內(nèi)部控制與國(guó)有非住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)管理

張文喜

摘要：公房是我國(guó)歷史發(fā)展的必然產(chǎn)物，如何強(qiáng)化非住宅公房管理關(guān)系到國(guó)有資產(chǎn)的盤(pán)活和可持續(xù)發(fā)展，一直潛默的國(guó)有非住宅房產(chǎn)管理問(wèn)題必須得到重視，雖然這部分房產(chǎn)由于各種社會(huì)原因正在逐步被“蠶食”，但尚存的這部分房產(chǎn)的價(jià)值和可能引發(fā)的社會(huì)矛盾引起了社會(huì)各方的關(guān)注，尤其是如何通過(guò)內(nèi)部控制對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行保值增值，同時(shí)有效提升非住宅公房管理水平，值得認(rèn)真探討和研究。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制；國(guó)有非住宅房產(chǎn)；管理

一、國(guó)有非住宅房產(chǎn)的概念

國(guó)有非住宅房產(chǎn)是指由政府房管部門(mén)直接經(jīng)管的非居民居住房產(chǎn)，其來(lái)源為解放初期罰沒(méi)的敵偽房產(chǎn)、公私合營(yíng)、單位及個(gè)人上交，以及政府自建的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的房產(chǎn)。普遍分布在各個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，包括事業(yè)單位、國(guó)營(yíng)或非國(guó)營(yíng)工業(yè)、商業(yè)企業(yè)、政府機(jī)關(guān)團(tuán)體、以及居委會(huì)甚至個(gè)人承租或占用的生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、服務(wù)性和辦公用的公產(chǎn)房屋。

二、國(guó)有非住宅房產(chǎn)的管理現(xiàn)狀

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期政府對(duì)非住宅公房的租金直接定價(jià)，租金通常由銀行從承租單位劃撥到房產(chǎn)管理單位賬戶(hù)，或直接由管理人員收取現(xiàn)金，所收租金為非稅收入，全部上繳財(cái)政，實(shí)行收支兩條線管理。由于業(yè)務(wù)單一，單位機(jī)構(gòu)設(shè)置僅有房管科、財(cái)務(wù)科和辦公室三個(gè)業(yè)務(wù)科室。與房產(chǎn)相關(guān)的收租、維修、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)全部由房管科負(fù)責(zé)。改革開(kāi)放后，國(guó)有非住宅房產(chǎn)租金不再由政府統(tǒng)一規(guī)定，轉(zhuǎn)變?yōu)楦鶕?jù)市場(chǎng)行情來(lái)確定的協(xié)議租金，非稅收入成為應(yīng)稅收入，收支兩條線管理轉(zhuǎn)變成自收自支的資金管理模式。原來(lái)的責(zé)權(quán)不分，缺乏制衡和監(jiān)督的管理模式不再適用，且存在極大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

三、內(nèi)部控制在國(guó)有非住宅公房業(yè)務(wù)領(lǐng)域的意義

一是合理保證單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)合法合規(guī)，避免違法違規(guī)行為發(fā)生；

二是合理保證國(guó)有非住宅房產(chǎn)安全和有效租用，非住宅公房本身價(jià)值巨大，產(chǎn)生的收益較高，存在被侵占、轉(zhuǎn)租、貪污、破壞的風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)管控；

三是能合理保證國(guó)有非住宅房產(chǎn)信息及財(cái)務(wù)信息的真實(shí)完整，保障國(guó)有非住宅房產(chǎn)不被侵吞和隨意處置；

四是非住宅公房能直接產(chǎn)生較大經(jīng)濟(jì)收益，由于監(jiān)督不力等各種原因，舞弊和貪污腐敗行為極有可能發(fā)生，內(nèi)部控制能有效起到防范舞弊和預(yù)防腐敗的作用。

四、國(guó)有非住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制措施

（一）分解業(yè)務(wù)，科學(xué)設(shè)置

租金市場(chǎng)化使協(xié)議租金的確定成為影響非住宅收益和承租變更等一系列問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)，多項(xiàng)業(yè)務(wù)由一個(gè)主體完成不符合內(nèi)部控制的要求，職責(zé)不明確，權(quán)力過(guò)于集中會(huì)造成監(jiān)督的失控，無(wú)法通過(guò)制衡機(jī)制達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的，因此目前的機(jī)構(gòu)設(shè)置存在極大隱患。必須打破權(quán)力集中的格局，分權(quán)分責(zé)，建立制衡機(jī)制。通過(guò)梳理各種業(yè)務(wù)流程對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)分，將原來(lái)的一個(gè)權(quán)力部門(mén)進(jìn)行分解，即設(shè)立招租定價(jià)簽訂租賃合同的經(jīng)營(yíng)部；設(shè)立管理房屋實(shí)物資產(chǎn)的資產(chǎn)部，管理房產(chǎn)起租、停租、變更等業(yè)務(wù)；設(shè)立工程維修部，負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和安全工作。從而建立起財(cái)會(huì)、租賃、房管、維修等部門(mén)或崗位之間的制衡、協(xié)調(diào)和溝通機(jī)制，確保內(nèi)部控制在日常工作中得到實(shí)施，并發(fā)揮其監(jiān)管的作用。

（二）風(fēng)險(xiǎn)分析及關(guān)鍵控制措施

1.資產(chǎn)管理控制

（1）資產(chǎn)管理的主要風(fēng)險(xiǎn)

①崗位職責(zé)權(quán)限不清，要求不明確，容易導(dǎo)致相互推諉扯皮，形成房產(chǎn)毀損或流失的風(fēng)險(xiǎn)；

②房產(chǎn)變更依據(jù)不充分，變更流程設(shè)置不科學(xué)，辦理變更手續(xù)不及時(shí)甚至不作變更，導(dǎo)致舞弊、房產(chǎn)流失、信息失真、賬實(shí)不符等風(fēng)險(xiǎn)；

③對(duì)房產(chǎn)的巡查沒(méi)有制定明確的制度，管理人員長(zhǎng)期未巡查房產(chǎn)或巡查不到位，造成房產(chǎn)被非法侵占、惡意破壞、修繕不及時(shí)、流失、承租人使用不當(dāng)引起糾紛等風(fēng)險(xiǎn)。

（2）關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)和控制措施

①明確崗位職責(zé)，落實(shí)管理責(zé)任，嚴(yán)格設(shè)置管理權(quán)限和審批程序。

②設(shè)定科學(xué)的變更流程，明確變更依據(jù)，建立部門(mén)和崗位之間的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，嚴(yán)禁違反制度使變更滯后或缺失。

③建立房產(chǎn)臺(tái)賬和管理員手冊(cè)等管理制度，財(cái)務(wù)和房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)賬，一旦發(fā)現(xiàn)不符，應(yīng)及時(shí)查明原因，根據(jù)單位的相關(guān)規(guī)定和調(diào)整程序盡快解決問(wèn)題。

④加強(qiáng)溝通，明細(xì)責(zé)任，對(duì)房產(chǎn)巡查做出時(shí)間上的要求，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題必須第一時(shí)間通知單位領(lǐng)導(dǎo)、維修部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)。

2.經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)控制

（1）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要風(fēng)險(xiǎn)

①不公開(kāi)、合理定價(jià)，協(xié)議租金低于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，造成舞弊、惡意轉(zhuǎn)租的風(fēng)險(xiǎn)；

②租賃期限過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致管理被動(dòng)、產(chǎn)生糾紛、訴訟等風(fēng)險(xiǎn)；

③租賃銜接不緊湊，造成空租期造成收益減少的風(fēng)險(xiǎn)；

④違法違規(guī)簽訂租賃合同導(dǎo)致不可預(yù)測(cè)后果的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）制定關(guān)鍵控制措施

①經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查后，應(yīng)首選公開(kāi)招租、競(jìng)租模式，通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的交易方式取得理想效果，從而帶來(lái)較好的收益。

②由政府相關(guān)部門(mén)出臺(tái)非住宅租賃指導(dǎo)價(jià)，再使用比較法結(jié)合房產(chǎn)具體情況在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。

③公開(kāi)選取專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估定價(jià)。

④有特殊情況的，須經(jīng)過(guò)核查檔案、重新評(píng)估等程序，經(jīng)集體討論確定租賃價(jià)格并公示。租賃期限要根據(jù)實(shí)際使用情況合理確定，租期較長(zhǎng)的，要在租賃合同中增加調(diào)租的具體條款。

⑤簽訂租賃合同要遵循法律法規(guī)，明確雙方權(quán)利義務(wù)，必要時(shí)由法律顧問(wèn)把關(guān)，減少不良后果。

3.收租業(yè)務(wù)控制

（1）收租業(yè)務(wù)主要風(fēng)險(xiǎn)

①不按合同約定收租，未經(jīng)審核調(diào)整租金或交租期限，導(dǎo)致違規(guī)收租，財(cái)會(huì)核算無(wú)依據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)；

②業(yè)務(wù)部門(mén)和個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)直接收租，而不是由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一辦理收支業(yè)務(wù)，可能導(dǎo)致錢(qián)款未及時(shí)到賬、私自挪用公款、貪污等風(fēng)險(xiǎn)；

③財(cái)務(wù)部未取得租賃合同，無(wú)法掌握所有應(yīng)收房租的租金標(biāo)準(zhǔn)、交款時(shí)間、租賃保證金等重要依據(jù)，造成應(yīng)收未收或延遲收費(fèi)，對(duì)單位利益造成損害風(fēng)險(xiǎn)；

④票據(jù)和印章的管控不規(guī)范，未嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度，可能導(dǎo)致票據(jù)和印章失管、被鉆空子發(fā)生錯(cuò)誤或貪污的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）制定關(guān)鍵控制措施

①收租必須按照有效合同條款執(zhí)行，如有調(diào)整應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充條款，嚴(yán)禁未經(jīng)授權(quán)擅自調(diào)整。

②明確由財(cái)務(wù)部歸口管理收租并進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，業(yè)務(wù)部門(mén)嚴(yán)格履行程序，在租賃合同簽訂后及時(shí)將變更申請(qǐng)、承租戶(hù)詳情和租賃合同等資料提交財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部每收取一筆房租都應(yīng)當(dāng)與合同核對(duì)，尤其是承租人、金額和租期是否與合同相符；定期對(duì)應(yīng)收未收房租進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)與業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行溝通，落實(shí)催收責(zé)任。

③建立健全票據(jù)和印章管理制度。嚴(yán)格按照國(guó)家票據(jù)管理規(guī)定，對(duì)確需攜帶票據(jù)外出收租的，要由專(zhuān)門(mén)人員提前辦理票據(jù)借用手續(xù)，嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出借票據(jù)。

4.房產(chǎn)維修維護(hù)控制

（1）維修維護(hù)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

①實(shí)地勘察不認(rèn)真，缺乏真實(shí)的維修依據(jù)，審核審批程序不合理，對(duì)維修標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確要求，導(dǎo)致維修不到位或過(guò)度整修甚至裝修，浪費(fèi)資金并留下隱患的風(fēng)險(xiǎn)；

②維修項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)不合理，預(yù)算與實(shí)際相脫離，維修工作無(wú)法開(kāi)展和落實(shí)，導(dǎo)致維修質(zhì)量存在隱患、維修資金失控以及后期維護(hù)成本過(guò)高等風(fēng)險(xiǎn)；

③維修項(xiàng)目變更頻繁，不履行程序，審核不嚴(yán)，可能導(dǎo)致預(yù)算超支、工期延誤造成在汛期仍不能消除房屋安全隱患，甚至帶來(lái)人身財(cái)產(chǎn)安全問(wèn)題等風(fēng)險(xiǎn)；

④價(jià)款結(jié)算管理不嚴(yán)格，結(jié)算不及時(shí)，竣工驗(yàn)收不規(guī)范、把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致工程進(jìn)度延遲或中斷、資金損失、工程交付使用后存在重大隱患的風(fēng)險(xiǎn)；

⑤長(zhǎng)期安排系統(tǒng)內(nèi)部人員進(jìn)行維修，未建立公開(kāi)招投標(biāo)機(jī)制，導(dǎo)致維修質(zhì)量不能保證、私自改擴(kuò)建且不進(jìn)行資產(chǎn)登記、營(yíng)私舞弊、侵吞國(guó)家財(cái)物的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）制定關(guān)鍵控制措施

①維修立項(xiàng)要經(jīng)各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)共同勘察確定，嚴(yán)禁任何個(gè)人單獨(dú)決策或者擅自改變集體決定。

②經(jīng)有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員編制預(yù)算，建立相關(guān)審核機(jī)制，按照批準(zhǔn)的預(yù)算專(zhuān)款專(zhuān)用。財(cái)會(huì)部門(mén)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確掌握維修進(jìn)度，加強(qiáng)款項(xiàng)支付審核。

③如無(wú)特殊原因，未履行程序批準(zhǔn)不得對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和突破，實(shí)際工作中應(yīng)于上年汛期結(jié)束后對(duì)房屋進(jìn)行大排查，據(jù)實(shí)立項(xiàng)，第二年汛期之前按計(jì)劃開(kāi)展維修，如遇防汛搶險(xiǎn)等特殊狀況確需調(diào)整，應(yīng)當(dāng)按照單位有關(guān)規(guī)定報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)；緊急情況特事特辦，事后將資料補(bǔ)充記錄完整歸檔。

④維修項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)組織專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行決算和驗(yàn)收，并按規(guī)定辦理檔案和資產(chǎn)移交等工作。必要時(shí)聘請(qǐng)獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)理。

⑤對(duì)于大額維修項(xiàng)目要采用公開(kāi)招投標(biāo)方式選擇施工單位，小額項(xiàng)目或日常維護(hù)對(duì)施工單位的選擇要注重其資質(zhì)、信譽(yù)，并通過(guò)簽訂合同、收取保證金等方式對(duì)其進(jìn)行約束。

五、結(jié)束語(yǔ)

內(nèi)部控制應(yīng)用到國(guó)有非住宅房產(chǎn)管理領(lǐng)域意義重大，必須與實(shí)際相結(jié)合，對(duì)于重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)和高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域應(yīng)該特別關(guān)注，建立完善的制衡機(jī)制，設(shè)計(jì)科學(xué)的管理流程，采取更為嚴(yán)格的控制措施。同時(shí)強(qiáng)化全員內(nèi)部控制的意識(shí)，按期開(kāi)展內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)，從而確保國(guó)有非住宅房產(chǎn)的有效管理和良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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