推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造美好居住生活

■ 劉志峰

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，既是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)新變化的需要，更是滿足人民群眾對(duì)美好生活日益增長(zhǎng)的需要。

當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題

我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，居民人均住房建筑面積40.8平方米，改善了城鄉(xiāng)居民的住房條件，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)要素市場(chǎng)的完善起到了重要作用，但房地產(chǎn)也存在一些突出問(wèn)題。

一、供需不平衡

房地產(chǎn)發(fā)展的矛盾突出表現(xiàn)為，供應(yīng)不足與需求不足同時(shí)存在。其主要原因：一是對(duì)供需矛盾的認(rèn)識(shí)不一致。二是把市場(chǎng)的短期平衡視作長(zhǎng)期平衡。三是把市場(chǎng)平衡視作群眾對(duì)美好居住生活需求的滿足。

二、租售結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)城鎮(zhèn)租賃住房占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，城鎮(zhèn)居民家庭主要依靠購(gòu)置住房解決居住問(wèn)題。在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，新移民、新就業(yè)群體是城鎮(zhèn)勞動(dòng)力的主要補(bǔ)充和經(jīng)濟(jì)活力的重要來(lái)源，但這一群體初始積累少、收入較低、就業(yè)流動(dòng)性大，難以通過(guò)購(gòu)置獲得合適的住房。但當(dāng)這一群體進(jìn)入租賃市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，租賃住房的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，而且他們的需求主要是中小戶型、中低價(jià)位、離工作地點(diǎn)較近的租賃住房，但市場(chǎng)供應(yīng)的租賃住房?jī)r(jià)位偏高、位置較遠(yuǎn)。同時(shí)，租售價(jià)格比不合理。我國(guó)338個(gè)城市的平均租售比約為1：350，北京、上海、深圳等城市達(dá)1:700，甚至這一比例，出租住房的年收益率僅2%左右，這使得租賃住房缺少內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，但又不能簡(jiǎn)單地通過(guò)提高租金來(lái)改善租售比。

三、住房屬性被扭曲

住房既有經(jīng)濟(jì)屬性也有居住屬性，但核心價(jià)值是居住屬性。由于房地產(chǎn)投資品屬性過(guò)強(qiáng)，形成了普遍的社會(huì)心態(tài)——“買(mǎi)房就是投資”、“買(mǎi)房就能賺錢(qián)”，住房幾乎成了金融機(jī)構(gòu)和家庭優(yōu)質(zhì)的“理財(cái)產(chǎn)品”。這一現(xiàn)象，不僅加劇了房地產(chǎn)的供需矛盾，也抑制了科技創(chuàng)新和社會(huì)創(chuàng)業(yè)。投資房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)要遠(yuǎn)高于投資科技等產(chǎn)業(yè)，使得一些企業(yè)放棄研發(fā)創(chuàng)新而選擇投資房地產(chǎn)。從2017年的50家連續(xù)兩年以上經(jīng)營(yíng)虧損上市公司的年報(bào)中抽查發(fā)現(xiàn)，有32%企業(yè)靠出售房地產(chǎn)資產(chǎn)增厚業(yè)績(jī)和獲取利潤(rùn)。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，也削弱了居民的住房支付能力，扼殺了年輕人的創(chuàng)造力，導(dǎo)致城市競(jìng)爭(zhēng)力下降。

四、行業(yè)作用被放大

在長(zhǎng)期的GDP考核影響下，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)。一是近年來(lái)國(guó)際環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，在遭遇外部沖擊時(shí)，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，往往依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)投資、刺激需求。二是對(duì)土地財(cái)政發(fā)展經(jīng)濟(jì)的思維模式習(xí)以為常，土地出讓金、房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入40%以上，有的地方甚至高達(dá)80%，房地產(chǎn)作用“一股獨(dú)大”。三是房地產(chǎn)對(duì)鋼鐵、水泥、建材、裝修、服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用不可否認(rèn)，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)自最終消費(fèi)和生產(chǎn)率提高，而房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率水平要低于其他行業(yè)，房地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展只會(huì)不斷增加整體經(jīng)濟(jì)中的低效率、低效能產(chǎn)業(yè)的比重，不但無(wú)法促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，反而會(huì)造成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩。

五、杠桿率過(guò)高

房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率過(guò)高，在寬松的貨幣政策下，一部分房地產(chǎn)企業(yè)采取了高杠桿擴(kuò)張、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率連年高企。今年上半年，房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了80%，少數(shù)房企由于杠桿率過(guò)高，無(wú)法支撐企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂和債務(wù)違約。居民部門(mén)杠桿率過(guò)高、增速過(guò)快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年個(gè)人住房貸款余額與GDP的比值為26.5%，這一比值與美國(guó)比似乎不高，但必須注意到的是，一是個(gè)人住房貸款基本上都是城鎮(zhèn)戶籍家庭形成的，而2017年城鎮(zhèn)戶籍人口占全國(guó)人口的比重為42.35%，也就是說(shuō)這42.35%的人口扛起了百分之百的住房債務(wù)。二是我們現(xiàn)在的恩格爾系數(shù)是29.3，而美國(guó)是8.9。三是美國(guó)1978年人均GDP是1萬(wàn)美元，當(dāng)時(shí)美國(guó)居民部門(mén)的負(fù)債率不到20%。如果拿個(gè)人住房貸款余額與城鎮(zhèn)居民家庭的總收入之比看，2000年這一比值是11.5%，2008年是30.3%，2017年達(dá)到74%。居民部門(mén)杠桿率過(guò)高，擠占了居民其他消費(fèi)，影響了消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)。

六、品質(zhì)提升緩慢

過(guò)去五年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房質(zhì)量穩(wěn)步提高，但也暴露了一些問(wèn)題。一是工業(yè)化建造水平低，施工現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)占比較大。二是住房建造精度低，各空間尺度誤差較大。三是適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)變化和住房空間的可變能力差。四是房屋滲漏、開(kāi)裂、串味等質(zhì)量通病長(zhǎng)期得不到根治。在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與百度、如是金融研究院即將發(fā)布的《美好居住生活白皮書(shū)》里，消費(fèi)者在公共搜索中對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量通病問(wèn)題的投訴有所增加。由于一段時(shí)期“房子蓋了不愁賣(mài)”，企業(yè)失去了提升品質(zhì)的動(dòng)力。在依靠技術(shù)進(jìn)步和從業(yè)者素質(zhì)提高方面，房地產(chǎn)的腳步遠(yuǎn)比其他行業(yè)要慢。在熱點(diǎn)城市實(shí)行嚴(yán)格的限價(jià)政策，也制約了利用新技術(shù)、新材料、新工藝提升住房品質(zhì)。

七、企業(yè)發(fā)展持續(xù)性差

目前，房地產(chǎn)企業(yè)前十強(qiáng)的銷(xiāo)售額約占整個(gè)市場(chǎng)的24.1%，前五十強(qiáng)的銷(xiāo)售額約占整個(gè)市場(chǎng)的45.9%。但在行業(yè)集中度提高的同時(shí)，一些龍頭企業(yè)采取了“三高”、“三快”戰(zhàn)略，即“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)率”和“快開(kāi)工、快銷(xiāo)售、快回款”。我認(rèn)為，過(guò)于追求速度，既埋下了工程質(zhì)量隱患，也容易誘發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。雖然短期能換來(lái)利益，但長(zhǎng)期不可持續(xù)，也與高質(zhì)量發(fā)展背道而馳。

八、資源能源浪費(fèi)大

房地產(chǎn)在建造使用過(guò)程中，資源能源浪費(fèi)比較嚴(yán)重，單位建筑能耗比是同等氣候條件下先進(jìn)國(guó)家的2～3倍，建筑中鋼材使用量高出10%～15%，每立方米混凝土要多消耗水泥8公斤，每年產(chǎn)生的建筑垃圾24億噸左右，占城市垃圾總量的40%。即便是綠色建筑，也僅僅局限于強(qiáng)調(diào)住宅朝向、門(mén)窗節(jié)能、材料的密封程度、外墻保溫等方面，對(duì)綠色設(shè)計(jì)、綠色建材、綠色標(biāo)準(zhǔn)、綠色計(jì)量、綠色生活方式的倡導(dǎo)推廣，還有欠缺，尤其是毛坯房帶來(lái)的“二次裝修”問(wèn)題，為世界各國(guó)所少見(jiàn)。

總之，房地產(chǎn)的問(wèn)題已經(jīng)影響到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”的局面較難改善，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在積聚，影響最終消費(fèi)的擴(kuò)大，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整變得困難。為此，必須摒棄落后的發(fā)展模式，走高質(zhì)量發(fā)展之路。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是住房數(shù)量增長(zhǎng)適當(dāng)快于人口增長(zhǎng)；房?jī)r(jià)上漲慢于收入增長(zhǎng)；使全體居民住在符合健康、綠色、文明標(biāo)準(zhǔn)的住房里。

一、供需基本平衡，既不短缺，也不過(guò)剩

供需矛盾始終是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要矛盾。房地產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中的波動(dòng)是不可避免的，但不能因?yàn)閷?duì)供需矛盾的判斷失誤加劇波動(dòng)，必須認(rèn)識(shí)到提高居民家庭收入的增長(zhǎng)才能構(gòu)筑市場(chǎng)的長(zhǎng)期平衡；必須服務(wù)于群眾不斷增長(zhǎng)的美好生活的需要。

二、杠桿基本合理，風(fēng)險(xiǎn)可控

有一些杠桿，促進(jìn)居民家庭的住房消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)都是有益的，但杠桿過(guò)高，就會(huì)導(dǎo)致泡沫積聚、風(fēng)險(xiǎn)積累。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要任務(wù)之一是去杠桿，把杠桿降到基本合理的水平。

三、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理

首先是大力發(fā)展租賃住房，增加租賃住房的供應(yīng)。其次是改善住房供應(yīng)對(duì)需求的適配度。產(chǎn)生庫(kù)存的原因除了需求不足的因素，很重要的是住房空間布局、性能、質(zhì)量、性價(jià)比不能適應(yīng)消費(fèi)者的需要。因此提高對(duì)需求的適配度。住房的“硬件”無(wú)法改變，但“軟件”可以提升。

四、價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，與居民支付能力相適應(yīng)

開(kāi)發(fā)重點(diǎn)應(yīng)該放在真實(shí)的消費(fèi)需求上，也就是說(shuō)，要服務(wù)于把“房子用來(lái)住”的那部分群體。有投資需求的群體支付能力強(qiáng)，容易被開(kāi)發(fā)企業(yè)看中，但如果不注意這一問(wèn)題，任由泡沫積累，不僅房企受損，銀行受損，居民受損，經(jīng)濟(jì)社會(huì)也都會(huì)受損。

五、需求管理到位，優(yōu)先保障居民家庭住房權(quán)利

房地產(chǎn)發(fā)展的目的是為了滿足人民群眾美好居住生活的需要。居住權(quán)是人的基本權(quán)利，房地產(chǎn)發(fā)展首先是為了保障人的居住權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。既要堅(jiān)持市場(chǎng)化的改革方向，也要保障沒(méi)有能力通過(guò)市場(chǎng)獲得合適住房的家庭的“住有所居”。

六、提高房地產(chǎn)供給的效率效能

房地產(chǎn)走過(guò)了風(fēng)風(fēng)火火的20多年，主要依靠?jī)r(jià)格推動(dòng)型的擴(kuò)張，房?jī)r(jià)上漲把房地產(chǎn)行業(yè)的低效率、低效能和其他矛盾都掩蓋了，但我們絕不能被這一假象所迷惑。隨著大部分城市住房供需矛盾的逐步緩解，房地產(chǎn)不可能再有不斷高速增長(zhǎng)的好日子了，也不可能習(xí)慣性地依賴(lài)價(jià)格推動(dòng)了。必須把注意力放在提高效率效能上來(lái)。

推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的對(duì)策建議

一、推進(jìn)綠色健康住房的發(fā)展

隨著群眾生活水平的提高，住房需求已經(jīng)不僅僅是滿足睡眠的空間，而是滿足綠色健康生活的需要。這幾年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)致力于推進(jìn)“百年住宅”試點(diǎn)，還制定了“百年住宅”標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)有十幾個(gè)項(xiàng)目、約100多萬(wàn)平方米住房按“百年住宅”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。這些項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)使用年限確保百年以上，綠色建筑評(píng)價(jià)級(jí)別達(dá)到3星，住宅性能認(rèn)定達(dá)到3A，采用的材料、部品都要符合綠色健康的要求，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)體和填充體分離，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益都很好，各方面評(píng)價(jià)也較高，說(shuō)明高質(zhì)量產(chǎn)品是有市場(chǎng)、有前景的，下一步要繼續(xù)推廣。還有就是要積極發(fā)展健康住宅。圍繞實(shí)施“健康中國(guó)”戰(zhàn)略，讓老百姓從“有房住”向“住好房”、“住的健康”轉(zhuǎn)變。在綠色健康發(fā)展的同時(shí)，也要注重節(jié)能減排。我國(guó)建筑壽命短，致使資源能源消耗和建筑垃圾大量增加，特別是大量拆除造成的資源能源浪費(fèi)，使近幾年來(lái)節(jié)能減排的成果大打折扣。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要與建材和部品企業(yè)合作，使用綠色環(huán)保建材，推廣綠色環(huán)保建材。

二、依靠數(shù)字化改善生產(chǎn)

進(jìn)一步推廣BIM技術(shù)，通過(guò)數(shù)字信息仿真，模擬建筑物所具有的真實(shí)信息和三維建筑模型，強(qiáng)化住宅開(kāi)發(fā)的品質(zhì)管理，在建造全過(guò)程跟蹤，確保規(guī)范施工、安全生產(chǎn)，防止偷工減料、弄虛作假。要改變當(dāng)前BIM技術(shù)相關(guān)單位各行其是的做法，由建設(shè)單位牽頭，采用統(tǒng)一編碼和代碼建模，將建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、運(yùn)營(yíng)單位等參與方的關(guān)注點(diǎn)和業(yè)務(wù)需求匯聚在同一平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可視化、精細(xì)化管理。由于應(yīng)用BIM技術(shù)能對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和數(shù)據(jù)搜集整理，因此對(duì)房地產(chǎn)提高效率效能和高質(zhì)量發(fā)展效果明顯。

三、依靠工業(yè)化提高精度

住宅質(zhì)量通病得不到根治，很重要的原因是手工勞動(dòng)比重大、產(chǎn)品精度低。但用工業(yè)化生產(chǎn)住宅，就能將施工的項(xiàng)目技術(shù)分級(jí)分類(lèi)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)澆與裝配融合、施工與裝修同步，提高裝配率、集成率、標(biāo)準(zhǔn)化率，消除項(xiàng)目變更造成的資源、能效和人力浪費(fèi)，體現(xiàn)全穿插施工質(zhì)量管理的優(yōu)勢(shì)。依靠工業(yè)化生產(chǎn)，一般節(jié)材率達(dá)20%以上、節(jié)水率達(dá)60%以上，減少建筑垃圾80%以上，提高施工效率4～5倍。減少占用施工場(chǎng)地，避免二次裝修，實(shí)現(xiàn)了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)時(shí)和環(huán)保的“五節(jié)一環(huán)?！?。大幅提升了住房品質(zhì)和性能，延長(zhǎng)使用年限、降低使用成本和維護(hù)費(fèi)用。因此，要繼續(xù)在企業(yè)打造工業(yè)化建造體系，尤其要通過(guò)工業(yè)化的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理和培訓(xùn)，確保規(guī)范施工、安全生產(chǎn)，不向社會(huì)提供“帶血帶淚”的住宅產(chǎn)品。要重視對(duì)工業(yè)化的研發(fā)投入。萬(wàn)科集團(tuán)僅在研發(fā)方面就有1200多個(gè)設(shè)計(jì)師、工程師、建筑師，研發(fā)經(jīng)費(fèi)逐年提高，連照明、圍墻、護(hù)欄都有人研究，如在廚房選擇什么樣的光線，在衛(wèi)生間增加什么樣的適老化座便器，研究論證完后，一個(gè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)下去，大部分都按工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)去做。

四、依靠信息化、智能化做好服務(wù)

房地產(chǎn)對(duì)內(nèi)要把信息化貫穿于項(xiàng)目立項(xiàng)、招投標(biāo)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目銷(xiāo)售、物業(yè)管理等方面，形成與其他上下游企業(yè)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。對(duì)外，要發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)的作用，將教育、醫(yī)療、旅游、大健康等信息接入社區(qū)和家庭，為群眾日益增長(zhǎng)的需求服務(wù)。如遠(yuǎn)洋集團(tuán)在健康住宅建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)信息化手段，對(duì)住宅周邊的水染源、空氣質(zhì)量實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)，促進(jìn)城市居住環(huán)境健康、空氣質(zhì)量健康、飲用水健康；綠地集團(tuán)、保利集團(tuán)利用信息化、智能技術(shù)，將家政養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療、居家看護(hù)等信息資源接入家庭，為社區(qū)居民提供了便捷的服務(wù)。

五、注重住房全壽命的資源能源節(jié)約和全方位服務(wù)

住房應(yīng)該是成品，而不是半成品，要努力實(shí)現(xiàn)全裝修一步到位，減少浪費(fèi)。住房的使用周期長(zhǎng)，而家庭的結(jié)構(gòu)變化快，所以，要推進(jìn)空間可變的結(jié)構(gòu)體系，尤其是“SI”體系?！癝I”體系使建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備管線分離，能夠在不改變主體結(jié)構(gòu)的前提下，進(jìn)行設(shè)備管線更換、裝修更新、建筑維護(hù)和空間布局調(diào)整。要以人為本，從兒童到青年，從中年到老年，建立覆蓋全生命周期里不同人生階段的居家生活，努力實(shí)現(xiàn)住房全壽命周期的經(jīng)濟(jì)適用。同時(shí)要加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，使住房全壽命周期能夠按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)管理。