實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下城郊閑置農房處置的建議

騰華

近年來，隨著城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，農村大量人口進城，特別是城郊農村閑置農房問題愈發(fā)凸顯，如九龍坡區(qū)空置房屋（無人居住或不愿居住）4803棟、32416間，空置面積401682.5㎡，空置率5 %，據了解主城其他區(qū)空置率在20%左右。大量的農村房屋閑置，斷壁殘垣、破敗荒涼，與實施村振興戰(zhàn)略“產業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富裕”新要求格格不入，同時也造成資源浪費，存在安全隱患，因此盤活利用農村閑置農房已成為當前實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的一項必要措施。

一、城郊閑置房屋處置面臨的問題

（一）宅基地流轉范圍嚴格受限，政策突破難。

按現(xiàn)有政策，宅基地實行“一戶一宅”，只能在集體經濟組織內部以流轉等方式盤活宅基地。對社會資本投資建設連片規(guī)模達到200畝以上的高標準基本農田，只允許在周邊使用5畝土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動，而開發(fā)大型田園綜合體5畝建房用地遠遠不夠。

（二）農民對補償額期望值較高，價格協(xié)商難。

農民自愿有償退出積極性不高，多數農民僅接受不低于國家征地拆遷補償安置的價格退出宅基地。同時，農民已自發(fā)形成的閑置農房交易市場，雙方通過協(xié)商達成的價格與政府制定的價格存在差異。在調研中，發(fā)現(xiàn)農民對宅基地資格權退出（還享有最后房屋拆遷安置補償權）要價較高，遠高出重慶周邊市場價3-5萬每宗。同時，農村宅基地的退出是分村、分組、分戶零星分散的退出，時間與位置不確定和不統(tǒng)一，價格不好協(xié)商。

（三）宅基地退出需要解決系列農民問題，配套政策跟進難。

如果大量農村閑置宅基地退出，戶主進入城鎮(zhèn)或集中居住，多數已無法日常耕作承包地，如果喪失勞動能力或承包地也無法流轉取得收入，則缺乏生活來源。因此，如果沒有農村閑置宅基地退出后的生產生活保障、居住保障、養(yǎng)老保障等配套政策，該群體的生產生活問題不僅成為政府財政負擔，也將成為影響社會穩(wěn)定的重要因素。

二、城郊閑置農房處置的對策建議

（一）打好政策組合拳、用足用活土地政策

閑置房屋處置依據在政策，出路在用活政策。一是制定農村閑置房屋及宅基地回購補償及審批實施細則。二是建立宅基地退出政策評估機制。三是可以通過立柱架空建庭院、用集裝箱改造民宿等方式開展觀光和休閑度假旅游等經營活動。

（二）進行整體規(guī)劃、分步分地實施

強化規(guī)劃管控作用，通過規(guī)劃引導農房科學選址、合理布局，優(yōu)化土地資源要素配置。一是對閑置房屋進行摸底排查。二是將閑置房屋處置納入全區(qū)鄉(xiāng)村規(guī)劃。三是規(guī)劃要分步分地實施。四是規(guī)劃要保護好歷史文化資源、配套好文化設施。

（三）探索多元化處置模式

1.對愿意退出或應該退出閑置農房及宅基地主要以“法定無償、節(jié)約有獎、超占有償、退出補償”原則處置，也可試點探索“跨區(qū)有償”的方式。

2.對不愿意退出房屋及宅基地的，可以采取合作社經營管理、農戶自行出租、發(fā)展“土地銀行”、開設公共服務場所等方式合理利用。

（四）拓寬引資渠道、解決資金瓶頸

建立宅基地退出資金多渠道籌措機制，才能解決資金難題。一是設立閑置農房退出項目專項資金或基金。二是通過宅基地抵押融資。三是爭取土地整治項目資金。四是引入優(yōu)質的社會資本投資。五是探索閑置房屋租賃證券化。

（五）建立閑置房屋數據庫、實行動態(tài)管理

建立閑置房屋適時、科學的管理機制，才能實現(xiàn)處置利用的常態(tài)長效。一是建立數據庫進行動態(tài)管理。二是是建立農村空置房屋綜合處置聯(lián)席會議。三是建立獎勵制度，對農村閑置房屋處置利用較好、完成任務較好的單位及個人（鎮(zhèn)街、村、社、農戶）進行一定獎勵。

（六）健全居民房屋退出保障體系、確保不留后患。閑置房屋及宅基地處置是一項民心工程，需要以民為本、穩(wěn)妥推進。一是要充分尊重農民的意愿。二是啟動宅基地確權核查登記頒證工作。三是完善農村社會保障體系。四是建立宅基地增值收益分配機制。五是引入保險機制。（作者單位為九龍坡區(qū)委黨校）