試探營(yíng)改增對(duì)二手房交易市場(chǎng)的影響

陳強(qiáng)

摘 要：從2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。其中，二手房交易的增值稅基本平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策，原有的優(yōu)惠政策也將延續(xù)。本文就“營(yíng)改增”的內(nèi)涵及意義作簡(jiǎn)單論述后，并對(duì)2016年的二手房交易情況進(jìn)行分析，借由其對(duì)中介機(jī)構(gòu)所產(chǎn)生的影響，嘗試從稅收角度談“營(yíng)改增”對(duì)二手房交易市場(chǎng)的意義。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；二手房；調(diào)控手段

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，全國(guó)范圍內(nèi)推行的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)將于2016年5月1日開始試點(diǎn)。隨后，財(cái)政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，其中，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅率為11%。與以往有所不同，5月1日開始的擴(kuò)圍，將歷史上第一次涉及自然人納入繳納增值稅征管范圍，主要是指?jìng)€(gè)人二手房交易。

一、“營(yíng)改增”的內(nèi)涵及對(duì)于二手房市場(chǎng)的意義

（一）營(yíng)業(yè)稅和增值稅的概念剖析

1.營(yíng)業(yè)稅

所謂營(yíng)業(yè)稅，是對(duì)有關(guān)單位和個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為所取得的營(yíng)業(yè)額而征收的一種稅。也有學(xué)者將營(yíng)業(yè)稅定義為在我國(guó)境內(nèi)從事交通運(yùn)輸、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的單位和個(gè)人，就其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的流轉(zhuǎn)額所征收的一種商品稅。作為一種行為稅，即只要發(fā)生了買賣商品和供應(yīng)勞務(wù)的行為，因此而取得的經(jīng)營(yíng)收入，就產(chǎn)生了向政府納稅的義務(wù)，但不可否認(rèn)，營(yíng)業(yè)稅根本屬性上還是屬于流轉(zhuǎn)稅，是對(duì)所獲得的商品經(jīng)營(yíng)、非商品服務(wù)（勞務(wù)）收入所征收的一種稅。

2.增值稅

增值稅性質(zhì)上是一種商品稅，其計(jì)稅依據(jù)是商品在自由流轉(zhuǎn)的過程中產(chǎn)生的增值額。一般而言，增值稅是指的對(duì)單位或者是個(gè)人就其銷售貨物、提供修理修配勞務(wù)、加工、進(jìn)口貨物等，對(duì)其實(shí)現(xiàn)的增值額部分來進(jìn)行征收的稅種。

（二）增值稅在二手房市場(chǎng)上的優(yōu)點(diǎn)

增值稅之所以受到社會(huì)各界的偏愛，是因?yàn)樗哂衅浔举|(zhì)上的良好屬性，是一種“良稅”，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.增值稅是一個(gè)“中性”稅種，它的計(jì)稅依據(jù)是商品流轉(zhuǎn)過程中的增值額，可以有效的避免重復(fù)征稅，在二手房交易中，既能減輕交易雙方的稅負(fù)，又能有效促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)稅收效率原則的實(shí)現(xiàn)。

2.增值稅實(shí)行“道道課征，稅不重征”，既能加強(qiáng)二手房流轉(zhuǎn)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)在聯(lián)系從而有利于實(shí)現(xiàn)相互監(jiān)督的機(jī)制，又有利于保證征稅過程的普遍性，連續(xù)性和合理性，最終實(shí)現(xiàn)財(cái)政稅收的穩(wěn)定性。

3增值稅是對(duì)商品流轉(zhuǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)的合理分配，有利于深化社會(huì)資源的合理配置和有效利用，實(shí)現(xiàn)對(duì)二手房交易市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的科學(xué)配置。[1]

我國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改增值稅之后，即對(duì)原來繳納營(yíng)業(yè)稅的各類主體都改增值稅，從而實(shí)現(xiàn)了我國(guó)對(duì)貨物與服務(wù)的商品稅制的統(tǒng)一。作為我國(guó)稅制上的一項(xiàng)重要改革，“營(yíng)改增”基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條；同時(shí)，將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，確立了比較規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度，有利于完善我國(guó)的稅收制度，也有利于促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力，促進(jìn)第二、第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步融合發(fā)展。[2]從整體上說，“營(yíng)改增”有助于進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)，從而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外，“營(yíng)改增”改革后，降低了房地產(chǎn)產(chǎn)商的造房成本，這也大大的增加了購(gòu)房者的購(gòu)房欲望，這對(duì)二手房的市場(chǎng)影響力也不容忽視。[3]

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的影響

首先，國(guó)務(wù)院對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)的職權(quán)調(diào)整[4]，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)在申報(bào)納稅上最大程度的便利和快捷。這就意味著一家分支機(jī)構(gòu)眾多的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一申報(bào)納稅，無疑簡(jiǎn)化了納稅手續(xù)和納稅時(shí)間。

其次，從稅法地位和稅款計(jì)算的角度出發(fā)，增值稅的納稅主體可以分為兩大類：包括一般納稅人和小規(guī)模納稅人[5]。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，按一般納稅人進(jìn)行納稅的話，適用稅率為6%，并且可準(zhǔn)予進(jìn)項(xiàng)抵扣，支付傭金后可開具稅率為6%的增值稅專用發(fā)票；而若按小規(guī)模納稅人納稅，適用稅率為3%，不準(zhǔn)進(jìn)項(xiàng)抵扣，增值稅專用發(fā)票也得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開。至于具體納稅身份的選擇還需要考慮中介機(jī)構(gòu)自身的情況和代理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的性質(zhì)。但這無疑給了中介機(jī)構(gòu)對(duì)此兩類增值稅納稅人身份進(jìn)行選擇的機(jī)會(huì)，以作出最利于本機(jī)構(gòu)的決定。[6]

最后，房地產(chǎn)營(yíng)改增政策實(shí)施后，個(gè)人購(gòu)買者的稅負(fù)有相應(yīng)幅度的減輕，二手房的交易量也因此有小幅度的提升，對(duì)于房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)而言是利好消息。此外，為了迅速搶占市場(chǎng)，把握二手房需求量的熱期，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也不斷優(yōu)化機(jī)構(gòu)配置，及時(shí)掌握必要的稅收政策，給于客戶更加專業(yè)的服務(wù)。

三、從稅收角度談“營(yíng)改增”對(duì)二手房市場(chǎng)的意義

稅收是國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)其職能，依照有關(guān)法律，依靠國(guó)家強(qiáng)制力，無償?shù)?、固定地向社?huì)征集的收入。因此，稅收具有強(qiáng)制性、無償性、固定性的特征，而作為宏觀調(diào)控的手段“營(yíng)改增“的稅制改革在二手房交易市場(chǎng)中具有重大的意義。

（一）“營(yíng)改增”會(huì)對(duì)生產(chǎn)的影響

稅負(fù)的征收會(huì)直接導(dǎo)致人們收入的減少，而開征或增加所得稅、房產(chǎn)稅會(huì)直接減少人們所擁有的財(cái)產(chǎn)，對(duì)人們的儲(chǔ)蓄影響較大。具體到二手房市場(chǎng)中，“營(yíng)改增”的全面推開，勢(shì)必會(huì)對(duì)二手房的投資產(chǎn)生一定的影響：二手房交易稅負(fù)的降低會(huì)促進(jìn)二手房市場(chǎng)的興起，與商品房形成良性競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而刺激商品房市場(chǎng)，最終達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格到合理水平、穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)的目的。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)分配的影響

稅收的功能之一是實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入的再分配，這就決定了社會(huì)收入在社會(huì)成員之間的份額分配和社會(huì)財(cái)富在社會(huì)各階層之間的流轉(zhuǎn)，概括而言是對(duì)社會(huì)資源在社會(huì)各部門之間的配置，這對(duì)于有效解決市場(chǎng)失靈的和社會(huì)分配不公，消滅兩極分化，達(dá)到共同富裕，具有重大的意義。這一點(diǎn)在此次“營(yíng)改增”的改革浪潮中的意義尤為明顯：通過對(duì)二手房交易過程中改營(yíng)業(yè)稅為增值稅，表面上只是減少了稅負(fù)，實(shí)質(zhì)上，稅收作為國(guó)家宏觀調(diào)控的手段，不僅可以刺激二手房市場(chǎng)，鼓勵(lì)更多的庫(kù)存房房主將其房屋對(duì)外銷售，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

（三）“營(yíng)改增”對(duì)消費(fèi)的影響

由于稅收導(dǎo)致納稅人收入的減少和商品價(jià)格的變化，必然會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)征稅范圍的大小和稅率的高低會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低和消費(fèi)量的多少。[7]“營(yíng)改增”的稅制改革，將增值稅的征稅范圍擴(kuò)展到二手房，人們會(huì)減少對(duì)征稅或重稅二手房的購(gòu)買數(shù)量，而增加對(duì)免稅或者輕稅二手房的購(gòu)買數(shù)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]參見張守文：《稅法原理》，北京大學(xué)出版社2016年8月第7版，第158頁(yè).

[2]趙花：《淺談“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及策略》，《中國(guó)經(jīng)貿(mào)》2016年第17期，第250頁(yè).

[3]于曉莉：《淺議“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策》，《財(cái)稅研究》2016年第9期，第252-252.

[4]根據(jù)《增值稅暫行條例》第二十二條第（一）項(xiàng)規(guī)定，固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政，稅務(wù)主管部門或者其授權(quán)的財(cái)政，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn).可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.

[5]具體而言，營(yíng)改增改革以后，以500萬應(yīng)稅銷售額為準(zhǔn)，高于500萬為一般納稅人，低于500萬為小規(guī)模納稅人.

[6]參見譚夢(mèng)茹 王璐：《淺析“營(yíng)改增”對(duì)二手房市場(chǎng)的影響——以南京地區(qū)為例》，《時(shí)代金融》2017年07期中旬刊，第58頁(yè).

[7]參見邱本：《經(jīng)濟(jì)法研究（下卷：宏觀調(diào)控法研究）》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2008年08月版，第136頁(yè)-137頁(yè).