房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務管理研究

潘艷

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)具有項目開發(fā)周期長、投資回收期長、項目風險大，資金需求量大的特點。而近年來隨著我國房地產(chǎn)信貸政策的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)依靠傳統(tǒng)的融資渠道和融資方式已難以維持正常生產(chǎn)的資金需求。本文通過研究我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)，分析其在融資過程中存在的問題，探索符合當前政策下的房地產(chǎn)公司融資戰(zhàn)略、融資規(guī)劃和融資渠道，實施項目公司資金集中管理，發(fā)揮集團財務融資優(yōu)勢，全方位促進房產(chǎn)企業(yè)應對壓力和挑戰(zhàn)，以求企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；融資方式

一、引言

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大，國家和政府陸續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，特別是2016年以來，？“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位貫穿于全國樓市發(fā)展和調(diào)控的整個過程中。一方面，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款政策日趨收緊，使得原本對銀行資金高度依賴的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈斷層問題；另一方面，房產(chǎn)銷售行情的趨緩，也使房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周期拉長。因此，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)必須采用有效的融資手段，才能得以可持續(xù)發(fā)展。

加強房地產(chǎn)融資的財務管理，讓企業(yè)籌到錢、用好錢，成為房地產(chǎn)公司在逆境中生存的決定性因素。因此，我們要通過分析房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，結(jié)合本公司的資源、能力、及核心競爭力，選擇適合的融資戰(zhàn)略，并發(fā)現(xiàn)融資過程中存在的問題，以幫助企業(yè)加強融資目標、過程的控制，搞好融資危機管理。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)融資存在的問題

1.實際資金來源比較單一，資本結(jié)構(gòu)普遍不合理

房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要包括：企業(yè)自籌資金、銀行和非銀行機構(gòu)信貸資金以及其他資金。

（1）企業(yè)自籌資金：主要由手持現(xiàn)金、從母公司取得的往來款項、銷售現(xiàn)房收入、信托融資、房地產(chǎn)私募基金融資等組成。這部分資金是是衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力和項目開發(fā)風險的重要因素，也是商業(yè)銀行給予貸款的依據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計，房企自籌資金占比在30%～40%，其中自有資金占比在15%～20%，在銷售較差的年份占比較高。1998-2007？年自籌資金占比在30%上下浮動，2008-2015？年上升至40%左右，2016年、2017？年下滑8？個百分點。主要原因是房企融資渠道收緊，定增、信托等融資方式受到壓制。

（2）來自銀行和非銀行機構(gòu)的各類信貸資金。據(jù)統(tǒng)計，？國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)到位資金比例在15%～25%。1998-2003？年占比均超過了20%，此后隨著開發(fā)商自有資金與銷售回款占比提高，國內(nèi)貸款的占比降至了20%以下。其中，來自銀行貸款的占比自17%逐年下降至13%，而非銀機構(gòu)貸款占比逐年提高，從1.3%增至2.3%，從中可以看出房企背后信托、資管、券商、保險、基金等非銀機構(gòu)漸漸成為另一個重要的資金來源渠道。

（3）其他資金，主要由銷售回款與個人按揭貸款等組成。其他資金一直占據(jù)著房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的龍頭位，主要由銷售回款與個人按揭貸款等組成。

據(jù)統(tǒng)計，其他資金來源占比在40%～50%，在銷售較好的年份占比較高，其中定金及預收款與個人按揭貸款之和可以近似看作期房銷售，占其他資金來源約90%左右。目前大部分城市期房銷售占全部商品房銷售額約為80%，因此個人購房資金的貢獻大部分都體現(xiàn)在了開發(fā)商其他資金來源這一科目中。2017？年1-9月，其他資金來源占比升至50.9%，其中定金及預收款與個人按揭貸款之和為5.2？萬億元，同比增速11.1%。

盡管以上各種資金構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，但絕大部分房產(chǎn)企業(yè)真正能用到的一般只有一、二種。受制與單一的資金來源，房產(chǎn)企業(yè)自有資金占比過低，造成資本結(jié)構(gòu)普遍不合理。

2.融資管理工作負擔沉重，成為項目成敗的關(guān)鍵

以Q置業(yè)（集團）有限公司為例，該公司是J資產(chǎn)經(jīng)營有限公司和T（集團）有限公司共同出資組建的集團有限責任公司，注冊資本10億元。公司所屬行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)。公司現(xiàn)階段主要開發(fā)上海M、N、L住宅3個項目（全資子公司），所有項目工程均未完工，沒有進入預售期。截至2017年12月31日，項目發(fā)生各類前期直接、間接開發(fā)成本共計616，000萬元，預計至項目完工，還需支出200，000萬元。目前，該公司合并報表全部資產(chǎn)合計592，600萬元，其中，貨幣資金2，500萬元，存貨（包含前期費用、土地成本、建安成本、資本化利息等）590，100萬元；全部負債492，600萬元，其中，向其控股公司J公司借入委托貸款490，000萬元，向J同一控制下的Y公司借入2，600萬元，資產(chǎn)負債率高達83.13%。2017年12月，經(jīng)Q公司股東會決議通過，決定引進有資質(zhì)的外部戰(zhàn)略投資者，增加投資100，000萬元。至此，公司尚有100，000萬元資金缺口，短期內(nèi)該項目不能進入預售，且受政策所限，項目公司從銀行獲取開發(fā)貸款的可能性接近零。

從上例反映出我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理方面存在的問題：？

（1）房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集任務相當繁重。在項目開發(fā)前期，巨額的地價和房屋工程造價需要巨額資金投入。2004年4月，國務院發(fā)出通知，將房地產(chǎn)項目自有資金的比例由20%提高到35%。而事實上，我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均75%以上的資產(chǎn)負債率已經(jīng)成為公認的事實。前期設(shè)計、土地開發(fā)、建筑安裝……不論哪個環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題，都將使整個項目陷入困境。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)對長期資金的需求非常迫切。從項目前期投入到開發(fā)結(jié)束一般需要很長時間，房產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率普遍偏低。項目建成以后，還需要形成對外銷售，受宏觀調(diào)控政策限制，資金回收速度進一步放緩。

（3）房地產(chǎn)項目分散，資金管理困難，在項目開發(fā)整個周期內(nèi)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金分散在各個項目分部，且均開立各自的銀行賬戶。對資金實行分散管理，增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和風控的難度。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)融資存在問題的解決對策

1.優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)健康并可持續(xù)地穩(wěn)定發(fā)展

公司應根據(jù)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的要求，合理權(quán)衡負債融資和權(quán)益融資的比率，權(quán)衡融資收益和融資風險的關(guān)系。房地產(chǎn)公司普遍存在的高資產(chǎn)負債率，給外部報表使用者提供的不良信息是：企業(yè)的財務風險相對較高，當現(xiàn)金流不足時，一旦資金鏈斷裂，不能及時償債，將導致企業(yè)破產(chǎn)清算的情況。據(jù)此，不管是銀行、投資者還是戰(zhàn)略合作者都不愿意給與資金支持。

從公司股東角度考慮，雖然提高資產(chǎn)負債率有利于增加股東收益，降低投資風險。但高額的資本化財務費用加大了開發(fā)成本，將來削減大量的利潤，影響新進投資者對企業(yè)盈利能力的分析和判斷，不利于吸收投資。

因此，房地產(chǎn)公司應考慮主動降低財務杠桿，減少財務成本，化解企業(yè)中短期的財務困境。在公司不具備上市融資條件的情況下，企業(yè)可以嘗試以下通過手段調(diào)整權(quán)益融資的比率：

（1）實施債轉(zhuǎn)股。上例中，J資產(chǎn)經(jīng)營有限公司以委托貸款形式借給Q公司的490，000萬元，可以考慮部分或全部轉(zhuǎn)為投資，不再向Q公司收取利息，待項目完工，形成銷售利潤后，再通過股利分配獲得收益。

（2）吸引有其他項目管理經(jīng)驗的戰(zhàn)略投資者。專業(yè)的項目管理者帶來的不僅是資金，更重要的是他們帶來了先進的技術(shù)和管理水平。當公司缺乏優(yōu)秀的管理者，不能很好的控制經(jīng)營風險時，引入專業(yè)管理者入股，既有利于激發(fā)管理者的積極性，也有利于企業(yè)降低開發(fā)成本，同時提高項目建設(shè)效率。

2.加強融資管理，提高資金使用效率

（1）積極探索適合的融資渠道和融資方式，緩解融資壓力。按目前國內(nèi)政策，房地產(chǎn)企業(yè)選擇發(fā)行股票、借殼上市、申請銀行開發(fā)貸款等融資方式非常困難的情況下，尋求與地產(chǎn)基金、證券、信托、租賃及風險投資等機構(gòu)的合作已成為越來越重要的方式。

以地產(chǎn)信托融資為例。上述Q公司面臨大量資金缺口，積極嘗試與信托公司開展合作，以自身的項目在建工程及相應的土地使用權(quán)作為抵押擔保，注冊發(fā)行兩年期的封閉型房產(chǎn)信托計劃，吸引對資金、項目有一定風險承受能力的機構(gòu)和個人出資參與公司項目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，大大緩解了融資壓力。

（2）做好有效的財務規(guī)劃，合理分配長、短期負債的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)因其建設(shè)周期長，不可能在短期內(nèi)回籠資金獲得充足的現(xiàn)金流，過高的短期債務規(guī)模雖然可以降低利率風險，但同時也將給企業(yè)帶來巨大的財務風險。要根據(jù)本公司項目的實際資金需求均衡分配長、短期負債的比例，避免因債務期限上的搭配不當而造成資金短缺的風險。

（3）加強資金集中管理，發(fā)揮集團融資優(yōu)勢。對房地產(chǎn)開發(fā)公司所屬各個項目公司，實施資金統(tǒng)收統(tǒng)付，不開設(shè)單獨銀行賬戶，一方面有利于資金調(diào)配，提高資金的使用效率；另一方面有利于滿足理想的融資信用條件，爭取融資談判的籌碼。

四、結(jié)論

宏觀經(jīng)濟調(diào)控下的我國樓市已逐步回歸理性，面對房地產(chǎn)行業(yè)“暴利時代”的終結(jié)，融資管理的成敗已然成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要改善資本結(jié)構(gòu)，擺脫依賴銀行信貸融資的單一局面，走多元化融資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)一方面要積極拓寬融資渠道，根據(jù)企業(yè)自身特點，利用各種金融工具，不斷豐富融資方式；另一方面要進一步加強融資管理，提高資金的使用效率，提升企業(yè)融資能力。

參考文獻：

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