淺談目前我國房地產(chǎn)融資存在的問題及多元化融資渠道的選擇

田越旭

摘 要：改革開放以來，特別是自1998年住房制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展具有重大作用，作為一個資金密集型行業(yè)，融資在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)鏈條中起到了關鍵作用，隨著市場經(jīng)濟不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)融資渠道由單一向多元化，由簡單向復雜化的趨勢愈發(fā)明顯，本文就近年房地產(chǎn)融資渠道進行簡要分析，并適當闡述多元化渠道的融資對具有一定規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)的意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 存在問題 融資渠道 多元化

一、房地產(chǎn)融資定義

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，直接和間接融資的總和，具體包括房地產(chǎn)開發(fā)貸及資本市場方面的融資。

二、房地產(chǎn)融資模式分類

1.從直接融資角度看：所謂直接融資即沒有金融中介機構介入的資金融通方式。在這種融資方式下，在一定時期內(nèi)，資金盈余單位通過直接與資金需求單位協(xié)商，或在金融市場上購買資金需求單位所發(fā)行的有價證券，將貨幣資金提供給需求單位使用。房地產(chǎn)直接融資包括股權融資（發(fā)行股票），發(fā)行債券和商業(yè)票據(jù)等，隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比重也逐步上升，目前較大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)直接融資規(guī)模占到其總?cè)谫Y規(guī)模的30-40%，甚至超過50%。

2.從間接融資角度來看：所謂間接融資是指資金盈余單位與資金短缺單位之間不發(fā)生直接關系，而是分別與金融機構發(fā)生一筆獨立的交易，即資金盈余單位通過存款，或者購買銀行、信托、保險等金融機構發(fā)行的有價證券，將其暫時閑置的資金先行提供給這些金融中介機構，然后再由這些金融機構以貸款、貼現(xiàn)等形式，或通過購買需要資金的單位發(fā)行的有價證券，把資金提供給這些單位使用，以實現(xiàn)資金融通的過程。房地產(chǎn)間接融資主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和信托融資，此類模式是房地產(chǎn)企業(yè)最基本且運用最廣泛最傳統(tǒng)的融資模式。

三、房地產(chǎn)融資意義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中具有重大意義，主要表現(xiàn)在以下幾方面：1.促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展；房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)開展活動的重要環(huán)節(jié)，從社會上獲取成本適宜的資金有助于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，特別是從銀行等金融機構獲取資金可有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為，適度的舉債有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

2.滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，合理引導房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展；房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金有嚴格用途，僅用于項目開發(fā)使用，因此，房地產(chǎn)融資一方面可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的資金短缺問題，另一方面，從資金的使用方面，也起到引導房地產(chǎn)企業(yè)合理開發(fā)，確保資金專款專用。

3.優(yōu)化房地產(chǎn)資產(chǎn)負債結(jié)構，分散房地產(chǎn)開發(fā)風險；通過房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)企業(yè)可以與銀行等金融機構共同承擔項目開發(fā)風險，債權人一般會對項目整體進行可行性研究分析，盈利分析，敏感性分析等，通過多種方式對項目進行評估。獲得融資的房地產(chǎn)企業(yè)，在一定程度上可以優(yōu)化自身資產(chǎn)負債表，使房地產(chǎn)企業(yè)運用適度杠桿獲取資金，更好開發(fā)項目。

四、當前房地產(chǎn)融資存在的普遍問題

2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入下半場，受房地產(chǎn)市場嚴格調(diào)控和金融緊縮政策的影響，當前房地產(chǎn)融資主要有以下幾大問題：

1.融資難度大。隨著金融政策的收縮，特別央行和銀保監(jiān)會對地產(chǎn)金融政策的限制，在“去杠桿”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)融資十分困難，除了銀行金融機構的開發(fā)貸融資，其余融資方式均受到很大影響；另外，地產(chǎn)融資均需要足值抵押作為金融機構的增信措施，抵押物一般均為土地，近年來房地產(chǎn)行業(yè)作為快速周轉(zhuǎn)的行業(yè)，抵押物及土地在一定程度是十分稀缺的；再次，各家金融機構對房地產(chǎn)授信政策不一致，在信貸配給的模式下，房地產(chǎn)授信額度較為緊張，特別是2016年以來房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步加大，這無疑增加了資金需求，金融機構投放額度有限，從而影響房地產(chǎn)融資。

2.融資成本高。房地產(chǎn)融資普遍比其他行業(yè)融資成本高2%-3%，究其原因，主要是房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴資金，是資金密集型行業(yè)，金融機構在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面有較強的議價能力；再加上房地產(chǎn)行業(yè)受金融政策影響較大，特別是央行的貨幣政策和各家商業(yè)銀行的信貸指引。

3.融資不確定性增大。房地產(chǎn)融資過程中有較大的不確定性，從外部來，受金融機構信貸指引、風險偏好和對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的判斷等因素，此類因素直接影響房地產(chǎn)企業(yè)融資的可行性；從內(nèi)部來看，房地產(chǎn)市場好壞，項目在開發(fā)過程中受開發(fā)報建、股東對融資的態(tài)度等因素也會影響其融資的不確定性。融資作為企業(yè)參與市場行為的重要步驟，在商品流通環(huán)節(jié)發(fā)揮著舉足輕重的作用。

基于房地產(chǎn)融資存在的普遍問題，房地產(chǎn)發(fā)展的過程中最主要的方式還是銀行金融機構的開發(fā)貸，但是這一融資渠道過于單一，嚴重影響了企業(yè)的資本結(jié)構，房地產(chǎn)企業(yè)雖然因為建設資金的充足可以推進項目的進行，可以迅速擴大企業(yè)規(guī)模，但企業(yè)的財務風險也會因為融資渠道單一而加大。因此，摸索多元化的融資渠道是房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的必由之路。

五、房地產(chǎn)融資渠道多元化選擇

1.銀行金融機構融資

（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設的中長期項目貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有較嚴格的審批程序，一般房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款需滿足各項證照（如工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）齊全，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金投入達到35%，房地產(chǎn)企業(yè)達到二級（暫定）資質(zhì)等，房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金嚴格受銀行監(jiān)管，專項用于項目開發(fā)建設使用，不能用于購買土地或挪作他用。目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍然是各大房地產(chǎn)企業(yè)主流融資模式，此類融資在銀行信貸投放比重也占20%左右，該類融資具有較高門檻，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，大部分銀行金融機構發(fā)放名單內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，如行業(yè)前100強等。

（2）房地產(chǎn)并購貸款：商業(yè)銀行向并購方房地產(chǎn)企業(yè)或并購方控股子公司發(fā)放的，用于支付并購股權對價款項的本外幣貸款。是針對較大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有償兼并、收購其他房地產(chǎn)企業(yè)已建成項目及進行資產(chǎn)、債務重組中產(chǎn)生的融資需求而發(fā)放的貸款。2017年以前通過銀行發(fā)放的房地產(chǎn)并購貸款規(guī)模較大，2017年以后，隨著金融政策調(diào)控不斷，特別是針對房地產(chǎn)企業(yè)并購方面的貸款，銀行將嚴格審查，對于標的項目未開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)采取審慎介入的態(tài)度，2017年以后銀行類房地產(chǎn)并購貸款規(guī)模逐漸減少，但仍然保持一定的規(guī)模。

2.非銀行金融機構

（1）從信托方面來看，房地產(chǎn)信托融資是信托公司通過特定資產(chǎn)或股權收益權等方式發(fā)行信托計劃，吸引銀行的私人銀行客戶投資該信托計劃，從而將資金發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)的一種融資模式，房地產(chǎn)信托融資是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的另外一個重要方式，該類方式審核沒有銀行開發(fā)貸嚴格，一般達到信托公司的具體要求后即可發(fā)放資金，但是部分信托產(chǎn)品也參照銀行開發(fā)貸的要求進行資金的發(fā)放。大部分信托融資額度受房地產(chǎn)企業(yè)獲取的土地的價值影響，一般為獲取土地款價值的60%-70%。

（2）從基金方面來看，基金在我國的房地產(chǎn)融資領域運用主要是私募股權基金和大型房地產(chǎn)企業(yè)牽頭成立的并構型基金或產(chǎn)業(yè)基金。私募股權投資基金主要是以股權投資為準，2016年以前，由于監(jiān)管不嚴，該類融資模式受到大多數(shù)房企接受，并實現(xiàn)快速發(fā)展，2017年以來，由于監(jiān)管趨嚴，特別是中國證券投資基金協(xié)會相關指導意見出具，該類業(yè)務規(guī)模下降速度加快，目前由于其成本較高，備案嚴格，其比重在房地產(chǎn)融資規(guī)模中越來越小。各個大型地產(chǎn)企業(yè)集團均有涉及并購基金，該類模式是目前及未來一段時間比較主流的模式，主要原因則是房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，在行業(yè)發(fā)展過程中，勢必產(chǎn)生大量的收并購。

目前，我國地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)基金和信托共同存在的融資模式，與傳統(tǒng)地產(chǎn)金融模式不一樣，該類模式在國外稱作“房地產(chǎn)投資信托基金”即REITs，是一種依照專門的法律程序，從事房地產(chǎn)物業(yè)運作的投資機構，以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機構進行房地產(chǎn)投資開發(fā)與運營管理，并將收益高比例分給投資者的信托組織。由于我國法律、稅收等政策環(huán)境還未成熟，我國出現(xiàn)更多的是類REITs，相信隨著法律等環(huán)境的不斷完善，地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪康禺a(chǎn)的時候，相信該類融資模式會有長足的發(fā)展。

（3）從債券方面來看，該類融資屬于房地產(chǎn)在資本市場的直接融資，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的主要場所是以證監(jiān)會主導的上海證券交易所及深圳證券交易所和以人民銀行主導下的銀行間交易商協(xié)會的銀行間債券市場。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券過程較為復雜，且門檻較高，但是該類方式也是房地產(chǎn)企業(yè)特別是大型地產(chǎn)企業(yè)融資的主要模式。債券融資的用途可用于開發(fā)項目、短期流動需求和歸還貸款。

（4）從供應鏈融資方面來看，房地產(chǎn)供應鏈融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為核心的房地產(chǎn)上游供應商因向其銷售貨物，承包工程、提供服務而對核心房企形成的應收賬款債權及房企因向下游客戶銷售房產(chǎn)而形成的應收賬款的債權融資。上游應收賬款債權融資主要以房企與保理公司合作開立商業(yè)承兌匯票方式開展，該類模式達到一定規(guī)模后，可以通過交易結(jié)構設計和法律稅收的規(guī)范后，進行供應鏈融資資產(chǎn)證券化；下游客戶銷售房產(chǎn)形成的應收賬款的債券融資主要表現(xiàn)為購房按揭尾款資產(chǎn)證券化。

（5）從其他方面來看，一是目前在市場上均存在以信托為代表或者具有金融背景的投資公司以股權投資形式參與房地產(chǎn)項目的投融資，主要是以財務投資的方式進行，并約定在一定時間范圍內(nèi)推出項目以獲取收益的模式。在一定程度上看，投資主導權仍然以房企為準，該類模式仍然是以股權的名義開展的債權融資；二是海外發(fā)債，2016年以來，在金融去杠桿的大背景下，金融政策趨近，國內(nèi)資金流動性偏緊，債券市場的流動性反應更是明顯，由此，大部分有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)均通過海外發(fā)債的方式進行融資，主要以美元債為主。

五、總結(jié)

隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境和發(fā)展模式的改變，作為一種對資金具有很大依賴性的產(chǎn)業(yè)，當前的融資方式不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金需求。尤其是對于中小房地產(chǎn)企業(yè)，在融資方面遇到的困難更大。一方面，金融風險的防范有賴于國家政策的引導規(guī)范和多元化金融市場的完善，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應從自身出發(fā)，深化金融提高對金融產(chǎn)品的認識和運用，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的融資方式難以滿足行業(yè)發(fā)展的資金缺口，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取多元化的融資方式有利于房地產(chǎn)市場長效機制的建立，隨著各項融資渠道的多元化規(guī)范化發(fā)展，有利于貫徹黨中央“房住不炒”的總基調(diào)，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

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