付麗麗 呂兵 張斌
摘 要:本文以深圳市地籍調查為例,對地籍調查工作的技術方法以及工作中遇到的問題及解決方案進行探討,為相關地籍調查工作提供參考和借鑒。
關鍵詞:地籍調查;宗地;權屬
Abstract: This paper takes the cadastral survey of Shenzhen city as an example, Discusses the technical methods, Problems and solutions in cadastral survey, And provides reference for cadastral survey.
Key words: Cadastral survey; Land; Tenure
1.引言
黨的十八屆三中全會提出要健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度?!吨泄仓醒雵鴦赵宏P于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》要求用5年左右時間,全面清查并處理建成區(qū)違法建設。為貫徹落實中央有關精神和深圳市委市政府加強城市管理治理工作部署,亟需通過開展全面的地籍調查和土地總登記工作,摸清土地資產家底,明晰土地權屬關系,健全現代產權制度,盤活存量土地資產,促進資源空間優(yōu)化配置;為深圳現代化國際化創(chuàng)新型城市建設提供有力支撐?!褒垗徠瑓^(qū) 2017 年度地籍調查工程(C片)”項目是深圳市 2017 年地籍調查工作 16 個標段之一,包括龍城、龍崗、寶龍和坪地共 4 個街道,面積共 96.76 平方公里,其中建成區(qū)面積 31.47 平方公里,非建成區(qū)面積 65.29 平方公里。本文以此項目為例,具體闡述深圳市地籍調查工作流程及調查工作中遇到的問題及解決方案。
2.技術路線及工作方法
2.1技術路線
圍繞地籍調查工作目標和主要任務,根據相關技術規(guī)程要求,充分利用現有數據庫資源和檔案資料,運用 3S測繪技術及計算機技術等先進技術手段,采用內外業(yè)相結合的調查方法,開展全覆蓋的前期清查、權屬調查、地籍測量等地籍調查工作,查清每宗地的權屬、位置、界址、面積、用途等情況,完成地籍調查工作,調查成果按不動產籍信息基礎平臺的數據庫要求進行入庫。各工序作業(yè)流程如下圖所示。
1)前期清查
收集整理并充分利用已有的數據庫資源和檔案資料,建立土地權屬文件數據庫。開展內業(yè)分析和實地核實,核查出不再進行界址認定調查的界址線和不再進行建筑面積量算的建筑物。
2)權屬調查及地籍測量
包括土地權屬調查、土地利用現狀調查、建筑物現狀調查。以實際使用現狀為準,以宗地為單元,開展土地權屬狀況調查。補充收集整理土地權屬來源資料,查清每宗地的權利類型、權利性質、批準用途等土地權屬來源情況。進行實地調查,查清每宗地的土地權利人及實際使用人、土地位置、實際用途等土地實際使用狀況。組織現場指界,繪制宗地草圖,填寫地籍調查表。
開展土地利用情況調查,在宗地內劃分單一地類地塊圖斑,核實每一圖斑的范圍、地類(用途)等信息;開展地上建筑物情況調查,核實每一棟建筑物的功能、結構、層數等信息。
根據現場指界簽章的表格和圖件,結合土地權屬調查情況,采用解析法或圖解法測量界址點坐標,編繪地籍圖、宗地圖,量算宗地面積、宗地內現狀地類面積和建筑物面積。
2.2工作方法
1)“統(tǒng)籌協調、條塊結合、全面推進、重點突破”的實施策略,先易后難、條塊結合、循序漸進、逐步推進。
2)充分利用已有數據資料的工作方法
為避免重復調查,提高調查效率,節(jié)約調查經費,在開展權屬調查之前,充分利用已有的房地產權登記、征轉地、土地使用權劃撥或出讓等權屬來源資料,以及土地利用調查和建筑物調查等數據開展前期清查工作。
通過內業(yè)分析和實地核實,對宗地的界址線或確定的權屬界線沒有變化和地上建筑物沒有加建、改建及擴建的情形,確定不再進行界址認定調查和不再進行建筑面積量算。
全面動員社區(qū)網格化管理工作人員參與地籍調查,充分利用社區(qū)網格化管理部門采集的“實有人口、實有法人、實有房屋、實有事件”信息,核實每一棟建筑的基本情況和基本信息。
3)采用地籍調查前置的工作模式
詳盡收集整理土地權屬來源資料及其他相關資料,準確獲取土地權屬來源情況;在全面實地踏勘、充分熟悉相關情況的基礎上,組織開展全覆蓋權屬調查,推進土地確權登記工作。對有土地權屬來源資料或依據法律法規(guī)及有關政策規(guī)定可以依法確定土地使用權的土地,由土地使用權人現場指界;對未確定使用權的國有土地,依據法律法規(guī)及有關政策規(guī)定確定保護管理人,由保護管理人現場指界;對沒有合法權屬來源資料,但被實際控制或占有、使用的土地,依據法律法規(guī)及有關政策規(guī)定,結合保護管理人或社區(qū)股份合作公司的意見,按實際使用現狀確定實際控有人、土地實際使用范圍,由保護管理人或社區(qū)股份合作公司會同實際控有人現場指界。
4)內外業(yè)相結合的調查方法
選擇最新的地形圖、遙感影像或已有地籍圖、土地利用現狀圖等基礎圖件為工作底圖,標繪相關的地籍要素和有關的土地權屬信息,結合實地踏勘情況,在內業(yè)分析處理的基礎上進行預分宗、預編宗地代碼,外業(yè)實地開展現場指界、土地利用及地上建筑物情況調查。對可以確權登記的宗地,采用解析法測繪地籍圖和宗地圖;對暫時不能確權登記的宗地,采用圖解法采集界址點坐標、宗地面積,進行分析和匯總。
3.問題探討
1)對于一個大宗地內出現幾個小宗地的情況,且大小宗地具有相同權屬的情況下,可否只保留大宗地的界址線作為核減宗地界址線?
答:如果大小宗地的權屬狀況和空間范圍都完全一致,則保留大宗地,去除小宗地,但是權屬來源文件都應保留。
2)圖為地面道路和高架橋道路,二者相交重疊處,要以哪個道路為優(yōu)先級只保留一條道路,另一條打斷;還是兩條道路都保持其完整(相交處重復)?
答:地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的(樓房除外),土地使用權確定給地面使用者,空中和地下可確定為他項權利。地上部分打斷,保持地面宗地的完整性。
平面交叉使用土地的,可以確定為共有土地使用權,也可以將使用權確定給主要用途或優(yōu)先使用單位。按照優(yōu)先級,保持級別高的道路的完整性,級別低的打斷。
3)圖中綠色圖斑為備案用地,屬于同一權利人,是否需要將以圍墻,柵欄等構成的封閉區(qū)域分別單獨成宗,圖中道路與主要市政道路相連。
答:需要分析權屬文件,看大小宗地的權屬狀況是否一致,看此道路是屬于該宗地的內部路還是市政路,如果一致又是內部路,則只表示大宗地。
4)有效宗地間的重疊和縫隙如何處理?
由于界址點取位誤差造成面重疊或縫隙(圖1),由于劃分宗地時未完全參照相鄰宗地界址線劃分(圖2),幾個有效宗地形成的覆蓋面域中出現小面積(面積<20㎡)(圖3)
答:宗地依據規(guī)程所規(guī)定的分宗定界原則進行分宗;合同,產權等有效宗地間如果有狹縫或者細小重疊,根據相應的原則處理。原則是:
縫隙小于實地15cm時,可以在內業(yè)將狹縫或者重疊處理掉,處理之后的界線仍然是權屬界,無需指界,處理時優(yōu)先處理面積較大的宗地,面積較小的宗地保持不變,通過在待處理的宗地界址線上加點(加的界址點為線上經過點)的方式處理掉縫隙重疊,注意不要影響到其他的界址點和界址線。
縫隙大于實地15cm時,縫隙作為一個塊地。
重疊大于實地15cm時,權利人雙方指界,形成現狀宗地。
5)屬于同一權利人的私房,能否與周邊空地一起連片畫成一宗地。
答:私房以外的地是否單獨分宗,依據使用權來界定,私房作為大宗地是記錄所有權的狀況。私房片區(qū)內的非私房用地(不是道路、縫隙)要形成使用權宗地,如辦公樓,廠房。如圖所示的空地合并入大宗地中。
6)地塊權屬界線壓占道路根據要求需要重新指界調整,權利人不配合調整指界,是否可以自行調整后進行公告?實際權利人為兩家單位,能否進行協議分宗?
答:宗地與道路之間按照單方指界來進行,如果權利人不愿意出席指界,那么按照缺席指界的程序處理:由作業(yè)單位根據實際使用現狀來劃定調查宗地范圍(注意權屬來源文件的圖形不做任何變化),然后按照程序公告。(注意:1這種界線為工作界,2程序要完整。)
實際權利人為兩家,是可以分宗還是作為共用宗,首先要看權利人的意愿, 然后看宗地是否可以實地分開,再來做分宗。分宗也需要權利人按照規(guī)定的程序指界。
7)對納入城市更新單位規(guī)劃范圍內的宗地,在不同階段的土地權利人如何界定?
答:在申報更新計劃階段,權利人仍認定為原土地權利人;在權力實施主體與原土地權利人簽訂協議之后,權利人認定為權力實施主體;在簽訂土地出讓合同之后,權利人認定以簽訂合同的土地權利人為準。
4.結語
查清轄區(qū)范圍用地權屬狀況,摸清土地家底,形成地籍基礎數據,在此基礎上,疊加地籍管理信息,建立 “地籍一張圖”以及“源于地籍、歸于地籍”的地籍管理工作機制和制度,采用現代網絡技術和大數據技術,實現與全市政務平臺的互通共享;采用云計算及移動APP等技術,為社會管理與服務提供重要基礎和保障;夯實地籍管理基礎,形成以權屬為核心、以地籍為基礎的現代土地管理制度,提升權籍信息的社會化應用水平,服務深圳經濟社會建設。
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