哪些科技類上市公司在做房地產(chǎn)？

賈國強

10月中旬，科大訊飛（002230.SZ）長期侵占位于安徽宣城涇縣的揚子鱷國家級自然保護區(qū)核心區(qū)土地被央視曝光，這家行業(yè)獨角獸是否隱藏著“土地生意”成為輿論關(guān)注的熱點。

《中國經(jīng)濟周刊》記者獨家梳理606家A股科技類上市公司近6年來投資性房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，涉足投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量從2013年的134家，增加到2018年的275家，也就是說，有近半的科技類上市公司涉足房地產(chǎn)投資，且其投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)總金額也猛增一倍。其中，中興通訊（000063.SZ）投資性房地產(chǎn)的金額連續(xù)6年排名第一，京東方A（000725.SZ）連續(xù)6年位列三甲，ST中安（600654.SH）也在最近三年出現(xiàn)在前3名的榜單上。而盛訊達、北緯科技的投資類房地產(chǎn)金額，占其資產(chǎn)總額的比重高達30%左右。

有專家指出，一些科技企業(yè)正在從創(chuàng)新的主體演變?yōu)榈禺a(chǎn)新軍，這些企業(yè)在房地產(chǎn)暴利的誘導(dǎo)下，借科技之名，行地產(chǎn)之實，從支持科技創(chuàng)新的政策中套利。專家建議，政府應(yīng)對出讓給科技企業(yè)的土地進行限制性約定。

科技類上市公司“圈地”，幾乎一夜之間成為公眾關(guān)注的大新聞。例如，國內(nèi)智能語音引領(lǐng)者科大訊飛（002230.SZ）被曝以建設(shè)培訓(xùn)基地名義開發(fā)房地產(chǎn)，引發(fā)輿論熱議。無獨有偶，中興通訊（000063.SZ）今年早些時候也因擁有高達20億元的投資性房地產(chǎn)，被質(zhì)疑偏離了主業(yè)。

9月份，被譽為“基因測序第一股”的華大基因（300676.SZ）也被質(zhì)疑打著“健康小鎮(zhèn)”的名義在全國各地跑馬圈地，隨著原萬科集團創(chuàng)始人王石擔(dān)任華大基因聯(lián)席董事長，上述質(zhì)疑似乎變得真實起來。

于是，人們不禁要質(zhì)疑甚至責(zé)問：在這幾年房地產(chǎn)火爆的背景下，科技企業(yè)是否真的偏離了主業(yè)，也去做房地產(chǎn)生意了？

《中國經(jīng)濟周刊》記者通過Wind資訊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近年來，科技類上市公司在增加投資性地產(chǎn)的比重。

雙雙翻倍：投資性房地產(chǎn)成科技類上市公司寵兒

絕大多數(shù)科技類上市公司沒有房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，無法像房企那樣直接拿地建房，買賣商品房，所以這些公司在地產(chǎn)方面的舉動不易察覺。但是，科技類上市公司參與炒地炒房的“跡象”會在投資性房地產(chǎn)這一會計科目下有所體現(xiàn)。

根據(jù)財政部會計司發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)用以記錄企業(yè)為“賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之”而持有房地產(chǎn)的情況。具體包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

對于非地產(chǎn)類上市公司，投資性房地產(chǎn)主要指企業(yè)用于出租的房屋建筑物及其土地，用于日常生產(chǎn)經(jīng)營的房產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。西南政法大學(xué)教授范偉紅曾對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，投資性房地產(chǎn)就是用來衡量非上市房企用于炒地皮、炒房子謀求增值利益的投資情況。

《中國經(jīng)濟周刊》記者對606家科技類上市公司（編者注：根據(jù)中信證券特殊類標(biāo)準(zhǔn)劃分）自2013至2018年的6年中報梳理發(fā)現(xiàn)，2013年僅有134家公司有投資性房地產(chǎn)，總額為115.02億元；而2018年則有275家公司有此賬目，總額達280.11億元，分別增長105.22%、105.05%。6年間，參與炒地炒房的科技類上市公司數(shù)量和金額雙雙翻倍（見表1）。

具體到年份看，自2015年以來，科技類上市公司開始快速參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，公司數(shù)量和金額都呈現(xiàn)兩位數(shù)增幅。在均值方面，這6年間的整體差距并不大，2016年后開始有較為明顯的提高。這也是與近幾年房地產(chǎn)周期有密切關(guān)系的，2015年“3·30”政策放松樓市政策以來，房價快速上漲，也傳導(dǎo)到租賃市場上，科技類上市公司參與房地產(chǎn)市場的動力強勁，也開始把一些自用房地產(chǎn)用于租賃或出售。

從增長速度看，一些上市公司的投資性房地產(chǎn)一旦較大規(guī)模地增加，在一定時期內(nèi)會呈現(xiàn)穩(wěn)定性，例如，對外租賃一般可能是一年或幾年等，這也客觀上助推了上市公司炒房意愿。

以北緯科技（002148.SZ）的房地產(chǎn)類投資為例，這家公司于2010年在南京市投資建設(shè)北緯國際中心項目（南京產(chǎn)業(yè)園），2012年開工建設(shè)，2015年第四季度通過了工程建設(shè)竣工驗收和政府部門的建設(shè)項目竣工備案，并開始對外招租，這一年實現(xiàn)租賃收入118.7萬元；2016年入駐率達70%以上，當(dāng)年實現(xiàn)租賃收入3024.35萬元；2017年入駐率達95%以上，實現(xiàn)租賃收入7009.94萬元，而該公司當(dāng)年的營收為5.7億元，凈利潤1.3億元。

北緯科技2017年年報還稱，北緯國際中心原值5.63億元，其中投資性房地產(chǎn)3.94億元，固定資產(chǎn)1.69億元。這意味著目前北緯國際中心絕大部分對外出租，能為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在高房價行情下，如果選擇出售則會有更大的收益。

從各科技類上市公司的投資性房地產(chǎn)看，這6年間，中興通訊一直穩(wěn)居第一（見表2）、京東方A（000725.SZ）也在第二或第三位置變動，聞泰科技（600475.SH）、中國長城（000066.SZ）、ST中安（600654.SH）也出現(xiàn)在前3名的榜單上。

以京東方A為例，這家公司的投資性房地產(chǎn)在2012年就超過13億元，隨后的幾年雖有小幅下降，但總體上都在12億元以上。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查詢京東方A年報發(fā)現(xiàn)，其2008年的投資性房地產(chǎn)為1.7455億元，2009年就飆升至12.04億元，增幅590%，其解釋稱是報告期內(nèi)收購聯(lián)營公司 50%股權(quán)，實現(xiàn)企業(yè)合并，合并后的企業(yè)擬實施新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將相關(guān)資產(chǎn)劃為投資性房地產(chǎn)。

居高不下的投資性房地產(chǎn)給京東方A帶去了豐厚的租金回報。據(jù)其2017年年報，該年實現(xiàn)的租金收入高達8.79億元，同比增長9.06%。

進退、增減是常態(tài)

與此同時，《中國經(jīng)濟周刊》記者也發(fā)現(xiàn)，雖然2012—2018年這6年參與房地產(chǎn)市場的上市公司總體數(shù)量在增加，但名單有變，即有新進入的也有退出。

對比2017年和2018年這兩年中報顯示，思維列控（603508.SH）、卓翼科技（300232.SZ）和路暢科技（002816.SZ）等41家公司屬于新進入房地產(chǎn)投資行列的，其投資性房地產(chǎn)總額為22.03億元。其中，最高者*ST大唐（600198.SH）為4.73億元，最低者水晶光電（002273.SZ）為106萬元。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查詢*ST大唐財報顯示，主要是2017年底，*ST大唐把已達到使用條件的原本在“在建工程”中核算的永豐三期項目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算。

維信諾（002387.SZ）、網(wǎng)宿科技（300017.SZ）等9家公司則退出了房地產(chǎn)市場，這9家公司的投資性房地產(chǎn)總額為2.81億元。

記者查詢維信諾財報顯示，這家公司2017年初，把閑置的汕頭歧山北房屋建筑物及對應(yīng)土地使用權(quán)用于出租，將位于廣州的部分房產(chǎn)用于出租，兩者資產(chǎn)價值1.05億元轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)。而2018年這家公司準(zhǔn)備出售這兩處資產(chǎn)，這1.05億元就從投資性房地產(chǎn)賬目轉(zhuǎn)移到了“持有待售資產(chǎn)”列報。

另外，對比2017年和2018年這兩年中報還可以看出，有些上市公司的投資性房地產(chǎn)在增加，如興森科技（002436.SZ）今年中報為1.17億元，去年中報為39萬元，同比大幅增加29800%；也有些上市公司的投資性房地產(chǎn)在減少，如海能達（002583.SZ）今年中報為2123萬元，去年中報為9081萬元，同比減少76.62%。

不難看出，上市公司的投資性房地產(chǎn)增多情況，可分為新進入和同比大幅增加情形。

上市公司的投資性房地產(chǎn)減少情況，可分為退出和同比大幅降低情形。

中匯會計師事務(wù)所經(jīng)理王林對《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋稱，大致有如下兩種原因：

一是對外出租的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，調(diào)整至固定資產(chǎn)；二是將持有的投資性房地產(chǎn)對外出售，取得相應(yīng)的對價。

中興通訊、京東方A和ST中安：投資類房地產(chǎn)均超10億元

《中國經(jīng)濟周刊》記者還對科技類上市公司2018年中報的投資性房地產(chǎn)進行了梳理，最高者中興通訊為20.31億元。

分區(qū)間來看，超過10億元的公司有3家，如中興通訊、京東方A、ST中安；在1億元～10億元的公司有68家，如東軟集團（600718.SH）和浪潮信息（000977.SZ）等；在1000萬元～1億元的公司有123家，如科大訊飛（002230.SZ）、深科技（000021.SZ）和中國軟件（600536.SH）等；低于1000萬元的公司有72家。

其中，投資性房地產(chǎn)超過1億元的公司多達194家，占比超過七成。

記者選取了15家投資性房地產(chǎn)超過4億元的公司，并從其財報中找到了公司的定位、目標(biāo)等，一些公司在自身行業(yè)處于領(lǐng)先地位，但也未能擺脫“炒房”的誘惑（見表3）。

新海宜（002089.SZ）的投資性房地產(chǎn)從2017年中報的0.31億元大增至2018年中報的5.45億元，增幅達1677.33%，其解釋稱主要是子公司深圳易軟技術(shù)將自用大廈轉(zhuǎn)為對外出租。長園集團（600525.SH）的增幅也較多，其2018年中報解釋稱，主要是南京基地完工部分房產(chǎn)用于出租所致。ST中安降幅近半，其2017年財報解釋稱，主要是處置了一些投資性房地產(chǎn)，但并沒有說明具體原因。

“科技地產(chǎn)商”異軍突起：“從支持創(chuàng)新的政策中套利”

相比最近幾年房地產(chǎn)的火爆，我國的實體經(jīng)濟并不太景氣，房產(chǎn)也成為優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。一些科技類上市公司的凈利潤不如一套學(xué)區(qū)房也是客觀存在，如匯源通信（000586.SZ）和深華發(fā)A（000020.SZ）這兩家公司2017年的凈利潤分別只有95萬元和97萬元。

在房地產(chǎn)業(yè)的暴利誘惑面前，堅守科技領(lǐng)域的確需要企業(yè)家精神?！吨袊?jīng)濟周刊》記者曾采訪過制筆企業(yè)貝發(fā)集團董事長邱智銘，這家企業(yè)用實際行動回應(yīng)了李克強總理的“圓珠筆之問”。

不過，邱智銘也坦言，“一直專注做筆這個主業(yè)是需要企業(yè)家精神和情懷的，是需要抵擋住誘惑的。前幾年房地產(chǎn)很吸引人，我們也可以很輕松地拿一些土地過來，或者投入一些村鎮(zhèn)銀行、買礦賣礦，這些都可以獲得很多的利潤。有人對我說，如果你做房地產(chǎn)，很快會做成百億、千億的企業(yè)。而我堅持認(rèn)為，做筆也能成為十億、百億的企業(yè)，這是我在誘惑面前的選擇?！?/p>

雖然貝發(fā)集團忍住了誘惑，但這家企業(yè)卻也因營收規(guī)模和凈利潤等指標(biāo)不理想而無法登陸資本市場。

盡管華大基因這幾年財報的投資性房地產(chǎn)為0，在建工程規(guī)模也不大，但《中國經(jīng)濟周刊》記者查詢其官網(wǎng)看到，從2016年以來，華大基因與遼寧省大連市、湖北省荊門市、湖南省益陽市、貴州省黔西南州、云南省昆明市、江蘇省蘇州市、河北省張家口市等多個地方政府商談合作，而在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)“健康小鎮(zhèn)”等是雙方合作重要模式。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，一旦上述合作落地，華大基因的廠房、辦公樓等為代表的固定資產(chǎn)將大幅增加，如果再有出租或出售，其投資性房地產(chǎn)也會大幅增加，屆時，加入華大基因的地產(chǎn)界大咖王石就能派上“用武之地”了。

中國軟件園區(qū)發(fā)展聯(lián)盟理事長、北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司董事長劉克峰曾撰文稱，目前，有一種趨勢需引起特別關(guān)注，一些科技企業(yè)正在從科技創(chuàng)新的主體，演變?yōu)榭萍嫉禺a(chǎn)新軍，加入到科技地產(chǎn)商的行列中。

劉克峰分析說，在房地產(chǎn)暴利的誘導(dǎo)下，一些科技企業(yè)借科技之名行地產(chǎn)之實。這些企業(yè)通過各種途徑拿到遠遠超過自用需求的優(yōu)惠土地，建設(shè)了大量辦公樓宇、商業(yè)配套，甚至公寓住宅，或直接銷售房產(chǎn)，或轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)，或成為房東?！八麄儾辉诳萍紕?chuàng)新上下功夫，而在房地產(chǎn)上搞投機，從支持創(chuàng)新的政策中套利。”

劉克峰建議，為防止科技類企業(yè)淪為科技地產(chǎn)商，政府應(yīng)對出讓給科技企業(yè)的土地進行限制性約定，例如，限定土地上的物業(yè)只能自用，不得出售、轉(zhuǎn)讓或租賃，并加大動態(tài)監(jiān)管力度，在資產(chǎn)登記、股權(quán)變更等環(huán)節(jié)進行核查。

事實上，與很多科技類公司對投資性房地產(chǎn)的欲罷不能相比，另有一些科技企業(yè)則堅持主業(yè)。例如華為就始終與地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持距離?！叭A為沒有做過房地產(chǎn)，也沒做過股票?！比A為公司創(chuàng)始人任正非在談及房地產(chǎn)的誘惑時曾表示，華為人專注做一件事情，攻擊“城墻口”，聚焦主業(yè)堅持創(chuàng)新。