王晶
[摘 要] 目前,武漢市政府類公租房運(yùn)營已全部采用政府購買服務(wù)方式,并由專業(yè)運(yùn)營公司實(shí)施管理。通過指導(dǎo)培育公租房專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)、明確公租房運(yùn)營經(jīng)費(fèi)渠道、創(chuàng)新建立公租房運(yùn)營管理規(guī)范、提升公租房運(yùn)營管理信息化水平,武漢市公租房運(yùn)營管理體制不斷完善,運(yùn)營管理體系日臻清晰,運(yùn)營管理能力明顯提升。武漢市公租房運(yùn)營管理的實(shí)踐表明,社會力量可以廣泛參與政府類公租房的運(yùn)營管理,以合同形式明確公租房運(yùn)營主體與租戶的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,有助于通過民事法律關(guān)系化解公租房使用和管理中的矛盾糾紛,推動公租房運(yùn)營管理專業(yè)化、規(guī)范化水平。要構(gòu)建新時代住房保障運(yùn)營管理體制機(jī)制,就應(yīng)牢固樹立“以人民為中心”思想,加快政府職能轉(zhuǎn)變,積極推行政府購買服務(wù);加快社會信用體系建設(shè),不斷完善運(yùn)營管理規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);積極推進(jìn)政府信息共享,不斷提高信息化管理水準(zhǔn);完善公租房運(yùn)營管理績效評價體系,不斷提高公租房運(yùn)營管理服務(wù)品質(zhì)。
[關(guān)鍵詞] 武漢市;住房保障;政府類公租房;公租房運(yùn)營管理;公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu);政府購買服務(wù)
[中圖分類號] F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1002-8129(2018)10-0094-06
武漢市委市政府高度重視住房保障工作,切實(shí)加強(qiáng)服務(wù)民生、保障發(fā)展職能。經(jīng)過多年不懈努力,武漢市累計(jì)建設(shè)公租房項(xiàng)目房源12萬余套,其中政府類公租房9萬余套,分布在武漢市中心城區(qū)、新城區(qū)和開發(fā)區(qū)。住房保障是關(guān)系千家萬戶乃至子孫后代的民生大事,多年來一直受到社會各界的廣泛關(guān)注。為城市低收入群體提供低于市場價格的公租房并進(jìn)行管理,是住房保障的一種重要形式。隨著公租房存量逐漸增多,管理難度不斷加大,公租房運(yùn)營管理過程中不同程度地存在管理力量不足、公租房退出難等問題,為公租房運(yùn)營管理提出了新的課題。目前,全市政府類公租房運(yùn)營已全部采用政府購買服務(wù)方式,并由專業(yè)運(yùn)營公司實(shí)施管理。近年來,武漢市公租房運(yùn)營管理體制不斷完善,運(yùn)營管理體系日臻順暢,運(yùn)營管理能力明顯提升,公租房運(yùn)營管理逐步走上了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、信息化的健康有序可持續(xù)發(fā)展道路。武漢市通過政府購買服務(wù)方式創(chuàng)新公租房運(yùn)營管理模式的一些做法和經(jīng)驗(yàn),值得推廣和借鑒。
一、公租房運(yùn)營管理模式的新探索
(一)理順政府與市場的關(guān)系,培育指導(dǎo)專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)
運(yùn)用政府購買方式實(shí)施公租房運(yùn)營管理,是指政府通過授予管理職能、購買服務(wù)的方式部分或全部委托專業(yè)公司實(shí)施公租房運(yùn)營管理,公租房運(yùn)營公司作為承接主體承擔(dān)公租房的運(yùn)營管理工作。主要包含以下幾方面:一是培育市場化、專業(yè)化的公租房運(yùn)營主體實(shí)施公租房運(yùn)營管理。廉租房、公租房“兩房”并軌前,廉租房運(yùn)營管理由全市統(tǒng)籌,采取政府購買服務(wù)方式,部分委托專業(yè)公司實(shí)施管理。由武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心(武漢市住房保障管理中心前身)承擔(dān)全市廉租房(公租房)資格動態(tài)管理、租約簽訂等工作,租金收繳、房屋維修維護(hù)、物業(yè)管理等則采取政府購買服務(wù)方式,運(yùn)營管理實(shí)施部分委托。為加強(qiáng)委托事項(xiàng)監(jiān)管,武漢市住房保障管理中心建立了房屋巡查、安全管理、委托管理、資金撥付等近30項(xiàng)運(yùn)營管理制度及流程,制定了維修回訪單、物業(yè)企業(yè)考核表、租戶滿意度測評表等8類表格單?!皟煞俊辈④壓?,武漢市對公租房實(shí)行“以區(qū)為主、屬地管理”的管理模式,公租房運(yùn)營管理中包括資產(chǎn)、租賃、修繕、社會綜合等內(nèi)容全部采取政府購買服務(wù)方式,委托專業(yè)公司實(shí)施管理。二是指導(dǎo)建立運(yùn)營管理體系。制定計(jì)劃管理、資產(chǎn)管理、安全管理、委托管理、租賃及維修管理等制度、流程及表格單,組織各運(yùn)營主體培訓(xùn)、交流和觀摩,切實(shí)履行公租房產(chǎn)權(quán)人安全管理責(zé)任。三是對政府購買服務(wù)的運(yùn)營公司進(jìn)行考核檢查。結(jié)合武漢市“兩房”并軌后的實(shí)際,進(jìn)一步完善保障性住房運(yùn)營管理體制,建立了對公租房運(yùn)營工作的定期檢查制度,并制定了體系建設(shè)、健全機(jī)制、運(yùn)營管理3方面共18項(xiàng)檢查指標(biāo)。
公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)作為承接主體受托承擔(dān)公租房的運(yùn)營管理工作,工作內(nèi)容主要包括以下7個方面:一是資產(chǎn)管理。主要包括公租房房屋以及小區(qū)配套等建筑物和設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn),房源接收及房屋交接手續(xù);二是簽約入住。包括組織選房,簽訂租賃合同,辦理入住、合同終止或調(diào)整手續(xù),采集住戶基本信息,建立住戶檔案;三是經(jīng)租管理。主要包括租金代收、代繳、催繳,日常巡查及房屋使用管理,及時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為并采集證據(jù)上報(bào);四是修繕管理。主要包括共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),公共綠化用地維護(hù),受理報(bào)修,通知維修單位組織維修及負(fù)責(zé)保修期滿后的維修,參與維修驗(yàn)收及回訪,擬訂維修資金預(yù)算,建立維修臺帳,報(bào)送維修相關(guān)材料等;五是社會綜合管理。主要包括信息系統(tǒng)維護(hù),信息采集和錄入,社會調(diào)查、績效評價及群眾滿意度測評,配合做好受理信訪接待、公益服務(wù)、政策宣傳等社區(qū)公共服務(wù),代表產(chǎn)權(quán)人行使業(yè)主權(quán)利,開展小區(qū)滿意度測評,處置突發(fā)事件,配合聯(lián)合執(zhí)法等;六是物業(yè)服務(wù)監(jiān)督事項(xiàng)。主要包括對發(fā)現(xiàn)的問題和公租房保障對象反映的事項(xiàng)及時與物業(yè)企業(yè)協(xié)調(diào)溝通,監(jiān)督并及時上報(bào)物業(yè)企業(yè)服務(wù)情況。七是法律法規(guī)和政策規(guī)定、委托協(xié)議約定的其他管理職責(zé)。具體包括資產(chǎn)管理,建立一戶一房一檔;開展租賃管理,負(fù)責(zé)簽訂租約、辦理入住及退租手續(xù);督促和收繳租金;受理報(bào)修,及時組織維修維護(hù);安全管理及社會綜合管理;小區(qū)定期核查、日常巡查;配合資格動態(tài)復(fù)核及退出管理,配合街道社區(qū)開展社會綜合治理;負(fù)責(zé)實(shí)施合同約定的運(yùn)營管理其他內(nèi)容。
(二)明確經(jīng)費(fèi)渠道,確保政府購買運(yùn)營服務(wù)落地見效
建立廉租住房制度之初,《武漢市配租廉租住房后期管理的實(shí)施意見》(武房字〔2004〕10號)、《武漢市廉租住房保障后期管理規(guī)定》(武房規(guī)〔2011〕2號)明確規(guī)定了以政府購買服務(wù)的方式委托物業(yè)管理及專業(yè)公司租賃管理,并按收取租金的10%支付租賃經(jīng)營管理費(fèi)用。廉租房物業(yè)管理費(fèi)、保修期滿后的室內(nèi)維修費(fèi)及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)在財(cái)政部門撥付的“廉租住房專項(xiàng)資金”中安排。
《武漢市保障性安居工程專項(xiàng)資金管理暫行辦法》(武政辦〔2011〕182號)進(jìn)一步明確了廉租住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、政府投資公租房在裝修和空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修維護(hù)和運(yùn)營管理等費(fèi)用列入保障性安居工程專項(xiàng)資金,從而落實(shí)了政府購買物業(yè)及租賃服務(wù)的經(jīng)費(fèi)保證[1]。
根據(jù)《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公共租賃住房管理的通知》(武政規(guī)〔2014〕11號)要求,武漢市級財(cái)政投資購買的公租房,租金收入上繳區(qū)財(cái)政,運(yùn)營管理、房屋維修及空置期物業(yè)管理等費(fèi)用列入所在區(qū)財(cái)政預(yù)算;區(qū)級財(cái)政投資以及商品房中配建的公租房,租金收入上繳區(qū)財(cái)政,運(yùn)營管理、房屋維修及空置期物業(yè)管理等費(fèi)用列入所在區(qū)財(cái)政預(yù)算;政府平臺投資建設(shè)的公租房產(chǎn)權(quán)及租金收入歸屬該公司,所需運(yùn)營管理、房屋維修及空置期物業(yè)管理等費(fèi)用由平臺公司承擔(dān)[2]。
(三)立足武漢實(shí)際,創(chuàng)新建立公租房運(yùn)營管理規(guī)范
一是科學(xué)界定公租房運(yùn)營管理內(nèi)容。包括資產(chǎn)、租賃、修繕、社會綜合、物業(yè)監(jiān)督及其他,其中修繕管理、社會綜合管理、房屋日常管理可以再委托。
二是明確標(biāo)準(zhǔn),分類委托。廉租住房制度時期,適合市場化運(yùn)作、社會力量能夠承擔(dān)的租金收繳、維修維護(hù)、物業(yè)服務(wù)等部分運(yùn)營管理事項(xiàng)通過政府購買服務(wù)方式委托專業(yè)化運(yùn)營公司承擔(dān),建立了物業(yè)服務(wù)考核評價體系,制定了考核管理規(guī)定,提出了租金收繳率、租戶滿意率等考核指標(biāo),按照物業(yè)服務(wù)、租金收繳、建立檔案、配合協(xié)作、租戶評價等5類11個子項(xiàng)對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行季度考核,并依考核結(jié)果撥付物業(yè)管理費(fèi)和經(jīng)租管理費(fèi),考核不合格的不撥或緩撥管理費(fèi)用?!皟煞俊辈④壓?,公租房運(yùn)營管理內(nèi)容細(xì)化為4類37個子項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),分小區(qū)規(guī)模在200套以上(含200套)集中型公共租賃住房運(yùn)營管理費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)以及小區(qū)規(guī)模在200套以內(nèi)的商品房配建公租房及早期購置的零星房源營運(yùn)管理費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)兩種,費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)上浮幅度原則上不超過20%。各區(qū)組織考核并依結(jié)果支付委托管理費(fèi)。
目前,按照指導(dǎo)意見的要求,政府購買運(yùn)營服務(wù)范圍為全部或部分委托或再委托,購買服務(wù)可采取授予職能、協(xié)議委托或招投標(biāo)等方式,運(yùn)營管理可單獨(dú)運(yùn)營或與物業(yè)合一運(yùn)行,既統(tǒng)一又各具特色。
(四)建立平臺,不斷提升公租房運(yùn)營管理信息化水平
武漢市建立了住房保障信息系統(tǒng),基本實(shí)現(xiàn)了住房保障業(yè)務(wù)全覆蓋和項(xiàng)目房源、保障對象的全周期管理,構(gòu)建起了市、區(qū)、街道、社區(qū)四級管理體系,提升了“以圖管房源,以房管保障,知保障對象查房,知房查保障對象”的信息化管理水平。
按照租購并舉住房制度改革方向,武漢市通過政銀合作,打造了“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”綜合信息平臺,涵蓋租賃企業(yè)管理、房源核驗(yàn)、合同簽訂、資金監(jiān)管、支付結(jié)算、金融服務(wù)、信用評估、評價認(rèn)定、租后管理、監(jiān)測分析等租賃業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)了找房、預(yù)約看房、合同簽訂、合同備案、辦理入住和退房手續(xù)全網(wǎng)上辦理,信用管理體系反映市場主體的信用水平,提供經(jīng)紀(jì)人、房東、租戶間互評功能,對從業(yè)主體進(jìn)行信用記分,實(shí)現(xiàn)租賃企業(yè)全監(jiān)管、租賃房源全核驗(yàn)、租賃過程全監(jiān)測、租賃服務(wù)全覆蓋。
二、管理模式創(chuàng)新的初步成效
武漢市公租房運(yùn)營管理工作在市場化、信息化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理上積極作為、大膽創(chuàng)新,運(yùn)營管理能力明顯提升,住房困難群體的居住條件和環(huán)境得到改善,為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、城市、民生提速升級,助推現(xiàn)代化、國際化、生態(tài)化武漢發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。
一是政府可以集中精力做好公租房建設(shè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)、制度設(shè)計(jì)、財(cái)政保障和監(jiān)督管理工作。對于適合由市場化方式提供、社會力量能夠承擔(dān)的公租房運(yùn)營管理事項(xiàng),通過政府購買服務(wù)方式交由社會專業(yè)化運(yùn)營公司具體承擔(dān)。
二是以合同形式明確運(yùn)營主體與租戶的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,有助于通過民事法律關(guān)系化解矛盾糾紛,解決公租房使用和管理中的問題,符合建設(shè)法治社會、法治政府、法治國家的要求。
三是有效推動了公租房運(yùn)營管理專業(yè)化、規(guī)范化水平不斷提高。通過擇優(yōu)方式選擇政府購買服務(wù)的承接主體,確保了具備條件的有競爭力的社會力量平等參與競爭。
四是市場化、專業(yè)化的公租房運(yùn)營管理隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。截至目前,武漢市各區(qū)均有專業(yè)運(yùn)營公司從事政府類公租房管理工作。隨著住房租賃市場的日臻完善,市場化的專業(yè)運(yùn)營管理公司參與公租房運(yùn)營管理的廣度深度將日益擴(kuò)大,保障對象居住滿意度和獲得感必將不斷提升。
五是公租房運(yùn)營管理信息化水平不斷提升。住房保障信息系統(tǒng)基礎(chǔ)平臺實(shí)現(xiàn)了住房保障業(yè)務(wù)全覆蓋,“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”租賃綜合信息平臺進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了租賃企業(yè)全監(jiān)管、租賃房源全核驗(yàn)、租賃過程全監(jiān)測、租賃服務(wù)全覆蓋,而專業(yè)運(yùn)營公司“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”綜合信息平臺完全實(shí)現(xiàn)了全部住房租賃業(yè)務(wù)全過程網(wǎng)上辦理。三大平臺共聯(lián)共通助推公租房運(yùn)營管理的現(xiàn)代化、科學(xué)化。
三、構(gòu)建新時代住房保障運(yùn)營管理體制機(jī)制的幾點(diǎn)思考
新時代,武漢市住房保障管理工作將以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo),按照黨的十九大精神以及中央和省市的政策法規(guī),著力構(gòu)建新時代住房保障后期運(yùn)營管理體制機(jī)制。
一是加快政府職能轉(zhuǎn)變,積極推行政府購買服務(wù),吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)廣泛參與公租房運(yùn)營管理。一方面現(xiàn)有公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)要不斷規(guī)范管理,提升精細(xì)化、信息化、科學(xué)化管理水平;另一方面,政府部門要進(jìn)一步完善政府購買服務(wù)購買機(jī)制,采取公開招投標(biāo)、邀標(biāo)、競爭性談判、磋商、單一來源采購等方式不斷開放市場,引進(jìn)專業(yè)化、現(xiàn)代化的運(yùn)營機(jī)構(gòu),讓具備條件的專業(yè)化社會力量平等參與競爭,更多參與到公租房運(yùn)營管理中,通過市場化助推公租房運(yùn)營管理能力提升。
二是加快社會信用體系建設(shè),不斷完善運(yùn)營管理規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步明確政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)內(nèi)容,細(xì)化購買服務(wù)類別和服務(wù)子項(xiàng)。建立考核評價評估體系,量化考核指標(biāo),提升資金使用效能,推動提高公租房運(yùn)營管理水平。借鑒北上廣深、重慶、天津公租房管理經(jīng)驗(yàn),將違規(guī)違約行為計(jì)入不良信用記錄,對不良征信者在一定范圍公示、列入征信系統(tǒng)黑名單,并相應(yīng)采取失信懲戒制度,如限乘公共交通工具、限批銀行信貸等。積極倡導(dǎo)和引導(dǎo)智能化管理,借鑒杭州、上海采用門禁、指紋、刷臉等科技手段提高運(yùn)營管理效能的方法,對違規(guī)違約者作出限制,推動公租房運(yùn)營管理能力現(xiàn)代化。
三是積極推進(jìn)政府信息共享,不斷提高信息化管理水準(zhǔn)。李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會議上講話指出,“信息公開要與信息共享相結(jié)合,只有信息資料進(jìn)一步完整完善,才能大大減少騙取保障性住房、騙取低保、扶貧資金等違法現(xiàn)象的發(fā)生”“要加快社會信用體系建設(shè),推進(jìn)政府信息共享,對騙取公共資源等違規(guī)操作者要建立黑名單制度”[3]。要積極借鑒上海、廈門等地經(jīng)驗(yàn),建立健全多部門聯(lián)動機(jī)制,將民政、工商、公安等部門有關(guān)收入、資產(chǎn)、房產(chǎn)、婚姻、社保、醫(yī)保、稅務(wù)、公積金等信息納入公租房運(yùn)營管理統(tǒng)一信息平臺。借鑒天津做法,設(shè)置購房前置審查制度,對于不符合保障條件而未退出者,限制其商品房購買資格。
四是加強(qiáng)績效評價。以保障對象滿意度評價為重點(diǎn),建立由購買主體、保障對象以及第三方共同參與的公租房運(yùn)營管理績效評價機(jī)制。科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行公租房運(yùn)營管理工作績效考核細(xì)則,為公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)履行管理職責(zé)提供指南。加大保障對象滿意度權(quán)重,引導(dǎo)公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)切實(shí)強(qiáng)化服務(wù)職能,切實(shí)增強(qiáng)公租房小區(qū)居民幸福感,合理區(qū)分保障對象各類訴求,支持運(yùn)營機(jī)構(gòu)依法依規(guī)實(shí)施日常管理。引入由專家學(xué)者、評估機(jī)構(gòu)、新聞媒體、其他公租房小區(qū)居民等組成的第三方評估小組,通過走訪了解、專業(yè)評估等方式對公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)管理績效作出評價、提出意見,增強(qiáng)績效評估客觀性和公正度。
五是牢固樹立“以人民為中心”思想,不斷提高服務(wù)品質(zhì),滿足人民對美好生活的需要。推動建立黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與、法治保障的公租房后期管理模式。將后期運(yùn)營納入社會治理范疇,強(qiáng)化公租房的社會管理屬性,明確街道的公租房社會管理責(zé)任,聯(lián)合民政、公安等部門推動構(gòu)建各方參與的公租房社會治理體制。建立租戶委員會,擴(kuò)大租戶參與政務(wù)管理事務(wù)的機(jī)會和范圍,共建人居環(huán)境優(yōu)美、文化生活豐富、醫(yī)療保障充分、社區(qū)服務(wù)多樣的幸福、平安社區(qū)。
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