整體買賣房屋時(shí)部分房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題研究

摘 要：我國(guó)《合同法》規(guī)定了承租人對(duì)所租賃的房屋享有在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有權(quán)人在出賣房屋之前的合理期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)通知享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)人所出賣的房屋可能存在房屋權(quán)屬上、房屋實(shí)際用途上的復(fù)雜多樣情形。針對(duì)整體房屋在權(quán)屬上和物理上能否進(jìn)行分割的不同情況，在房屋所有權(quán)人整體出賣房屋時(shí)，部分房屋的承租人是否就全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦或僅對(duì)其承租的部分房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在理論和實(shí)踐中都存在著較大的爭(zhēng)議，尚無統(tǒng)一定論。

關(guān)鍵詞：房屋承租人 優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 權(quán)利沖突

一、部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先夠買權(quán)

關(guān)于部分房屋承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題，我國(guó)法律并無明確規(guī)定。我國(guó)最高人民法院在給江蘇省高級(jí)人民法院的《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的復(fù)函》（【2004】民一他字第29號(hào)）指出，“目前處理此類案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一、從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”該《復(fù)函》從房屋使用功能上、承租人承租的房屋所占全部房屋面積的比例上這兩個(gè)方面明確了部分承租人是否享有對(duì)整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但未對(duì)房屋在權(quán)屬上是否能夠得到分割進(jìn)行區(qū)分而進(jìn)一步確認(rèn)部分承租人是否對(duì)整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。實(shí)踐中存在這樣的情形，房屋所有權(quán)人根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定[1]，在獲得法院生效的裁判文書（如以物抵債裁定書等）時(shí)取得房屋所有權(quán)及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，但由于房屋所屬土地使用權(quán)的開發(fā)主體存在建委或其他有關(guān)部門認(rèn)定違建而房屋管理部門不允許辦理房屋所有權(quán)證的情形時(shí)，其所獲得的房產(chǎn)存在著客觀上無法辦理整體房屋的所有權(quán)證，更無法申請(qǐng)辦理與實(shí)際房屋狀況一致的分割開的房屋所有權(quán)證，而存在著進(jìn)行分割出賣的困難。而出賣人所擁有的房屋無法辦理整體的或者是分割之后的房屋所有權(quán)證并不能對(duì)抗房屋所有權(quán)人依據(jù)法院的生效裁判文書所取得的對(duì)整體房屋的所有權(quán)，房屋所有權(quán)人亦有權(quán)依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定將房屋進(jìn)行出賣，而獲得最大效益。在此種情形下，房屋在物理上進(jìn)行了數(shù)間房屋的分割，整體房屋的所有有權(quán)人分別就部分物理上分割房屋進(jìn)行出租合理且并不違法。就此，部分承租人對(duì)整體房屋還是其承租的部分房屋享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并不能直接適用上述最高人民法院的意見而得出結(jié)論。

從承租人的利益角度出發(fā)，就前述類別房產(chǎn)的特殊性，因無法辦理分割產(chǎn)權(quán)證，要求部分承租人對(duì)其部分面積行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在客觀上的障礙。整體房屋所有權(quán)人在依據(jù)法院生效的裁判文書而取得房屋所有權(quán)時(shí)，法院文書中通常會(huì)載明房屋的面積，并在案卷的有關(guān)材料里記載評(píng)估或者通過有權(quán)機(jī)構(gòu)測(cè)繪的附圖，但部分承租人對(duì)其所承租的部分房屋的分割情況、面積情況等并沒有法院直接、準(zhǔn)確的記載。因此，如果部分房屋的承租人在對(duì)其所承租部分的面積行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值判斷中存在著較大的不確定性，包括與其他部分房屋存在面積上的爭(zhēng)議問題、房屋所有權(quán)來源問題、以及如何辦理部分房屋房產(chǎn)證的各種困難都影響著房屋的價(jià)格。但能否因此而判斷整體房屋范圍內(nèi)所有的部分承租人均對(duì)全部房屋享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？按照最高院的意見，我們可以理解為，當(dāng)部分承租人所承租的面積達(dá)到一半以上時(shí)，則可以考慮對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；當(dāng)部分承租人所承租的房屋對(duì)其他房屋是可分的，適用功能上相對(duì)獨(dú)立的，則部分承租人在其承租的范圍內(nèi)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此處的“可分的、使用功能相對(duì)獨(dú)立”按照解釋論的理解，應(yīng)理解為房屋在物理屬性上能夠區(qū)分于其他房屋，能夠形成不依賴于其他房屋的獨(dú)立使用空間。而如果該房屋在權(quán)屬上無法進(jìn)行區(qū)分，其部分承租人該如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在法律、司法解釋層面并無規(guī)定。根據(jù)北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》京高法發(fā)﹝2013﹞462號(hào)文的規(guī)定，“承租部分房屋的承租人在出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價(jià)值，而承租人僅要求對(duì)其承租的部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；或者承租人雖主張優(yōu)先購(gòu)買整體房屋，但其承租面積未達(dá)到整體房屋面積50%以上的，對(duì)承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的訴訟請(qǐng)求，不予支持?！痹摗督獯稹分刑岬搅苏w轉(zhuǎn)讓的房屋為“不可分割或分割明顯降低其整體價(jià)值”時(shí)，承租人不對(duì)其承租的部分房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但并未明確其在此情況下是否對(duì)整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。部分承租人在其所承租面積達(dá)到整體房屋面積一半以上的，可以對(duì)整體房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。基于此，部分承租人在房屋權(quán)屬無法份額的情形下是否能夠?qū)θ糠课菹碛袃?yōu)先購(gòu)買權(quán)在北京市高院的《解答》中也不存在直接的答案。部分房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)仍需依照面積、使用功能等因素綜合判斷。但當(dāng)部分承租人在其承租的面積上、使用功能上不滿足對(duì)整體房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件下，又因?yàn)榉课荨安豢煞指睢被蛘摺胺指詈竺黠@降低其整體價(jià)值”而無法對(duì)其整體房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在此種情形下，部分房屋的承租人即喪失了無論是全部房屋、還是其所承租的部分房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而承租人在同等條件的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定的請(qǐng)求權(quán)，基于承租人為現(xiàn)實(shí)的房屋占有人、使用人，相對(duì)其他人而言具有一定的特殊地位，而維護(hù)其居住的穩(wěn)定性。部分承租人如果因房屋出賣人的整體出售而不能對(duì)其整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在其能否通過其他途徑進(jìn)行彌補(bǔ)或救濟(jì)？亦或?qū)钩鲎馊说娜糠课萏幏謾?quán)？

二、部分承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

我國(guó)法律和司法解釋均未明確部分承租人對(duì)整體房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使方式。承租人享有法定上的權(quán)利，不能直接等同于實(shí)現(xiàn)其權(quán)利而達(dá)到其所期待的效果，在行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的過程中可能存在著客觀上的障礙以及與其他權(quán)利之間的沖突。

當(dāng)整體房屋的出賣人欲對(duì)整體房屋進(jìn)行公開出賣時(shí)，其所公開的出賣條件包括價(jià)格、付款方式、支付時(shí)間等。如通過公開掛牌、拍賣等方式出賣的，存在著需要意向買受人交付競(jìng)買保證金的情形，出賣人通常會(huì)與交易所、拍賣行約定保證金的價(jià)格。在此情形下，部分房屋的承租人如果對(duì)其承租的部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是否需繳納整體房屋對(duì)應(yīng)的全額保證金、還是根據(jù)其承租的實(shí)際面積所占整體面積的比例交付保證金？此時(shí)主要存在兩個(gè)問題：第一、部分房屋的承租人所承租的面積可能僅占整體面積的一小部分，如要求其所需要參與競(jìng)拍所繳納的全額保證金對(duì)其而言過高，并不合理。第二、房屋的價(jià)值不僅取決于面積，根據(jù)房屋的位置、使用功能、裝修情況等因素不同，同等面積下的房屋價(jià)值不一定相同，甚至可能相差甚遠(yuǎn)。故其所需要繳納的保證金數(shù)額的確定依據(jù)并不充分。但如果不要求其繳納保證金，則存對(duì)其他意向競(jìng)買人有違公平之嫌。就公開出賣房產(chǎn)這一方式而言，在部分房屋承租人對(duì)僅對(duì)其承租的部分享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其所需要繳納的保證金很難得出較為具有操作性而又合理的計(jì)算依據(jù)。但如果基于此，而將部分承租人的房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)擴(kuò)大至整體房屋，對(duì)其他第三方競(jìng)買人并不公平，不符合承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法價(jià)值。如果要求部分房屋的承租人對(duì)其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使必須覆蓋于整體房屋，亦或放棄，對(duì)部分房屋的承租人而言仍然有違公平之嫌。

三、結(jié)論

通過本文的上述分析，部分房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在整體房屋買賣時(shí)究竟是對(duì)其承租的部分房屋還是整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其分析的理論依據(jù)系對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法價(jià)值判斷。通過上述事例的分析其實(shí)是為了判斷對(duì)房屋出賣人、承租人、意向購(gòu)買人之間的所產(chǎn)生的權(quán)利沖突時(shí)如何進(jìn)行解決。房屋的承租人享有在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系法定的一種權(quán)利，但該權(quán)利應(yīng)理解為一種請(qǐng)求權(quán)，即在出賣人出賣房屋時(shí)與第三方買受人達(dá)成確定的交易條件下其承租人是否完全接受該交易條件而選擇購(gòu)買，該條件下不購(gòu)買的視為放棄。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)雖然是法定的，但在于其他權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，并不應(yīng)被肆意的擴(kuò)大，而應(yīng)當(dāng)從民事立法的價(jià)值上進(jìn)行判斷而在具體問題上得到限制。法律保護(hù)承租人，因?yàn)槠湓谟诔鲎馊说某凶夥课葸@一法律關(guān)系上相對(duì)處于被動(dòng)地位，不能對(duì)抗出租人的買賣，維護(hù)承租人的居住權(quán)，保證居住的穩(wěn)定性。但如果僅因此，將對(duì)該權(quán)利的理解進(jìn)行無條件的擴(kuò)大，則不利于出賣人、第三人利益的保護(hù)。

正如前文所述，當(dāng)整體房屋的出賣人在對(duì)整體房屋進(jìn)行權(quán)屬上分割出現(xiàn)很大的困難時(shí)，如果賦予部分房屋的承租人以部分房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，而要求出賣人對(duì)房屋進(jìn)行分割出賣，則勢(shì)必會(huì)增加房屋買賣交易的難度，從而影響房屋出賣的價(jià)值。如果認(rèn)為房屋出賣人整體出賣房屋的行為侵犯了部分房屋承租人對(duì)其所承租部分的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則在客觀上增加了房屋出賣人對(duì)部分房屋承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，使其在房屋原本無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證這一瑕疵的基礎(chǔ)上又降低了房屋的價(jià)值。相反，部分房屋的承租人在其租賃房屋時(shí)可以了解到整體房屋的特性，推定其知悉了房屋存在現(xiàn)實(shí)的權(quán)屬上不能辦理分割產(chǎn)權(quán)證的瑕疵，基于此，部分房屋承租人在房屋租賃合同關(guān)系的簽署時(shí)可以以此在租賃價(jià)格上、付款方式上、房屋進(jìn)行整體買賣時(shí)如何保護(hù)承租人等進(jìn)行約定，從而彌補(bǔ)作為部分房屋的承租人在其無法行使對(duì)其承租的部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的損失。

注釋：

[1] 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

作者簡(jiǎn)介：方園（1988-），女，漢族，籍貫：北京，單位：中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院，研究方向：民商法。