業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題研究

董佳?！《褢c

摘 要 房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上，掀起了購(gòu)房熱潮，也使得人們對(duì)自己購(gòu)房后的權(quán)益有了更多的關(guān)注。本文首先介紹了建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容，然后結(jié)合實(shí)務(wù)中比較常見(jiàn)的問(wèn)題，從專有部分和共有部分兩方面，進(jìn)一步的作出分析和研究，旨在對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)類似問(wèn)題有一個(gè)初步的引導(dǎo)。

關(guān)鍵詞 建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有權(quán) 共有權(quán)

作者簡(jiǎn)介：董佳睿，東華理工大學(xué)法律碩士；董佳慶，武漢工程大學(xué)，執(zhí)業(yè)律師，研究方向：民法。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.09.231

一、 建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

（一）概念

我國(guó)《物權(quán)法》第七十條定義了建筑物區(qū)分所有權(quán)：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。” 建筑物區(qū)分所有權(quán)，更像是一種復(fù)合權(quán)利，集三種不同權(quán)利于一體。

（二）內(nèi)容

1.專有部分的單獨(dú)所有權(quán)

建筑物里面可以單獨(dú)隔開(kāi)無(wú)需依靠其他部分便能為個(gè)人所使用的獨(dú)立空間，便是專有部分。它的特點(diǎn)是獨(dú)立，即獨(dú)立構(gòu)造與獨(dú)立使用兩方面。

專有部分的單獨(dú)所有權(quán)含有四大基本權(quán)能，也具備絕對(duì)的排他性。業(yè)主只要在不侵害他人的合法權(quán)益的前提下，可隨意的使用。也正因此，業(yè)主的單獨(dú)所有權(quán)，亦不難對(duì)其他業(yè)主的單獨(dú)所有權(quán)造成妨礙。此外，因?yàn)榻ㄖ飿?gòu)造復(fù)雜特殊，每個(gè)專有部分并不是絕對(duì)的“獨(dú)立”，它們之間相互牽連。業(yè)主如果想進(jìn)行改良使用時(shí)，需要考慮到是否影響其他業(yè)主，若有影響則需要經(jīng)過(guò)其他業(yè)主的同意，不可自行為之。

業(yè)主若將房屋出租、借用給他人時(shí)，租借人等使用權(quán)人就承繼了所有權(quán)人的大部分權(quán)利義務(wù)關(guān)系，若與業(yè)主另有約定的依照約定，但違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的除外。

實(shí)務(wù)中會(huì)遇到需要認(rèn)定專有部分和建筑物總面積，業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)等，這些最高法在司法解釋中都作出了詳細(xì)規(guī)定。專有部分以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)；如果還沒(méi)有辦理過(guò)戶的，以測(cè)量機(jī)構(gòu)的實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)；若連測(cè)量數(shù)據(jù)都沒(méi)有，就以購(gòu)房合同上記載的面積為準(zhǔn)。建筑物總面積，即是將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)加總。業(yè)主人數(shù)，按每戶一人計(jì)，若一個(gè)買受人有兩戶以上，仍然按一人計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還未售出及未交付的，均按一人計(jì)算?？?cè)藬?shù)，把上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)加總即可。

2.共有部分的共有權(quán)

排除了專有部分，剩余的建筑物部分便是共有部分。共有部分主要包括兩類：第一類是全體業(yè)主共同共有，第二類是部分業(yè)主共同共有。建筑物的基本結(jié)構(gòu)、公共通行的道路，消防等安全設(shè)施還有設(shè)備間等就屬第一種。各相鄰房屋之間的承重墻，某一單元共用的樓梯、走廊等就屬第二種。

共有分為按份共有和共同共有，通說(shuō)認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種“特殊的按份共有”。 要想一個(gè)整體權(quán)利中的部分權(quán)利能夠不受阻礙地進(jìn)行交易，則這一部分權(quán)利必須和整體有著較大程度上可分的可能性，這樣一來(lái)就能使得它在被轉(zhuǎn)讓處分時(shí)，不會(huì)過(guò)多的影響到整體權(quán)利。這種特殊的按份共有如下特征：第一，不能被分割，因?yàn)橛幸粋€(gè)整體的目的，單獨(dú)使用便無(wú)意義；第二，共有部分具備一定的從屬性，當(dāng)專有部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，其對(duì)應(yīng)的共有部分的權(quán)利和義務(wù)也一并被轉(zhuǎn)讓。例如，共有的娛樂(lè)休閑設(shè)備就類似于專有部分的從屬物，如果簽訂抵押合同，抵押權(quán)的權(quán)利中將會(huì)包含對(duì)該設(shè)備的使用權(quán)益。

3.成員權(quán)

成員權(quán)又稱共同管理權(quán)。指的是業(yè)主們是一個(gè)整體，他們聚集到一起，成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)、管委會(huì)，來(lái)制規(guī)定約，然后委托物業(yè)公司對(duì)建筑物進(jìn)行管理，通過(guò)這些方式達(dá)到對(duì)整體大環(huán)境的管理，進(jìn)而行使這一權(quán)利的目的。成員們之間除了共同的財(cái)產(chǎn)關(guān)系還有管理關(guān)系。

二、專有部分問(wèn)題研究與分析

（一） 關(guān)于專有部分的界定問(wèn)題

《物權(quán)法》的第六章并沒(méi)有對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分的具體范圍做出界定。只是在第七十條概括表述為：“建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等”。這里就體現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，首先這個(gè)概念的界定不夠全面，其次涉及專有部分的屬性特征也沒(méi)能體現(xiàn)出來(lái)，而這就有可能會(huì)給具體的司法實(shí)踐上帶來(lái)一系列操作困難。實(shí)際上，專有部分并不是僅僅局限于住宅和經(jīng)營(yíng)性用房，還有很多其他的形態(tài)。

綜上，對(duì)于專有部分的概念界定要把注意力集中到一個(gè)關(guān)鍵詞“獨(dú)立”。首先是空間結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立，建筑物的各個(gè)專有部分是能在客觀上分離出來(lái)的，這種分離既是和其他專有部分的分離也是和公共空間的分離。其次是使用價(jià)值的獨(dú)立，這一般表現(xiàn)為業(yè)主對(duì)自己專有部分功能的不同利用，而且這種利用還不需要依賴小區(qū)或建筑物的其他部分的功能，如獨(dú)立的部分可以作為住宅使用，也可打造一個(gè)休閑娛樂(lè)空間等。最后是法律地位上的獨(dú)立。也就是說(shuō)，通過(guò)辦理登記、過(guò)戶等，可以將此業(yè)主的所有權(quán)與彼業(yè)主的所有權(quán)區(qū)分開(kāi)，也能將所有權(quán)與共有權(quán)、成員權(quán)區(qū)分開(kāi)。

（二） 關(guān)于“住改商”問(wèn)題

所謂“住改商”，是指改變?cè)械淖》控?cái)產(chǎn)，用于餐飲、娛樂(lè)和其他商業(yè)活動(dòng)，或者用于公司和企業(yè)等辦公活動(dòng)。這種行為統(tǒng)稱為“住改商”。實(shí)際生活中，“住改商”存在多種形式，有的只是單純改變房屋的使用性質(zhì)，有的不僅改變使用性質(zhì)，還變動(dòng)了房屋原有的建筑結(jié)構(gòu)。一般而言，《物權(quán)法》對(duì)于業(yè)主私下將住房改為商用的行為是不予支持的。同時(shí)，《物權(quán)法》還規(guī)定了一些例外，即業(yè)主可以進(jìn)行“住改商”，前提是要符合有關(guān)法定程序，而且還必須征得其他利害關(guān)系人的同意。

通說(shuō)，只要是原本的生活居住狀況因?yàn)槠渌麡I(yè)主的“住改商”行為而被改變的業(yè)主，都應(yīng)屬于上述涉及的“有利害關(guān)系的業(yè)主”，而不是僅僅按照建筑構(gòu)架表面的分布結(jié)構(gòu)來(lái)界定?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》中將“有利害關(guān)系的業(yè)主”解釋為“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”，也就是將建筑區(qū)劃內(nèi)會(huì)受到影響的，但本身不是本棟建筑物業(yè)主的人，排除在外了。若是想主張權(quán)益，就需要該業(yè)主自己拿出證據(jù)證明其已受到的或可能受到的不利后果，如果不能證明則要承擔(dān)敗訴的責(zé)任。此外，有利害關(guān)系的業(yè)主的同意不適用默示，即所謂的在一定期限內(nèi)不表示反對(duì)的情形，這里必須是明確的意思表示，并且是采用書面形式。此外，多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意不能推定為同意，必須是全體業(yè)主的書面同意。根據(jù)相關(guān)司法解釋，受影響的業(yè)主有權(quán)將擅自進(jìn)行“住改商”的業(yè)主訴至法院，請(qǐng)求消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失。 這就給了被私下“住改商”行為影響的業(yè)主司法救濟(jì)的渠道。

此外，有關(guān)“商改住”的處理辦法并未在《物權(quán)法》中作出規(guī)定。對(duì)此，筆者認(rèn)為可以比照《物權(quán)法》中對(duì)“住改商”的規(guī)定來(lái)處理，以體現(xiàn)出私法領(lǐng)域范疇下的公平性。

三、共有部分問(wèn)題研究與分析

（一） 關(guān)于共有部分收益、費(fèi)用如何分配的問(wèn)題

1.收益分配

《物權(quán)法》第八十條規(guī)定了共有部分收益的分配原則。即以當(dāng)事人的意思表示為先，有約依約，若無(wú)約定或約定不明，則按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

在此要注意一個(gè)問(wèn)題，假設(shè)某小區(qū)的某一棟某一個(gè)房間有人在外面做了廣告，所獲利益是在該樓還是全小區(qū)的業(yè)主之間分配呢？對(duì)此，最高法院給出指導(dǎo)意見(jiàn)：如果小區(qū)內(nèi)只有一棟樓，則直接按照上述第八十條的規(guī)定處理；如果是構(gòu)架完整的住宅區(qū)，則該建筑物的公共部分所產(chǎn)生的收入應(yīng)該由此住宅區(qū)內(nèi)的全體所有人共同分享。

2.費(fèi)用分?jǐn)?/p>

同理，借鑒上述的收益分配的原則，費(fèi)用處理的一般規(guī)則就是分?jǐn)偂Ｈw共有的就由全體業(yè)主按各自比例分?jǐn)?，部分共有的就由部分業(yè)主按持有份額分?jǐn)?。根?jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，這些費(fèi)用除了常見(jiàn)的修繕、管理、維護(hù)等費(fèi)用，還有翻修馬路、墻面，更換安全設(shè)施、娛樂(lè)休閑設(shè)備等的開(kāi)銷，以及管理事務(wù)的開(kāi)支、稅收等。

一般來(lái)說(shuō)，權(quán)利與義務(wù)是相對(duì)的，沒(méi)有無(wú)權(quán)利的義務(wù)，也沒(méi)有無(wú)義務(wù)的權(quán)利，放棄權(quán)利意味著可以不履行義務(wù)。但《物權(quán)法》第七十二條是個(gè)例外，即不得以放棄權(quán)利為由拒不履行義務(wù)。這就是說(shuō)，對(duì)共有部分，以不享受權(quán)利來(lái)進(jìn)行排除義務(wù)的抗辯是無(wú)效的。舉個(gè)例子，業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)外墻面、管道等共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，有的業(yè)主通過(guò)在外墻做廣告掙得的收益，部分共有人有權(quán)分一杯羹，但如果此時(shí)外墻或出現(xiàn)損壞，共有人不得以拋棄對(duì)外墻面權(quán)益為由而拒不承擔(dān)維修義務(wù)。

（二）關(guān)于車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定小區(qū)車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。這是一個(gè)頗具爭(zhēng)議的法條。對(duì)于該條的理解應(yīng)注意以下問(wèn)題：

第一，關(guān)于“首先”的理解。首先不等于優(yōu)先，所以業(yè)主對(duì)車庫(kù)和車位享有的并不是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有一個(gè)前提即“同等條件下”，假設(shè)有其他非業(yè)主的第三人支付了更高價(jià)格，就能夠購(gòu)買到車位、車庫(kù)，而這顯然與《物權(quán)法》第七十四條的立法目的相違背，對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)也是不利的。因此，這里的首先是指要求開(kāi)發(fā)商必須把業(yè)主的需求放在首位，可以考慮在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)業(yè)主們的車位、車庫(kù)需求做一個(gè)調(diào)查，然后把數(shù)據(jù)整理出來(lái)，要給業(yè)主預(yù)留出足夠的購(gòu)買空間。

第二，關(guān)于滿足業(yè)主的需要，這個(gè)滿足的程度是什么。這是一個(gè)爭(zhēng)議比較大的問(wèn)題。觀點(diǎn)一，只要業(yè)主能支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，其愿意買多少就買多少，對(duì)此不應(yīng)該加以限制。觀點(diǎn)二，滿足業(yè)主的需要是有限制的，對(duì)這需要須加以限制既有時(shí)間限制，也有數(shù)量限制。王利明教授也是持此種觀點(diǎn)，其認(rèn)為這里的需要須進(jìn)行限縮解釋，必須是合理的需要，不可無(wú)節(jié)制的購(gòu)買車位。因?yàn)閷?shí)際生活中有的業(yè)主購(gòu)買力較大，購(gòu)買許多車庫(kù)然后出租給沒(méi)有購(gòu)買到可用車位的業(yè)主，來(lái)賺取租金，這顯然是不可取的。

第三，關(guān)于開(kāi)發(fā)商擅自將車位、車庫(kù)轉(zhuǎn)讓給他人，業(yè)主的需求得不到滿足是否享有撤銷權(quán)。首先，這違背了《物權(quán)法》第七十條的強(qiáng)行性規(guī)定，該民事行為當(dāng)然無(wú)效。其次，開(kāi)發(fā)商建成的車庫(kù)、車位，業(yè)主具有共有權(quán)，開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)擅自處分的。

此前，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》征求意見(jiàn)稿規(guī)定過(guò)，此種情形下業(yè)主享有撤銷權(quán)，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)該合同無(wú)效。還規(guī)定了其他業(yè)主超額購(gòu)買車庫(kù)、車位，導(dǎo)致部分業(yè)主的停車需求不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，未分配到車庫(kù)、車位的業(yè)主，可以請(qǐng)求合同超出部分無(wú)效。 雖然《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》正式文本刪除了上述規(guī)定。但在新的規(guī)范出臺(tái)前，如遇到此種情形，建議可以參考征求意見(jiàn)稿的規(guī)定處理。

注釋：

于芳. 共有用益物權(quán)的侵權(quán)構(gòu)成及法律責(zé)任探究.中國(guó)海洋大學(xué).2009.

龔玲.論業(yè)主權(quán)利的有效實(shí)現(xiàn).華東政法大學(xué).2013.

王維宇.住宅小區(qū)建筑設(shè)施所有權(quán)歸屬研究.西南政法大學(xué).2012.

閔敢. 車位、車庫(kù)沒(méi)有“首先滿足業(yè)主的需要”法律責(zé)任相關(guān)問(wèn)題.政治與法律.2010（6）.157-163.

參考文獻(xiàn)：

[1]韓娟、劉璐.論小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)利歸屬的法律問(wèn)題.法制博覽（中旬刊）.2014（11）.

[2]許念、楊正禮、嚴(yán)華.淺析小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)屬.湖北警官學(xué)院學(xué)報(bào).2012（3）.