房地產(chǎn)稅持續(xù)推進對土地財政影響探究

鄒鈺城

摘 要 為進一步加強和完善宏觀調控，同時供給側要進一步發(fā)力，包括加快推進房地產(chǎn)稅這種相關的政策舉措的推進，加快推進租售同權等一些政策的落實，更好地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促進長效機制的建設，更好地實現(xiàn)“房子是用來住的，而不是用來炒的”這個定位。7月16日，統(tǒng)計局發(fā)言人毛勝勇表示：將加快房地產(chǎn)稅相關政策舉措的推進，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

近年來在數(shù)個國家部委陸續(xù)表達了地產(chǎn)稅正在加快推進的背景下，而近日統(tǒng)計局作為數(shù)據(jù)部門而非市場監(jiān)管部門，提及加快推進房地產(chǎn)稅相關言論側面也進一步說明 “推進房地產(chǎn)稅”加速落地一事勢在必行。

而房地產(chǎn)稅落地實施，必將帶來財政稅收的增加，財政部前段時間公開的2018年上半年財政收支情況中，土地出讓收入占全國政府性基金預算收入比例高達86%，可見目前財政收入對于土地的依賴較大。

未來房地產(chǎn)稅的推行，一方面可對市場調控產(chǎn)生一定作用，另一方面也可增加財政收入、降低對土地出讓的依賴程度，符合地方政府財稅改革的調控方向。

一、土地收入持續(xù)增加，財政依賴程度不減

全國土地市場的收入持續(xù)大幅度上升，從2017年1月至2018年的6月份，每月土地使用權出讓的收入（累計值）同比漲幅平均達到37%，賣地收入持續(xù)高漲，土地帶來的財政收入占地方財政收入比例的9成以上。

在政府方面已經(jīng)出臺了大量政策對土地市場進行調控的情況下，三四線土地市場仍然蓬勃發(fā)展，整體熱度不退。土地成交量的持續(xù)增長，可能導致兩種樓市走向：一種是在購買需求和購買力足以支撐的情況下，商品住宅價格的水漲船高，價格持續(xù)攀升（一二線常見）；另一種情況是購買需求及購買力不足，大量土地成交后開工建設進度緩慢，最終形成鬼城或爛尾樓（三四線常見）。

在這樣的情況下，繼續(xù)加大“因城施策”的分類管控，推進房地產(chǎn)稅的出臺，改變政府稅收來源結構，雖然并不能完全取代土地收入，但對降低目前財政對土地收入的依賴、以及各能級城市的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展還是有一定意義的。

二、差別化稅率是房產(chǎn)稅實施重中之重

目前國內僅有兩個試點城市對住宅征收房產(chǎn)稅，但國際層面已十分常見，且歷史已經(jīng)長達200年。國外房產(chǎn)稅的征收主要用于地方政府進行服務和基礎設施建設，初衷并非用于調控房地產(chǎn)市場，但高額的稅費的確對投資購房產(chǎn)生一定的影響，也有利于補充地區(qū)的城市建設資金。

從美國、日本等幾個國家的計稅方式來看，各國對于征收房產(chǎn)稅的共識在于：以評估的市場價值作為稅基，按基本情況的不同確定稅率，基本上能夠做到“富人多征、窮人少征”以達到相對的公平。以美國為例，富人社區(qū)的房產(chǎn)稅更高，則當?shù)氐幕A建設投入更多，達到良性循環(huán)，中低收入社區(qū)需要交納的房產(chǎn)稅較低，則社區(qū)建設較為落后。分類征稅與我國目前調控市場所用的“因城施策”方式異曲同工，我國在房產(chǎn)稅的推行中，也不應當“一刀切”地推行，而是根據(jù)各地的不同實際情況定制稅率。

總體來看，普遍認為未來將會落地實施的房產(chǎn)稅對比現(xiàn)在重慶和上海已經(jīng)實施的將會更加嚴格且全面，而差別化稅率的提出，也符合稅收對居民收入再分配的調控目標。重慶和上海對住宅開征房產(chǎn)稅以來，兩地房產(chǎn)稅收入在總稅收中的比例并未大幅提高，且對市場成交的量、價影響也并不顯著，征稅效果較為不明顯。以兩市的經(jīng)驗為基礎，目前在加快推進房產(chǎn)稅落地的過程中更需要完善立法、合理調整納稅環(huán)節(jié)、建立完善的資產(chǎn)評估體系等，才能使房產(chǎn)稅落地后真正行之有效，達到調節(jié)市場、降低土地財政依賴的目標。

三、房產(chǎn)稅開征受影響大量人口

中國房產(chǎn)稅的試點起始于2011年1月，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅入庫，此后重慶、上海成為首批開征房產(chǎn)稅的城市。從兩市的征稅細則來看，本市居民在稅費方面優(yōu)勢顯著，但購買多套房的居民仍然難以避免被征稅，重慶還針對出租房產(chǎn)生的征稅；且兩市均設置了一定的免征范圍，使房產(chǎn)稅所針對的群體更加明確。

上海人均居住面積在60平方米以下不用征稅，重慶的免稅額度為180平方米，以戶均人口3個人計算，人均住房面積也在60平方米左右，這兩個試點城市房產(chǎn)稅開征的主要對象，還是人均住房面積大于60平方米的居民家庭，征稅標準均較為寬松。

若要在地方財政收入上達到足夠的替代效應，未來房產(chǎn)稅征收比例和范圍還是要遠遠高于上海、重慶的現(xiàn)行標準。畢竟1.44億人每年需繳納3.6萬元稅費看起來非?？鋸垼聦嵣显趪鴥?，征收房產(chǎn)稅不代表土地出讓收入就下降為零，房產(chǎn)稅也不會全盤取代土地財政，更多的作用還是降低土地出讓收入在財政收入中的占比。

四、總結

推行房產(chǎn)稅的短期目標是通過對“持有”的房產(chǎn)進行征稅，增加持有多套房的成本，來降低投資型購房需求，堅定“房住不炒”的中心思想；同時征收房產(chǎn)稅對于財富的再分配、城市建設有序進行等方面均有非常積極的影響，正確合理征收房產(chǎn)稅，對于城市發(fā)展良性循環(huán)的意義更為重大。

從長遠來看，征收房產(chǎn)稅的積極意義在于降低財政收入對土地的依賴，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，但是不論是按上海、重慶的現(xiàn)行征收方案，還是按業(yè)內目前的猜測方案來算，對比5萬億的土地出讓收入來看，房產(chǎn)稅要完全覆蓋目前土地出讓收入的難度相對較大，地方財政收入的結構性改革依舊任重而道遠。