國內(nèi)共享民宿的商業(yè)模式分析及發(fā)展建議
——以小豬短租和途家為例

通俗來講，共享民宿就是房屋持有者把多余的房間出租給在這個城市中需要住宿的人們，相對比酒店而言，共享民宿的理念更傾向于為陌生人提供一個“家”。共享民宿鼓勵有效利用空置住房，降低空置房屋的成本，并增加住房多樣化的價值。目前國內(nèi)的短租行業(yè)的企業(yè)主要有：愛彼迎、途家、小豬短租、螞蟻短租等多家企業(yè)。根據(jù)艾瑞綜合數(shù)據(jù)，2017年中國在線短租市場各家企業(yè)中，途家、螞蟻短租、小豬屬于強勢型企業(yè)。其中，途家與小豬短租的發(fā)展最為典型，分別是行業(yè)發(fā)展中B2B和C2C商業(yè)模式的代表。

一、途家與小豬短租的發(fā)展概述

1.行業(yè)地位

途家，成立于2011年，是提供全世界范圍內(nèi)的民宿和公寓的預(yù)訂平臺。目前途家主要目標是國內(nèi)市場，并且積極開發(fā)和拓展港澳臺和海外市場。目標用戶包括家庭旅行、派對會議、商務(wù)旅行、休閑度假和月租以及其他類型的旅行住宿需求。艾瑞傳媒發(fā)布的《2017年在線短租行業(yè)研究報告》中的用戶調(diào)查情況顯示，途家的品牌認知度已達70%以上，目前是中國在線短租行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)。2017年《互聯(lián)網(wǎng)周刊》發(fā)布“2017年在線平臺短租排行榜TOP15”，途家超過Airbnb獲得第一的位置，小豬短租居第二。

小豬短租，成立于2012年，是國內(nèi)最早附于共享經(jīng)濟，為用戶提供短期住宿預(yù)訂的在線平臺。小豬致力于挖掘和開發(fā)具有潛力的閑置房屋資源，提供一個誠信安全的互聯(lián)網(wǎng)平臺，可以給房客提供更多有別于傳統(tǒng)酒店的，更具有高性價比的人文情懷和家庭氛圍的住宿選擇，也幫助他們結(jié)交更多來自世界各地，志同道合的朋友。

2.產(chǎn)品與服務(wù)

途家覆蓋345個國內(nèi)目的地和1037個海外目的地，擁有超過60萬套的在線房源，包括住宿和早餐、公寓、別墅等住宿產(chǎn)品和推廣服務(wù)，可滿足“多人，多日，個性化，高覆蓋”作為旅行住宿需要的特征，包括但不限于家庭旅行、商務(wù)旅行、休閑和度假、派對建設(shè)和過渡住宿等需求。用戶可以通過各種渠道輕松預(yù)訂，包括電腦、手機、微信、7×24小時客戶服務(wù)電話，立即體驗當?shù)厝说纳?，同時享受這種新生活方式帶來的溫暖、舒適和便利。在服務(wù)保證方面，途家將對平臺房進行現(xiàn)場檢查，向租戶提供高達1000萬元的“安心租”先行賠付保障資金來保障消費者權(quán)益。

小豬短租的房源豐富多樣，既有神秘的花園小屋，也有靜謐的森林小院，同時也推出了星空房、海景房等各種主題房屋。目前，小豬擁有超過20萬套房源，這些房源分布在世界各地，遍布300多座城市，并且在20多個城市設(shè)置了辦公室。在2015年，通過神農(nóng)架隱居作家小院、著名導(dǎo)演的胡同四合院等房屋的上線，引發(fā)了國內(nèi)一股“詩意短租”潮流。越來越多來自不同行業(yè)的人成為房東，小豬正在成為住宿生活方式變革的引領(lǐng)者。

二、商業(yè)模式對比分析

1.途家的商業(yè)模式分析

(1)業(yè)務(wù)系統(tǒng)

作為中國共享民宿平臺的領(lǐng)導(dǎo)者，途家憑借創(chuàng)新的商業(yè)模式、強大的品牌優(yōu)勢和專業(yè)的運營能力，目前已與國內(nèi)217個政府機構(gòu)簽約，并與大部分排名前100的房地產(chǎn)企業(yè)促成了合作關(guān)系，簽約管理資產(chǎn)超過1500億元，簽約保留房屋超過80萬套。

從客房供應(yīng)上，途家網(wǎng)的房源主要來自于自營房源和業(yè)主提供的房源，途家自營的房源大部分是與房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作和業(yè)主托管。途家與房地產(chǎn)開發(fā)商合作的方式主要有：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)商將未售出的商品房交給途家托管，途家規(guī)范和改造房屋，實現(xiàn)統(tǒng)一管理，保護房地產(chǎn)開發(fā)商的后期收益。第二種是開發(fā)商正在設(shè)計房地產(chǎn)項目，該合作捆綁途家網(wǎng)的管家和托管服務(wù)，出售和吸引投資者購房。業(yè)主托管意味著房產(chǎn)人將房子交給到途家網(wǎng)管理和租賃。途家按五星級標準對房屋進行改造，在確保業(yè)主自用的情況下，將剩余的房屋進行在線租賃。

(2)盈利模式

途家的盈利模式偏向于B2B，除了自己去線下找到房源并出租，也有酒店公寓入駐途家網(wǎng)，并且與房地產(chǎn)開發(fā)商合作。途家的盈利模式分為三種：第一種是為業(yè)主提供管理費用，提供管家服務(wù)，根據(jù)業(yè)主選擇的服務(wù)項目和房屋類型實行不同的收費標準。第二種是自營房屋收入分成，途家和業(yè)主將凈利潤進行五五分成。 第三種是收取房主自營銷售傭金，途家為品牌酒店、中介機構(gòu)和個人所有者提供在線交易平臺，并從每筆交易中收取一定比例的金額作為傭金。2017年，途家推出“三統(tǒng)一”的途管家產(chǎn)品，包括了智能門鎖、布草洗滌和保潔，目的是解決個人閑置房源分享難以達到標準化的需求，目前這項產(chǎn)品已在10個城市試點運營。

(3)營銷渠道

途家網(wǎng)的營銷渠道主要有三種：線上、線中和線下。線上，途家網(wǎng)長期在百度、谷歌、搜狗等網(wǎng)頁搜索引擎上投放廣告，并與攜程等 100 家在線旅游代理商進行合作，為途家網(wǎng)引入用戶流量。線中，國內(nèi) 100 多家的媒體覆蓋，同時與國航、南航、海航等國內(nèi)外各大航空公司達成戰(zhàn)略合作關(guān)系，捆綁銷售機票與客房。 線下，途家網(wǎng)的一線營銷團隊在各大公共場合，例如機場、車站等地進行全面推廣，還與全國知名旅行社、大型金融機構(gòu)、銀行進行合作。途家連續(xù)收購了螞蟻短租以及攜程、去哪兒旗下的民宿公寓業(yè)務(wù)，不僅拓展了房源，并且整合了眾多平臺，牢牢掌握了流量入口。

2.小豬短租的商業(yè)模式分析

(1)業(yè)務(wù)系統(tǒng)

小豬短租在全國范圍內(nèi)擁有公寓、普通民宅、家庭旅館等不同類型的高性價比優(yōu)質(zhì)房源。房東可在小豬短租的平臺免費發(fā)布房源信息并進行推廣，為自己帶來更多的收益；租客則可在小豬短租網(wǎng)站上搜索，找到自身需要的高性價比的優(yōu)質(zhì)房源。房源主要來自于用戶把閑置的房源在小豬短租的網(wǎng)站上進行注冊登記，之后等待房客的挑選。

(2) 盈利模式

小豬短租的盈利模式更偏向于C2C平臺，自己只做平臺，收取交易傭金，租房由房東和租客雙方對接。

小豬短租在整個交易過程中扮演著裁判員的角色以更好地保護用戶體驗，并作為房東和租戶之間的擔保人。業(yè)務(wù)操作流程可分為以下七個步驟：首先，房源持有人在小豬短租的平臺上免費發(fā)布房源信息；第二，租戶根據(jù)自己的需求在平臺上搜索房源并預(yù)留房間；第三，房東完成在線確認；第四，租戶支付20%的房費作為保證金，通過平臺安全支付；第五，租戶使用房源后用平臺支付剩余款項；第六，在房客入住后，系統(tǒng)會自動支付房費，小豬的短期租金是房東收取房費的10%作為服務(wù)費；第七，租戶完成在線平臺的評估。

圖2 小豬短租的業(yè)務(wù)簡圖

(3)營銷渠道

“口碑營銷”+“緊隨時代的新活動”。小豬短租網(wǎng)站首頁的標題是“不住酒店，住我家。”它不像其他酒店，更像各個旅游城市為旅游者提供一個旅途中的家。網(wǎng)站下方有各種正面的評價來自住宿者和民宿主人。其在微博微信等社交平臺的粉絲超過5萬，屬于口碑營銷的類型。2016年，小豬短租平臺的“城市之光”書店住宿計劃啟動。數(shù)十家中國最美麗的書店參與了此項活動，由著名作家笛安擔任書店住宿實驗員。北京單行街書店、泉州豐雅宋書局、揚州邊城書城、武漢文澤私人圖書館等書店成為具有獨特特色和人文情懷的“豬舍”，個性化的住宿空間，有故事的房東以及令人愉悅的交流體驗，小豬平臺的“書店住宿活動”把經(jīng)濟之美分享到一個新的高度。

三、 商業(yè)模式評述及其發(fā)展中存在的問題

1.商業(yè)模式評述

從業(yè)務(wù)系統(tǒng)看，途家的房源數(shù)量更多，分布更具體化和系統(tǒng)化，與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，并且有自營和與業(yè)主合作的房源。小豬短租與其相比，只有與業(yè)主合作的房源，但是有更多樣性的選擇。

從盈利模式看，途家的盈利模式有自營傭金、房地產(chǎn)定制項目費用，來源更多，資金流通更快。小豬短租的盈利主要來源對房東房客收取的傭金，資金來源較少，但是更安全有保障，較少出現(xiàn)棄款、拒絕支付的狀況出現(xiàn)。

從營銷渠道看，途家與多家媒體、政府機構(gòu)合作，宣傳力度更廣。小豬短租則推出了多種符合當代年輕人主流消費的活動與項目，受到了年輕人之間的傳播與推廣。

綜上分析，途家的商業(yè)模式屬于B2B類型，與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，同時自己也是商家；給大眾的風(fēng)格更像是不那么“酒店式”的酒店，缺少了給租戶更多樣化、更具有人情味的選擇。小豬短租商業(yè)模式屬于C2C類型，房東和房客都是個體，帶給租戶的體驗是非常新穎的，不同于過去的旅行方式，傾向于給陌生人在新的城市一個家；但是平臺本身的保障不夠全面，對房東要求過于簡單，存在一定的安全隱患。

2.共享民宿發(fā)展中共存的問題

(1)“房東”與“房客”之間關(guān)系最關(guān)鍵，但互信度低

中國社科院最新的一份報告稱“中國人相互信任度降到了歷史最低點，僅有兩到三成人相信陌生人?！痹趪鴥?nèi)社會的人際信任程度、分享精神比國外要低出很多的環(huán)境下，信用體系的缺陷，成為國內(nèi)大部分的共享民宿企業(yè)共同存在的問題。

(2)服務(wù)質(zhì)量最核心，但良莠不齊

同時，在中國短租網(wǎng)站是否會面臨法律上的限制還需時間檢驗。短租和經(jīng)營酒店類似，但又沒有酒店的執(zhí)照，不是簡單的房產(chǎn)中介，是由業(yè)主和租客通過平臺自己來交易。國內(nèi)大部分共享民宿企業(yè)無法提供像如家、七天等快捷酒店的標準化服務(wù)，因此，在入住時租客所享受的服務(wù)會因房東的不同而良莠不齊。

(3)安全最重要，但存在隱患多

把空置的房子租出去，確實能讓閑置資源得到合理利用。但是同時也讓素不相識的人進了家門，把門鑰匙留給陌生房客。因此，鑰匙復(fù)配、房內(nèi)財產(chǎn)安全、租住方的人身安全等隱患成為亟需解決的問題。

四、國內(nèi)共享民宿的發(fā)展建議

1.企業(yè)層面的建議

堅守商業(yè)倫理道德、完善信用體系、保障住客安全、提高服務(wù)體驗等。只有通過加強對自身的嚴格要求，自省自律，企業(yè)才能引得監(jiān)督者的信任和大眾的好評，從而進一步影響監(jiān)管改革。例如，小豬短租正在加快速度完善信任體系，并與螞蟻金服集團旗下芝麻信用合作，引入個人征信體系，使租戶和房東的權(quán)益得到更好的保障。

2.政府及社會層面的建議

努力營造風(fēng)清氣爽的商業(yè)環(huán)境及輿論環(huán)境。政府可以結(jié)合共享民宿自身的特點，完善針對該行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，制定相應(yīng)的經(jīng)濟試行辦法和監(jiān)管制度，進而在全國范圍內(nèi)試行，建立一個規(guī)范、自由和開放的市場。同時，社會也應(yīng)充分利用各種媒體，廣泛宣傳保護公共財產(chǎn)、遵守法律法規(guī)的重大意義，切實引導(dǎo)公眾。

3.商業(yè)模式完善建議

共享民宿企業(yè)之間互相取長補短，解決商業(yè)模式中的關(guān)鍵制約問題，共求更好發(fā)展。筆者認為，途家未來可以效仿小豬短租平臺，推出針對不同旅游季節(jié)的項目，并和不同類型的房東合作，為租戶提供更多樣化的房源選擇等。小豬短租則可以加大對房東的審核機制，并加強對可能產(chǎn)生安全隱患的問題進行排查和解決等。

(廣東外語外貿(mào)大學(xué)南國商學(xué)院，廣東 廣州 510545)