險，便要在第一時間了解情況，從而做出正確且及時的處理。由于這次稅制改革對房地產企業(yè)財務管理方面提出了更高的要求，也無形中為企業(yè)的風險管理方面帶來了一定的挑戰(zhàn)，這就需要加大對增值稅專用發(fā)票的管理力度，要求房地產企業(yè)強化增值稅專用發(fā)票的抵扣意識。房地產企業(yè)進行經營管理時，在對上游建筑安裝合作企業(yè)選擇時，應該注意其規(guī)模和實力是否與經營項目所搭配，而且要選擇有一般納稅人資格的建筑安裝企業(yè)。這里要求對小型建筑安裝合作企業(yè)謹慎選擇。小型供應商所提供的貨品比較便宜，但是其規(guī)模和實力較弱無法開具增值稅專用發(fā)票，導致房地產企業(yè)購進材料后無法進行進項稅額抵扣。必須使房地產企業(yè)的管理者明白，增值稅專用發(fā)票違法成本遠遠高于正常開具增值稅發(fā)票的稅收成本，所以房地產企業(yè)必須妥善保管、使用專用發(fā)票，依法提高進項稅額的抵扣度，避免一切人為因素給企業(yè)帶來涉稅風險：第一，增值稅專用發(fā)票上面的信息必須真實、完整而的，涂改則作廢處理，發(fā)票及貨物的規(guī)格、種類等相符，發(fā)票上的金額要與實際金額吻合，并且發(fā)票上面必須由稅務部門的加蓋公章。第二，取得增值稅發(fā)票后必須進行網絡認證，校驗通過后方可采用，過期發(fā)票和假發(fā)票作廢處理。

3.優(yōu)化稅收籌劃和發(fā)票管理工作

優(yōu)化稅收籌劃和發(fā)票管理工作是“營改增”政策下提升房地產企業(yè)財務管理水平的又一重要舉措。當房地產企業(yè)采購貨物或者勞務時，企業(yè)履行支付義務后，經辦人應該在取得相關發(fā)票后，及時將此發(fā)票上交財務部，要求對方交付發(fā)票后再交付錢款。這是由于增值是專用發(fā)票需要經過稅務局檢驗過才能進行進項抵扣，而這個檢驗的時間需要從開票后360天內，超出此時期，則稅務局普遍認為對法律的態(tài)度懈怠，則不能進行進項稅務的抵扣。但是，可以將強財務部與業(yè)務部的溝通率，及時核對取得發(fā)票的情況，及時追討。當財務部取得增值稅專用發(fā)票后應該在月底和月初到稅務局去進行發(fā)票認證手續(xù)。財務部還應該經常與銷售部溝通，對相關增值稅發(fā)票進行計算，得出相應的銷項稅額。在一定情況下，可以盡量延遲開具房款增值稅發(fā)票。這是因為增值稅控制系統(tǒng)開具發(fā)票后，必須在次月進行申報繳納的相關稅金，這與營業(yè)稅繳納申報有很大不同。與此同時，還要進一步提升房地產企業(yè)的稅收籌劃工作，由于“營改增”這一政策的提出無疑為房地產開發(fā)企業(yè)的稅后籌劃帶來了更大的挑戰(zhàn)，為了在市場經濟的發(fā)展中提升企業(yè)的經濟效益，便要在房地產企業(yè)正常運行的過程中提升會計核算水平，獲取真實且完整的會計核算信息，并以房地產開發(fā)企業(yè)環(huán)境為考察點，將稅收籌劃作為切入點，制定合理且完善的稅收籌劃制度。從而保證房地產企業(yè)的稅收籌劃制度具有一定的合理性和先進性。

五、總結

“營改增”稅制改革從本意上講就是為了消除企業(yè)重復納稅現象，降低單位的稅收負擔，同時也是在激烈的市場競爭環(huán)境下，規(guī)范房地產財務管理方面的不良現狀，對房地產企業(yè)進行長遠意義上的保護，以促進其行業(yè)的不斷成長。

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