住宅區(qū)物業(yè)景觀規(guī)劃管理初探

【摘 要】 本文闡述了居住區(qū)綠化景觀管理在物業(yè)管理中的重要地位，分析了小區(qū)物業(yè)景觀綠化管理存在的不足，并對(duì)此提出了幾點(diǎn)規(guī)劃改進(jìn)與管理建議：科學(xué)合理規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅區(qū)景觀綠化區(qū)域；對(duì)綠地景觀管理養(yǎng)護(hù)要科學(xué)規(guī)范；推行物業(yè)管理部門為主導(dǎo)的業(yè)主積極配合參與的管理措施。

【關(guān)鍵詞】 住宅區(qū)；綠化；景觀管理

改革開放以來，尤其是隨著我國(guó)住房制度的變化，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，許多豐富多彩、整潔舒適的新建住宅小區(qū)在我國(guó)各地紛紛出現(xiàn)。這些住宅小區(qū)大部分都屬于商品住宅，有別于單位集體住宅，因此，專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)便應(yīng)時(shí)出現(xiàn)。大約在八十年代左右，現(xiàn)代物業(yè)管理模式從香港傳入深圳，隨后深入發(fā)展至全國(guó)各地。經(jīng)過多年發(fā)展，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)遍及各大小城市的諸多住宅小區(qū)，深入影響著小區(qū)業(yè)主們生活工作的方方面面。

物業(yè)管理包含諸多內(nèi)容，比如公共設(shè)備的運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)，小區(qū)安全巡視檢查，衛(wèi)生管理、綠化管理等。在這些諸多管理內(nèi)容中，小區(qū)景觀綠化管理也是不可缺少的一個(gè)方面。小區(qū)景觀綠化，指的是利用植物、水景等元素，營(yíng)造出賞心悅目、令人心曠神怡的人工景觀。小區(qū)景觀對(duì)于改善小區(qū)居住環(huán)境、豐富小區(qū)視覺效果、平衡小區(qū)生態(tài)環(huán)境有著重要的作用。可以說，小區(qū)景觀綠化對(duì)業(yè)主們的身心健康起著一定的作用，也是人們衡量小區(qū)質(zhì)量高低的重要指標(biāo)。

住宅區(qū)景觀綠化管理，是衡量物業(yè)管理水平的重要因素，是物業(yè)管理內(nèi)容的重要組成部分，不能認(rèn)為這些與小區(qū)安全、公共設(shè)備維護(hù)等核心內(nèi)容關(guān)系不大就不去重視這一部分內(nèi)容。景觀綠化管理是每一個(gè)物業(yè)管理工作者的基本職責(zé)，物業(yè)管理工作者要像愛護(hù)自家陽臺(tái)花草一樣去認(rèn)真管理小區(qū)的綠化景觀。但在實(shí)際的物業(yè)管理工作中，還存在很多景觀綠化管理的問題。比如景觀的安全使用、景觀的前期設(shè)計(jì)不合理等問題，造成很多糾紛。筆者從物業(yè)管理的角度，結(jié)合住宅區(qū)景觀綠化管理的現(xiàn)狀，淺要論述住宅區(qū)景觀綠化管理。

一、居住區(qū)綠化景觀管理在物業(yè)管理中的重要地位

住宅區(qū)綠化景觀管理不僅包括綠化景觀的管理，還包括小區(qū)整體環(huán)境與綠化景觀的統(tǒng)籌規(guī)劃管理。由于住宅區(qū)設(shè)計(jì)者前期已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)好了小區(qū)的整體綠化景觀，并做出了實(shí)際效果。因此，物業(yè)管理工作者主要是對(duì)小區(qū)綠化景觀及公共設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)。物業(yè)管理工作者還可以根據(jù)小區(qū)整體環(huán)境對(duì)綠化景觀進(jìn)行升級(jí)改善，比如換一些更加適合小區(qū)的植物、更換與小區(qū)整體環(huán)境更為和諧的公共設(shè)施，如垃圾桶、路燈等。需要注意的是，在改造時(shí)既要注重設(shè)施的功能意義，又要兼顧業(yè)主們的視覺和心理感受。

眾所周知，住宅區(qū)的景觀綠化管理是物業(yè)管理最重要的工作內(nèi)容與職責(zé)之一。伴隨著人們生活水平的提高，小區(qū)業(yè)主們對(duì)本人居住環(huán)境尤其是景觀綠化的要求越來越高。因?yàn)榱己玫木G化環(huán)境可以給人們帶來賞心悅目的感受，業(yè)主們?nèi)粘Ｐ蓓憻挼囊笠驳玫搅藵M足。而綠化景觀設(shè)計(jì)制作一般是前期開發(fā)商的責(zé)任，所以如何管理好前期工作者留下來的成果，變成了物業(yè)管理工作者們的重要職責(zé)。只有科學(xué)合理的景觀綠化管理，才能滿足業(yè)主們各方面的需求，才能使綠化景觀充分發(fā)揮它的各項(xiàng)功能。物業(yè)管理工作者的工作內(nèi)容不僅僅是管理公共設(shè)施，還應(yīng)該合理、人性化的規(guī)范小區(qū)業(yè)主們的日常行為。小區(qū)環(huán)境是公共環(huán)境，必須制定一些文明公約以及獎(jiǎng)懲措施，規(guī)范小區(qū)業(yè)主們的行為。

合理規(guī)范的物業(yè)管理，可以讓小區(qū)業(yè)主人人遵守文明公約，小區(qū)的綠化景觀也能及時(shí)得到修繕改進(jìn)，物業(yè)管理工作者可以廣泛征求業(yè)主們的意見，對(duì)小區(qū)綠化景觀進(jìn)行升級(jí)改造。在財(cái)務(wù)、采購(gòu)方面接受廣大業(yè)主的有效監(jiān)督，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，不斷改進(jìn)工作作風(fēng)，不斷改善小區(qū)綠化景觀環(huán)境質(zhì)量。只有小區(qū)的環(huán)境日益改進(jìn)，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)可，才是物業(yè)管理工作者追求的目標(biāo)。

二、小區(qū)物業(yè)景觀綠化管理存在的不足

隨著城市景觀規(guī)劃水平的不斷提高，小區(qū)景觀綠化設(shè)計(jì)在近幾年的住宅區(qū)建設(shè)中所起的作用越來越重要，住宅區(qū)景觀規(guī)劃水平也日益提高。但是，小區(qū)物業(yè)管理在景觀綠化管理方面卻做得不是那么到位。比如，有一些住宅小區(qū)在綠化用地建設(shè)方面欠妥，所選用的綠植與本地氣候不相適合，造成植物水土不服、甚至死亡枯萎的狀況，再加上綠化景觀層次單一，缺乏變化，在視覺上無法達(dá)到一定的審美效果。還有很多小區(qū)在綠化景觀維護(hù)方面還缺乏一定的水平，缺少有技術(shù)的綠植養(yǎng)護(hù)技術(shù)人員，致使綠化效果不美觀、不持久。更有一些小區(qū)缺乏和業(yè)主的溝通，對(duì)業(yè)主不能構(gòu)成約束，造成公共綠地大量損毀。

三、如何對(duì)住宅區(qū)綠化景觀進(jìn)行規(guī)劃改進(jìn)與管理

1、科學(xué)合理規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅區(qū)景觀綠化區(qū)域

雖說這項(xiàng)工作一般是開發(fā)商前期的工作，但對(duì)于有些小區(qū)來說，重修、改進(jìn)小區(qū)景觀綠化區(qū)域也是不可缺少的，因此物業(yè)管理人員必須重視這一方面的內(nèi)容。由于住宅區(qū)土地資源有限，景觀綠化面積要根據(jù)小區(qū)整體面積來合理計(jì)算，不可過大、過小，選址也很重要不可偏，要照顧整體業(yè)主的利益，在有效的空間內(nèi)創(chuàng)造出豐富多彩的空間效果。

（1）住宅區(qū)景觀綠化要形成一個(gè)系統(tǒng)。根據(jù)本小區(qū)具體環(huán)境條件和使用要求，在進(jìn)行綠地景觀整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)的時(shí)候，要做到重點(diǎn)突出，層次豐富，植物與人工山石景觀和諧搭配，景觀綠地與小區(qū)整體環(huán)境融入恰當(dāng)。（2）在進(jìn)行住宅區(qū)綠地景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要注意節(jié)約用地。根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際的地理?xiàng)l件，充分利用小區(qū)的地形地貌，比如洼地可以改造成水景，坡地可以改造成山景等。（3）根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主們的整體特點(diǎn)以及物業(yè)管理的現(xiàn)狀，選擇合適的規(guī)劃方案和建筑材料。比如對(duì)于以知識(shí)分子為主體居住的小區(qū)，要盡量選擇內(nèi)涵豐富、造型別致的設(shè)計(jì)方案，建筑材料和綠植的選擇也要有相應(yīng)講究。（4）注意植物的選擇與搭配?？紤]季節(jié)因素，盡量多選擇四季常青的植物，以及植物造型與色彩的多樣性，樹木類植物與草類植物要和諧搭配合理組合。

2、綠地景觀管理養(yǎng)護(hù)要科學(xué)規(guī)范

（1）對(duì)綠化景觀中的植物應(yīng)科學(xué)灌養(yǎng)，保證水分。不管是木類植物還是草類植物，都需要適當(dāng)?shù)乃?。要根?jù)植物特點(diǎn)進(jìn)行灌養(yǎng)，木類植物澆水可少一些，對(duì)于草類植物，尤其是草坪，要經(jīng)常適當(dāng)澆水。在雨季來臨時(shí)，還要注意綠化景觀的排水問題，以防一些怕水植物被過多的水分侵蝕。總的來說，要貫徹“一次澆透和定期澆水結(jié)合”的原則，不僅給足根部水分，對(duì)植物的枝葉還要定期噴水，以保證植物長(zhǎng)期保持盎然的生機(jī)。澆水時(shí)要注意在樹根外邊緣修筑一個(gè)水潭，一次性澆夠即可，澆完要將水潭培土封住。在給植物澆水時(shí)，盡量選擇早上或黃昏。根據(jù)季節(jié)的變換進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，比如冬季大部分植物進(jìn)入枯萎期，可少澆水或不澆水；春天植物返青，需要澆夠水分；夏天天氣炎熱干燥，可根據(jù)雨量情況進(jìn)行澆水養(yǎng)護(hù)；秋季應(yīng)適量澆水。（2）要定時(shí)給植物施肥并清除雜草?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)越來越先進(jìn)，種植物不僅只需要土壤，進(jìn)行水培也比較普及。各種營(yíng)養(yǎng)液、化肥的發(fā)明更是促進(jìn)了植物多樣性的發(fā)展。對(duì)植物進(jìn)行施肥，是為了保證植物長(zhǎng)勢(shì)旺盛，保證綠化效果。定時(shí)給植物除草也是為了景觀的美化效果。這兩點(diǎn)是物業(yè)管理較為疏忽的。尤其是雜草清除這一環(huán)節(jié)，很多物業(yè)管理部門不是基本不做，就是一年做一次，以至于在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，小區(qū)綠化帶雜草叢生，極大影響小區(qū)整體環(huán)境美觀。對(duì)于落葉，可以將其散落到灌木植物叢中，既節(jié)省了人力，又可以起到施肥的效果。對(duì)于土質(zhì)較差的區(qū)域，要著重進(jìn)行施肥養(yǎng)護(hù)，必要時(shí)對(duì)植物要進(jìn)行營(yíng)養(yǎng)液補(bǔ)充。此外，要對(duì)土壤經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)，使土壤淺表層隔一段時(shí)間就松動(dòng)維護(hù)一次，有利于植物透氣呼吸。在雜草的清除方面也應(yīng)及時(shí)，以保證植物的養(yǎng)分和水分充足，降低植物的病蟲害發(fā)病率。（3）及時(shí)有效的控制病蟲害。眾所周知，病蟲害對(duì)植物的生長(zhǎng)非常不利，會(huì)使植物出現(xiàn)營(yíng)養(yǎng)不良、葉片損壞甚至枯萎死亡的危險(xiǎn)。從而影響綠化景觀的整體效果，破壞小區(qū)整體環(huán)境。所以，在綠色景觀植物養(yǎng)護(hù)方面一定要多加注意，制定行之有效的病蟲害防治措施，掌握過關(guān)的病蟲害防治技術(shù)，保證植物健康有效的生長(zhǎng)。要根據(jù)一年四季的氣候特點(diǎn)和病蟲害規(guī)律，制定行之有效的防止辦法。

3、推行物業(yè)管理部門為主導(dǎo)的業(yè)主積極配合參與的管理措施

不可否認(rèn)，在住宅區(qū)綠色景觀管理方面，物業(yè)管理部門應(yīng)起到主要責(zé)任和主導(dǎo)作用。除此之外，還應(yīng)發(fā)動(dòng)業(yè)主的積極性，讓業(yè)主充分理解支持物業(yè)管理部門的工作。物業(yè)管理部門應(yīng)該制定配套的、行之有效的綠色景觀維護(hù)養(yǎng)護(hù)制度，對(duì)技術(shù)人員加強(qiáng)培訓(xùn)，讓他們掌握相應(yīng)技術(shù)，并對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行相關(guān)考核。對(duì)業(yè)主也應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)規(guī)范管理制度，引導(dǎo)業(yè)主愛護(hù)公共設(shè)施，愛護(hù)綠色景觀，并有相應(yīng)獎(jiǎng)懲辦法，調(diào)動(dòng)業(yè)主自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境的積極性。

五、結(jié)論

綜上所述，住宅區(qū)物業(yè)景觀的管理應(yīng)當(dāng)注重業(yè)主的生活感受，營(yíng)造和諧美觀的景觀環(huán)境。在景觀規(guī)劃之初，應(yīng)科學(xué)合理規(guī)劃住宅區(qū)景觀，建成投入使用后，制定相關(guān)制度對(duì)綠色景觀進(jìn)行保護(hù)和養(yǎng)護(hù)。在更換、種植綠化植物的時(shí)候，應(yīng)找一些技術(shù)過關(guān)的種植人員，科學(xué)、合理的種植養(yǎng)護(hù)植物。多措并舉，與業(yè)主合力共同維護(hù)住宅區(qū)綠色景觀管理。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 鄭曉奮，楊桂芳.新時(shí)期小區(qū)物業(yè)管理[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2011.11.

[2] 謝浩，徐愛民.住宅小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)初探[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2012.09.

[3] 陳曉娟，范美珍.居住小區(qū)宅旁綠地植物景觀設(shè)計(jì)研究[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2011.06.

【作者簡(jiǎn)介】

李岳珅（1983.11—），任職于西安科技大學(xué)，助理工程師，研究方向：管理.