Z公司開發(fā)成本控制存在的問題及對策

陳桂

【摘 要】本文以Z公司的開發(fā)成本為研究對象，闡述研究的背景及目的，闡明開發(fā)成本控制對Z公司的重要意義，以文獻(xiàn)分析法、案例法、觀察法、歸納法等進(jìn)行分析，實(shí)踐與理論相結(jié)合的方式，發(fā)現(xiàn)Z公司在開發(fā)成本控制方面存在的問題有：事前階段預(yù)算不夠全面，事中階段成本成本控制力度不夠，事后階段沒有對工程項(xiàng)目的結(jié)算審查

【關(guān)鍵詞】Z公司；開發(fā)成本；控制；問題原因

從當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)來看，商品房的購買率明顯低于商品房的開發(fā)率，出現(xiàn)這種供大于求的現(xiàn)象的主要原因是開發(fā)商品的開發(fā)成本加大，為了是自己的利潤最大化，開發(fā)商不得不提高商品房的房價(jià)，而消費(fèi)者覺得自己無法承擔(dān)商品房的房價(jià)，因此造成了商品房空置的現(xiàn)象，為了能使房地產(chǎn)市場能夠繼續(xù)正常的發(fā)展下去，就必須對房地產(chǎn)的開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制。開發(fā)成本控制是指專項(xiàng)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策、施工、竣工和銷售等個階段，把投入的成本控制在最小的范圍內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)效益最大化。

一、開發(fā)成本控制的相關(guān)理論基礎(chǔ)

（一）成本

成本是生產(chǎn)和銷售一定種類與數(shù)量產(chǎn)品以耗費(fèi)資源用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)需要消耗生產(chǎn)資料和勞動力，這些消耗在成本中用貨幣計(jì)量，就表現(xiàn)為材料費(fèi)用、折舊費(fèi)用、工資費(fèi)用等。

（二）開發(fā)成本論述

開發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施費(fèi)、環(huán)境綠化費(fèi)和外管網(wǎng)等全部費(fèi)用，由八個因素構(gòu)成：土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)。

（三）開發(fā)成本的控制及其必要性

幾年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了暴利的時代，也逐漸開始向平均利潤發(fā)展。但房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭依然存在，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間正在逐步壓縮，經(jīng)營壓力再不斷增大。但是收傳統(tǒng)的意識或者體制方面等因素的影響，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本控制方面都存在不同程度的問題，如果不及時解決，將嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)進(jìn)行成本控制課題提升企業(yè)的核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時期已經(jīng)慢慢過去，在這個競爭激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到市場的認(rèn)可，不僅需要資金實(shí)力、品牌口碑方面取得一定的影響力，還需要房屋建筑方面實(shí)現(xiàn)低成本，在別的條件一樣的情況下，房屋建筑的低成本，就意味著銷售價(jià)格方面的競爭力強(qiáng)與其他企業(yè)，銷售越快資金的流量也就越大，企業(yè)的競爭優(yōu)勢也越來越強(qiáng)。所以房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理有利于降低成本提高利潤，提升企業(yè)的核心競爭力。

2、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制能保證利潤空間最大化

利潤就是在扣除成本、費(fèi)用、稅金后所得的資金。落實(shí)成本控制，自然也就為企業(yè)謀取了更多利潤。目前經(jīng)濟(jì)效益是保證一個企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)其最大經(jīng)濟(jì)增加值和目標(biāo)利潤方面，落實(shí)成本控制與管理非常必要。Z公司開發(fā)成本控制問題的原因

二、開發(fā)成本控制理念、意識方面存在問題

在房地產(chǎn)工程中，房地產(chǎn)工程的成本管理是一種意識的體現(xiàn)，若對開發(fā)成本控制缺乏有意識管理，工程費(fèi)用就不會得到最大限度的節(jié)約，因此，要有意識地進(jìn)行成本的管理。成本需要以成本分析為基礎(chǔ)，才能得到更好的使用，才能更好地對成本的使用情況進(jìn)行有效地分析，從而盡可能地節(jié)約成本的支出。建筑工程忽視成本管理的又一個重要的原因是對成本管理錯誤的理解。部分建筑企業(yè)認(rèn)為成本管理僅僅是企業(yè)的主管部門或者是企業(yè)的財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，這一錯誤地理解在一定程度上導(dǎo)致了企業(yè)成本管理的范圍縮。

（一）開發(fā)成本控制體系存在的問題

在建筑工程項(xiàng)目中，要想收到預(yù)期的效果，并實(shí)現(xiàn)對目標(biāo)成本的有效控制，就必須做好責(zé)、權(quán)、利相互結(jié)合的成本控制。但是，目前的建筑工程的成本控制體系中，并沒有很好地將責(zé)、權(quán)、利三者結(jié)合起來，僅僅依靠項(xiàng)目經(jīng)理以及財(cái)務(wù)管理人員對成本進(jìn)行控制，其他員工缺乏項(xiàng)目成本的控制意識和責(zé)任，往往把責(zé)任歸咎于個人，因此使建筑工程成本控制體制的不嚴(yán)密。倘若某建筑工程出現(xiàn)了質(zhì)量或者其他方面的問題造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，但往往因?yàn)槌杀究刂企w制的不嚴(yán)密，職責(zé)分工不明確，致使找不到直接的責(zé)任負(fù)責(zé)人。其實(shí)，成本控制本身對每個員工來說既是一種權(quán)力也是一種義務(wù)，在成本控制過程中，各個部門領(lǐng)導(dǎo)和員工都認(rèn)真履行自己所承擔(dān)的責(zé)任。

（二）開發(fā)成本控制方法存在的問題

主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制， 由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發(fā) 揮成本控制的作用。事前預(yù)測和過程控制在企業(yè)成本控制中相對缺乏，

這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段 距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對癥下藥，應(yīng)采取有效的措施控制企業(yè)成本。

三、Z公司開發(fā)成本控制的改進(jìn)意見

（一）樹立企業(yè)成本控制的意識

1、完善成本控制系統(tǒng)

成本的系統(tǒng)控制觀念應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中樹立全方位分析研究企業(yè)成本控制的對象、內(nèi)容與方法，對整體與全局進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，其內(nèi)涵要由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，在市場上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競爭力，在激烈的市場競爭中企業(yè)能立于不敗之地。

2、加強(qiáng)全員的成本控制意識

廣大職工對成本控制的認(rèn)識應(yīng)提高成本觀念應(yīng)增強(qiáng)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則應(yīng)貫徹。成本意識的宣傳教育面向全體職工進(jìn)行，全員的成本意識得到培養(yǎng)，全員參與控制企業(yè)成本。采取各種措施，各種類型的成本培訓(xùn)班積極舉辦，成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用在企業(yè)中高度關(guān)注。成本方面的專業(yè)知識得到提高，降低成本的途徑從技術(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域得到開辟。

（二）加強(qiáng)先進(jìn)的成本控制技術(shù)的運(yùn)用

1、清單報(bào)價(jià)模式是利用房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平體現(xiàn)在清單報(bào)價(jià)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際消耗成本再是定額模式下的預(yù)算成本，可由分部分項(xiàng)的反映得到；工程量清單是一種計(jì)價(jià)模式，它是與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)和與國際慣例接軌。各單位對于工程數(shù)量相同的同一個建設(shè)項(xiàng)目，具有的價(jià)格卻不相同，這對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平差異有充分的反映，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制必須加強(qiáng)，成本控制水平充分提高才能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)下的清單計(jì)價(jià)模式。

2、企業(yè)戰(zhàn)略成本控制的引入戰(zhàn)略成本控制的對象是企業(yè)的全局，其制定是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為根據(jù)。在戰(zhàn)略管理整個循環(huán)過程中都有成本信息的貫穿，全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和成本行為，并對其進(jìn)行控制與改善，具有長久的競爭優(yōu)勢。綜合企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境，企業(yè)的價(jià)值鏈貫穿于企業(yè)內(nèi)部自身價(jià)值創(chuàng)造作業(yè)和企業(yè)外部價(jià)值轉(zhuǎn)移作業(yè)的二維空間。從企業(yè)所處的競爭環(huán)境出發(fā)進(jìn)行戰(zhàn)略成本控制，企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值鏈分析、企業(yè)所處行業(yè)的價(jià)值鏈分析、競爭對手價(jià)值鏈分析等都是成本控制所包含的內(nèi)容，知己知彼和洞察全局的目的可以達(dá)到，價(jià)值鏈的各種戰(zhàn)略也可由此形成。

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