在土地管理過程中的經驗探討

孫欣

摘 要：土地資源是不可再生的稀有資源，也是人們賴以生存和長期發(fā)展的基礎。而土地管理問題在我國現(xiàn)代化發(fā)展過程中，一直帶有全局性、根本性、戰(zhàn)略性等重大問題 本文主要分析土地管理過程存在的問題、現(xiàn)代化管理方式及3S輔助技術在土地管理中發(fā)揮的重要作用。

關鍵詞：土地管理 現(xiàn)代管理 3s輔助技術

隨著經濟建設的發(fā)展，人們對土地管理利用的要求也越來越高。而土地資源優(yōu)化配置，能使土地功能互補、資源共享。政府宏觀調控和市場調節(jié)相結合的土地優(yōu)化配置原則，能有效抑制因盲目性、隨意性而造成的失誤行為，從而促進土地市場的健康發(fā)展。

一、土地管理存在的問題

1、土地征用行為操作不規(guī)范

1）農村集體土地主體不明確，產權模糊不清，對土地的征用缺乏制約作用。政府在征用農地時，壟斷土地所有權的出售行為，大部分農民的土地權益被政府的權利執(zhí)行者所侵占。國家是土地所有權的真正占有者，土地產權的行使是由國有土地使用者獨立進行的，而集體土地權益則是派生的，農民獲得的土地權益再多，也是政府劃分贈予的。

2）對征地的“公共利益沒有嚴格的規(guī)定，征地范圍模糊不清對耕地保護不利。在實際征地過程中，征地的指導思想有偏差、動機不純，致使農地非農化失控和損害農民權益的情況頻頻發(fā)生，而這些行為通常是利用土地做無本買賣，以求實現(xiàn)資本原始積累，加速建設，或者為體現(xiàn)個人政績而造成的。

3）征地程序尚不完善。在非市場經濟體制下，土地管理者往往無法確定土地使用者的最佳用地范圍，土地使用者閑置或浪費土地的情況也得不到有效的解決。

2、非農建設用地流轉不規(guī)范

我國集體土地的非農建設用地主要包括農民住宅用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑用地和農村集體以公益為目的的建筑用地。目前，農村住宅用地管理不規(guī)范，土地利用粗放，村莊外延擴張，耕地破壞及土地資源浪費現(xiàn)象嚴重，農村整體規(guī)劃不到位，村容村貌較差，大量的“空心村”導致土地閑置。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地劃而未用的情況屢見不鮮。同時，因為集體建設用地流轉制度的缺乏，集體非農建設用地的使用權私下被變相出讓、轉賣，致使土地使用混亂，土地市場的正常秩序受到嚴重影響。近年來，隨著市場經濟的快速發(fā)展，部分計劃經濟時期的企業(yè)因為不適應目前的發(fā)展形式而逐漸倒閉或停產，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)處于偏遠地區(qū)，交通不便而且離銷售地及原材料供應地比較遠，因此，這些企業(yè)倒閉后使土地閑置、荒廢。

3、農業(yè)用地配置機制不健全

我國農村土地家庭承包責任制度的推廣，調動廣大農民的生產積極性，但以家庭承包責任制為主體的農村生產經營體制在逐漸退化，逐漸出現(xiàn)一些不適應生產力發(fā)展的缺點：分散農戶的家庭經營與市場需求難以銜接，單家獨戶所擁有的生產要素與擴大生產經營的要求不符，生產和再生產的各個環(huán)節(jié)在利益分配上出現(xiàn)分歧，家庭經營向商品生產轉化與社會化協(xié)作機制不符。此外，農民對土地流轉形式的多樣化和土地流轉觀念的不協(xié)調，導致不同地區(qū)流轉規(guī)模和速度存在明顯的差異。因為缺少相應的政策指導，基層干部難以協(xié)調土地流轉出現(xiàn)的問題，導致土地流轉處于盲目運作的狀態(tài)。

二、現(xiàn)代化土地管理方法

挖掘土地潛力資源的可行方案有“無土地招商”和“零土地技改”兩種，這種方案很多地區(qū)都在積極推廣并取得較好的成績。借鑒各地實踐情況的成功經驗，提高土地資源集約化管理水平的方法主要有：

1、完善土地使用制度

首先，修整土地的供給與出讓形式，在土地利用制度方面引入市場機制。進行資源集約的經營理念，把以供給決定需求的方式替代以需求決定供給的方式。變換土地的利用方式，提高土地的利用價值及利用效率，防止企業(yè)用地的低成本無限擴展。制定有效的土地儲備制度來完善土地使用制度，這是政府調控土地市場的有效手段。土地的合理利用必須同時考慮經濟效益和社會效益，政府應該對土地市場進行嚴格的管理，以確保社會效益和經濟效益同步進行，土地儲備是政府調控與土地市場管理的有效方法。作為置換城鎮(zhèn)內部低度利用的土地和開發(fā)城鎮(zhèn)內部存量土地、增加城市建設用地的有效途徑的統(tǒng)一土地收購儲備制度，能夠更好的規(guī)范土地市場利用、解決土地無償使用制度下產生的歷史遺留問題。

2、實行優(yōu)先使用儲備土地戰(zhàn)略

在各種建設用地及項目用地選址時，國土、規(guī)劃、招商等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)引導項目優(yōu)先使用低效利用土地、閑置土地和儲備土地。提高儲備土地的供地率，加快批而未供、廢棄、閑置土地的重新開發(fā)工作。使往年儲備土地的供地率達到50%以上，本年儲備土地的供地率達到80%以上。依法進行處罰由于項目投資不到位而導致的耕地荒廢或土地閑置現(xiàn)象，必須收回其土地使用權。

3、加強清理閑置土地

逐漸加強對低效利用土地、儲備未供土地和閑置土地的清理力度，調查處理具體項目，對詳細情況進行記錄存檔，依據(jù)具體情況依法進行開發(fā)利用，從而大量節(jié)省土地資源，使其收獲最大的效益 依法對應該無償收回或閑置滿2年的土地，必須無條件收回；不符合以上收回土地條件的，采取等價置換、改變用途、臨時使用等方法及時進行處理。嚴格按照法律規(guī)定征繳土地閑置滿1年而不滿2年的土地閑置費用。對閑置房地產用地尤其是超過2年的，必須按照國土資源部的規(guī)章制度嚴格征繳增值的地價。

4、提高閑置土地開發(fā)

提高土地利用率，利用遷村并點，建設舊城改造和農村住宅集聚區(qū)等形式，提高城鎮(zhèn)一體化建設進度。對那些供而未用、用而不足的土地應該盡陜開發(fā)，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)舊址、閑置企業(yè)，重新進行復墾開發(fā)，積極開發(fā)閑置土地，為企業(yè)項目落地建筑提供保障。加快舊城改造的進度、加大對“城中村”的建設，為建設新項目提供充足的用地空間。

5、s技術輔助土地管理

遙感監(jiān)測土地的分類依據(jù)是遙感圖像紋理結構、光譜信息、土地用途、土地經營特點、利用方式、覆蓋特征等等，土地利用的調查情況與遙感監(jiān)測土地分類的原則一樣，都應用兩級分類的原則。遙感監(jiān)測影像具有季節(jié)性成像的特點，所以，在分析數(shù)據(jù)的來源時，應該選取信息量大、相關性小的波段作為分析對象，盡可能全面、具體的體現(xiàn)出地表的實地信息。對于遙感影像的處理，必須選擇最佳波段，對大自然實際色彩進行實物的模擬，分別選擇不同時像的圖像、不同分辨率圖像，以確保處理結果的準確無誤。在監(jiān)測的過程中，要注意幾個變化的類型，即新修鐵路、新增城鎮(zhèn)及新增耕地等。對于面積變化較大的圖斑要采用逐個檢驗的方法進行排查，檢查好圖斑的位置、范圍以及變化前后的類型，尤其是針對那些線性地物，必須對它的長度進行實地的測量。當所有的測量過程完成后，根據(jù)測量成果、檢查情況及其他的輔助材料，對遙感監(jiān)測的影像進行平差處理，并修正好圖斑的范圍、位置及其變化類型。

有限的土地資源決定城市建設用地必須集約使用，土地集約化之路不能一蹴而就，應該是一個任重道遠的動態(tài)過程。作為未來城市發(fā)展的重要力量的高新區(qū)，只有加強土地管理，調整用地結構，認真處理好土地管理的問題才可以有效履行保護資源、維護權益、保證可持續(xù)發(fā)展、服務社會的職責，走土地集約化之路，提高土地使用效率，才能促進城市健康、有序、和諧的發(fā)展。

參考文獻

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