擅自出賣升值的共有房屋，前女友能否追討損失？

江中帆

眾所周知，房屋價值巨大，一直處于升值、貶值的波動中，交易價格隨之也存在較大差距。選擇不同的時間點出售，獲取的價款往往相差較大。那么，在房屋價值升值期內(nèi)，一方共有人擅自提前出售房屋，其他共有人能否追討升值損失呢？

共同出資購房 分手后男方擅自出賣

郭鵬（化名）是位80后，當初從湖北老家考到北京的一所大學(xué)就讀，畢業(yè)后就留在北京打拼。幾年前，經(jīng)親戚介紹，郭鵬與小自己一歲的北京女孩兒沈菁（化名）相識，相戀三年后，兩人到了談婚論嫁的地步。由于沒有婚房，雙方約定共同出資購買一套二手房過渡一下，待有錢了再換新房。

2014年7月，經(jīng)過多方了解，郭鵬終于看中了一處房屋，并于當月19日與房主簽訂了購房合同，房屋成交總價218萬元，擬貸款金額81萬元。

隨后，以沈菁為甲方、郭鵬為乙方，兩人于2014年8月24日簽訂了《婚前購房協(xié)議》：“一、雙方擬購房產(chǎn)建筑面積91.56平方米，房產(chǎn)總價229.7萬元（含稅費、中介費及相關(guān)雜費等）。二、雙方確認房屋首付款金額為1347360元，其中甲方出資673680元，占首付金額的50%，乙方出資673680元，占首付金額的50%，剩余房款共計95萬元，以乙方名義辦理按揭貸款方式支付，為雙方的共同債務(wù)。三、房屋以乙方名義簽訂購房合同、貸款合同等文件并辦理房產(chǎn)登記。四、取得房屋權(quán)屬證書后，乙方將于合適時機按雙方房屋首付款出資比例，將甲方登記為房屋的共有人。乙方確認，無論甲方是否登記，或因任何原因未能登記為房屋的共有人，均不影響甲方作為房屋共有人所應(yīng)享有的全部合法權(quán)利，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得以任何理由、任何形式侵害甲方的上述權(quán)利。五、無論因任何原因雙方需對本房屋產(chǎn)權(quán)進行分割的，按照首付款出資比例進行劃分?！?/p>

協(xié)議簽訂后，沈菁考慮到買房過程中，還有一些雜費需要支付，就于2014年9月4日一次性向郭鵬的賬戶轉(zhuǎn)賬72.3萬元。在購買房屋過程中，郭鵬支付了房款及稅費、代理費、評估費等多項雜費11萬元。此外，郭鵬辦理住房公積金貸款75萬元，還以消費貸款的名義借貸10萬元作為購房款。

2014年9月16日，取得房屋的所有權(quán)證后，郭鵬主持對房屋進行了裝修，裝修費13萬元。其后，郭鵬實際占有購買的房屋并償還貸款。

一切準備就緒，就等進入洞房?？烧l也沒有想到，2015年元旦，沈菁與郭鵬的感情出現(xiàn)變故，不管出于什么原因，兩人終究走不到一起了，只得分手。分手后，房子的處置便成了兩人唯一的問題。2015年7月，兩人協(xié)商將房屋出售變現(xiàn)后，將賣房款按雙方約定的比例分配。但因當時房產(chǎn)市場低迷，房價處于波動之中，沈菁提議將出售房屋的時間緩一緩，在不虧損或有盈利的前提下再賣房。而在郭鵬來看，“按目前行情，短期內(nèi)盈利是不可能的。要想盡快解決問題，只能立即賣房，越早賣出去虧損越少”。兩人為此僵持不下，誰也說服不了誰。

兩個月后的2015年7月，北京的二手房價開始緩慢上漲，沈菁與郭鵬的房子也有人打聽價格了。一直主張早賣房的郭鵬覺得賣房的時機已經(jīng)成熟，在未告知沈菁的情況下，于9月27日與他人簽訂了買賣合同，將兩人的房子以229.5萬元的價格出手。

2016年4月24日，郭鵬利用購房人支付的首筆購房款，償還了公積金貸款及利息，拿回了抵押在銀行的房產(chǎn)證。同年5月17日，郭鵬將房屋過戶到購房人的名下，購房人于次日付清了全部購房尾款。

追討升值損失 前女友維權(quán)訴上法庭

2016年7月31日，郭鵬約沈菁見面，通知其房子已經(jīng)賣了，可以分割賣房款了。沈菁聽后非常吃驚，也極為不滿：“現(xiàn)在房價正處于升值期，你為什么不征得我的同意就把房子賣了？而且賣的價比我們買的時候還低，你為什么即使虧本也要著急賣房？”

“房子已經(jīng)賣了，說什么也沒有用?！惫i兩手一攤，繼續(xù)說：“扣除所有的成本，按照雙方約定的比例，應(yīng)退還你62.1萬元，你要不要？”見郭鵬擺出一副沒得商量的架勢，沈菁氣不打一處來，于是憤憤地回敬道：“這本來就是我的錢，我憑什么不要？！”

2016年8月26日，郭鵬給沈菁轉(zhuǎn)賬62.1萬元，并附加了一條消息：“雙方共同出資購房糾紛一事至此處理完畢?！?/p>

在沈菁眼里，這一年多來房屋價值正處于上漲期，上漲的幅度還很大，如果等合適的時機再出手，應(yīng)該可以賺回不少錢?？墒牵i既不通知我，也沒有征得我的同意，就將房子虧本賣掉，不要說盈利了，自己還虧了10萬多元，這事怎么可能就這樣處理完畢了呢？于是，沈菁又找到郭鵬，要求他退還自己購房款的差額，并賠償房屋的升值損失。

沈菁要求郭鵬繼續(xù)退還房屋的升值損失，而郭鵬表示雙方共同出資購房糾紛已經(jīng)處理完畢。雙方各執(zhí)一詞，互不相讓，致使矛盾升級，無法調(diào)和。在多次交涉無果的情況下，憤怒的沈菁來到北京市昌平區(qū)人民法院，一紙民事訴狀，將郭鵬推上了被告席，要求郭鵬退還購房款10.2萬元，并賠償房屋增值損失74.2萬元。

法庭上，沈菁訴稱：本人與郭鵬經(jīng)親戚介紹相識，后準備結(jié)婚。雙方協(xié)商共同購房，各出資50%。2014年8月底，雙方以郭鵬的名義購買了房屋，總價款229.7萬元，本人出資72.3萬元。因郭鵬悔婚，兩人分手，均同意將共同出資購買的房屋賣掉，但因當時房價正處在低點，本人要求緩一緩再賣。兩個多月后，房價開始回升，但郭鵬在未通知本人更沒有征得本人同意的情況下，擅自將房屋以229.5萬元的低價出賣。之后，郭鵬將所賣購房款中62.1萬元支付給本人，還欠10余萬元應(yīng)當由郭鵬繼續(xù)退還。此外，因北京市房價上漲，該房屋經(jīng)評估公司評估，確定在2016年9月30日，房屋假設(shè)為毛坯房狀態(tài)下，房屋的市值為365萬元，再加上裝修，房子的價值可達378.2萬元，較購買時的價格增加了148.5萬元。本人享有50%的份額，即增值部分損失為74.2萬元，應(yīng)當由郭鵬賠償。

針對沈菁的訴求，郭鵬答辯稱：首先，沈菁的意見是將賣房的時機緩一緩。本人認為當時討論處置方案的時間是2015年7月，賣房時間是9月，已經(jīng)延緩了兩個月。本人并沒有違背沈菁提出緩一緩的意見。其次，沈菁的意見是希望暫緩到不虧損或有盈利的時候及時出售。本人認為，2015年9月之前，全國房地產(chǎn)銷售進入不可抗力的低迷狀態(tài)。在如此嚴峻的情形下，在暫緩兩個月后若不及時出售，有可能造成更大的損失。為止損，也為盡早給付沈菁的首付款，本人順勢而為，將房屋出售沒有過錯。買房總支出與賣房總收入相抵，直接損失20.4萬余元，按照雙方的約定，扣除各自承擔(dān)10萬元的虧損后，已經(jīng)將沈菁的全部購房款支付完畢。2015年9月之后，沈菁沒有預(yù)測房價一定會漲。如果以本案訴訟時的價格作為請求本人賠付的依據(jù)，這是不公平的。況且，沈菁提出的賠償房屋增值款損失的請求，是侵權(quán)損害賠償請求，是可得利益的賠付，本人的行為沒有過錯，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

本案審理過程中，沈菁提出對房屋在2016年9月30日的市場價值進行評估，而郭鵬要求對房屋在出賣時即2015年9月27日的市場價值進行評估。

2017年9月15日，評估公司出具了兩份評估報告，分別載明涉案房屋在2015年9月27日的市場價值為217.23萬元（不含裝修），在2016年9月30日的市場價值為365.16萬元（不含裝修）。

何種權(quán)利被侵 法院作出判決

昌平法院經(jīng)審理后認為,處分共有的不動產(chǎn)時，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意。另依據(jù)《婚前購房協(xié)議》約定，郭鵬只有經(jīng)過沈菁的書面同意，才能處分房產(chǎn)?，F(xiàn)雙方在出賣涉案房屋的時間點上并未達成一致意見，在此情況下，郭鵬只能通過繼續(xù)協(xié)商或依法提起訴訟的方式要求分割共有房產(chǎn)。郭鵬未經(jīng)沈菁同意甚至未通知她本人就將涉案房屋擅自出售，顯然侵犯了沈菁的合法財產(chǎn)權(quán)和知情權(quán)。綜上，被告郭鵬侵權(quán)事實存在。

關(guān)于損失問題。選擇合適的時間點出售房屋，是重大決策問題，要慎重考慮行事。在存在其他共有人的情況下，房屋出售必須征得占法定份額共有人的同意或符合共有人之間的約定，否則無權(quán)處分人可能要因其決策而對其他共有人承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，郭鵬簽訂涉案房屋出售合同時，北京市二手房交易價格正處于緩慢上漲階段。因此，正常情況下延遲出售比早出售所獲得的收益更高。郭鵬明知其無權(quán)處分卻又未經(jīng)共有人沈菁同意擅自出售涉案房屋，給其帶來預(yù)期經(jīng)濟損失。郭鵬有義務(wù)對沈菁的損失進行賠償。

沈菁只是提出“賣房不虧損或有盈利”的前提條件，該條件無法指向確定的時間點，其主張以2016年9月30日的市場價格作為計算損失的截止點既沒有法律依據(jù)，也在事實上對郭鵬不公平。郭鵬的過錯除了單方處分共有房屋外，還有長時間未披露房屋出售的事實和進展，長時間未支付給沈菁應(yīng)得的價款。在房價上漲的大背景下，遲一天拿回購房款就意味著在未來購房時可能會拿出更多的金錢購買。因此，影響沈菁損失的最大因素是拿回購房款或應(yīng)得賣房款的時間。綜合以上分析，本院確定計算沈菁損失截止時間點為郭鵬轉(zhuǎn)賬給沈菁房款的時間即2016年8月26日，參考評估報告及相應(yīng)時間段北京市二手房交易價格漲幅情況酌情確定為353萬元（含裝修）。同時為公平計，本院酌情判決郭鵬支付沈菁其可享有的預(yù)期收益的70%。

關(guān)于沈菁要求退還全部購房款的請求，因買房稅費、裝修費及公積金還貸的本金和利息實際由郭鵬支付，但這些費用都應(yīng)當作為兩人的共同債務(wù)共同負擔(dān)。綜合考慮雙方的約定和各人的出資及支付的其他費用，本院確認郭鵬還應(yīng)退還沈菁購房款10590元。

2018年2月23日，昌平法院依據(jù)《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第六條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條、第九十九條的規(guī)定，作出一審判決，判決郭鵬退還沈菁購房出資款10590元，并賠償沈菁房屋增值損失43萬元。

一審判決后，郭鵬不服，以房屋登記在自己名下，自己對房屋應(yīng)享有完全的處分權(quán)；同時，在房價低迷時，以總價和購買房屋含稅費總價價格相差2000多元時出售，符合不虧的條件；將房價的增值部分作為沈菁主觀預(yù)期所產(chǎn)生的損失，既不符合侵權(quán)損害賠償?shù)奶钛a原則，也不符合沈菁賣房之初不虧損的主觀預(yù)期等理由向北京市第一中級人民法院提出了上訴。

親愛的讀者：眾所周知，現(xiàn)今房屋的價值巨大，選擇不同的時間點出售，其交易價格也存在較大差距。本案中，郭鵬擅自出售房屋，作為共有人的沈菁可以討要房子的升值損失嗎？

《請您斷案》答案

北京一中院經(jīng)審理后認為，本案中，訴爭房屋未將沈菁登記為所有權(quán)人。沈菁雖與郭鵬簽訂了《婚前購房協(xié)議》，亦依約履行了出資義務(wù)，但法律未特別規(guī)定在此情況下沈菁已經(jīng)成為涉案房屋的物權(quán)人。沈菁對涉案房屋不享有物權(quán)項下的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。沈菁以郭鵬侵害其物權(quán)為由主張涉案房屋的增值損失，于法無據(jù)，應(yīng)不予支持。

沈菁主張郭鵬賠償其涉案房屋的增值損失。由于沈菁對涉案房屋不享有所有權(quán)，其主張涉案房屋增值損失的邏輯基礎(chǔ)只能是《婚前購房協(xié)議》的履行利益。根據(jù)沈菁的陳述，其基于侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定要求郭鵬賠償其履行利益。我國侵權(quán)責(zé)任法第二條在詳細列舉其所保護的權(quán)利時，未包含合同債權(quán)。原審法院對此處理錯誤，本院予以糾正。沈菁主張的房屋增值損失，可依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定解決。

此外，沈菁在本案中主張出資款返還，該數(shù)額為簡單的沈菁的出資數(shù)額減去郭鵬已返還數(shù)額之間的差額。前已述及，合同相對方基于侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定主張債權(quán)保護時，應(yīng)不予支持。郭鵬與沈菁之間就涉案房屋存在合同關(guān)系，首付款的返還亦應(yīng)當通過合同糾紛解決為宜。

綜上所述，原審法院適用法律錯誤，本院予以糾正。

2018年8月15日，北京一中院依照《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，作出終審判決，判決撤銷一審判決，并判決駁回沈菁的全部訴訟請求。