當(dāng)前市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀與對策

【摘要】作為一種最有代表性的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對金融行業(yè)所提供的資金支持有著極大的依賴性，但是縱觀我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場，卻存在著多種影響企業(yè)生存、可發(fā)展的嚴(yán)重性問題，最有代表性的當(dāng)屬融資問題?；谝陨媳尘?，本文對房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀展開分析，在分析當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資問題同時，提出通過強化企業(yè)、優(yōu)化市場、創(chuàng)新融資手段等對策，確保房地產(chǎn)可以應(yīng)對市場中的多項風(fēng)險，獲得良好的發(fā)展前景。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 市場環(huán)境 現(xiàn)狀 對策

自2011年全國多個城市，以國家房地產(chǎn)調(diào)控指示為基礎(chǔ)，出臺了一系列十分嚴(yán)厲的貸款利率上浮、房地產(chǎn)限購政策以來，前些年始終處于瘋長狀態(tài)的房地產(chǎn)市場慢慢的歸于平和，從進入2012年以后，資本市場環(huán)境迅速惡化，各種成本快速上升，直接造成了房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)企業(yè)都面臨著資金不足的風(fēng)險，很多房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈斷裂、陷入財務(wù)危機的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象直接造成的后果就是施工企業(yè)款項拖欠，銀行貸款呆壞賬現(xiàn)象，對社會經(jīng)濟發(fā)展造成極大的阻礙，因此，有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金問題，是整個房地產(chǎn)行業(yè)迫在眉睫的問題。

一、當(dāng)前市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

如今趨勢下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟已然成為了社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)保障。然而，國家在2010年下半年就開始相繼出臺了一系列調(diào)控措施，如存款準(zhǔn)備金率的提高、加大土地供應(yīng)等，市場經(jīng)歷多次調(diào)控之后，銀根逐漸收縮，很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機問題、嚴(yán)重威脅其的生存和發(fā)展的空間。

在2011年市場泡沫被捅破，社會人群投資越來越謹(jǐn)慎，很多違規(guī)的企業(yè)都走向了滅亡的道路。隨著房地產(chǎn)競爭越發(fā)激烈，融資環(huán)境日益惡劣，是否進行融資、如何開展融資、選擇何種融資方式才能夠為企業(yè)帶來正面影響，已經(jīng)成了整個行業(yè)必須面對，且急需解決的問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)表示，在惡劣的融資市場環(huán)境下，單純的內(nèi)部融資造詣無法保證企業(yè)的生存，更多的都要依靠外部融資。

（一）銀根大幅度收縮，信貸越發(fā)嚴(yán)格

作為最有代表性的資金密集產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展自改革開放以來的迅猛發(fā)展勢頭，離不開銀行的金融資本支持，伴隨著商業(yè)銀行逐步對信貸結(jié)構(gòu)加以調(diào)整，將個人住房貸款業(yè)務(wù)作為銀行企業(yè)未來重要的利潤增長點以及發(fā)展戰(zhàn)略，這一現(xiàn)行徑大力推動了房地產(chǎn)行業(yè)的騰飛。然而當(dāng)市場進入2008年以后，市場的競爭越發(fā)激烈，同時在住房金融、住房快速發(fā)展的背景下，越來越多的違規(guī)信貸行為出現(xiàn)在市場之中，對資本市場造成了嚴(yán)重的負面影響，造成了大量的信貸風(fēng)險。國家為了有效控制信貸風(fēng)險，要求各大商行提高了開罰款的發(fā)放門檻，個人房貸、企業(yè)貸款越來越嚴(yán)格，無形中就大幅度推升了房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，對房地產(chǎn)行業(yè)造成了極大的沖擊。

（二）過高的資本市場門檻

隨著貨幣市場融資越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)將目光投向了資本市場。當(dāng)前形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)中的上市公司數(shù)量極少，這一現(xiàn)象正說明了證券部門該行業(yè)IPO審核的嚴(yán)格程度，在這種政策繃緊的環(huán)境下，房地產(chǎn)公司很難走上市融資這條道路。同理，海外市場的上市也大致相同，即對中國房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的行為多數(shù)都給予冷漠的態(tài)度。其實，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，歷年來就從未受到過海外股票市場的關(guān)注和親來，因房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性、地域性都很強，相對其他行業(yè)來說評估的難度太大。

（三）融資渠道欠缺規(guī)范性

根據(jù)市場需求，越來越多的基金形式投資公司、房地產(chǎn)信托、私募基金等多項業(yè)務(wù)逐漸誕生，而事實上，自2008年央行提高商業(yè)銀行房貸門檻以后，信托企業(yè)就已經(jīng)開始大量、頻繁的與房地產(chǎn)行業(yè)進行親密接觸。根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查后，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，已然成為了信托行業(yè)最為主流，甚至是決定生存的產(chǎn)品之一，每年房地產(chǎn)通過信托籌集的募資都以幾何形式增長，已經(jīng)占據(jù)了信托所有產(chǎn)品中的40%以上，由多家上市房地產(chǎn)公司，如深國、金地等聯(lián)合組建的實際華夏集團，已經(jīng)開展了階段性股權(quán)投資、房地產(chǎn)投資基金等業(yè)務(wù)，雖然金融新業(yè)務(wù)不斷的涌現(xiàn)，給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了大量的融資機會，然而這種不規(guī)范的融資方式卻存在著極大的風(fēng)險[1]。

二、當(dāng)前市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資的對策

（一）強化企業(yè)自身治理

在當(dāng)前競爭激烈、融資環(huán)境惡劣的條件下，需要投資者的財務(wù)約束外加銀行機構(gòu)約束、資本市場約束、經(jīng)理市場等多種約束機制聯(lián)合產(chǎn)生的作用，對企業(yè)經(jīng)營者行為在職權(quán)分離的環(huán)境下進行有效的控制，以確保投資者的利益。此外，針對融資機構(gòu)扭曲的現(xiàn)象，國家應(yīng)針對這一現(xiàn)象建立合理、高效的結(jié)構(gòu)優(yōu)化機制，在將對企業(yè)的監(jiān)督強化同時，強化房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算約束，并以實際情況為基準(zhǔn)監(jiān)理利潤分享的計劃，進而讓房地產(chǎn)公形成合理的約束、激勵機制，讓經(jīng)營者勇于開展有意識負債籌資活動。與此同時，在對房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)進行決策期間，要在充分考慮當(dāng)前影響同時，考慮未來的各種影響因素，結(jié)合全局來指定有利的、長遠的戰(zhàn)略決策，確保企業(yè)可以進行平穩(wěn)的發(fā)展。

（二）優(yōu)化融資市場環(huán)境

對一個房地產(chǎn)企業(yè)融資行為進行有效的約束，市場環(huán)境起著決定性的作用，在幫場化資本市場環(huán)境下，企業(yè)不僅會受到投資者的約束作用，同時還會收到市場化融資成本的約束作用。于此，對上市企業(yè)的融資市場環(huán)境加以改造，是對上市公司的融資行為加以約束的重要舉措。在改造融資市場期間，必須將發(fā)行的市場化改革進一步深入推進。發(fā)行市場盈率定的太高，是上市公司將共票融資認(rèn)作是無成本資金的重要因素，若發(fā)行市場的盈率定的過高，上市公司再此條件下就能夠融得巨額資金，就會造成發(fā)行成本看上去很低，因此，為了確立正常的資金價格形成，發(fā)行價應(yīng)該是通過融資者、投資者互相競的結(jié)果。

（三）創(chuàng)新融資手段

在融資手段方面，為了確保企業(yè)資金充足、可供企業(yè)生存并呈持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極探索銀行之外的融資手段，例如開展房地產(chǎn)企業(yè)合作模式，在合作中各企業(yè)取長補短，充分運用各企業(yè)資深的優(yōu)勢，在具體項目上以合作模式進行工程項目開發(fā)，如此便可以有效避免因項目規(guī)模太大而引發(fā)的資金周轉(zhuǎn)不靈現(xiàn)象、開發(fā)中斷現(xiàn)象，為項目順利開展做出保障。例如泰達集團，于2004成功入駐萬通地產(chǎn)，將萬通增發(fā)的3.08億股全額收購，增資擴股后，用后萬通27.8%股權(quán)，超越了萬通占有的26%，一躍成為萬通第一股東。再例如萬科、南都的并購行為，使萬科集團一躍成為了中橋控股的蘇州、上海南都第一股東，同時也參股可中橋也參股的浙江南都。這一次并購行為，不僅一步完成了萬科的區(qū)域發(fā)展布局，還使萬科在產(chǎn)品市場方面，一舉打入了國內(nèi)高端市場。

（四）完善融資結(jié)構(gòu)機制

在房地產(chǎn)行業(yè)，對企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的決策，屬于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，因此應(yīng)當(dāng)將融資結(jié)構(gòu)與發(fā)展戰(zhàn)略進行相互協(xié)調(diào)，使融資結(jié)構(gòu)不斷適應(yīng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提出的要求。對于一家房地產(chǎn)企業(yè)來將，企業(yè)的融資決策，需要隨著融資環(huán)境、資本構(gòu)成情況、市場供求關(guān)系這三者不斷變化的過程中也適時將決策加以變動。在實際操作期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對融資方案的選擇，在選擇最佳融資結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，必須要求可以對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)有優(yōu)化的作用。與此同時，融資影響因素也在隨時變化，在融資影響因素出現(xiàn)變化期間，企業(yè)結(jié)構(gòu)也會隨之進行改變，而企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)也在隨著這些動態(tài)的變化進行不斷的改動。

三、總結(jié)

在資本融資市場惡劣的環(huán)境下，融資手段，是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的重要舉措，為了有效在競爭激烈的市場中占有一席之地，并活的更加廣闊的發(fā)展前景，就要求房地產(chǎn)企業(yè)從自身入手，強化監(jiān)督，監(jiān)理合理的激勵、約束機制，合理優(yōu)化融資市場環(huán)境，對傳統(tǒng)的融資手段加以穿行，并搭理完善融資及結(jié)構(gòu)的機制，確保企業(yè)不會陷入經(jīng)濟危機，獲得健康、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1]吳星.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式、現(xiàn)狀及對策研究[J].財經(jīng)界，2017（2）：70-70.

[2]趙瑞杰.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融資策略探討[J].財會學(xué)習(xí)，2017（23）：218-218.

作者簡介：喬麗平（1983-），女，河南鄭州人，就職于河南綠地中原置業(yè)發(fā)展有限公司財務(wù)部，會計師，大學(xué)本科學(xué)歷，研究方向：財務(wù)管理。