樓市巨輪或將轉向

宋慧芳

8月24日，內蒙古呼和浩特發(fā)布公告稱，全面停止房地產去庫存調控措施，由此成為全國第一個告別去庫存的城市。正如四年前，呼和浩特第一個取消樓市限購，喊出去庫存的口號，從此拉開了樓市去庫存的序幕一樣。

中原地產研究中心數據顯示，樓市庫存數據已經跌至50個月最低，已連續(xù)超過4年下調。從整體看，全國性的去庫存周期已經完成。去庫存任務的結束，意味著之前致力于去庫存的政策也將退場。

不過，化解房地產庫存，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是業(yè)界持續(xù)關注和研究的熱點。上海易居房地產研究院聯合上海市房產經濟學會、上海市人民政府決策咨詢研究基地張永岳工作室于日前共同舉辦專題討論時形成了相關觀點，認為化解庫存不搞“一刀切”，要有的放矢、因城施策。借鑒發(fā)達國家經驗教訓，擴大研究思路。論壇期間，上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳認為，庫存問題的解決，既改善房地產市場的供求關系，也有效化解相關金融風險。這一切符合供給側結構性改革的大方向，也有助于房地產長效發(fā)展機制的更好建立。

成效突出

上海易居房地產研究院流通所所長崔裴此前曾發(fā)布《房地產庫存問題研究》報告，對“房地產庫存”作了界定：房地產供給側持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被終端需求者使用的房地產。

商品房待售面積是反映房地產庫存水平的指標之一。據國家統(tǒng)計局數據顯示，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬平方米。2015年12月，中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”作為2016年經濟工作五大任務之一。自此，房地產庫存成為社會各界高度關注的問題。

其實在中央正式定調之前，2014年6月20日，面對樓市下行、庫存高企，呼和浩特率先“取消限購”，開啟樓市去庫存之路。隨后2014年6月到9月全國多個城市相繼取消或大幅松綁限購，2014年11月央行開啟降息周期，并在2015年上半年實施寬松貨幣政策，而在2015年3月底、9月底和2016年初三輪政策刺激下，需求一路走高，庫存持續(xù)下行，樓市徹底被攪活，其中以南京、廈門、合肥、蘇州為代表的“樓市四小龍”脫穎而出，在2016年上半年率先開啟上漲之路，其聲勢浩大，甚至一度超越一線城市。

然而，此時三四線的高庫存問題仍舊相當嚴峻，資金在一二線城市反復進出，卻不愿給三四線城市讓利分毫，去庫存的政策初衷仍未能體現。

于是，在始于2015年末的這輪“去庫存”中，對于三四線城市的去庫存問題，棚改貨幣化安置成為重要手段。

2016年末到2017年，央行以PSL向政策性銀行發(fā)放貸款，政策性銀行再以棚改專項貸款，支撐三四線城市的棚戶區(qū)改造，三四線政府獲得貸款資金之后，從而有錢進行貨幣化安置，拆遷戶拿到現金之后，就有了入場的資本。不斷地拆建、補貼，三四線樓市被徹底激活。

據易居研究院發(fā)布的百城庫存報告顯示，2015年以來，全國百城庫存規(guī)模呈現持續(xù)性的下跌態(tài)勢，近三年，全國去庫存普遍取得了較好的效果。截至今年7月底，百城新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%，當前百城庫存規(guī)模相當于回落到了七年前即2011年11月的水平。

其中，一、二、三四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2259萬平方米、21715萬平方米和18395萬平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、-1.5%和-0.2%，同比增幅分別為3.1%、-11.3%和-5.1%。

對于去庫存效果，國家統(tǒng)計局在今年7月中旬舉行的上半年國民經濟運行情況新聞發(fā)布會上表示，去庫存成效突出。

樓市轉向

根據上海易居研究院的報告，截至2018年7月底，全國100個城市的新房庫存去化周期僅為9.6個月，明顯低于12-16個月的合理區(qū)間?？梢哉f現在的樓市已經進入了”缺貨”時代，以前供大于求已經轉變成了供小于求的情況。對于目前這樣的市場狀況，有專家就表示建議地方停止去庫存。

上海市房產經濟學會會長沈正超認為，庫存問題是房地產理論研究需要關注的重要問題，其本質是供需關系問題。上世紀九十年代以來上海房地產市場發(fā)展的實踐反映，供應不足→供求平衡→供應過度，是交替出現的市場現象，有一定的規(guī)律性。認真研究庫存問題，找出其變化規(guī)律，制定相應的預警和管理對策，對于促進房地產市場健康發(fā)展具有重要意義。他還認為，造成房地產商品庫存過多的原因是多方面的。因此，“去庫存”也應因城施策，切忌生搬硬套國家規(guī)定。他提出，當前一線二線城市在“去庫存”的同時，特別要防止出現新的庫存。

8月24日，呼和浩特市在其官方網站上掛出《我市將多措并舉調控房價穩(wěn)定房地產市場》的通知，明確把“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”作為調控總體目標，全面停止去庫存調控措施。同時，將保證全年土地供應量達到5000畝，其中普通商品住房供地比例不低于70%；加大保障性住房供應力度，繼續(xù)落實商品住房開發(fā)項目配建3%的公共租賃住房任務。

對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市，目前的去庫存任務已經基本完成。在因城施策背景下，或將有更多城市跟進退出去庫存政策。

8月中旬，中國人民銀行武漢分行行長王玉玲在《中國金融》刊文稱，近年來，隨著棚改貨幣化進度提速，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進入房地產開發(fā)商手中，在去庫存的同時形成了新的住房供給能力，獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力，從而推動三四線城市出現房地產供需兩旺局面，部分城市房地產市場呈現過熱苗頭。棚改貨幣化本輪去庫存任務現階段已基本完成，應適時考慮退出。

此后的8月29日，長春發(fā)布通知，取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。作為促進三四線城市去庫存最大“功臣”的貨幣化安置為主的棚改模式，如今也將“功成身退”。

“對于房價漲幅居前的三四線城市，應該停止土地拆遷的貨幣化補償政策，減少或停止棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。住房市場平穩(wěn)的城市可采取逐步退出去庫存政策的方式。”中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立認為。

據查閱，當前東北、西北和西南省份對棚改貨幣化依賴度較大。官方數據顯示，2017年末大多數省市棚改貨幣化安置比例升至50%以上。如：吉林、黑龍江、安徽均超55%，青海72%，陜西77%，湖南83%，海南89%，遼寧97%。部分地區(qū)還將貨幣化安置比例提高至100%，原則上不再新建棚改安置房，如江蘇22個縣、寧夏回族自治區(qū)部分市縣區(qū)等。

“很多城市實質上都已經進入了補庫存階段，呼和浩特是其中的一個典型?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進指出，類似東北、山西、四川、寧夏等省市區(qū)域，未來房價也會上漲，部分去庫存的政策會減少，相對應地則會增加很多補庫存的政策，包括積極供地和進行限購等措施都會出臺。

在補庫存方面，中原地產首席分析師張大偉認為，除了加大土地供給、增加市場化庫存，也應增加政策性土地供應，如增加回遷房安置房比例、建設人才住房等。