對我國城市住宅品質(zhì)提升實踐及存在問題的思考*

索 健 周 倩 范 悅

0 引 言

2010年，我國城市住宅戶均住宅套數(shù)已達約1.1套（據(jù)測算），住宅短缺時代基本結(jié)束[1]。隨著我國城市住宅數(shù)量的不斷增加，城市住宅品質(zhì)也有了大幅度提高。從1986年我國第一部住宅設(shè)計規(guī)范頒布起（GBT96-86），五部與住宅建筑設(shè)計相關(guān)的規(guī)范陸續(xù)頒布，城市住宅設(shè)計從套型的組成與面積大小、廚衛(wèi)設(shè)計、保溫隔熱、安全、無障礙設(shè)計以及物業(yè)等方面都得到了較全面的提高。

同時我們也看到，自1998年房改以來，由于貧富差距帶來的居住水平的不平衡特別是計劃經(jīng)濟時代建造的大量城市老舊住宅的住宅品質(zhì)退化問題，已引起各方關(guān)注。據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)[2]，北京市1980—1999年的住宅存量占全部住宅存量的48%；上海市為54%；重慶市為46%；天津市為58%；遼寧（城市）為56%?？梢钥闯觯鲜龀鞘泻偷貐^(qū)中，大約50%的城市存量住宅房齡介于20～40年（按2019年計算）之間（圖1）。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，住宅品質(zhì)惡化不僅影響了居民的正常生活，也形成了社會治安隱患，亟待國家與社會各方合力解決。

圖1 遼寧及我國直轄市城市住宅存量按建造年代劃分占比情況Fig.1 urban housing stock proportion of Liaoning province and the municipality by construction time

圖2 國內(nèi)與住宅品質(zhì)相關(guān)的研究文獻數(shù)量分布Fig.2 the quantitative distribution of studies related to the domestic housing quality

建國以來，我國一直按照“邊建設(shè)邊維護”的思路，采用日常維護和修繕的辦法解決老舊既有住宅品質(zhì)退化問題。除了日常維護，階段性的集中品質(zhì)提升大致有以下幾種。一、安全類：抗震加固、加設(shè)防盜欄桿、單元樓梯間安裝夜間感應(yīng)燈、沿主要街道設(shè)置路燈等；二、衛(wèi)生類：對垃圾點進行改造等；三、便利類：增設(shè)信報箱、單元樓梯門改造等；四、環(huán)境類：住宅單元道路鋪裝、無障礙化等。但由于資金的匱乏和制度的欠缺，提升住宅品質(zhì)的做法多為臨時性方法，加上住戶不當(dāng)使用和粗放的改造技術(shù)手段，品質(zhì)問題日趨嚴(yán)重。我國從2006年起加大對城市住宅品質(zhì)提升的研究和實踐力度，從國家層面開展了城市住宅宜居更新技術(shù)研究。到2011年后的“十二五”時期，隨著在全國范圍內(nèi)推廣既有居住建筑節(jié)能改造，我國住宅品質(zhì)提升工作開始步入實質(zhì)性發(fā)展階段。

2 中外住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的差異及住宅品質(zhì)提升的內(nèi)涵

2.1 中外住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的差異

住宅品質(zhì)是居民生活品質(zhì)的重要組成部分，它的標(biāo)準(zhǔn)隨著社會的發(fā)展而變化。目前，我國對住宅品質(zhì)的研究大多集中于新建住宅品質(zhì)方面，對計劃經(jīng)濟時期老舊住宅品質(zhì)問題的研究，特別是對老舊住宅品質(zhì)提升中品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的研究還很欠缺[3]（圖2）。為了更好地理解住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，有必要比較一下中外的差異，在表1中列舉了英國（歐盟）[4]、美國對社會住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)[5]和中國對商品住宅品質(zhì)性能的規(guī)定[6]。

英國的社會住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)簡稱“體面住宅標(biāo)準(zhǔn)”（decent homes standard），它必須滿足以下四個標(biāo)準(zhǔn)：一、符合現(xiàn)行住房最低標(biāo)準(zhǔn)（《住房法》第1985條，修訂，1989）；二、處于良好的維修狀態(tài)（關(guān)鍵構(gòu)件不需要立即更換或維修）；三、具有合理的現(xiàn)代化設(shè)施和空間（包括廚房、浴室、噪音的絕緣和公共區(qū)域）；四、良好的保溫與隔熱（有效絕緣和高效加熱）。該標(biāo)準(zhǔn)于2006更新，其中包括住房健康和安全等級制度（HHSRS）的實施。

目前，英國（歐盟）的住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)多指住宅的物質(zhì)特性，同時鄰里環(huán)境品質(zhì)也被納入標(biāo)準(zhǔn)；物質(zhì)特性主要指住宅空間、供暖或室內(nèi)沖廁的可用性、維修狀態(tài)和鄰里特征等[7]。其中，住宅空間的問題主要包括空間擁擠或數(shù)量不足；室內(nèi)空間是否太暗或光線不足，空間內(nèi)是否有適當(dāng)?shù)碾姎庋b置、管道設(shè)施等；供暖（空調(diào)）的可用性指是否配備空調(diào)設(shè)備，以及冬季或夏季室溫舒適性；室內(nèi)沖廁的可用性指是否有浴盆和淋浴設(shè)施，以及可供家庭獨立使用的沖廁等；維修狀態(tài)指屋頂是否有滲漏、墻體與樓地面的潮濕程度，以及窗框和樓地面腐爛程度等；鄰里環(huán)境品質(zhì)指來自鄰里與街道的噪音、環(huán)境污染和粉塵等其他環(huán)境問題，以及區(qū)域暴力犯罪和故意破壞等。

美國住宅與都市發(fā)展部（HUD）對社會住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（HQS）的規(guī)定包含兩部分：性能（performance requirements）參數(shù)和可接受性標(biāo)準(zhǔn)（acceptability criteria）。性能參數(shù)包括：衛(wèi)生設(shè)施、食物準(zhǔn)備和垃圾處理、供水、空間與安全、熱環(huán)境、照明和電力、結(jié)構(gòu)和材料、室內(nèi)空氣質(zhì)量、鉛基涂料（涂料）、煙霧探測器、入口通道、場地和鄰里，以及衛(wèi)生狀況等?？山邮苄詷?biāo)準(zhǔn)包括廚衛(wèi)空間與設(shè)備的最低要求與認(rèn)證等。

我國住宅品質(zhì)主要是針對新建住宅的性能標(biāo)準(zhǔn)，兼顧改建住宅。該標(biāo)準(zhǔn)主要包括：適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能和耐久性能五個方面，各分為A和B兩級。而對舊住宅的品質(zhì)要求沒有特別的規(guī)定。

表1 住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的中外差異Tab.1 the Chinese and foreign differences of housing quality standard

圖3 住宅品質(zhì)提升需求與馬斯洛需求理論的對照①Fig.3 the comparison of housing quality improvement demand and Maslow’s Needs-Hierarchy Theory

圖4 我國住宅品質(zhì)提升階段性特征與目標(biāo)Fig.4 housing quality improvement stage characteristics and objectives

可以看出，英（歐盟）和美國家對住宅品質(zhì)中的衛(wèi)生設(shè)施與空間的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃定了底線，近年，它們又新增了舒適健康和環(huán)境等內(nèi)容。英國和美國比我國更早進入存量型社會，它們的住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)能較好地指導(dǎo)存量住宅的品質(zhì)。我國住宅品質(zhì)內(nèi)容涵蓋全面，但從居住者角度看，標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵仍缺乏針對性，對于老舊住宅的品質(zhì)提升實踐指導(dǎo)性不強。

2.2 住宅品質(zhì)提升的內(nèi)涵

為了全面科學(xué)地理解我國現(xiàn)階段住宅品質(zhì)提升內(nèi)涵，我們將住宅品質(zhì)提升需求與馬斯洛的需求理論進行對照（圖3）。馬斯洛把人的需求分成生理需求（physiological needs）、安全需求（safety needs）、愛和歸屬感（love and belonging）、尊重（esteem）和自我實現(xiàn)（self-actualization）五類[8]，依次由較低層次到較高層次排列。相對應(yīng)的住宅品質(zhì)提升的需求也存在由低到高的層次變化。我們將其分成舒適健康需求—居住安全需求—環(huán)境品質(zhì)需求—資產(chǎn)價值需求—詩意居住需求等階段。其中，舒適健康需求涵蓋了空間舒適性與衛(wèi)生改善的內(nèi)容；居住安全需求則涉及居住內(nèi)部與外部環(huán)境的防災(zāi)害性能等；環(huán)境品質(zhì)需求包括公共交往空間的配置水平的提升等；資產(chǎn)價值需求即美學(xué)和功能價值的提升；最高階段的詩意居住需求則體現(xiàn)了個性化品質(zhì)提升的訴求。

3 我國既有住宅品質(zhì)提升的經(jīng)驗

3.1 北京和上海的經(jīng)驗

我國住宅品質(zhì)提升的對象與國外有很大不同，國外的對象是社會住宅，空置率高，產(chǎn)權(quán)單一，社會問題突出；其結(jié)構(gòu)主要是大板混凝土結(jié)構(gòu)。我國的存量住宅是所謂的“老公房”，空置率很低，多為多層磚結(jié)構(gòu)，高層則為混凝土大板結(jié)構(gòu)。它們的相同點都是住宅品質(zhì)遠(yuǎn)落后于時代、人口老齡化和低收入人群聚集等需求。

我國的城市住宅品質(zhì)提升實踐伴隨著城市化進程與經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)歷了被忽視—被關(guān)注—開始改善—不斷推進的過程。早期的住宅品質(zhì)提升模式主要為立面粉刷和住區(qū)環(huán)境改善。從2007年開始，住區(qū)品質(zhì)提升增加了節(jié)能改造，走向綜合化改造的新模式。其中上海和北京兩城市的住宅品質(zhì)提升做法在全國起到了引領(lǐng)和示范作用。

上海市從1999—2000年起開始實施住宅品質(zhì)提升計劃——“平改坡工程”，內(nèi)容為平屋頂改坡屋頂（保溫、隔熱和滲漏處理）、立面粉刷（統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)滴水管等）、改善二次供水等。2003年起上海開始實施平改坡綜合改造的計劃，包括房屋整修、環(huán)境整治和配套設(shè)施完善等。到2006—2007年，又增加了節(jié)能改造的內(nèi)容。目前，上海出臺了《上海市舊住房綜合改造管理辦法》[9]，將成套改造、廚衛(wèi)改造、屋面及相關(guān)設(shè)施改造等三類舊住房綜合改造項目作為重點，增加了增設(shè)電梯的新內(nèi)容。

北京市2007年為迎接奧運進行的老舊住區(qū)環(huán)境整治[10]是事件推動型的改造實踐。同時，北京老舊住宅節(jié)能改造示范工程也在有序推進。而北京大規(guī)模的小區(qū)綜合改造工程始于2011年，通過頒布《北京市房屋建筑抗震節(jié)能綜合改造工作實施意見》，指導(dǎo)各區(qū)對1980年前建成的老舊房屋進行抗震節(jié)能改造。2018年3月，北京市政府又頒布了“老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018—2020年）”，即優(yōu)先實施整治1990年以前建成、尚未完成抗震節(jié)能改造的小區(qū)；1990年以后建成、住宅樓房性能或節(jié)能效果未達到民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)50%的小區(qū)，以及經(jīng)鑒定部分住宅樓房已成為危房且沒有責(zé)任單位承擔(dān)改造工作的小區(qū)。另外，北京市將對“十二五”期間已完成抗震節(jié)能改造，但基礎(chǔ)設(shè)施、基本功能仍不足的小區(qū)也納入范圍。采用菜單方式，分為基礎(chǔ)類和自選類[11]?；A(chǔ)類是必須改造整治的內(nèi)容，自選類是在已實施基礎(chǔ)類改造整治的前提下，根據(jù)居民意愿確定的改造內(nèi)容。另外，北京還開展了老舊居住小區(qū)適老化改造探索，解決老年住戶的生活不便。

在現(xiàn)階段實踐中，北京和上海正在努力實現(xiàn)生存和歸屬層面的住宅品質(zhì)提升需求，但尚未達到更高的個性化品質(zhì)提升階段。

從全國范圍來看，住宅品質(zhì)提升的實踐發(fā)展很不均衡，其中資金來源是主要難題，阻礙了住宅品質(zhì)提升的推進。全國性大規(guī)模的住宅品質(zhì)提升實踐主要以節(jié)能改造專項為主導(dǎo)，逐步增加綜合改造的內(nèi)容。大致有三種主要模式：專項改造、節(jié)能綜合改造（節(jié)能+環(huán)境改造）、節(jié)能綜合改造+宜居性選項。其主要特點是：政府推動，分階段，不斷增加綜合改造內(nèi)容。盡管各地區(qū)初始階段目標(biāo)不盡相同，但最終目標(biāo)都是指向宜居性的提升（圖4）。

3.2 現(xiàn)階段我國三種主要住宅品質(zhì)提升做法

我們對國內(nèi)三種典型住宅品質(zhì)提升案例進行了分析（圖5-7）。

圖5 節(jié)能單項改造：天津塘沽區(qū) 迎賓里、堰賓里、迎年里小區(qū)改造工程Fig.5 energy-saving single transformation: the renovation project of Yingbinli, Yanbinli, Yingnianli community in Tanggu District, Tianjin Municipality

圖6 節(jié)能綜合改造：哈爾濱河柏住宅小區(qū)改造Fig.6 energy-saving comprehensive transformation:Hebo residential community in Harbin City

圖7 節(jié)能綜合改造+宜居性選項：北京綜合改造菜單內(nèi)容Fig.7 energy-saving comprehensive transformation+livability transformation: the comprehensive transformation items in Beijing

第一種是單項改造案例，提取的是“天津塘沽區(qū)迎賓里、堰賓里小區(qū)改造工程”11項內(nèi)容[12]，第二種是節(jié)能綜合改造（節(jié)能+環(huán)境改造），提取的是“哈爾濱河柏住宅小區(qū)改造”35項內(nèi)容[13]，第三種節(jié)能綜合改造+宜居性選項提取的是“北京綜合改造菜單”34項內(nèi)容[10]。從圖中可以看出，前兩種品質(zhì)提升主要針對外圍護結(jié)構(gòu)，均未涉及居住內(nèi)部空間，綜合性主要體現(xiàn)在增加環(huán)境品質(zhì)提升的內(nèi)容；第三種則大幅增加了居住內(nèi)部空間品質(zhì)提升項目，因此是較全面的提升需求的新類型。從實踐的難度看，第三種類型不僅在資金上、技術(shù)上，而且在具體組織和實施上都有相當(dāng)?shù)碾y度。

4 我國住宅品質(zhì)提升中存在的問題與思考（層級化②方法）

4.1 住宅品質(zhì)提升中存在的問題

我國住宅品質(zhì)提升實踐從利益訴求來看，涉及地方政府、國家、個體居民以及產(chǎn)權(quán)單位等方面的利益。從目的性來看，地方政府更多關(guān)注城市形象，在住宅立面美化方面舍得投入；國家關(guān)注大生態(tài)環(huán)境的改善，注重提升住宅外維護節(jié)能性能。由于房改造成的產(chǎn)權(quán)私有化，住宅室內(nèi)部分品質(zhì)的改善多由住戶自行解決。其中主要問題有：美化工程提升了沿街住宅的美學(xué)價值，但對居住環(huán)境改善不徹底，存在不公平現(xiàn)象；國家推行的節(jié)能改造工程由于資金的限制，會出現(xiàn)減項、簡化等問題，標(biāo)準(zhǔn)做法實施得不徹底、不全面；而居民的自我改善的做法無法顧及立面的美學(xué)要求，同時，容易造成居住安全性隱患，削弱了節(jié)能和美化工程的實際效果。這些問題反映了住宅品質(zhì)提升中各利益方所處的實際困境和對住宅品質(zhì)提升認(rèn)識的局限性。近年來，雖然有條件的城市逐步推行綜合型的品質(zhì)提升實踐，試圖將美化、節(jié)能和居民的實際需求相融合，但普遍缺乏對住宅品質(zhì)提升的系統(tǒng)性認(rèn)識和科學(xué)方法。

圖8 住宅品質(zhì)要素層級化模型Fig.8 the hierarchical model of housing quality elements

4.2 思考：層級化[14]方法

為了更好地梳理各利益方所關(guān)注的住宅品質(zhì)提升的目標(biāo)和內(nèi)容，我們建立了層級化的住宅品質(zhì)要素模型（圖8）。將住宅品質(zhì)要素分為四個層級，即外裝層、隔離層和內(nèi)裝層和周邊環(huán)境層。其中，外裝層是地方政府的主要關(guān)注點；隔離層屬于國家節(jié)能改造的主要部分；內(nèi)裝層屬于住戶私人領(lǐng)域；周邊環(huán)境層是住戶和地方政府共同關(guān)注的部分。

外裝層是住宅的最外層，與住宅外圍環(huán)境品質(zhì)的關(guān)聯(lián)性強于其與室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的關(guān)聯(lián)性，與住戶的個性化需求、資產(chǎn)價值提升需求相關(guān)，屬于較高階段需求；周邊環(huán)境層與居民日常出行和活動相關(guān)，體現(xiàn)了住宅環(huán)境品質(zhì)需求，屬于下一級需求。外裝層與內(nèi)裝層由隔離層連接，確保了住宅的物理性能和安全性能，屬于基本需求；內(nèi)裝層與住戶生活方式、衛(wèi)生、健康等住宅品質(zhì)密切相關(guān)，是實現(xiàn)舒適健康生活的關(guān)鍵，屬于最基本的需求。

目前，對最基本需求和基本需求兩層要素的品質(zhì)提升實踐尚處于摸索階段，方法和手段亟待提高。主要問題集中在廚衛(wèi)設(shè)施的空間與設(shè)施布局的矛盾；內(nèi)部隔聲問題；外維護墻體上的空間拓展需求等。

住宅品質(zhì)要素層級化的優(yōu)點在于有利于住宅品質(zhì)提升方法的系統(tǒng)化思考與住宅品質(zhì)提升的整體性方案的制定，為階段性品質(zhì)提升策略的制定提供依據(jù)。將各品質(zhì)要素層級作為一個整體考慮，有利于分析和判斷各層級品質(zhì)要素的相互關(guān)聯(lián)性，為構(gòu)建相關(guān)知識庫系統(tǒng)，豐富和個性化制定品質(zhì)提升方案提供了可能。

5 結(jié) 語

我國城市老舊住宅存量占比過半，國家節(jié)能改造計劃獲得了居民的積極支持。盡管在全國范圍內(nèi)住宅品質(zhì)提升實踐有明顯的差異，但北京上海的實踐為全國相關(guān)工作的開展起到了帶動作用，提高了人們對城市住宅品質(zhì)的認(rèn)識和理解。目前，為更好地協(xié)調(diào)各方利益訴求，科學(xué)把握住宅品質(zhì)的內(nèi)涵和特點，需要明確以下幾點：一、住宅品質(zhì)提升不能僅滿足于城市的美化，而忽略居民的基本居住需求；二、住宅品質(zhì)提升具有明顯的階段需求特點；三、需要在滿足居民基本居住需求的前提下，制定分階段品質(zhì)提升目標(biāo)和任務(wù)，贏得居民的有效參與。為了全面、科學(xué)地把握住宅品質(zhì)提升各階段的需求，建立系統(tǒng)的住宅品質(zhì)要素層級化方法是實現(xiàn)品質(zhì)提升的多樣化和個性化的重要手段，有利于多學(xué)科協(xié)同合作，構(gòu)建合理的品質(zhì)提升工具箱，同時，對新技術(shù)的介入和規(guī)范化品質(zhì)的提升有積極意義。

雖然此項工作目前還存在許多問題，如從政府層面是否應(yīng)該制定統(tǒng)一的住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，階段性改造的技術(shù)接口與方法是否存在，多樣化、市場化的品質(zhì)提升方法是否可行等，尚待廣大學(xué)者繼續(xù)研究。

注釋：

① 左側(cè)三角形表示住宅品質(zhì)提升的不同階段需求圖解，右側(cè)是馬斯洛需求理論圖解。

② 本文中的層級化概念借鑒了開放住宅中的層級思想，具體分層方法則根據(jù)我國住宅品質(zhì)提升實踐中的實際情況。