物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)中存在的問(wèn)題與對(duì)策

【摘 要】在物業(yè)管理中，設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理是物業(yè)管理過(guò)程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)使用價(jià)值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)。本文分析了當(dāng)前物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)中存在的問(wèn)題，闡述了物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的幾點(diǎn)對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】物業(yè);設(shè)施;設(shè)備;維修養(yǎng)護(hù);對(duì)策

物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行不良，會(huì)直接影響業(yè)主與客戶的生產(chǎn)和生活質(zhì)量，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)绊懙轿飿I(yè)管理企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)。同時(shí)，設(shè)備運(yùn)行成本在物業(yè)管理運(yùn)作中占有相當(dāng)大的比重，直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，設(shè)備運(yùn)行管理的重要性不言而喻。

1.當(dāng)前物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)中存在的問(wèn)題

1.1重運(yùn)行維修，輕預(yù)測(cè)保養(yǎng)

相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)還屬于“看守型”操作，重視運(yùn)行維修，輕視日常保養(yǎng)，更少考慮“預(yù)測(cè)和預(yù)防”。這種“維持型”管理，不僅對(duì)設(shè)備設(shè)施的壽命影響很大，損害業(yè)主切身利益，而且增加事故隱患，增大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，弱化企業(yè)自身技術(shù)實(shí)力，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司也是一種根本性損失。這里面固然有業(yè)主對(duì)物業(yè)使用的短期思維和物權(quán)多元化的因素，但是也反映出部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)“綜合經(jīng)營(yíng)成本意識(shí)”淡薄，缺乏深化管理的意識(shí)，實(shí)際上也是對(duì)服務(wù)責(zé)任的漠視。

1.2專業(yè)人才匱乏，技術(shù)力量相對(duì)薄弱

物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，與建筑、房地產(chǎn)業(yè)相比，同類型人員的收入普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員差距更大。同時(shí)，受資源和認(rèn)識(shí)水平的制約，除少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，在人才培養(yǎng)方面投入明顯不足，使得技術(shù)隊(duì)伍不穩(wěn)定，難以吸引高素質(zhì)人才。有資料顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)中工程技術(shù)人員流動(dòng)率高達(dá)35%—50%。人員構(gòu)成上，本科以上學(xué)歷人員比例僅為百分之幾，主要是操作層面為主導(dǎo)，技術(shù)管理層面相對(duì)弱化。如果這種專業(yè)技術(shù)弱化的趨勢(shì)繼續(xù)下去，不重視和不強(qiáng)化對(duì)各專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)指導(dǎo)和系統(tǒng)控制，那么隨著“三高建筑”（高層、高檔次和高科技）的不斷興建，各類復(fù)雜的技術(shù)問(wèn)題將會(huì)成為矛盾焦點(diǎn)，并成為制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

1.3認(rèn)識(shí)相對(duì)滯后，粗放式管理仍較普遍

不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的認(rèn)識(shí)，僅停留在“只要無(wú)故障、開得動(dòng)就行”的層面上，并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人，更沒(méi)有意識(shí)到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果）才是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的最高工作目標(biāo)。由此使得管理粗放，表現(xiàn)為制度不健全、臺(tái)帳檔案不完整、監(jiān)督檢查不到位、作業(yè)指導(dǎo)不明確等，而且設(shè)備技術(shù)落后，甚至還存在著手工作坊式的作業(yè)方式。同時(shí)，專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)缺乏，無(wú)論內(nèi)容上還是形式上，都滯后于物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的發(fā)展形勢(shì)。

1.4法律法規(guī)建設(shè)滯后

目前，物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)還很不健全，這使得物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理缺乏完善的專業(yè)法規(guī)的硬性約束，也使得日常管理中遇到的許多問(wèn)題久拖不決?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》及各地方貫徹細(xì)則的出臺(tái)，對(duì)這一問(wèn)題的解決起到了積極的推動(dòng)作用，但是要解決設(shè)備設(shè)施管理中的深層次問(wèn)題，還需盡快制定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的專項(xiàng)法規(guī)、管理規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

2.物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)對(duì)策

2.1認(rèn)真細(xì)致地做好設(shè)備運(yùn)行巡視工作

設(shè)備運(yùn)行巡視的主要目的就是為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備潛在或早期的隱患和故障。設(shè)備因長(zhǎng)期運(yùn)行或零部件老化以及一些設(shè)計(jì)缺陷等原因，在運(yùn)行時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，但幾乎大多數(shù)故障發(fā)生前都會(huì)出現(xiàn)一些早期的異?，F(xiàn)象，比如溫度升高、聲音異響、氣味異常等。所以巡查人員巡查時(shí)要充分利用視覺、聽覺、嗅覺，仔細(xì)觀察設(shè)備零部件有無(wú)松動(dòng)，各接點(diǎn)是否存在接觸不良，設(shè)備運(yùn)行時(shí)聲音、油位有無(wú)異常，各計(jì)量裝置和指示儀表以及電源電壓是否正常等。如果巡查人員能及早發(fā)現(xiàn)這些設(shè)備異?，F(xiàn)象并及時(shí)處理，就能避免早期故障的進(jìn)一步發(fā)展或擴(kuò)散而增加維修難度并造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。這也需要巡查人員具備強(qiáng)烈的責(zé)任心和飽滿的工作熱情，以負(fù)責(zé)任的態(tài)度對(duì)待工作。

2.2設(shè)備的定期保養(yǎng)和維護(hù)一定要保質(zhì)保量

通過(guò)有計(jì)劃的對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，可以使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)下工作，從而最大限度的滿足用戶的需求。維保方式主要是設(shè)備動(dòng)力裝置和零部件的潤(rùn)滑、緊固、管道防腐處理以及設(shè)備和機(jī)房的清潔工作。這些工作看似簡(jiǎn)單普通，但一臺(tái)設(shè)備只要有一個(gè)零部件潤(rùn)滑不良或一個(gè)螺絲沒(méi)有擰緊，就有可能導(dǎo)致設(shè)備的嚴(yán)重?fù)p壞。所以，維保工作的質(zhì)量控制尤為重要。維保工作做得好，可以明顯降低設(shè)備的故障發(fā)生機(jī)率，同時(shí)有效的延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，從而降低設(shè)備使用壽命周期的使用費(fèi)用。但在實(shí)際工作中，也存在一些影響維保工作質(zhì)量且不容忽視的因素，比如維保人員的技能水平、工作態(tài)度以及零部件的產(chǎn)品質(zhì)量等。這些問(wèn)題需要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理予以解決。

2.3要高度重視設(shè)備設(shè)施的安全管理工作

沒(méi)有安全便沒(méi)有一切。安全管理既要重視設(shè)備運(yùn)行安全，也要重視工程服務(wù)人員自身的操作安全防護(hù)。這就要求操作人員和維保人員嚴(yán)格按照安全生產(chǎn)管理制度、標(biāo)準(zhǔn)工作流程操作和保養(yǎng)設(shè)備，防止因各種誤操作引發(fā)的設(shè)備損壞和人身傷害。同時(shí)，對(duì)一些重要的設(shè)備安全附件如壓力表、安全閥等要按照規(guī)定定期校驗(yàn)，防止出現(xiàn)一些不可預(yù)測(cè)的安全風(fēng)險(xiǎn)，保證設(shè)備安全可靠的運(yùn)行。

2.4做好具體的設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作

具體包括以下幾方面：（1）維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。（2）公共設(shè)備設(shè)施按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄;對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。（3）實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率90%以上。（4）水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。（5）道路、停車場(chǎng)平整暢通，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。（6）樓道燈，景觀燈等公共照明設(shè)備完好率98%以上。（7）設(shè)備用房整潔，主要設(shè)備設(shè)施標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。（8）雨水井、化糞井每月檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無(wú)堵塞外溢。（9）在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。

2.5實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理

實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理，就是通過(guò)科學(xué)的管理規(guī)程和適宜的技術(shù)手段，以盡可能低的管理成本，實(shí)現(xiàn)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行。一是實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)控制。設(shè)備設(shè)施的功能、年限、狀況和運(yùn)行環(huán)境不同，可能出現(xiàn)的故障類型和頻率也不同，日常使用中需重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容就有所差別，即需要控制的關(guān)鍵點(diǎn)就不一樣。在建立臺(tái)帳基礎(chǔ)上，通過(guò)檢查檢測(cè)，確定每個(gè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行控制關(guān)鍵點(diǎn)，并將其納入日常的運(yùn)行監(jiān)測(cè)體系。二是標(biāo)識(shí)規(guī)范、統(tǒng)一、實(shí)用性強(qiáng)。為提高效率和質(zhì)量，應(yīng)建立統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)體系（名稱標(biāo)識(shí)、狀態(tài)標(biāo)識(shí)、維護(hù)標(biāo)識(shí)、安全標(biāo)識(shí)等），制作成《物業(yè)設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)手冊(cè)》。要做到“標(biāo)識(shí)全覆蓋”，所有設(shè)備設(shè)施都要標(biāo)識(shí)清楚規(guī)范。

3.結(jié)語(yǔ)

總之，物業(yè)設(shè)備設(shè)施日趨復(fù)雜化、智能化，技術(shù)含量日趨提高，其管理要求也不斷提高，已成必然趨勢(shì)。這既是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的困難，也是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，深化內(nèi)部管理，重視人才隊(duì)伍，加大技術(shù)投入，就能夠變挑戰(zhàn)為機(jī)遇;而作為物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，在有序競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，推動(dòng)交流合作與信息共享，促進(jìn)人才梯隊(duì)的建設(shè)，加強(qiáng)新技術(shù)新設(shè)備的推廣，將是整個(gè)行業(yè)做強(qiáng)做大的必由之路。

【參考文獻(xiàn)】

【1】孫靜，郝偉.加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)維修管理 延長(zhǎng)物業(yè)使用年限 《工程技術(shù)（全文版）》2016年 第04月.

【2】喬艷麗.物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)與管理的專業(yè)化之路 《現(xiàn)代科技：現(xiàn)代物業(yè)下旬刊》2009年 第4期.

作者簡(jiǎn)介：孫峰（1979—），女，物業(yè)管理員，從事小區(qū)物業(yè)管理工作。