結(jié)合地鐵建設(shè)進(jìn)行地下商業(yè)空間開發(fā)的研究

張進(jìn)華

摘 要 近年來，在地鐵交通系統(tǒng)大規(guī)模興建和土地資源利用集約化的時(shí)代背景下，地鐵站域地下商業(yè)空間已成為我國地鐵站地下空間綜合開發(fā)利用的重要組成部分，這對(duì)于保持和提高城市活力、改善城市生態(tài)與交通環(huán)境等方面有著特殊的意義和作用。結(jié)合地鐵建設(shè)對(duì)地鐵站點(diǎn)進(jìn)行地下商業(yè)開發(fā)，不僅有利于節(jié)約城市用地，改善城市交通，改善購物環(huán)境，更能保障站點(diǎn)周邊地上地下綜合開發(fā)的整體性，保證地鐵車站功能更加完善。由于地鐵和商 業(yè)經(jīng)營性地下空間的客流互補(bǔ)，在地下穿越道的單側(cè)或雙側(cè)發(fā)展地下商業(yè)設(shè)施，既節(jié)約開挖成本，又使地鐵施工形成的關(guān)聯(lián)空間得到充分利用。本文結(jié)合當(dāng)前城市軌道交通的發(fā)展趨勢，闡述了在地鐵站區(qū)域內(nèi)發(fā)展商業(yè)空間的意義和地鐵商業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢性，探討發(fā)展地鐵商業(yè)的目的和特點(diǎn)，提出了當(dāng)前對(duì)地鐵站商業(yè)空間設(shè)計(jì)規(guī)劃的看法。

關(guān)鍵詞 地鐵；地下商業(yè)；空間

隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市的流動(dòng)人口與機(jī)動(dòng)車輛數(shù)目也不斷增長。面對(duì)日趨尖銳的城市交通需求與交通供給之間的矛盾，為了緩解大城市客運(yùn)交通車輛擁擠、道路堵塞、車禍頻繁、污染嚴(yán)重的嚴(yán)峻局面，有效的解決大城市交通擁擠的問題，特別是針對(duì)大城市普遍存在的土地資源非常緊張的國情，越來越多的交通工作者認(rèn)識(shí)到解決我國大城市交通問題的根本出路在于優(yōu)先發(fā)展公共交通，建立一個(gè)以軌道交通系統(tǒng)為骨架，以常規(guī)公交為主體，多種交通方式互相協(xié)調(diào)的客運(yùn)交通體系，以提高城市的整體客運(yùn)交通水平。 地下空間的開發(fā)利用，已成為我國大城市立體化交通、提高運(yùn)行效率的前提。我國已有北京、天津、上海、廣州等城市建造使用地鐵，有十幾個(gè)城市在報(bào)批建造地鐵。就地鐵已投入使用的幾個(gè)城市看，以地鐵為動(dòng)力發(fā)展軸，沿線又規(guī)劃建設(shè)了多種形式的地下街、地下車庫等地下工程。這些地下空間設(shè)施在完善交通的同時(shí)，也帶動(dòng)商業(yè)中心地區(qū)、地鐵站地區(qū)地下空間的開發(fā)，并進(jìn)一步繁榮了區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

1 在地鐵站區(qū)域發(fā)展商業(yè)的意義和優(yōu)勢

土地資源是一個(gè)國家最重要的資源之一，特別是城市土地資源。城市人口急劇增加，人均土地占有面積越來越小。房價(jià)、地價(jià)不斷上漲，形 成了城市土地資源寸土寸金的現(xiàn)狀。為了拓展城市人口的生存空間，很多國家把 對(duì)城市地下空間的開發(fā)利用作為解決城市土地資源的一項(xiàng)重要舉措。其中就包括 了地鐵、地下步行道、地下停車場等等。特別是地鐵及與地鐵相關(guān)的地下商業(yè)空 間的規(guī)劃利用，成為節(jié)約城市土地資源一個(gè)有效的途徑。除土地資源以外，城市 的各種能源、水資源也極為珍貴。一般來說普通商業(yè)空間的能源消耗是比較大的， 有人統(tǒng)計(jì)用于普通商業(yè)空間的照明、通風(fēng)、采暖等等能耗幾乎占到了全國總能耗 的百分之十九點(diǎn)五。如果把這類商業(yè)空間放到地下，充分利用地下巖土良好的保 溫、隔熱性，這就無疑為節(jié)約城市的自然資源做出了巨大的貢獻(xiàn)[1]。

制約城市發(fā)展的一個(gè)很重要的因素是城市交通。城市交通就像人體中的血脈，血脈不通人就活動(dòng)不了。同樣，一個(gè)城市如 果交通阻塞的問題不解決，那么這個(gè)城市勢必得不到發(fā)展。國外的城市交通發(fā)展 經(jīng)驗(yàn)表明建設(shè)城市地鐵交通網(wǎng)與地下通道、停車場等綜合體系是解決城市交通擁 堵的重要方法之一。其次城市的生態(tài)環(huán)境也日益惡化：大氣污染嚴(yán)重，綠地景觀 越來越少。充斥我們眼球的是無數(shù)帶有商業(yè)目的的辦公大樓、大型百貨商場等高 層建筑物。與其讓這些商業(yè)建筑占用我們的城市土地資源、破壞城市景觀環(huán)境， 不如把這些商業(yè)建筑放到地下，節(jié)約我們城市寶貴的地面建筑用地，消除城市生 態(tài)污染。

地鐵巨大的商業(yè)價(jià)值不在 于地鐵本身，而在于隨著地鐵的出現(xiàn)帶來的龐大人流。把人流成功的轉(zhuǎn)化為客流2促進(jìn)地鐵商業(yè)空間的發(fā)展，最終支撐起整個(gè)地鐵交通長期穩(wěn)定的運(yùn)營，形成一個(gè) 互利互補(bǔ)的有效機(jī)制，香港地鐵商業(yè)空間在這方面就為我們做出了成功的榜樣[2]。

2 地鐵商業(yè)空間的開發(fā)前景和設(shè)計(jì)規(guī)劃

地鐵這種便捷的城市交通工具帶來了龐大的人流，而地鐵站無疑成為人流的 重要聚集地點(diǎn)。人們通過地鐵站達(dá)到：乘坐、換乘、出入地鐵到達(dá)各種不同的地面空間的目的。地鐵站無疑成為溝通地上地下各類空間的一個(gè)重要的媒介。地鐵站和商業(yè)空間這看似無關(guān)聯(lián)的兩種空間實(shí)際上有著巧妙的契合。

從時(shí)間上來看，商業(yè)空間需要的是穩(wěn)定持久的購買力和消費(fèi)力，營業(yè)時(shí)間是 根據(jù)人們?nèi)粘；顒?dòng)的時(shí)間來制定的。而地鐵站擁有諸如每天上下班的上班族，上下學(xué)的學(xué)生和大量以回家或出行為目的的這類較為穩(wěn)定的客流。從時(shí)間上地鐵站 與商業(yè)空間就達(dá)成了一致。

從空間上來看，地下空間的出現(xiàn)首先就是為了解決繁華地帶交通擁擠，建筑空間不足的問題。所以把商業(yè)空間與地鐵站地下空間相結(jié)合就能為消費(fèi)者提供更舒適、更寬敞的購物空間環(huán)境。其次，在地鐵建設(shè)初期，因?yàn)榈罔F的開挖勢必會(huì)形成多層次的地下空間，把因?yàn)殚_挖所形成的這些多余的地下空間進(jìn)行合理利用，在一定程度上能夠節(jié)約開挖成本并且產(chǎn)生出附加價(jià)值。

從消費(fèi)力上來看，地鐵站每天進(jìn)出地鐵的巨大人流正是商業(yè)空間所迫切需要的。當(dāng)然，并不是所有的人流都能成功地轉(zhuǎn)化成商業(yè)空間的客流。但是我們應(yīng)該看到的是地鐵站這樣一個(gè)具有強(qiáng)大號(hào)召力的空間無疑將成為其周圍商業(yè)空間的最有利的依托[3]。

香港地鐵無疑是世界上運(yùn)營最為成功的地鐵，也是為數(shù)不多的能賺錢的地 鐵之一。香港地鐵由政府控股、地鐵的建設(shè)與地下商業(yè)開發(fā)緊密聯(lián)系在一起形成共贏。香港地鐵使其沿線地皮價(jià)格一路上漲，地產(chǎn)不斷增值。香港的地鐵商業(yè)分地下和地面兩部分，地鐵站內(nèi)商業(yè)與沿線通道商業(yè)開發(fā)屬于地下商業(yè)空間開發(fā)范疇，相對(duì)于地上商業(yè)空間的開發(fā)經(jīng)營，有其自身的特點(diǎn)和約束條件。地鐵地下商業(yè)可以說是地鐵建設(shè)運(yùn)營的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物，受空間、環(huán)境等因素的限制地鐵商業(yè)的競爭，因而可以說在特定時(shí)空條件下，地鐵站內(nèi)商業(yè)對(duì)于巨大的客流資源具有市場獨(dú)占性。地面商業(yè)具有聚集人氣的磁場效應(yīng)，而地鐵的運(yùn)營猶如動(dòng)脈，能加速客流，二者相互支持。因此地面商業(yè)的發(fā)展與地鐵地下商業(yè)關(guān)系密切，地上地下各商業(yè)設(shè)施之間相互補(bǔ)充，能更大的方便和滿足消費(fèi)需求。地鐵作為一種快捷、準(zhǔn)時(shí)的城市交通工具，能夠聚集巨大的客流，而客流在乘坐地鐵時(shí)對(duì)某些類別的消費(fèi)潛力巨大。因此地鐵商業(yè)空間的開發(fā)經(jīng)營具有明顯的交通優(yōu)勢，旨在對(duì)地鐵相關(guān)資源的開發(fā)有效利用客流帶來的巨大市場機(jī)會(huì)。

參考文獻(xiàn)

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[2] 李堯.談結(jié)合地鐵站地下商業(yè)空間開發(fā)設(shè)計(jì)[J].城市建設(shè)理論研究：電子版，2012，（32）：17.

[3] 羅炎楨.淺議結(jié)合地鐵建設(shè)進(jìn)行地下商業(yè)空間開發(fā)[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015，（7）：330.