基于住房空置率對(duì)住宅價(jià)格的影響分析

陳玥

摘 要：隨著我國(guó)城市化建設(shè)的不斷加深，房地產(chǎn)行業(yè)得到顯著的發(fā)展和壯大，住房空置率始終是房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的重點(diǎn)問題，同時(shí)也是測(cè)度住房空置的主要指標(biāo)。空置房并沒有新舊的區(qū)別，只要目前房屋中沒有新的使用者都將被視作空置，事實(shí)證明，空置住房與住宅價(jià)格之間存在一定關(guān)聯(lián)?；诖耍疚膶?duì)住房空置率進(jìn)行學(xué)術(shù)分析，并且與交易價(jià)格、就均衡價(jià)格的換算理論相結(jié)合，立足于我國(guó)目前住宅價(jià)格現(xiàn)狀，對(duì)住房空置率與價(jià)格產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析和研究。

關(guān)鍵詞：住房空置率 住宅價(jià)格 均衡價(jià)格

引言：近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，住宅價(jià)格也在隨之上升，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生了很大影響，如何有效抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，已經(jīng)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的主要問題。對(duì)此，應(yīng)對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲有正確而清楚的認(rèn)識(shí)，并且加強(qiáng)對(duì)住房空置率因素的重視程度，分析住房空置率對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響，這無(wú)論對(duì)于理論還是實(shí)踐層面而言，都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.我國(guó)住宅價(jià)格的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)較為復(fù)雜，且與其他行業(yè)之間的聯(lián)系眾多，能對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來較大的帶動(dòng)作用。通常情況下，房?jī)r(jià)與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致，落后或者超前都是不均衡的現(xiàn)象，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生不良影響，對(duì)此，應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效的控制，這將需要對(duì)當(dāng)前的住房?jī)r(jià)格水平做出正確判斷。

1.1房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比能夠?qū)?guó)家或者地區(qū)房?jī)r(jià)水平是否均衡進(jìn)行評(píng)價(jià)，指的是特定時(shí)期內(nèi)國(guó)際或者城市住房平均價(jià)格與居民收入的比例。通過近年來的一項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，通常需要花費(fèi)15—20年的家庭收入才能夠買一套房，大部分的購(gòu)房者其每月還貸金額已經(jīng)超過了收入的35%，甚至有些家庭已經(jīng)房貸已經(jīng)占總收入50%，尤其是在2000年以后，房?jī)r(jià)上漲的速度更高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民所能接受的范圍，與合理價(jià)格相比更是超出很多。

1.2住房空置率

空置率能夠體現(xiàn)出該地區(qū)在駐扎方面的供需情況，從而揭示住房?jī)r(jià)格的合理性問題，一定程度的空置屬于合理現(xiàn)象。但是，一旦空置量較大，則會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。對(duì)于我國(guó)來說，住房空置率與前三年住宅竣工面積進(jìn)行對(duì)比分析而得出，通常情況下，空置率在3%—10%的范圍內(nèi)均屬于正常現(xiàn)象，如若住宅的空置率低于3%則代表居民可供選擇的住宅產(chǎn)品較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于冷卻狀態(tài)；如若住宅的空置率大于10%，則表示住宅的空置率較高，房地產(chǎn)處于火熱狀態(tài)。從相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，2014年，我國(guó)商品房的總空置量在1.2億平方米左右，住宅的空置量達(dá)6316萬(wàn)平方米，大約有一半房屋的空置時(shí)間超過1年，占?jí)嘿Y金大約2500億元，到了2015年，住宅的空置率達(dá)到26%，增長(zhǎng)了8%[1]。

大量事實(shí)證明，我國(guó)房地產(chǎn)方面的粗放經(jīng)營(yíng)時(shí)代已經(jīng)過去，精細(xì)化、差異化、品質(zhì)化的時(shí)代已經(jīng)到來。在風(fēng)云萬(wàn)變的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，今天賣的好的房子，明天就不見得有次銷售熱潮。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重產(chǎn)品的質(zhì)量、類型與層次，避免出現(xiàn)商品房住宅的同質(zhì)化，盡可能的減少積壓與空置。

2.住宅空置率對(duì)住宅價(jià)格的影響

2.1住宅所占比例較低，促使價(jià)格提升

從全社會(huì)住宅投資口徑能夠看出，城鎮(zhèn)住宅的總投資量所占比例較低，主要體現(xiàn)在投資額度與建筑面積方面。例如，在2014—2015年期間，房地產(chǎn)企業(yè)的住宅投資占總投資的50%左右，但是建成的住宅僅占總工程的30%—40%，這將說明在城鎮(zhèn)每年5億多平方米的住宅工程中，只有2億多屬于房地產(chǎn)開發(fā)商投資建造。此種城鎮(zhèn)住宅投資方式的背后預(yù)示著供給“雙規(guī)制”依然存在，很多壟斷企業(yè)鉆政策空子，通過多種方式為自己謀求利益，因此從本質(zhì)上來看，住宅所占的比例較低，使得住宅價(jià)格隨之提升。

2.2住宅投資結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)生大量空宅

自從房地產(chǎn)泡沫以后，國(guó)家社會(huì)對(duì)住宅投資方面的重視程度不斷提升，在此方面的投資始終保持在60%左右，但是由于對(duì)住宅投資方面的關(guān)注不足，導(dǎo)致投資結(jié)構(gòu)不甚合理，產(chǎn)生大量空置住宅。由于政策出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)定“新房只售不租”、住房公基金只能用于購(gòu)房建房中，在住宅開發(fā)中貸款的期限較短，對(duì)市場(chǎng)中較為短缺的大學(xué)生公寓、老年公寓等相關(guān)政策的引導(dǎo)較少，開發(fā)商對(duì)此方面的關(guān)注較少?！叭胧馈薄皧W運(yùn)會(huì)”等在城市中爆發(fā)了新一輪的CSD熱、高檔住宅熱的浪潮。很多開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，為了獲得更多經(jīng)濟(jì)效益盲目開發(fā)大戶型，似乎只有面積大才能夠?qū)崿F(xiàn)“消費(fèi)升級(jí)”，但是過高的價(jià)格使很多購(gòu)房者只能望房生嘆，而許多能夠支付得起高額房?jī)r(jià)的消費(fèi)者在盲目投資以后的結(jié)果便是：很大大城市，如沈陽(yáng)地區(qū)，在空置的住宅當(dāng)中有56%的住宅面積超過150m2的大戶型。從市場(chǎng)的發(fā)展情況能夠看出，市面上對(duì)于低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房、小戶型住宅的需求量較高，在銷售率方面明顯過于中等價(jià)位的大戶型商品房[2]。

2.3影響的實(shí)證分析

由于住宅市場(chǎng)中存在正常住房空置率，供給需求曲線無(wú)法真實(shí)的反映出市場(chǎng)情況，焦點(diǎn)（P0，Q0）也并非真正的均衡點(diǎn)，因此該曲線所展現(xiàn)出的內(nèi)容只能是名義上的均衡狀態(tài)。假設(shè)曲線（P*，Qs*，Qd*）代表真正的均衡狀態(tài)，在此狀態(tài)之下，增量住宅市場(chǎng)處于真正的均衡，則在均衡價(jià)格P*下，市場(chǎng)的真實(shí)供給量與真實(shí)需求量相比較高，真實(shí)交易量則為真實(shí)需求的差值，將其看做為正?？刂屏浚瑪?shù)量與真實(shí)供給與真實(shí)需求相比來看較小，具體如圖1所示。

由圖1可以看出，狀態(tài)（P，Qs，Qd）代表的是住宅市場(chǎng)情況，由于受到多種因素的影響，使市場(chǎng)尚未處于均衡狀態(tài)，體現(xiàn)在交易價(jià)格與真實(shí)價(jià)格相比較高方面，即P值大于P*，供給方按照交易價(jià)格P給出了供給量Qs；需求方則在P的基礎(chǔ)上，只能夠單方面滿足真實(shí)均衡需求，由于住房的供給量較多，產(chǎn)生剩余，使需求Qd被滿足，這被稱為是真實(shí)交易量；供給與真實(shí)交易量之間的差距便是真實(shí)空置量，用V來代表住房空置率，則可以用公式表示為：

V=（Qs-Qd）/Qs

其中，V代表的是住房空置率；Qs代表的是真實(shí)供給量；Qd代表的是真實(shí)需求量；

對(duì)此，本文做出以下幾種假設(shè)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行論證，假設(shè)一：名義均衡狀態(tài)便是真實(shí)均衡狀態(tài)，也就是住宅的空置率為0；假設(shè)二：兩條曲線均屬于直線；假設(shè)三：供給曲線與圓點(diǎn)相接觸，說明忽視了供給需求的遞減效果。在上述假設(shè)的基礎(chǔ)上，對(duì)真實(shí)價(jià)格P*的數(shù)值進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)也相當(dāng)于對(duì)名義均衡價(jià)格P0的計(jì)算，可以通過公式表示為：

P0/P=Q0/Qs

則均衡價(jià)格可以用公式表示為：

P0=Q0/Qs×P

由于無(wú)法從實(shí)際中計(jì)算出QO的數(shù)值，如若QsQd=Q2d，則在該式中忽視了二階量的存在，則可以表示為：

式中，P0與Q0代表的是均衡焦點(diǎn)；Qs代表的是市場(chǎng)真實(shí)供給；Qd代表的是市場(chǎng)真實(shí)需求；P代表的是交易價(jià)格。

從上述公式中能夠看出，真實(shí)價(jià)格與市場(chǎng)實(shí)際加工的（1-V）的1/2次冪乘積，同時(shí)也闡釋了住房空置率與真實(shí)價(jià)格之間的確存在反比例關(guān)系。在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制背景下，房?jī)r(jià)受供給與需求的雙重影響，如若需求量超過供給，則住宅的空置率會(huì)降低，控制房將會(huì)迅速售出，被買房者占有，從而使市場(chǎng)處于“房荒”假象，住宅價(jià)格持續(xù)上升；如若房屋的空置率較高，供應(yīng)數(shù)量超過需求量，則會(huì)產(chǎn)生大量的空置住房，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都將進(jìn)入到緊縮狀態(tài)，此種不均衡現(xiàn)象會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。因此，應(yīng)采取積極有效的措施，對(duì)住宅空置率進(jìn)行有效的控制，使其能夠始終處于一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)[3]。

3.住房空置率有效控制的措施

3.1政府應(yīng)提升房地產(chǎn)行業(yè)管理力度

首先，加強(qiáng)對(duì)持有環(huán)節(jié)的稅收征收?，F(xiàn)階段，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)方面存在保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)較輕，而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)過重問題。因此，應(yīng)積極發(fā)揮政府的作用與職能，加強(qiáng)對(duì)持有環(huán)節(jié)稅收的征收，這樣做不但能夠使市場(chǎng)中的空置住宅受持有期間的影響而盡快售出，還可以對(duì)房地產(chǎn)中存在的投機(jī)行為加以遏制。使二手房市場(chǎng)中的住房空置率降低，住宅價(jià)格下降，從而對(duì)新建房屋價(jià)格與需求產(chǎn)生影響。

其次，完善市場(chǎng)信息披露。由于房地產(chǎn)信息在監(jiān)測(cè)體系上不夠完善，信息真實(shí)性無(wú)法得到有效保障，對(duì)市場(chǎng)情況的反映不夠真實(shí)、及時(shí)，因此供求信息不暢在很大程度上引發(fā)住宅生產(chǎn)與銷售的脫節(jié)。住宅剛性價(jià)格與機(jī)制難以充分體現(xiàn)窗戶市場(chǎng)中供求關(guān)系上發(fā)生的變動(dòng)，使市場(chǎng)調(diào)控難以無(wú)法得到充分發(fā)揮，房地產(chǎn)行業(yè)在供給與投資方面不甚合理，無(wú)效供給量較大，導(dǎo)致住宅空置情況越來越多。對(duì)此，需要完善市場(chǎng)信息披露，提高市場(chǎng)信息的透明度，使市場(chǎng)供求信息能夠及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的展現(xiàn)出來。

第三，健全土地供應(yīng)機(jī)制。住宅供應(yīng)與土地供應(yīng)之間存在較大聯(lián)系，土地供應(yīng)將對(duì)住宅供應(yīng)將產(chǎn)生決定性聯(lián)系，從而決定了住宅的供求關(guān)系，對(duì)住宅空置率產(chǎn)生較大影響。對(duì)此，政府應(yīng)積極針對(duì)土地供應(yīng)量進(jìn)行調(diào)控，制定出科學(xué)有效的應(yīng)用計(jì)劃，加強(qiáng)土地管理中建設(shè)用地的調(diào)控，緊緊的圍繞著建設(shè)需求對(duì)土地供應(yīng)機(jī)制進(jìn)行制定與健全。

第四，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。深入貫徹落實(shí)國(guó)家頒布的關(guān)于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意見，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的重視與優(yōu)化，并且利用相關(guān)政策對(duì)投資方向進(jìn)行引導(dǎo)，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)健康快速的發(fā)展。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高開發(fā)質(zhì)量

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于住宅的開發(fā)與群眾需求不相符合，從而導(dǎo)致住宅空置率占較大比例，因此企業(yè)應(yīng)積極提高開發(fā)質(zhì)量，使空置率的提升得到有效的緩解和遏制，這對(duì)于減少空置住宅來說具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確項(xiàng)目定位，經(jīng)過市場(chǎng)的不斷發(fā)展與積累，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入到新的產(chǎn)品時(shí)代，在此時(shí)代背景下，群眾的消費(fèi)理念也變得更加理性，對(duì)產(chǎn)品性能的重視程度提高。因此，項(xiàng)目產(chǎn)品定位將對(duì)其開發(fā)與運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生直接影響，同時(shí)還關(guān)系到后期的產(chǎn)品營(yíng)銷方式、周期等多個(gè)方面，對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極做好前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，尋找到市場(chǎng)供求契合點(diǎn)，使樓盤的開發(fā)能夠與消費(fèi)者需求緊密相連，避免由于無(wú)效供給而產(chǎn)生新一批的空置住宅。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高開發(fā)質(zhì)量，涉及到售后服務(wù)、商品住宅、工程質(zhì)量等多個(gè)方面。開發(fā)生可以采用提升內(nèi)部管理水平、提高住宅環(huán)境、工程質(zhì)量與產(chǎn)品功能性等方式，樹立良好的社會(huì)形象，發(fā)揮產(chǎn)品的品牌效應(yīng)，以此來獲得更多消費(fèi)者的認(rèn)可與青睞，從而使住宅的空置率得到顯著降低[4]。

3.3消費(fèi)者應(yīng)樹立合理的住房消費(fèi)理念

現(xiàn)階段，我國(guó)購(gòu)房者普遍沒有樹立正確的住房消費(fèi)觀念，在消費(fèi)模式上也不夠合理，往往脫離現(xiàn)實(shí)，存在超前、貪多、追求一步到位，而沒有形成從租到買，從小面積到大平方的梯度消費(fèi)理念。正是受到居民此種消費(fèi)行為的影響，使得超前消費(fèi)的風(fēng)氣逐漸增加，部分開發(fā)商為了追求更多的經(jīng)濟(jì)效益，戶型越來越大；有消費(fèi)者為了追逐買房潮流盲目入市，往往出現(xiàn)過度消費(fèi)。對(duì)此，消費(fèi)者應(yīng)樹立合理的住房消費(fèi)理念，要堅(jiān)持理性消費(fèi)，不要輕信開發(fā)生的宣傳造勢(shì)。保障人們的基本住房，免除居民的后顧之憂，在消費(fèi)行為上自然會(huì)變得更加理性。在構(gòu)建合理的住房建設(shè)模式方面，應(yīng)以小康社會(huì)房屋使用標(biāo)準(zhǔn)為參考，大力提倡使用節(jié)能環(huán)保型建筑，并且加快城中村、老城區(qū)的改造，引導(dǎo)居民適度住房消費(fèi)，從而形成多樣化、適度、階梯式供應(yīng)與消費(fèi)模式。

結(jié)論：綜上所述，目前群眾購(gòu)房也不再是單純的尋找遮風(fēng)避雨之所，逐漸開始關(guān)注社區(qū)環(huán)境、生活品質(zhì)、社區(qū)文化等方面。因此，成功的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)放眼于整個(gè)住宅市場(chǎng)，明確適合自身的子市場(chǎng)、產(chǎn)品種類與投資結(jié)構(gòu)等，對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致的劃分，注重產(chǎn)品的質(zhì)量、類型與層次，避免出現(xiàn)商品房住宅的同質(zhì)化，盡可能的減少積壓與空置，抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)。

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