房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險管理分析

王雪茹

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有不同于其他行業(yè)的特點，其是房產(chǎn)的地產(chǎn)的結(jié)合體，因此投資規(guī)模巨大、開發(fā)周期較長、空間上的不可移動性、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)有緊密聯(lián)系等都是其擁有的行業(yè)特點，而這些特點決定了房地產(chǎn)投資會受到來自經(jīng)濟(jì)、政治、工程建設(shè)、社會發(fā)展等方面影響，所以房地產(chǎn)投資基金的投資不僅是一個綜合性極高的經(jīng)濟(jì)活動，還是一個具有高風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)活動。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資基金；風(fēng)險管理

中圖分類號：F299.233 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）012-0307-02

目前，隨著房地產(chǎn)投資基金業(yè)績的提高，人們對房地產(chǎn)投資基金營運(yùn)資金安全性的關(guān)注度越來越高，風(fēng)險管理一直都是金融財務(wù)工作的核心內(nèi)容，那么要想保證房地產(chǎn)基金經(jīng)營的穩(wěn)定性和連貫性，就要對現(xiàn)有的風(fēng)險進(jìn)行分析，有針對的采取風(fēng)險管理措施，提高風(fēng)險管理技術(shù)。

一、房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險分析

（一）內(nèi)部風(fēng)險分析

第一，經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)投資基金在規(guī)范運(yùn)作的過程中，受到一些難以準(zhǔn)確預(yù)測或者防范不及時的因素影響，導(dǎo)致收益下降的風(fēng)險被稱為經(jīng)營風(fēng)險。在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，每一項投資行為都有風(fēng)險，并且在人力的范圍內(nèi)無法對所有可能性的結(jié)果都預(yù)測到，因此無法做到規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險的絕對性。房地產(chǎn)投資基金的經(jīng)營風(fēng)險主要集中在項目的選擇、實施和回收資金的過程中。

第二，控制風(fēng)險。難以有效控制投資項目實施過程造成預(yù)期收益損失就是房地產(chǎn)投資基金的控制風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資基金用于未上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比例較大，要想最大化的規(guī)避風(fēng)險，分散投資是最佳的選擇，加之通常情況下房地產(chǎn)投資不會對所投資項目做到絕對控股或者直接經(jīng)營。另一方面，大部分被投資的房地產(chǎn)企業(yè)沒有在信息披露制度的實施范圍內(nèi)，因此無法快速獲取其經(jīng)營信息，基金公司的利益容易被投資企業(yè)通過暗自操作利潤受到侵占。

第三，財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資基金投資后是否能在規(guī)定時間內(nèi)全額收回，或者獲得相應(yīng)的投資收益，如果資金被拖欠，就房地產(chǎn)投資基金企業(yè)的資金現(xiàn)狀而言，是否會出現(xiàn)較高的資金拖欠風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)配比不合理，大大提高了資金流動性風(fēng)險。

第四，道德風(fēng)險。被投資企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展信息是影響投資風(fēng)險的關(guān)鍵因素，對這些信息的掌握度，目標(biāo)企業(yè)管理者比房地產(chǎn)投資基金機(jī)構(gòu)要高得多，相比之下處于信息優(yōu)勢地位，進(jìn)而容易出現(xiàn)企業(yè)管理者在利益關(guān)鍵點對房地產(chǎn)投資基金出現(xiàn)隱瞞行為，尤其是在利益協(xié)商問題過程中出現(xiàn)矛盾時，目標(biāo)企業(yè)管理者利用信息優(yōu)勢擅自改變了簽訂投資協(xié)議時的行為模式，在損害房地產(chǎn)投資基金利益的基礎(chǔ)上獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，這就是所謂的道德風(fēng)險。

（二）外部風(fēng)險分析

第一，產(chǎn)品市場風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場開發(fā)中，將酒店改為公寓、寫字樓改為住宅或者大戶型改為小戶型的重大決策因為失誤而造成巨大損失的情況有很多，因此提高對項目產(chǎn)品地位的把握度對降低產(chǎn)品市場風(fēng)險很重要，市場定位的準(zhǔn)確性與后期產(chǎn)品的銷售和企業(yè)的正常運(yùn)營都有著密不可分的聯(lián)系。

第二，市場流動性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資基金以及所投資資產(chǎn)本身具有流動性，在合理范圍內(nèi)的資金風(fēng)險就是市場流動性風(fēng)險。通常情況下，產(chǎn)業(yè)投資基金的存續(xù)期在10～15年，加之房地產(chǎn)資產(chǎn)這種投資對象的特殊性，需要一個投資回收期，因此產(chǎn)業(yè)投資基金本就具有流動性低的特征。

第三，購買力風(fēng)險。房地產(chǎn)投資基金的投資收益因為市場價格總體水平的變動而出現(xiàn)不穩(wěn)定的現(xiàn)象就是所謂的購買力風(fēng)險。市場價格總水平變動直接影響著貨幣的購買力，進(jìn)而影響資產(chǎn)市場的價格。在一系列綜合因素的影響下，房地產(chǎn)投資基金機(jī)構(gòu)的投資收益承受著因通貨膨脹和通貨緊縮帶來的購買力風(fēng)險。

第四，環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險主要分為兩個方面，政策風(fēng)險和法律風(fēng)險，前者指的是房地產(chǎn)投資基金投資收益受到地方政府或者中央政府出臺的相關(guān)政策變化，目前針對房地產(chǎn)投資基金管理的法律法規(guī)還不是很完善，政策環(huán)境不夠明朗化，難以提高政策預(yù)期的準(zhǔn)確性；后者指的是不完善的法律法規(guī)以及相關(guān)執(zhí)法部門出現(xiàn)執(zhí)法不力的情況影響到房地產(chǎn)投資基金的投資收益。

二、房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險控制

（一）內(nèi)部風(fēng)險控制

1.管理風(fēng)險的控制

第一，合理分權(quán)?；鹜顿Y人、基金管理人、基金托管人和企業(yè)家四方當(dāng)事人共同組成了房地產(chǎn)投資基金。眾多投資專家組成管理人，主要負(fù)責(zé)基金的運(yùn)用；主管機(jī)關(guān)認(rèn)同的銀行擔(dān)任托管的責(zé)任，主要對資產(chǎn)進(jìn)行保管，并嚴(yán)格執(zhí)行管理人的投資指令，同時對管理人是否遵守基金公司的章程以及相關(guān)信托契約起到監(jiān)督作用；企業(yè)家的主要職責(zé)就是圍繞企業(yè)的健康發(fā)展好好營運(yùn)資金。四個方面的當(dāng)事人在分工協(xié)作、責(zé)任明確的基礎(chǔ)上，各司其職，形成一個權(quán)力制衡、利益共享的良性機(jī)制。

第二，增強(qiáng)對企業(yè)監(jiān)管力度。通常情況下房地產(chǎn)投資基金在目標(biāo)企業(yè)中所持的都是優(yōu)先股，不僅具有很普通股一樣的表決權(quán)，而且還具有超出股份額的控制權(quán)。在處理突發(fā)性危機(jī)過程中，由于房地產(chǎn)投資基金持有的優(yōu)先股具有股權(quán)和債券的特征，相比其他方式更能靈活的滿足保護(hù)協(xié)議上的財務(wù)條款。房地產(chǎn)投資基金在減輕代理風(fēng)險的同時還能享受股權(quán)收益的增幅潛力，因此加強(qiáng)對目標(biāo)企業(yè)的監(jiān)管力度是非常有必要的。一方面要加強(qiáng)對目標(biāo)企業(yè)日常運(yùn)行控制和監(jiān)督，還要盡可能的參與到目標(biāo)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)營戰(zhàn)略制定和形象設(shè)計等高層決策環(huán)節(jié)中。

第三，合理選擇投資方式，提高對金融工具結(jié)構(gòu)設(shè)計的重視。一般情況下將股權(quán)投資作為主要投資方式，將普通股和優(yōu)先股進(jìn)行適當(dāng)組合，進(jìn)而將其發(fā)展為優(yōu)先股從而增強(qiáng)參與監(jiān)督和獲取收益的靈活性。房地產(chǎn)投資企業(yè)可在特定情況下可贖回目標(biāo)企業(yè)所持有的普通股份以及優(yōu)先股，提高對目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營活動的約束力。

2.道德風(fēng)險的控制

第一，建立并完善有效的激勵機(jī)制。以貨幣為指標(biāo)可將激勵機(jī)制分為貨幣激勵和非貨幣激勵兩種，前者就是給予目標(biāo)企業(yè)的管理者一定的報酬表示激勵，調(diào)動管理者的積極性，對其工作行為起到一定的激勵作用，通過制定并實施報酬方案是最合適最有效的方法了，并且這個方法具有一定的長效性，能促使管理者對公司做長期的投入，降低短期行為的概率。在道德風(fēng)險的影響下，管理者的個人能力和工作盡心程度是需要衡量的，對此必須找到一些客觀且能觀測的指標(biāo)用來衡量管理者的個人能力和努力程度。較好的方法就是將企業(yè)整體利潤、股票價值以及銷售額等，作為組成衡量管理者綜合能力的指標(biāo)之一，最后根據(jù)這些指標(biāo)的變化起伏給予管理者相應(yīng)的報酬，讓管理者的報酬與其所作的貢獻(xiàn)對等；后者是圍繞馬斯洛需求層次展開的，人的需求被分為生理、安全、愛、尊重和自我實現(xiàn)五個層次，這五個層次的位置關(guān)系是由低到高，是層層遞進(jìn)的，只有在滿足上一個層次需求的基礎(chǔ)上才會對下一個層次的內(nèi)容有一定的需求。所以非貨幣需求能讓激勵方式不再單一化，可在物質(zhì)激勵的同時加以精神激勵的方式。

第二，健全約束機(jī)制。精心設(shè)計激勵機(jī)制后，在其實施過程中為了在激發(fā)企業(yè)管理者創(chuàng)造力的同時避免由于行為過激出現(xiàn)一些不良影響，還要在簽訂投資協(xié)議的過程中設(shè)計并健全約束措施，以有效制衡代理人為核心理念設(shè)計約束機(jī)制，進(jìn)而更好的維護(hù)委托人的利益。名為約束，其實也是激勵的另一種方式，讓代理人在企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的監(jiān)督力和外在市場競爭壓力下，形成自我約束，盡可能的降低道德風(fēng)險的可能性，提高委托人的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）外部風(fēng)險控制

1.市場風(fēng)險的控制

要實現(xiàn)房地產(chǎn)投資基金的市場風(fēng)險控制，就要合理的對投資策略進(jìn)行組合，發(fā)揮投資策略的聯(lián)合力量。組合投資策略簡單來講就是房地產(chǎn)投資基金將多個項目或者企業(yè)作為資金投資對象，通過分散市場風(fēng)險在一定程度上達(dá)到降低市場風(fēng)險的目的；聯(lián)合投資策略主要針對需要大量資金投入的項目，可從源頭上分擔(dān)風(fēng)險，房地產(chǎn)投資基金與其他相關(guān)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合投資，共擔(dān)風(fēng)險，完成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的投資。

2.環(huán)境風(fēng)險的控制

環(huán)境風(fēng)險的主要來源就是相關(guān)政策不穩(wěn)定和不完善，因此要從政策風(fēng)險入手來控制環(huán)境風(fēng)險?？蓮囊韵氯齻€方面開展具體工作，第一，加大宣傳教育工作，盡量的創(chuàng)設(shè)一個有利于房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的健康外部環(huán)境，從思想上提高人們對房地產(chǎn)投資認(rèn)識的統(tǒng)一性，從房地產(chǎn)投資基金的性質(zhì)、作用以及客觀的運(yùn)營規(guī)律方面讓人們有一個清晰的認(rèn)識。第二，為了提高投資決策的科學(xué)性和戰(zhàn)略性，必須建立并健全房地產(chǎn)投資基金公司的規(guī)章制度，尤其是資金管理和項目審查兩個方面，杜絕出現(xiàn)考慮不周全的隨意決策。第三，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，避免出現(xiàn)法律糾紛事件。房地產(chǎn)投資運(yùn)作涉及范圍很廣，為了維持正常的運(yùn)行秩序，一切活動都要在法律法規(guī)的允許的范圍內(nèi)開展，如遇特殊情況無法可依時，要主動的提前與有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，避免后期引發(fā)出更大的矛盾和糾紛。

三、結(jié)語

總而言之，近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資基金作為房地產(chǎn)業(yè)主要的融資工具，其以獨有的優(yōu)勢受到各大房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)管部門和廣大投資者的關(guān)注。對其進(jìn)行有效的利用，能在很大程度上解決現(xiàn)存于房地產(chǎn)發(fā)展中的諸多問題，但在具體實施過程中存在一系列的不確定、不穩(wěn)定因素，讓房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險管理成為了一大難題。在積極主動識別風(fēng)險的基礎(chǔ)上，及時采取措施控制風(fēng)險損失，是推動我國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的必經(jīng)之路。