我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題與對策

浦舜昱

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融在金融領(lǐng)域脫穎而出。所謂房地產(chǎn)金融就是在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒇泿刨Y金通過有效的金融工具、手段及各種信用方式等進(jìn)行融通，從而使貨幣資金的利用率達(dá)到最高。我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展是隨著房產(chǎn)及土地制度的改革而逐步發(fā)展起來的，與西方發(fā)達(dá)國家相比，其發(fā)展水平仍然較低。本文將對房地產(chǎn)金融的必要性、主要問題及應(yīng)對措施進(jìn)行分析和探討，以助力我國房地產(chǎn)金融持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展下去。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；創(chuàng)新；重要性；突出問題；應(yīng)對措施

改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得風(fēng)生水起，隨之發(fā)展起來的房地產(chǎn)金融也得到了廣大群眾的認(rèn)可，并已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但我國的房地產(chǎn)金融的發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化而產(chǎn)生了一些突出問題，諸如融資渠道單一、金融產(chǎn)品單一、監(jiān)管體系不健全等問題日益凸顯，這在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展，因此對房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新也是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

一、房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新的必要性

（一）有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能

房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新主要是為了實(shí)現(xiàn)三個(gè)重要功能：一是貨幣資金融通的功能。貨幣資金的融通是金融創(chuàng)新的首要功能，通過開發(fā)更多的金融產(chǎn)品和金融工具，使廣大投資者能夠以資金流通的廣闊性和多維性來選擇投資范圍，在一定程度上也節(jié)省了一定的成本，并增強(qiáng)了投資回報(bào)率。二是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移功能。金融風(fēng)險(xiǎn)一直是房地產(chǎn)金融所面臨的重要難題，通過大量的研究及實(shí)踐證明，金融創(chuàng)新能夠有效的降低并抵御金融風(fēng)險(xiǎn)。在融資過程中，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)所占據(jù)的主導(dǎo)地位不同，其風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值也就不同，進(jìn)行金融創(chuàng)新后，通過多樣化的融資渠道及融資產(chǎn)品，能夠有效的將金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移，對于我國房地產(chǎn)金融來講其重要性是至關(guān)重要的。三是公共福利功能。我國房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新要滿足廣大消費(fèi)者的投資需求及更加全面的金融服務(wù)，讓廣大消費(fèi)者在減輕經(jīng)濟(jì)壓力的同時(shí)，并為其帶來較為可觀的經(jīng)濟(jì)收益，從而有效的推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的增長，助力房地產(chǎn)金融的穩(wěn)步發(fā)展。

（二）有利于適應(yīng)我國特殊的市場發(fā)展機(jī)制的需要

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，舊體制已不再適應(yīng)我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的需要，其突出矛盾主要表現(xiàn)在融資方式、房產(chǎn)空置率及住房體制三方面：在舊的房地產(chǎn)金融體制下，房地產(chǎn)的開發(fā)主要以貸款為主，根據(jù)近些年的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)表明，商品房空置率逐年增加，這使得資金大量積壓，銀行房產(chǎn)信貸質(zhì)量也逐步下滑。此外，在商品房空置率提高的同時(shí)，我國還有將近500萬住房困難群眾亟待解決住房問題，這也充分反映了舊體制不能滿足市場發(fā)展的需求，因此對房地產(chǎn)金融的改革和創(chuàng)新是非常必要的，只有這樣才能解決日益凸顯的供需矛盾，才能適應(yīng)我國特殊的市場發(fā)展機(jī)制及基本國情的需要。

二、我國房地產(chǎn)金融面臨的主要問題

（一）房地產(chǎn)金融的融資渠道單一

多年來，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道一般不能通過發(fā)行股票或債券的方式來進(jìn)行，主要是依靠銀行貸款來實(shí)現(xiàn)，這就使得銀行在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中起到了舉足輕重的作用，這也是房地產(chǎn)企業(yè)生存的命脈，一旦銀行無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將會(huì)受到重創(chuàng)，這也是房地產(chǎn)金融融資渠道單一的癥結(jié)所在。

（二）房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型，對資金的依賴性極強(qiáng)，但我國房地產(chǎn)與金融的互動(dòng)，呈現(xiàn)出了產(chǎn)品單一、發(fā)展較弱的態(tài)勢。首先是生產(chǎn)環(huán)節(jié)資金投放量大。我國房地產(chǎn)金融的信貸資金主要投放在消費(fèi)和生產(chǎn)兩大環(huán)節(jié)上，但對消費(fèi)信貸注入的資金非常少，90%以上的資金都投入到了生產(chǎn)環(huán)節(jié)，致使房地產(chǎn)供需嚴(yán)重失衡。其次是產(chǎn)品層次低，沒有規(guī)范的金融產(chǎn)品體系。由于我國房地產(chǎn)金融通過股票、債券等融資工具進(jìn)行融資的作用甚微，主要還是以開發(fā)創(chuàng)新房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為主，但信托產(chǎn)品在創(chuàng)新方面存在資金少、期限短等缺陷，不能有效的緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)狀。因此開發(fā)出質(zhì)高、量大、周期長的金融產(chǎn)品才是金融創(chuàng)新的根本。

（三）制度體系不完善

我國房地產(chǎn)金融雖然起步較晚，但近幾年的發(fā)展速度較快，各種創(chuàng)新也是層出不窮，然而人們在關(guān)注其發(fā)展速度的同時(shí)忽略了制度體系的完善，導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融市場存在嚴(yán)重的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)，這也給市場監(jiān)管帶來了一定的難度，因此在創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的同時(shí)，要加強(qiáng)制度體系的完善，有效的預(yù)防資源浪費(fèi)及金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

三、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的應(yīng)對措施

（一）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展

針對我國目前房地產(chǎn)金融融資渠道單一的問題，需要尋求多種渠道共存的方式，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的多元化發(fā)展，主要方式有以下幾種：一是降低房地產(chǎn)股票、債券發(fā)行的準(zhǔn)入條件，促使房地產(chǎn)向證券化的方向發(fā)展。二是建立房產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基金具有流動(dòng)性強(qiáng)、范圍廣泛的特點(diǎn)，便于投資者控制風(fēng)險(xiǎn)。三是國家政策的調(diào)控，對于住房國家最給力的政策就是住房公積金貸款，一方面因利率比較低，可以給購房者減壓，另一方面也是房地產(chǎn)金融的融資渠道之一。四是吸引外資的入駐，在有力政策的支撐下，可以吸引外商資金的加入，來推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展。

（二）強(qiáng)化創(chuàng)新內(nèi)容，激發(fā)創(chuàng)新理念

房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在創(chuàng)新內(nèi)容上，主要涉及以下幾方面：第一，金融工具的創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融工具是體現(xiàn)房地產(chǎn)債權(quán)和所有權(quán)的書面證明，是一種具有法律效力的契約。我國房地產(chǎn)金融工具可謂是鳳毛麟角，因此我們要從這為數(shù)不多的金融工具中進(jìn)行創(chuàng)新。近幾年，國際上房地產(chǎn)金融創(chuàng)新出現(xiàn)了證券化的趨勢，由此趨勢可以將我國的不動(dòng)產(chǎn)向證券化方向發(fā)展，這樣可以有效的緩解房產(chǎn)金融“短期長貸”的矛盾，降低銀行抵押風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)其資金流動(dòng)性，保障房地產(chǎn)金融資金的穩(wěn)定運(yùn)行。第二，金融市場的創(chuàng)新。我國房地產(chǎn)金融目前主要依靠初級(jí)市場的資本進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，要想使房地產(chǎn)金融市場得到進(jìn)一步的創(chuàng)新，就需要建立二級(jí)抵押市場，二級(jí)抵押市場可以使抵押資金進(jìn)行再次流通，一方面滿足了住房投資證券化的需求，另一方面可以使居民的資金在幫助擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的同時(shí)，還能在金融市場中能夠獲得穩(wěn)定的收益。第三，中間業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融的中間業(yè)務(wù)是圍繞開發(fā)商、購房者及信貸機(jī)構(gòu)展開的咨詢、代理及信息服務(wù)等業(yè)務(wù)，中間業(yè)務(wù)的開展有利于降低居民購房風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)施掌控房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，并拓寬房地產(chǎn)企業(yè)客戶的開發(fā)，從而達(dá)到雙贏的目的。

（三）完善制度體系，加強(qiáng)監(jiān)管力度

由于我國對房地產(chǎn)金融管理的制度體系不完善，導(dǎo)致違規(guī)操作事件屢屢發(fā)生，因此建立完善的制度體系是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的前提，主要內(nèi)容如下：首先對目前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析與規(guī)劃，特別是對融資渠道的確立，要建立符合我國市場機(jī)制的制度體系，從而降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，營造良好的融資環(huán)境。其次是加大對房地產(chǎn)金融中違規(guī)操作的懲戒力度，如對貸款、按揭等程序弄虛作假的行為要嚴(yán)加處罰，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)金融的規(guī)范化進(jìn)程。再次是信用體系的建立，利用市場化機(jī)制，鼓勵(lì)更多的信用機(jī)構(gòu)參與到房地產(chǎn)金融當(dāng)中，構(gòu)建現(xiàn)代化的信息應(yīng)用體系，包括企業(yè)、個(gè)人等信用等級(jí)，這樣可以有效的提高房地產(chǎn)金融的安全性和可靠性。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)金融要以市場經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展，在創(chuàng)新的過程中要秉承以實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展為原則，以豐富多樣的金融產(chǎn)品、金融工具、金融渠道為依托，并以建立完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系為保障，來推動(dòng)房地產(chǎn)金融的快速創(chuàng)新及發(fā)展，從而使我國房地產(chǎn)金融以穩(wěn)健的步伐邁上新的臺(tái)階。

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