老舊小區(qū)加裝電梯項(xiàng)目后評(píng)估
——以北京毛紡北小區(qū)為例

劉佳燕 陳思羽

1 研究背景

1.1 老舊小區(qū)改造成為新時(shí)期城市更新的重要內(nèi)容

在我國(guó)快速城鎮(zhèn)化的背景下，大量的老舊住宅與住區(qū)已難以滿足人們?nèi)找嫔?jí)和復(fù)雜多元的生活需求，對(duì)這些建筑物和住區(qū)環(huán)境的升級(jí)改造成為城市更新的重要內(nèi)容。過去的二十多年間，我國(guó)絕大部分的城市住區(qū)改造主要集中在舊城平房區(qū)。近年來(lái)，以北京、上海、廣州、深圳、廈門等大城市為代表，城市更新的工作重點(diǎn)日益轉(zhuǎn)向城市中心城區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)。

基于對(duì)北京市居住小區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（截止2017年底）的統(tǒng)計(jì)分析，北京市城六區(qū)范圍內(nèi)建于1990年（含）之前的老舊小區(qū)個(gè)數(shù)約占目前居住小區(qū)總數(shù)的40%，存量住房套數(shù)占比約35%。在空間上，老舊小區(qū)主要分布在二環(huán)到四環(huán)之間，尤其集中在城北地區(qū)①。由于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配套標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，加上單位制解體等制度轉(zhuǎn)型帶來(lái)管理維護(hù)的長(zhǎng)期缺位，這些老舊小區(qū)面臨著建筑質(zhì)量較差、管線老化、配套設(shè)施不足、環(huán)境臟亂差、人口老齡化嚴(yán)重、物業(yè)服務(wù)缺乏、管理混亂等現(xiàn)實(shí)困境。這些問題不僅嚴(yán)重制約了廣大居民生活質(zhì)量和幸福感的提升，也影響了城市整體形象和發(fā)展水平。因此，城市老舊小區(qū)更新改造是迫在眉睫的重大民生工程，也是關(guān)系到城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重大戰(zhàn)略性議題。

1.2 北京全面推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治，加裝電梯遇難題

2012年北京市頒布《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見》，對(duì)1990年之前建設(shè)且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備、功能配套明顯低于現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的老舊小區(qū)，實(shí)施了以抗震節(jié)能為主、環(huán)境治理為輔的綜合整治?！笆濉逼陂g，全市共完成6 562 hm2市屬老舊小區(qū)綜合整治，共涉及小區(qū)1 678個(gè)，樓棟1.37萬(wàn)棟，居民81.9萬(wàn)戶[2]。在試點(diǎn)小區(qū)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，2017年，北京市啟動(dòng)新一輪老舊小區(qū)綜合整治。根據(jù)《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020年）》，主要工作包括房屋建筑本體改造、小區(qū)公共區(qū)域整治和完善小區(qū)治理體系等，具體整治內(nèi)容采用菜單式，分為基礎(chǔ)類和自選類（表1）。

加裝電梯，作為自選類項(xiàng)目的一個(gè)重要內(nèi)容，是這次綜合整治所有項(xiàng)目中最突出、也是最富挑戰(zhàn)性的。市住建委數(shù)據(jù)顯示，截止2018年8月，全市老樓加裝電梯已開工588部、運(yùn)行72部，到2020年老樓增設(shè)電梯的總量將力爭(zhēng)達(dá)1 000部以上[3]。一方面，加裝電梯是便民利民，特別是小區(qū)適老化改造的關(guān)鍵舉措。老舊小區(qū)中普遍聚集了大量老年居民，部分小區(qū)中60歲及以上老年人口比重甚至超過50%，由此帶來(lái)對(duì)于增設(shè)電梯以改善上下樓便利度的迫切訴求。但另一方面，加裝電梯又面臨困難重重，不僅有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)、交通組織、市政管線、采光通風(fēng)等工程性問題，更涉及各樓層居民協(xié)調(diào)、改造和維護(hù)經(jīng)費(fèi)來(lái)源、部門審批等社會(huì)性和制度性難題，成為當(dāng)前老舊小區(qū)綜合整治中最受關(guān)注的難點(diǎn)和焦點(diǎn)議題。

表1 北京市老舊小區(qū)整治改造菜單Tab.1 renovation items of old communities in Beijing City

圖1 毛紡北小區(qū)區(qū)位圖Fig.1 location of Maofangbei Community

圖2 毛紡北小區(qū)各單元加裝電梯情況示意圖Fig.2 situation of adding elevators to each unit in Maofangbei Community

1.3 加裝電梯項(xiàng)目有待評(píng)估和優(yōu)化

關(guān)于老舊小區(qū)更新改造的既有研究主要可分為三類視角：一、從微觀視角，研究室內(nèi)和樓棟的更新改造，多集中在工程技術(shù)領(lǐng)域，如戶型調(diào)整和增設(shè)電梯等，兼顧共性設(shè)計(jì)與差異化配置、空間可變性與適用性。特別圍繞增設(shè)電梯這一熱點(diǎn)問題，探討結(jié)構(gòu)加固、梯井選址、電梯選型等工程難題[3-5]；二、從中觀視角，對(duì)小區(qū)的外部空間結(jié)構(gòu)提出改造原則、標(biāo)準(zhǔn)和要素，包括道路、綠地、公共空間、配套設(shè)施、色彩標(biāo)識(shí)等方面[6-7]；三、從政策視角，認(rèn)為改造的制約性因素更多來(lái)自社會(huì)層面，涉及利益協(xié)商、施工組織、運(yùn)營(yíng)維護(hù)、物業(yè)管理等，并對(duì)改造相關(guān)的規(guī)劃管理、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和配套政策提出建議[8-10]。

但相對(duì)而言，現(xiàn)有相關(guān)研究多為對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃和方案的設(shè)想和建議，缺少對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施之后的后評(píng)估。隨著近年來(lái)一批示范性整治項(xiàng)目的逐步完工，及時(shí)跟蹤和進(jìn)行后評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目改造方案、實(shí)施過程和最終效果等方面進(jìn)行全方位評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題，將有助于為后續(xù)更大范圍的綜合整治工作提供借鑒和參考建議。

2 評(píng)估對(duì)象和方法

2.1 毛紡北小區(qū)現(xiàn)狀

本次評(píng)估的對(duì)象為北京市海淀區(qū)清河街道的毛紡北小區(qū)（圖1）。小區(qū)始建于1992年，占地面積3.99 hm2，總建筑面積6.33 hm2，共有樓房9棟，其中8棟共54個(gè)單元沒有電梯。小區(qū)常住人口902戶，2 470余人。居民構(gòu)成以原老毛紡廠退休職工為主，約占70%。60歲以上老年人口近700人，老齡化率達(dá)31%。

2017年，毛紡北小區(qū)入選全市新階段老舊小區(qū)綜合整治10個(gè)試點(diǎn)小區(qū)名錄。毛紡北小區(qū)綜合整治試點(diǎn)項(xiàng)目自2017年8月開工，截至2018年7月，這里成為試點(diǎn)小區(qū)中唯一一個(gè)三類自選項(xiàng)目（老樓加裝外掛電梯、新建立體停車設(shè)施、增建養(yǎng)老驛站）全部落地的小區(qū)。關(guān)于加裝電梯一項(xiàng)，2個(gè)單元已完成電梯加裝并已投入使用，13個(gè)單元電梯加裝基本完工，11個(gè)單元即將開工，剩余28個(gè)單元未得到全部居民同意，暫時(shí)不考慮加裝（圖2）。

2.2 評(píng)估內(nèi)容和方法

評(píng)估內(nèi)容主要圍繞毛紡北小區(qū)加裝電梯項(xiàng)目，從以下三個(gè)方面展開。

第一，項(xiàng)目需求評(píng)估。老舊小區(qū)綜合整治工作作為北京市近年來(lái)的一項(xiàng)重要民生工程，各級(jí)政府、企事業(yè)單位和社區(qū)為此付出了大量投入。這些投入是否很好地應(yīng)對(duì)了居民在小區(qū)內(nèi)最迫切的生活需求，不同的居民群體對(duì)于加裝電梯項(xiàng)目的需求度是否有差異，會(huì)受到哪些相關(guān)因素影響，通過辨析上述問題，有助于因地制宜、因人制宜，提升項(xiàng)目的針對(duì)性和適用性。

第二，實(shí)施過程評(píng)估。既有住區(qū)改造項(xiàng)目和新建項(xiàng)目一個(gè)很大的區(qū)別在于，整個(gè)實(shí)施過程的復(fù)雜性、互動(dòng)性，使其成為影響甚至決定整治項(xiàng)目能否順利開展的一個(gè)決定性因素。復(fù)雜性體現(xiàn)在改造內(nèi)容涉及多個(gè)部門和主體之間的協(xié)調(diào)，手續(xù)多，流程復(fù)雜，之間相互制約，特別其中多個(gè)環(huán)節(jié)涉及到居民的意見征求，一旦受阻，整個(gè)過程可能因此停滯?；?dòng)性體現(xiàn)在整治項(xiàng)目的實(shí)施過程通常持續(xù)時(shí)間從數(shù)月至數(shù)年不等，會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)生活環(huán)境和居民的生活質(zhì)量造成很大影響。所以，項(xiàng)目實(shí)施過程中的施工組織、是否擾民也成為影響居民改造意愿和滿意度的重要因素。

第三，實(shí)施效果評(píng)估。包括居民收益和使用效果兩方面。對(duì)于前者，在老齡化程度逐年加劇的當(dāng)下，給既有多層住宅加裝電梯被認(rèn)為是方便中老年居民生活的重要民生工程。預(yù)期能帶來(lái)的收益主要有：便利出行，進(jìn)而提高居民特別是老年人的出行頻次和活動(dòng)范圍，促進(jìn)身體健康[12-13]；改善鄰里關(guān)系；房屋升值等。文章對(duì)居民在各方面的實(shí)際收益情況進(jìn)行了評(píng)估。關(guān)于后者，了解居民對(duì)于新安裝電梯在使用過程中的感受和存在問題。

評(píng)估采用文獻(xiàn)收集、實(shí)地踏勘、焦點(diǎn)小組座談會(huì)、深度訪談、問卷調(diào)查等方法。深度訪談共計(jì)22人次，對(duì)象包括街道辦事處、社區(qū)居委和施工單位相關(guān)負(fù)責(zé)人，以及2部已投入使用電梯所在單元的居民住戶（共24戶，調(diào)研期間5戶不在北京，其余19戶均接受了問卷和訪談）。問卷調(diào)查共回收問卷88份，有效問卷83份，涉及住戶來(lái)自已投入使用電梯的單元、已加裝電梯的單元，以及尚未加裝電梯的單元。問卷填答對(duì)象在居住樓層、身份等方面分布基本均衡，能較好反映各類群體的意愿。在年齡分布上，60歲及以上的占54.2%，其一是因?yàn)檎{(diào)研時(shí)間以工作日為主，且社區(qū)人口老齡化程度高；其二也反映出老年群體對(duì)電梯一事關(guān)注度較高，填答問卷的意愿較強(qiáng)（圖3）。

3 項(xiàng)目需求評(píng)估

3.1 整治要素的滿意度和需求度比較：加裝電梯并非總體最急迫需求

居民對(duì)小區(qū)綜合整治開始前各方面的滿意度評(píng)價(jià)顯示，上下樓便利度的平均得分為-0.11，總體偏向于不滿意；但相對(duì)而言，居民的不滿意度更多聚焦在機(jī)動(dòng)車停放（-0.49）和非機(jī)動(dòng)車管理（-0.35）方面（圖4）。居民對(duì)小區(qū)各項(xiàng)整治工作重要程度的評(píng)價(jià)中，加裝電梯的平均得分為3.57，排在上下水改造（6.14）、外墻保溫（3.70）和建停車樓（3.66）三項(xiàng)之后（圖5）?？梢?，總體而言，居民對(duì)于加裝電梯工作表達(dá)出較高的需求度，但相比于政府和社會(huì)各界對(duì)加裝電梯的高度關(guān)注，居民的需求迫切度并非最為突出，后者最關(guān)注的是停車和上下水改造問題。

圖3 受訪群體分類圖Fig.3 the classification of the respondents

3.2 分樓層的需求差異：樓層越高，需求度遞增顯著

對(duì)調(diào)研問卷的分析顯示，影響居民對(duì)于加裝電梯的需求度的各項(xiàng)因素中，樓層的影響因子排名首位。

不同樓層住戶的相關(guān)滿意度和需求度呈現(xiàn)顯著分化：1-2層住戶對(duì)于現(xiàn)狀比較滿意，3層及以上的住戶傾向于不滿意；樓層越高，不滿意程度越明顯；6層住戶的需求增長(zhǎng)最為顯著（圖6）。這一差異也在項(xiàng)目實(shí)施過程中不同樓層居民的首次簽約率中得到體現(xiàn)。

3.3 基于家庭結(jié)構(gòu)的需求差異：老年和嬰幼兒家庭需求突出

家庭結(jié)構(gòu)是影響居民需求的另一個(gè)重要因素。家中沒有60歲及以上老人或6歲以下嬰幼兒的居民對(duì)上下樓便利度的滿意度評(píng)分平均為0.15，傾向于滿意；其中即使住在4-6層的，也只有14.3%對(duì)上下樓便利度“不太滿意”，沒有表示“非常不滿意”的。而有行動(dòng)較為不便的老年人或需要使用嬰兒車的家庭，對(duì)于電梯則表現(xiàn)出較突出的需求。

3.4 其它需求影響因素

除了上述樓層和家庭構(gòu)成兩個(gè)最主要的因素外，影響居民對(duì)電梯需求度的其它因素還包括：

圖4 居民對(duì)小區(qū)綜合整治開始前各方面的滿意度Fig.4 the residents’ satisfaction towards every aspect before the comprehensive innovation

圖5 居民對(duì)小區(qū)各項(xiàng)整治工作的重要程度打分Fig.5 the residents’ grading towards the degree of importance of every innovation work in community

一、鄰里關(guān)系。毛紡北小區(qū)居民多為毛紡廠退休職工及其親屬，鄰里關(guān)系一直較為緊密。從方便鄰居日常生活的角度出發(fā)，成為不少居民（特別是低層住戶）同意加裝電梯的重要原因?？梢?，擁有密切社會(huì)互動(dòng)和較高社會(huì)資本的熟人社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，能在居民利益協(xié)調(diào)這一難題中發(fā)揮重要的積極作用。

二、電梯使用費(fèi)。毛紡北小區(qū)的電梯加裝費(fèi)用采取政府補(bǔ)貼建設(shè)、居民有償使用的辦法，目前關(guān)于電梯使用費(fèi)的既定方案是一層不交租金，其余樓層按月繳納租金（實(shí)際可能按年收?。?，樓層越高，租金越高，從數(shù)十元至200多元不等。由于小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀物業(yè)費(fèi)較低，加上很多居民是以退休金為主要收入來(lái)源的老人，對(duì)后期電梯使用費(fèi)的租金數(shù)額和繳納方式的擔(dān)憂成為許多住戶猶豫的原因。另一方面，由于電梯采用非平層入戶的方式，二樓住戶的使用意愿很低，但按方案仍需繳納一定數(shù)額的租金，是造成這部分群體不愿簽約的一大原因。

三、電梯設(shè)計(jì)方案。部分居民表示，電梯設(shè)計(jì)的不合理影響了他們對(duì)電梯的需求。其中，最主要的問題就是電梯不能平層入戶，使用不方便，并不能完全解決出行困難。另一點(diǎn)是認(rèn)為轉(zhuǎn)角單元加裝電梯可能帶來(lái)遮光影響，卻未見針對(duì)性設(shè)計(jì)或?qū)ｉT說(shuō)明。

4 實(shí)施過程評(píng)估

4.1 實(shí)施流程及難點(diǎn)分析

圖6 各層居民對(duì)上下樓便利度的滿意程度Fig.6 the residents’ satisfaction towards the convenience of walking up and down stairs

圖7 加裝電梯流程圖Fig.7 adding elevator process

根據(jù)從居委會(huì)和建設(shè)單位得到的信息，加裝電梯的實(shí)施流程可總結(jié)為以下五個(gè)階段（圖7）。

一、業(yè)主意見征詢。首先就加裝電梯項(xiàng)目進(jìn)行前期宣傳工作，并召開業(yè)主代表會(huì)議，為居民答疑解惑，之后進(jìn)行業(yè)主意見征詢。雖然《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》中提出“增設(shè)電梯應(yīng)征得所在樓棟專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意”，但從實(shí)際操作的可行性而言，仍然需要單元全體業(yè)主同意才可進(jìn)行加裝工作，這給項(xiàng)目的開展造成了很大困難。對(duì)于不同意的業(yè)主，居委會(huì)、樓門長(zhǎng)會(huì)進(jìn)行深入溝通，不乏反復(fù)上門、歷經(jīng)數(shù)月之后終獲同意的例子。

二、工程條件檢查與準(zhǔn)備。全部業(yè)主簽署同意書之后，對(duì)電梯施工的工程條件進(jìn)行檢查，主要涉及到影響電梯施工的違建拆除和管線挪移。主要難點(diǎn)在于燃?xì)夤芫€的挪移，一方面是因?yàn)楸仨氂扇細(xì)夤具M(jìn)行方案設(shè)計(jì)、審核及施工，耗時(shí)較長(zhǎng)；另一方面則是有些管線挪移需要對(duì)個(gè)別房屋進(jìn)行燃?xì)馇懈?，相關(guān)業(yè)主不同意導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法實(shí)施。

三、電梯設(shè)計(jì)與審批。投資方制定初步方案并上交有關(guān)部門審批，繼而進(jìn)行電梯加建方案設(shè)計(jì)并交有關(guān)部門進(jìn)行審批。同期一些并行的改造項(xiàng)目，如上下水管道改造等，可能引起居民間矛盾，甚至導(dǎo)致個(gè)別住戶毀約，電梯加裝無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。

四、電梯施工。施工包含墻體拆除、電梯結(jié)構(gòu)施工、飾面施工和轎廂安置等。施工過程中產(chǎn)生的一系列噪音、環(huán)境衛(wèi)生等問題，對(duì)居民生活造成了一定的影響。

五、電力增容審批與施工。電梯安裝完畢后，需向電力部門申請(qǐng)電力增容，電力部門進(jìn)行設(shè)計(jì)、審批，組織穿線施工。電力供應(yīng)到位后，電梯方可投入使用。這一階段耗時(shí)較長(zhǎng)，小區(qū)中13部已基本完工的電梯，都是由于電力增容未完成而未投入使用。

可見，加裝電梯的實(shí)施流程十分繁復(fù)，涉及諸多部門審批環(huán)節(jié)和反復(fù)征求居民同意，其中在流程組織和決策機(jī)制優(yōu)化，以及多層次溝通協(xié)商平臺(tái)搭建等方面都存在改進(jìn)的空間。

圖8 居委會(huì)前期協(xié)調(diào)工作流程Fig.8 neighborhood committee ‘preliminary coordination process

4.2 居民對(duì)各實(shí)施主體工作滿意度評(píng)估

在電梯項(xiàng)目的實(shí)施過程中，需要設(shè)計(jì)方、建設(shè)方和居委會(huì)三方與居民之間的溝通協(xié)調(diào)。調(diào)研顯示，居民們對(duì)這三方實(shí)施主體的評(píng)價(jià)不一，反映出實(shí)施過程中的一些問題。

設(shè)計(jì)方：方案針對(duì)性不足，溝通有限。居民對(duì)于電梯設(shè)計(jì)方案存在一些不滿意的地方，包括轉(zhuǎn)角單元缺乏特殊設(shè)計(jì)、存在遮光問題，轎廂內(nèi)沒有扶手、通風(fēng)不好，造成使用不便、舒適性差等。但最大的問題在于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)與居民溝通嚴(yán)重不足：居民只能從施工方獲取關(guān)于設(shè)計(jì)方案的解釋，同時(shí)缺乏向設(shè)計(jì)主體反饋意見的途徑。

建設(shè)方：施工擾民，工期過長(zhǎng)。由于各單元加裝電梯的簽約和開工時(shí)間不同，加上燃?xì)饩€路改造和電力增容等工程協(xié)調(diào)困難等問題，導(dǎo)致施工持續(xù)數(shù)月，對(duì)小區(qū)居民的日常生活造成很大影響。施工過程中的噪音、對(duì)公共環(huán)境衛(wèi)生的破壞，以及施工現(xiàn)場(chǎng)缺乏夜間照明提示，也是居民意見比較集中的地方。

居委會(huì)：很有誠(chéng)意，但權(quán)力有限。居民對(duì)作為協(xié)調(diào)方的社區(qū)居委會(huì)的滿意度最高，普遍傾向于滿意。在加裝電梯的整個(gè)過程中，居委會(huì)通過前期的入戶意向調(diào)研，簽約過程中反復(fù)上門溝通和開會(huì)座談，施工過程中及時(shí)了解、發(fā)現(xiàn)和解決問題，在民意收集、鄰里協(xié)調(diào)等方面發(fā)揮了重要作用，得到了絕大多數(shù)居民的認(rèn)可（圖8）。不過，面對(duì)在設(shè)計(jì)和施工中的實(shí)質(zhì)性問題，居委會(huì)并沒有參與討論和決策的權(quán)利，導(dǎo)致很多時(shí)候“提了問題無(wú)法解決”，這成為部分居民對(duì)其持保守意見的原因。

5 實(shí)施效果評(píng)估

5.1 居民收益評(píng)估

一、生活出行：方便上下樓，但沒解決最突出困難

居民們基本認(rèn)同“有電梯后上下樓更輕松了”的觀點(diǎn)；但對(duì)于“老人/嬰幼兒上下樓更方便”，有近1/5的居民表示“不太認(rèn)同”，主要原因是電梯?？吭诎雽?，對(duì)于真正出行不便的部分人群而言，并未解決他們的困難（圖9）。

此外，關(guān)于加裝電梯后提高老年人出行意愿和出行頻次、促進(jìn)身體健康的預(yù)期，調(diào)研結(jié)論尚無(wú)法提供正面支持，這可能與電梯完工時(shí)間不久、小區(qū)路面正在施工制約居民出行意愿等因素有關(guān)，尚待后續(xù)跟蹤調(diào)研。

圖9 居民對(duì)各項(xiàng)收益的認(rèn)同程度Fig.9 residents’ acceptance of every benefit

圖10 2017年6月至今毛紡北小區(qū)及周邊房?jī)r(jià)變化（元/m2）Fig.10 house price changes of Maofangbei Community and the surrounding area from June, 2017 till now (yuan/m2)

二、鄰里關(guān)系：尚無(wú)正面影響，部分可能激發(fā)矛盾

對(duì)于電梯“促進(jìn)鄰里交往”這一預(yù)期，居民更多傾向于“不太認(rèn)同”。成功加裝電梯的兩個(gè)單元中，居民們普遍認(rèn)為鄰里關(guān)系本就和諧，并未受到加裝電梯的正面或負(fù)面影響。與之對(duì)比的是，有居民提出，在那些有部分住戶不同意的單元中，加裝電梯的協(xié)商過程反而可能使鄰里關(guān)系惡化，“特別容易激化年輕人與老年人之間的矛盾”。

三、房屋價(jià)值：略有升值跡象，整體完工后可能上漲

大多數(shù)居民表示，簽署加裝電梯同意書前后都沒有考慮過房屋升值問題，這與其作為自住房有很大關(guān)系。也有租戶表示，開工后月租金增加了700元，還未算上額外的電梯使用費(fèi)。

為進(jìn)一步研究加裝電梯對(duì)房屋價(jià)格的影響，選擇臨近的陽(yáng)光北里、毛紡南兩個(gè)小區(qū)作為參照，它們建成年代相近，未進(jìn)行綜合整治。根據(jù)安居客等房產(chǎn)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，2017年6月至今，毛紡北小區(qū)房屋售價(jià)和租金正常波動(dòng)，與周邊小區(qū)和清河地區(qū)平均水平相比略有升值跡象（圖10）?？紤]到小區(qū)當(dāng)前施工進(jìn)程會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)和租金產(chǎn)生負(fù)面影響，預(yù)計(jì)工程全部結(jié)束后，價(jià)格可能會(huì)有一定幅度的增長(zhǎng)，有待繼續(xù)觀測(cè)。

5.2 電梯使用評(píng)估

在實(shí)際使用或看到其他居民使用電梯后，部分居民表示加裝的電梯與原來(lái)預(yù)期有一定差距?？偨Y(jié)不滿意的原因主要有以下幾方面。

一、非平層入戶。居民意見最集中的就是電梯無(wú)法平層入戶，最后還需步行半層，這樣“對(duì)于二層來(lái)說(shuō)太不值了”，“在真正需要的時(shí)候反而派不上用場(chǎng)”。有居民提到，自己不久前重病去世的丈夫，就因?yàn)殡娞莶荒苤苯尤霊?，最終沒能實(shí)現(xiàn)再回家看看的愿望。

二、電梯質(zhì)量問題。電梯投入使用的兩個(gè)單元的住戶多數(shù)表達(dá)了對(duì)電梯質(zhì)量和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的不太滿意。具體問題包括使用過程中出現(xiàn)故障，以及電梯轎廂中沒有扶手、通風(fēng)設(shè)施效果不佳等，導(dǎo)致乘坐體驗(yàn)受到很大影響。

三、光污染和視線干擾。電梯梯井的維護(hù)結(jié)構(gòu)采用透明玻璃，在設(shè)計(jì)時(shí)主要是出于美觀和少遮光的考慮。但居民反映，玻璃反光有時(shí)會(huì)對(duì)周邊住戶造成光污染。此外，從部分電梯的門廳平臺(tái)與相鄰住戶房間之間存在對(duì)視問題，后來(lái)通過與施工隊(duì)協(xié)商，貼上了磨砂紙，居民對(duì)這種處理方式表示基本滿意。

6 總結(jié)與建議

6.1 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

毛紡北小區(qū)在短短不到一年的時(shí)間內(nèi)在10余個(gè)樓門成功加裝了電梯，相比于當(dāng)前各地普遍遭遇的安裝困境而言，是一個(gè)難能可貴的成功案例?？偨Y(jié)其經(jīng)驗(yàn)：一是充分發(fā)揮了“后單位制”的優(yōu)勢(shì)，利用原來(lái)單位家長(zhǎng)制和熟人社會(huì)的傳統(tǒng)，例如社區(qū)黨委書記、居委會(huì)主任曾任原單位的工會(huì)主席，擁有豐富的基層工作經(jīng)驗(yàn)和群眾聲望。二是注重社區(qū)自組織建設(shè)，搭建民主協(xié)商平臺(tái)，良好對(duì)接居民訴求與政府工作。例如在全面開展整治工作之前，通過公開招募、業(yè)主自愿報(bào)名、社區(qū)黨組織推薦等方式，民主選舉社區(qū)議事委員。事實(shí)證明，以居委會(huì)、議事委員和樓門長(zhǎng)為代表的社區(qū)社會(huì)組織，在加裝電梯過程中很好地發(fā)揮了居民、政府與各實(shí)施主體之間的橋梁作用。三是選取示范樓棟，有序推進(jìn)整活工作，例如選取黨員居民多、違建少的樓棟單元先行啟動(dòng)，發(fā)揮了很好的示范和帶動(dòng)作用。

6.2 效果評(píng)價(jià)

總體而言，加裝電梯確實(shí)使居民上下樓的便利度提高了。受益群體主要為三層及以上（特別是六層）的住戶，尤其是有老人和嬰幼兒的家庭。

然而，對(duì)比居民生活需求，目前投資巨大、協(xié)調(diào)甚難、最受關(guān)注的加裝電梯項(xiàng)目并非應(yīng)對(duì)了居民生活中最關(guān)鍵的痛點(diǎn)問題，實(shí)施后由于不能平層入戶，也無(wú)法完全解決最需要人群的困難。同時(shí)，復(fù)雜的項(xiàng)目進(jìn)程、較長(zhǎng)的施工周期及其對(duì)居民生活的干擾，以及電梯運(yùn)行故障、乘坐舒適度不佳等問題，在一定程度制約了居民對(duì)整治工作的滿意度。

近期來(lái)看，加裝電梯對(duì)于促進(jìn)居民特別是老年居民出行、改善健康，以及提升房屋價(jià)值等方面尚未見顯著效果。由于涉及鄰里利益協(xié)調(diào)，如若處理不好，還可能對(duì)鄰里關(guān)系造成負(fù)面影響。

6.3 主要建議

第一，關(guān)注點(diǎn)從單個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向老舊小區(qū)整體環(huán)境宜居度的提升。避免“為了加電梯而加”，明確其最終目標(biāo)是方便居民特別是行動(dòng)不便人群的出行，電梯僅僅解決了上下樓的問題，更需要營(yíng)造適宜步行、充滿活力的小區(qū)外部空間環(huán)境，吸引人們走出家門，增進(jìn)鄰里交往。由此，需要因地制宜制定小區(qū)整體環(huán)境全面提升的系統(tǒng)性方案，而不是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目疊加。

第二，加裝電梯應(yīng)重視“最后半層樓”的問題。盡量采用平層入戶方案，或結(jié)合爬樓機(jī)解決最后半層入戶難題。在單一化的加裝電梯辦法之外，還可以探索結(jié)合部分住戶的住房置換，對(duì)局部單元或樓層進(jìn)行整體性適老化改造，通過一次性改造全面提升居住品質(zhì)。

第三，加裝電梯不僅是工程技術(shù)問題，更需關(guān)注社會(huì)溝通與協(xié)商。實(shí)踐證明，加裝電梯涉及到對(duì)既有各層住戶利益的調(diào)整，如何搭建協(xié)商和動(dòng)員平臺(tái)成為關(guān)鍵。毛紡北小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)顯示，引入外部智力團(tuán)隊(duì)支持②，培育和發(fā)展社區(qū)自組織力量，推動(dòng)社區(qū)協(xié)商議事平臺(tái)建設(shè)，是成功推進(jìn)電梯加裝的前提。另一方面，既有老舊小區(qū)的綜合整治不同于完全新建，改造設(shè)計(jì)方案與現(xiàn)狀居民生活緊密相關(guān)，不僅需要針對(duì)不同小區(qū)的自身特點(diǎn)制定專門的改造方案，還應(yīng)從設(shè)計(jì)初始階段就注重與居民的溝通，提高方案的針對(duì)性和適應(yīng)性。

第三，優(yōu)化項(xiàng)目施工過程管理，盡量降低擾民程度。即使加裝電梯一個(gè)項(xiàng)目，就涉及結(jié)構(gòu)工程、市政管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備、道路交通等多方面的改造和建設(shè)任務(wù)，導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)在長(zhǎng)達(dá)數(shù)月甚至一年多時(shí)間內(nèi)成為一個(gè)“大工地”，給居民日常生活帶來(lái)諸多不便。要使民生工程得民心，過程管理尤其重要。建議注重協(xié)調(diào)工種、精簡(jiǎn)程序、優(yōu)化流程，盡所能縮短工期；注重施工降噪、衛(wèi)生維護(hù)、有序管理，保持良好施工環(huán)境；注重設(shè)置臨時(shí)照明和指示牌，避免施工現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患。

第四，積極探索可持續(xù)、可推廣的老舊小區(qū)有機(jī)更新模式。當(dāng)前老舊小區(qū)中的諸多問題都來(lái)自長(zhǎng)期管理維護(hù)的不到位，目前以政府大規(guī)模補(bǔ)貼為主的加裝電梯工作也存在難以持續(xù)和大范圍推廣的問題，更不用說(shuō)電梯的后期維護(hù)。需要積極探索引入社會(huì)力量和社會(huì)資本，探索多方參與的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)模式，真正實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的可持續(xù)更新發(fā)展。

注釋：

① 小區(qū)層面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)抓取自鏈家網(wǎng)（北京）的住宅小區(qū)基本信息頁(yè)面，數(shù)據(jù)更新時(shí)間為2017年10月，基本可以實(shí)現(xiàn)對(duì)允許交易過戶的所有住宅小區(qū)的全面覆蓋。

② 自2014年至今，清華大學(xué)“新清河實(shí)驗(yàn)”課題組扎根清河街道，持續(xù)開展基層社會(huì)治理創(chuàng)新和社區(qū)規(guī)劃等工作，在毛紡北小區(qū)綜合整治項(xiàng)目中發(fā)揮了重要的智力支持和專業(yè)協(xié)作作用。

圖表來(lái)源：

表1：北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020年）》的通知[EB/OL]. [2018-03-04]. http://zhengce.beijing.gov.cn/libra ry/192/33/50/438650/1540580/index.html.

圖1-10：作者繪制