租售同權(quán)政策研究文獻(xiàn)綜述

摘 要：近年來(lái)，政府出臺(tái)一系列促進(jìn)租市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)措施，其中租售同權(quán)政策引起了廣泛關(guān)注，作為一項(xiàng)新政，其目前實(shí)施上存在許多問(wèn)題，其是否能夠取得較高的政策績(jī)效，直接影響到住房問(wèn)題是否能夠得到較好的解決，本文對(duì)租售同權(quán)政策研究的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行綜述，分析了租售同權(quán)政策提出的背景、內(nèi)涵界定、目的、面臨的挑戰(zhàn)、并結(jié)合文獻(xiàn)對(duì)政策完善提出相關(guān)建議，最后對(duì)租售同權(quán)政策的后續(xù)研究方向進(jìn)行了展望。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán) 租購(gòu)并舉 房地產(chǎn)市場(chǎng) 文獻(xiàn)綜述

一、引言

住房問(wèn)題是關(guān)系到人民群眾切身利益的大事，也是政府高度關(guān)心的民生大事，是否能夠“住有所居”在很大程度上影響著居民幸福感的提升。近年來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，Masanori Kashiwagi研究發(fā)現(xiàn)租金比房?jī)r(jià)更穩(wěn)定[1]，Adam Czerniak等人研究發(fā)現(xiàn)支持租賃市場(chǎng)的擴(kuò)張、提高租賃市場(chǎng)份額，可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)變得穩(wěn)定和免疫，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生[2]。近年來(lái)，政府出臺(tái)一系列相關(guān)措施促進(jìn)租市場(chǎng)的發(fā)展，其中租售同權(quán)政策引起了廣泛關(guān)注，但是其作為一項(xiàng)新政，目前實(shí)施上存在許多問(wèn)題，其是否能夠取得較高的政策績(jī)效，直接影響到住房問(wèn)題是否能夠得到較好的解決，對(duì)租售同權(quán)新政進(jìn)行研究，并提出針對(duì)性的政策意見(jiàn)變得十分重要。本文對(duì)租售同權(quán)政策相關(guān)研究進(jìn)行文獻(xiàn)綜述，從其提出背景、內(nèi)涵界定、目的分析與實(shí)施現(xiàn)狀進(jìn)行分析并結(jié)合國(guó)外相關(guān)租房市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)租售同權(quán)新政進(jìn)行解讀并提出相關(guān)建議，最后對(duì)相關(guān)研究進(jìn)行展望。

二、租售同權(quán)提出背景

近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，房屋居住功能弱化。一方面房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，另一方面房屋與民生息息相關(guān)，同時(shí)與較多行業(yè)都具有相關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。但是近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快繁榮，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，屢次調(diào)控成效甚微。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、炒作等現(xiàn)象嚴(yán)重[3]，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，房市利潤(rùn)回報(bào)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)等問(wèn)題嚴(yán)重，這使房屋正逐漸偏離于居住的基本功能：政府過(guò)度依賴土地財(cái)政；開(kāi)發(fā)商傾向于快速拿地、銷(xiāo)售獲得巨額利潤(rùn)，忽略房屋舒適性；普通百姓將房屋看做財(cái)富甚至是權(quán)力的象征，傾其所有購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)；高收入人群將房屋作為投資、融資的工具，房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲現(xiàn)象嚴(yán)重。調(diào)查顯示31.99% 的中國(guó)家庭把房產(chǎn)當(dāng)作投資品，百姓對(duì)連連上升的房?jī)r(jià)恐懼與熱情并生，住房貸款增多導(dǎo)致我國(guó)居民部門(mén)杠桿率近年不斷上升，短期經(jīng)營(yíng)性貸款流入樓市，潛在風(fēng)險(xiǎn)正不斷積累[4]。另外大量的炒房現(xiàn)象存在的同時(shí)，居住剛需卻因房?jī)r(jià)過(guò)高無(wú)法的得到滿足，貧富差距進(jìn)一步加大，這種不健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)急需調(diào)控。

近年來(lái)，中央政府出臺(tái)一系列通過(guò)促進(jìn)租房來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)措施，各地方政府也紛紛響應(yīng)。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出以建立“購(gòu)租并舉”的住房制度為主要方向；2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”；2017年住建部等九部委與各地方政府包括廣州、南京、上海等城市陸續(xù)出臺(tái)一系列措施鼓勵(lì)發(fā)展租房市場(chǎng)，提出“租售同權(quán)”，上海提出“只租不售”，北京提出“共有產(chǎn)權(quán)房”；十九大報(bào)告中提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、“租購(gòu)并舉”的住房制度。從中我們可以看到2015年便提出了制度改革的方向“購(gòu)租并舉”，到2017年確定建立“租購(gòu)并舉”的住房制度，將房屋回歸到居住屬性，一字之差，可見(jiàn)我國(guó)對(duì)租賃市場(chǎng)的重視、發(fā)展租賃市場(chǎng)的決心，而其中租售同權(quán)政策在一系列政策之中，將成為促進(jìn)租購(gòu)并舉制度的重要助推器。

三、租售同權(quán)內(nèi)涵界定與解讀

本文所指租售同權(quán)，目前沒(méi)有明確的定義，僅為一個(gè)概念性的統(tǒng)稱(chēng)，在中央發(fā)布指導(dǎo)性的文件后，各地政府根據(jù)自身情況與目標(biāo)人群來(lái)制定租售同權(quán)具體的內(nèi)涵。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是租售同權(quán)是指租房與買(mǎi)房有同等的享受公共服務(wù)的權(quán)利，從內(nèi)涵上來(lái)看，租售同權(quán)政策屬于對(duì)供給側(cè)的改革[5]，其作為一項(xiàng)制度改革的一步，遵循增量制度改革的原則。

為了更深刻的理解租售同權(quán)政策內(nèi)涵，我們對(duì)“租售同權(quán)”與“租購(gòu)并舉”兩詞加以辨析。首先從發(fā)布的文件來(lái)看，租售同權(quán)為政策而租購(gòu)并舉是一項(xiàng)制度。租售同權(quán)作為一項(xiàng)政策，其目的是促進(jìn)制度的形成，而租購(gòu)并舉為一項(xiàng)長(zhǎng)期堅(jiān)持的制度，更具有穩(wěn)定性。租購(gòu)并舉是長(zhǎng)期的，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的導(dǎo)向性的制度，而租售同權(quán)政策只是針對(duì)于中國(guó)當(dāng)前租售比嚴(yán)重失衡、買(mǎi)房被賦予了過(guò)多了權(quán)利的現(xiàn)狀而提出的短期應(yīng)對(duì)措施，在作用時(shí)效與穩(wěn)定性上，租售并舉均長(zhǎng)于租購(gòu)?fù)瑱?quán)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策最終將促進(jìn)租購(gòu)并舉制度的形成。

關(guān)于租售同權(quán)政策中的權(quán)的內(nèi)涵，不同學(xué)者對(duì)其進(jìn)行了研究，認(rèn)為權(quán)主要指公共服務(wù)的權(quán)利。李煒等人將所有權(quán)與租賃權(quán)進(jìn)行比較發(fā)現(xiàn)所有權(quán)比租賃權(quán)在定義上多了占有和處分，故“同權(quán)”不是獲得與所有權(quán)完全相同的占有和處分的權(quán)利，而是為了獲得依附在在房屋上面的各種社會(huì)利益和公共保障服務(wù)[6]；黃志龍認(rèn)為“權(quán)”是指基本公共服務(wù)的各項(xiàng)權(quán)利，在《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》中有詳細(xì)說(shuō)明，但其中最重要的是子女的教育權(quán)[7]；黃燕芬研究發(fā)現(xiàn)租賃相比于購(gòu)房，在子女入學(xué)、享受醫(yī)療資源、公積金提取等權(quán)利方面存在明顯不足，這幾方面為同權(quán)的重點(diǎn)[8]；朱啟兵認(rèn)為“租售同權(quán)”不能一概而論，它只是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)，權(quán)的具體的內(nèi)涵需要各地政府根據(jù)自身需求來(lái)制定[9]。

關(guān)于租售同權(quán)政策的目的，當(dāng)今學(xué)者主要分為兩種看法。一種看法認(rèn)為該政策可以抑制房?jī)r(jià)上漲：向?yàn)槊裾J(rèn)為其最終目的是為了抑制和穩(wěn)定房?jī)r(jià)[10]，符啟林認(rèn)為該政策可以降房?jī)r(jià)[11]。朱啟兵反對(duì)這種看法，認(rèn)為該政策不是為了降房?jī)r(jià)，而是意于呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，從而建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制[12]，何芳等人同樣認(rèn)為該政策意于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制[13]。

關(guān)于該政策的效果，李嘉認(rèn)為該政策將推動(dòng)房屋向居住的屬性回歸，其研究發(fā)現(xiàn)通過(guò)一系列改革，房屋正由“十八大”期間的居住、投資屬性，向國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家類(lèi)似的居住和準(zhǔn)公共物品屬性的定位轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)未來(lái)將不再是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要手段[14]。黃小珂認(rèn)為該政策以住房為抓手，將推動(dòng)社會(huì)服務(wù)的均等化，讓租房者擁有與購(gòu)房者同等享受公共資源與公共服務(wù)的權(quán)利[15]，黃志龍也認(rèn)為該政策將推動(dòng)公共服務(wù)均等化[16]。符啟林和吳學(xué)安認(rèn)為該政策可以解決中青年住房問(wèn)題和解決上學(xué)、就業(yè)、養(yǎng)老難問(wèn)題[17]；黃志龍認(rèn)為該政策還可以起到吸引人才的效果，同時(shí)緩解因教育而產(chǎn)生的剛需買(mǎi)房[18]；楊羚強(qiáng)認(rèn)為該政策主要滿足了年輕人需要，減少其創(chuàng)新路上的阻礙，以及將促進(jìn)人口流動(dòng)黃[19]；陳星認(rèn)為該政策有助于促進(jìn)社會(huì)公平[20]。

四、政策面臨的挑戰(zhàn)與建議

基于上文分析，租售同權(quán)政策通過(guò)“同權(quán)”來(lái)促進(jìn)租房市場(chǎng)發(fā)展，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，但是當(dāng)前政策的提出面臨較大的挑戰(zhàn)，對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行總結(jié)，主要包括當(dāng)前租房市場(chǎng)發(fā)展滯后的挑戰(zhàn)、造成不同權(quán)中的歷史制度因素的挑戰(zhàn)、公共資源稀缺的挑戰(zhàn)、地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴度高的挑戰(zhàn)、開(kāi)發(fā)商實(shí)施租房難度大的挑戰(zhàn)、消費(fèi)者傳統(tǒng)觀念挑戰(zhàn)等，而基于其面臨的挑戰(zhàn)，推動(dòng)租售同權(quán)的實(shí)施需要從多方面來(lái)努力。

租售同權(quán)政策的提出面對(duì)的是我國(guó)發(fā)展滯后的租房市場(chǎng)。我國(guó)租房市場(chǎng)房源供給少，租賃供應(yīng)主體個(gè)人居多機(jī)構(gòu)較少，租房市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)嚴(yán)重，租購(gòu)比嚴(yán)重失衡，租房相關(guān)制度法律建設(shè)不完善，承租方各種權(quán)利得不到保障等問(wèn)題嚴(yán)重。據(jù)鏈家研究院研究顯示發(fā)達(dá)國(guó)家往往具有30%左右的租賃人口比，而中國(guó)在2017年初租賃人口占比僅為11.64%。有學(xué)者認(rèn)為在推動(dòng)租房發(fā)展上，應(yīng)充分借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，英、日、德、美、法這些國(guó)家均做到了承租人和產(chǎn)權(quán)人的無(wú)差別對(duì)待，無(wú)論是從居民享有的權(quán)利種類(lèi)、配套社會(huì)福利還是享受保障的質(zhì)量，而租售同權(quán)政策將較好的推動(dòng)這種同等對(duì)待，從而促進(jìn)租房的發(fā)展。從國(guó)外立法上看，房屋自有率很低的德國(guó)，其租房市場(chǎng)法律健全，重點(diǎn)保障租客的安全感和穩(wěn)定感，對(duì)于我國(guó)租房立法具有借鑒意義[21]。謝鴻飛與張國(guó)棟等人認(rèn)為可以通過(guò)規(guī)范性文件切實(shí)賦予承租人與購(gòu)房者同等的權(quán)利，同時(shí)擴(kuò)大房源來(lái)推動(dòng)租售同權(quán)的實(shí)行[22-23]

在我國(guó)歷史中形成了不同于發(fā)達(dá)國(guó)家的城鄉(xiāng)二元制度、其所衍生的戶籍制度與產(chǎn)權(quán)掛鉤等，也成為了現(xiàn)今阻礙租售同權(quán)政策實(shí)現(xiàn)的一大挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在權(quán)利分配不平等上，公共服務(wù)與戶籍制度掛鉤，而戶籍制度與產(chǎn)權(quán)掛鉤，成為當(dāng)前租賃與買(mǎi)房產(chǎn)生巨大權(quán)益差異的原因。何芳認(rèn)為若想實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)方面同權(quán)必須對(duì)戶籍制度進(jìn)行改革。除此之外，“權(quán)”主要指公共服務(wù)，但是我國(guó)人口眾多，公共資源稀缺，優(yōu)質(zhì)公共資源更為緊缺，與發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)狀相差甚遠(yuǎn)，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的同權(quán)可能性較小。但是同權(quán)方向正確，這要求國(guó)家增加公共資源的供給來(lái)推動(dòng)租售同權(quán)，通過(guò)資源配置制度的頂層設(shè)計(jì)來(lái)推動(dòng)租售同權(quán)[24]，優(yōu)化住房制度的頂層設(shè)計(jì)防范化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

其次關(guān)于中央頻頻下發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，地方政府由于自身利益（GDP指標(biāo)、事權(quán)與財(cái)權(quán)分離），對(duì)其執(zhí)行力度不大造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的屢次調(diào)節(jié)，越調(diào)越高的局面，這也成為租售同權(quán)政策真正落實(shí)的一大挑戰(zhàn)。若想真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，地方政府應(yīng)擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)去房地產(chǎn)化，這要求中央上對(duì)于上層制度構(gòu)建進(jìn)一步完善。

實(shí)施租售同權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn)同樣較大。相比于出售，租賃對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求，要求其長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)、管理。對(duì)此政府應(yīng)對(duì)實(shí)施租賃的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的鼓勵(lì)措施，朱啟兵認(rèn)為應(yīng)發(fā)揮國(guó)企在租房市場(chǎng)中的主導(dǎo)作用。除此之外，當(dāng)今消費(fèi)者傳統(tǒng)的買(mǎi)房觀念也成為租售同權(quán)政策推行的一大挑戰(zhàn)。這一觀念的轉(zhuǎn)變需要多管齊下，除了加強(qiáng)宣傳外，還應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)租房立法，使租房真正方便大眾生活、同時(shí)積極抵制社會(huì)中的炒房、投機(jī)風(fēng)氣，多種方式同時(shí)推行最終使大眾接受租房的新方式。

對(duì)于租售同權(quán)的政策的完善，除以上幾個(gè)主要方面還有學(xué)者有其他思考：胡旭認(rèn)為應(yīng)著重于提升租房品質(zhì)，由于該政策受眾主要是青年[24]；馬光遠(yuǎn)認(rèn)為解決租賃問(wèn)題主要靠市場(chǎng)而不是政府[25]；劉洪玉認(rèn)為政策的實(shí)現(xiàn)需要多管齊下：打造良好的租賃市場(chǎng)環(huán)境，改善住房租賃市場(chǎng)的供給與服務(wù)，發(fā)展專(zhuān)業(yè)化的機(jī)構(gòu)，完善相關(guān)立法，提高租賃市場(chǎng)透明度等[26]；黃志龍認(rèn)為應(yīng)該通過(guò)供需雙方來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)[27]；王紅玲認(rèn)為應(yīng)通過(guò)立法、擴(kuò)投資、征收房地產(chǎn)稅、擴(kuò)大住房供給來(lái)完善租售同權(quán)政策[28]；嚴(yán)榮主張通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)推動(dòng)租售同權(quán)等[29]。

五、總結(jié)與展望

從我國(guó)現(xiàn)狀來(lái)看租售同權(quán)政策雖面臨較大挑戰(zhàn)，但是其提出具有創(chuàng)新意義，是我國(guó)戶籍制度和產(chǎn)權(quán)制度的重大創(chuàng)新和突破，有助于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展。2017年中旬開(kāi)始陸續(xù)有租售同權(quán)相關(guān)文章，至今共60余篇，已有文獻(xiàn)全部為政策解讀性質(zhì)文章，重點(diǎn)分析了立法與該政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，不同學(xué)者從不同角度對(duì)租售同權(quán)政策進(jìn)行了分析，包括租售同權(quán)政策的目的、權(quán)的內(nèi)涵、政策效果、實(shí)現(xiàn)方法等方面。但是當(dāng)前文獻(xiàn)研究全部為理論分析，對(duì)租售同權(quán)政策實(shí)施效果的實(shí)證分析較為缺失、對(duì)政策實(shí)施績(jī)效評(píng)價(jià)等研究缺失。租售同權(quán)政策作為一項(xiàng)新政，其政策績(jī)效的高低決定了該政策是否能較好的發(fā)揮其政策目的，未來(lái)對(duì)租售同權(quán)政策的研究可以從實(shí)證分析入手，探尋該政策受眾群體的政策訴求等方面，根據(jù)政策訴求有針對(duì)性的對(duì)政策提出完善意見(jiàn)，來(lái)切實(shí)提升該政策的政策績(jī)效，使該政策切實(shí)發(fā)揮其作用。除此之外，總結(jié)前人研究，未來(lái)對(duì)租售同權(quán)政策的研究可以對(duì)權(quán)的內(nèi)涵進(jìn)行重點(diǎn)研究，尋找買(mǎi)房與租房中“同權(quán)”的平衡點(diǎn)；另外現(xiàn)有研究對(duì)租售同權(quán)政策績(jī)效評(píng)價(jià)缺失，未來(lái)研究可以通過(guò)績(jī)效評(píng)價(jià)來(lái)發(fā)現(xiàn)該政策的現(xiàn)存問(wèn)題由此來(lái)提出針對(duì)性意見(jiàn)并進(jìn)行

完善。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：李夢(mèng)微（1997-），女，籍貫（河北省保定市），土地資源管理專(zhuān)業(yè)本科生，在讀學(xué)士，