寡頭加速業(yè)績(jī)狂奔

樊暢

2017年報(bào)顯示，地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)總收入為16812億元，同比增長(zhǎng)13.7%，凈利潤(rùn)合計(jì)2032億元，同比增長(zhǎng)32%，這樣的數(shù)據(jù)看來(lái)還算光鮮，但真正能做到業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的只是少數(shù)。

整體來(lái)看，目前行業(yè)的集中度不斷提高，TOP30房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額不斷創(chuàng)出新高，增速也大大高于行業(yè)平均值，流量金額不斷集中，未來(lái)隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，市場(chǎng)資源和份額將更多向主流房地產(chǎn)企業(yè)靠攏。

通過(guò)數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，目前地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)看增長(zhǎng)潛力依然保持高水平，銷(xiāo)售額不斷提升。行業(yè)中優(yōu)質(zhì)企業(yè)的盈利能力、增長(zhǎng)能力要高于行業(yè)平均值，并且受益房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，預(yù)收賬款規(guī)模的增速也呈加快之勢(shì)，奠定企業(yè)當(dāng)期收入的同時(shí)，也為企業(yè)帶來(lái)了相當(dāng)大的現(xiàn)金流，但企業(yè)相應(yīng)杠桿率水平也在呈不斷擴(kuò)張之勢(shì)。

萬(wàn)科 拿地力度持續(xù)回升

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年公司營(yíng)業(yè)收入2404.7億元，2017年2428.9億元，同比增長(zhǎng)22.98%、1.01%。凈利潤(rùn)2016年210.2億元，2017年280.5億元，同比增長(zhǎng)16.02%、33.44%。對(duì)應(yīng)EPS為1.90、2.54。

2018上半年，萬(wàn)科累計(jì)新增項(xiàng)目127個(gè)，去年同期新增項(xiàng)目81個(gè)，累計(jì)新增計(jì)容建面2231.3萬(wàn)平方米，相比去年同期增長(zhǎng)45.15%，拿地銷(xiāo)售面積比為 1.1，所有數(shù)據(jù)都高于去年同期。

上半年萬(wàn)科拿地力度持續(xù)回升，土儲(chǔ)規(guī)模增加。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，20 18年前5個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積56409萬(wàn)平方米，萬(wàn)科市占率2.8%，較17年底2.1%提升。

因此受益于銷(xiāo)售高增長(zhǎng)的推動(dòng)下，企業(yè)目前業(yè)績(jī)確定性處于較高水平，2017年末預(yù)收賬款4077億元，預(yù)收款項(xiàng)/營(yíng)業(yè)收為168%，處于歷史高位。2018年Q1為4794億元，同比增長(zhǎng)率46%。

保利地產(chǎn) 債務(wù)驅(qū)動(dòng)

2018中報(bào)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 598.7 億元，同比增9.9%，歸屬上市公司股東凈利64.9億元，同比增長(zhǎng)14.9%，上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2153億元，同比增長(zhǎng)46.9%。

2017年末預(yù)收賬款2253億元，預(yù)收款項(xiàng)/營(yíng)業(yè)收入2017年154%。2018年Q1為2563億元，同比增長(zhǎng)率44%。

公司資產(chǎn)負(fù)債率2016、2017、2018一季度毛利率為28.99%、31.05%、39.79%。凈利率為11.03%、13.44%、14.14%。總體來(lái)看一直處在不斷地增長(zhǎng)過(guò)程中。

但支撐這些業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后，是資產(chǎn)負(fù)債率在以更快的速度上漲。通過(guò)計(jì)算，我們得出其凈負(fù)債率為71.72%、112.80%、127.91%，顯然其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是一種債務(wù)驅(qū)動(dòng)的模式。

華夏幸福 利潤(rùn)增速大于債務(wù)增速

2018年7月，平安資管接手華夏控股19.70%股份成為二股東并派駐兩名董事，本次平安資管入股，可以解除市場(chǎng)對(duì)于公司的資金擔(dān)憂(yōu)，平安資管可能直接或者間接助力公司融資渠道的暢通。

公司承諾，未來(lái)三年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增速分別不低于 30%、65%、105%。公司公告上半年銷(xiāo)售額達(dá)到 804.5 億元，同比增長(zhǎng) 15.6%。

公司2016、2017、2018一季度的毛利率分別為33.02%、47.93%、59.81%，可以看到其產(chǎn)品的盈利能力在大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)期凈利率分別為11.46%、14.76%、24.00%，與此同時(shí)，其凈負(fù)債率為101.09%、102.83%、105.07%。

和保利地產(chǎn)的對(duì)比可以看到，這些數(shù)據(jù)證明了華夏幸福最近三年時(shí)間盈利能力一直在不斷增長(zhǎng)，負(fù)債率的增速要明顯小于毛利率和凈利率的增速，這是相對(duì)可喜的一面。