地產的黃昏

楊現華

從漲價去庫存到打折出庫存，活下去成為地產龍頭的吶喊，這次會真的不一樣了嗎？

活下去！

在國慶節(jié)前，萬科成了行業(yè)的風向標，以至于整個國慶假期，對于房地產業(yè)是否入冬的討論愈演愈烈。

房企銷售的“金九銀十”似乎并未如約而至，部分房企降價銷售又招致售樓處的打砸風波。一路瘋漲的樓市真的要變天了？

這似乎正在驗證社科院年初的預測。“總體來看，2018年將成為本輪房地產市場的低點，房地產市場整體將呈現下行運行的趨勢?！边@是社科院《中國房地產發(fā)展報告2018》的核心觀點。

在行業(yè)去庫存接近尾聲后，房地產的一系列調控政策正在接踵而至，棚改貨幣化收緊已成事實，甚至是取消預售這樣的“狠招”傳聞一度甚囂塵上。而房地產稅則已經進入了人大常委會5年立法規(guī)劃的一類項目名單中。

回溯歷史，在每一輪調控后，房價都以報復性的上漲來回應。如今行業(yè)一面是持續(xù)高壓的行業(yè)調控，一面是房企銷售壓力漸顯，房價停止了兇猛的上漲。只是這一輪調控后，房地產行業(yè)能告別歷史的輪回嗎？

寒意來襲

董事會主席郁亮在萬科的講話成為了房地產行業(yè)最大的新聞，“活下去”的論調一語激起千層浪。領頭羊的喊話似乎讓行業(yè)感到了絲絲寒意。

根據公開報道，在這次講話和南方區(qū)域內部講話中，郁亮表示，萬科要以“活下去”為最終目標。郁亮講到，早在2012年時，萬科就判斷行業(yè)進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，并不知道什么時候會出現真正的轉折。

而如今，轉折點實實在在到來了。為此，萬科選擇了“收斂”和“聚焦”，并且將6300億元的回款目標定為所有業(yè)務的起點、基礎和保障。萬科要梳理房地產業(yè)務，還要對非開發(fā)業(yè)務進行梳理。即投入和產出、風險和收益匹配問題，3年未見效果的業(yè)務將去除等等。

從郁亮的講話中不難發(fā)現，萬科要做好房地產開發(fā)業(yè)務，保證集團的現金流。而非地產業(yè)務中暫時難見回報的，或者回報與付出不匹配的業(yè)務就要面臨調整了。

從萬科的報表上看，市場應該是找不到這家行業(yè)龍頭任何“活不下去”的理由。2018年上半年，萬科實現營收1059.75億元，同比增長51.8%，實現歸屬母公司股東的凈利潤91.24億元，同比增長24.94%。

公司上半年的營收增速是2012年以來的最好水平，歸母凈利潤增速也是2012年半年報以來的次優(yōu)表現。

不僅如此，2018年上半年末，萬科賬面的貨幣資金高達1595.52億元，同期，公司流動負債中的“短期借款+一年內到期的非流動負債”合計只有569.83億元。萬科的凈負債率，即（有息負債-貨幣資金）/所有者權益只有30.79%。

而根據國泰君安的研報，2018年上半年，34家重點房企凈負債率為112.2%，較年初的104.7%提升了7.5個百分點，跟上一年同期113%的凈負債率相比已經有所下降，下降了0.8個百分點。有息負債規(guī)模合計為2.2萬億元，較年初增長11.3%。

與同行相比，萬科的凈負債率無疑是優(yōu)秀的。不僅如此，2018年上半年，公司的預收賬款（調整后列入合同負債科目）高達5142.85億元。

從賬面上講，擁有漂亮賬本的萬科似乎沒有理由高呼“活下去”。無獨有偶，一向以激進著稱的融創(chuàng)也開始變得“保守”起來。

在2018年上半年的業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)董事會主席孫宏斌表示，融創(chuàng)要做到安全第一。他表示，融創(chuàng)要保持現有規(guī)模的難度并不大，“但是要說怎么增長也很難，我們還是腳踏實地，這幾年安全放在第一位。”

此外，碧桂園和綠城關于加快銷售回籠資金的內部文件幾乎成了網上公開的秘密了，恒大打折促銷的海報在春節(jié)前后和“金九銀十”前夕兩度現身，加速周轉回籠資金的意味可見一斑。

本輪房價反彈以來，房企龍頭集體求穩(wěn)的局面并不常見。萬科拋出的拐點論更是讓房地產寒冬的焦慮，在整個行業(yè)一片討論聲中蔓延開來。

2007年年底，萬科原董事長王石拋出拐點論，2012年萬科提出行業(yè)進入白銀時代，2018年，萬科再度提及了拐點論。10余年時間，在重大的關鍵節(jié)點，萬科有成功的預判，也有對市場變幻的焦慮，那么總有能力把自身卷入沸沸揚揚漩渦中心的萬科，這次為何拋出語出驚人的觀點呢？

盛世危言

從直觀的銷售數據上看，目前的房地產行業(yè)遠非“寒冬”。統(tǒng)計局的統(tǒng)計顯示，2018年1-8月份，全國房地產開發(fā)投資76519億元，同比增長10.1%。其中，住宅投資54114億元，增長14.1%。

從2016年年初全國房地產開發(fā)投資恢復增長以來，到了2018年后增速基本達到了兩位數。與此同時，1-8月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積16451萬平方米，同比增長15.6%，增速比1-7月份提高4.3個百分點；土地成交價款8177億元，增長23.7%，增速提高1.8個百分點。

而在銷售端，1-8月份，商品房銷售面積102474萬平方米，同比增長4%，商品房銷售額89396億元，增長14.5%。8月份，房地產開發(fā)景氣指數為101.98，繼續(xù)保持著微幅提升的趨勢，而且是2011年年中以來的最佳景氣表現。

規(guī)模房企的表現更加優(yōu)秀?？硕鸾y(tǒng)計顯示，前三季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模近7萬億元，同比增長39.6%。門檻、集中度進一步提升，達歷史新高。

截至9月末，在部分設定了全年銷售目標的房企中，22家房企中超半數的房企目標完成率在75%以上，其余則基本在65%-75%之間。從目前業(yè)績完成度的情況來看，克而瑞認為，大部分房企完成全年業(yè)績目標不成問題。

在規(guī)模量化上，截至9月末，千億房企數量達到18家，已超過2017年全年17家千億房企的水平?？硕痤A計全年千億房企數量有望超過30家左右。這意味著千億規(guī)模的房企數量有望翻倍。

不過，靚麗的銷售終有結束的時刻，本應是銷售高峰的“金九銀十”卻難如人意。華創(chuàng)證券報告指出，截至9月28日，49個主流城市月成交同比下降了5%，較8月環(huán)比下降更是達到11個百分點。

這其中，一二線同比上漲了8%，三四線同比下降了28%，分別較8月下降13個百分點和下降9個百分點，顯示出樓市金九成色略顯不足。但50家主流房企9月銷售額同比增長了35%，弱市下龍頭銷售表現仍舊靚麗，推動行業(yè)集中度進一步上行。

就是在這看似繁榮的背后，龍頭房企在2018年紛紛求穩(wěn)，打折、降價促銷加速回款，其重點就是回流資金保持安全。

下游銷售寒意漸起，上游土地交易市場早已“冷清”，土地流拍創(chuàng)下新高。根據中指院數據顯示，2018年以來，全國房地產市場土地流拍已經超過800宗，其中一線城市13宗，二線城市178宗，遠超上年數額。

東吳證券研報披露，截至2018年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計流拍建筑面積達7954萬平方米，是上一年同期的7.3倍。對比市場推出的總建筑面積， 流拍率自二季度以來不斷攀升。8月數值已達7.05%，創(chuàng)月度流拍率紀錄。

東吳證券表示，土地流拍現象并非首次出現，2011-2012年百城住宅用地曾出現流拍高峰，2014-2015年市場又有一陣流拍潮涌起，2018 年流拍建筑面積和流拍率都達到歷史高位。原因有二：一是調控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴苛；二是融資環(huán)境趨緊，資金承受較大壓力。

2018 年，“強監(jiān)管，穩(wěn)貨幣”的地產市場大環(huán)境很難改變，土地流拍可以看作市場理性降溫的體現。首先，房價上漲空間將相對收窄；其次，地產投資承壓，預計將緩慢下行；最后，土地流拍加劇或將制約地方財力增長。

春江水暖鴨先知。龍頭房企之所以居安思危，或許并非真的認為自己“活不下去”，優(yōu)秀的企業(yè)在行業(yè)高景氣的時候，可能沒有競爭對手賺錢多，但在行業(yè)轉淡的時候，一定要比這些競爭對手更能經受住嚴冬的考驗。

龍頭是這么說的，同樣也是這樣做的。在喊出“活下去”的口號之前，萬科將多家子公司名稱中的“房地產”字樣去掉。

根據啟信寶工商數據查詢可知，2018年年初的廈門萬科房地產有限公司更名去掉“房地產”字眼，到9月份深圳市萬科房地產有限公司更名為深圳市萬科發(fā)展有限公司，包括廈門、成都、廣州、上海、南京和深圳等不下10家在內的子公司均已更名完畢。這一系列更名過程中，去掉“房地產”3個字是標準的動作。

在幾個月前的2017年度股東大會上，郁亮表示，十年后萬科將不再是房地產公司。未來，萬科要做美好生活的服務商。在會議上，郁亮還表示，“十年之后的萬科還是房地產公司嗎？如果是的話，應該比較慘?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/10/16/qkimageszqzkzqzk201835zqzk20183510-1-l.jpg"/>

在數日前的9月13日，保利地產還專門發(fā)布公告，宣布將名稱由保利房地產（集團）股份有限公司更名為保利發(fā)展控股集團股份有限公司，同樣去掉了地產標識。

在萬科保利之前的恒大、萬達和龍湖等等一線房企也都紛紛將名稱中的“地產”字樣去除，名字去地產化并不意味著他們要放棄目前的主業(yè)，但很明顯，也不想僅僅局限于目前的開發(fā)主業(yè)。正如萬科所言，“本次更名并不是為了去地產化，而是擴大經營范圍的需求?！?/p>

本輪樓市高漲的熱情源于政策的推動，當政策退出后對房企真正的考驗就要開始了，尤其是最為核心的指標之一——M2低增速已經在事實上成為常態(tài)。

紅利漸消

10月8日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進棚戶區(qū)改造工作。會議要求，嚴格把好棚改范圍和標準，堅持將老城區(qū)內臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點。同時，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

不夸張地說，棚改貨幣化安置是本輪房價的最大直接推手。棚改即棚戶區(qū)改造，是從東北的遼寧試點然后向全國推廣的。

2008年開始，棚戶區(qū)改造作為政府建設保障性安居工程的主要內容全面啟動，根據廣發(fā)證券統(tǒng)計，從2009年到2013年全國一共完成棚戶區(qū)改造1364萬套，主要以實物安置的方式實施，投資主要由地方財政支持。

2014年棚改開始進入貨幣化安置階段，2015年貨幣化安置開始加速推進。住建部等部委的通知要求“原則上不低于50%的比例確定本地區(qū)棚改貨幣化安置目標”。

這與當時的庫存有關。從2014年開始，伴隨著較為嚴重的三四線城市商品房庫存問題，國家提出了通過貨幣化安置的方式代替實物化安置的調整措施，一方面避免重復建設產生更多的庫存問題，另一方面，通過引導棚改居民購買商品房，協(xié)助解決商品房庫存問題。

根據住建部的要求，住建部提出在2015-2017年完成1800萬套棚戶區(qū)改造。2018年，新的三年計劃要求在2018-2020年完成1500萬套棚戶區(qū)改造。

從2013年以前的年均不到300萬套，到之后的600萬套，以及未來的年均500萬套，棚改這幾年明顯呈現加速的趨勢，根據住建部2014年全面調查數據，截至2012年年底全國棚戶區(qū)存量為4200萬套，政府提出的目標是2020年前基本完成棚改任務。

在完成2018-2020年的1500萬套棚改任務后，2015-2020年的棚改總數為3300萬套，加之2013年和2014年分別完成的320萬套和500萬套，合計約4120萬套。因此，2020年棚改任務可基本完成。

是次國務院常務會議指出，2018年1-9月全國棚改已開工534萬套、占全年任務的92%以上。

據統(tǒng)計，2008-2017年，全國棚改累計開工3896萬套，全國棚改完成投資約6萬億元。2015年加速實施的棚改貨幣化成為本輪樓市火熱的最大直接助推器。

國開行是棚改資金最大直接提供方，2014-2017年，國開行分別發(fā)放棚改貸款4086億元、7509億元、9725億元和8800億元。截至2017年年末，國開行累計發(fā)放棚改貸款34075億元，而2014年時貸款余額只有6362億元。

棚改貨幣化安置的推進成功刺激了購房需求，房產庫存去化率迅速提高。2014-2016年，棚改貨幣化安置比例為9%、29.9%和48.5%。多家機構研究認為，2017年預計此比例能達到60%上下。

興業(yè)證券指出，2015年，貨幣化安置占當年住宅銷售14%，拉動當年銷售增速11.1%。2016年，貨幣化安置比例進一步提升至48.5%，占當年住宅銷售的18%，拉動當年銷售增速 8.7%。預計2017年棚改的貨幣化安置比例約在60%左右，2017年全年商品房住宅銷售面積同比增速為5%，則2017年全年累計新增房地產住宅銷售14.44億平方米，其中棚改貨幣化貢獻了約3.1億平方米，約占2017年新增住宅銷售的21.51%，拉動2017年住宅銷售增速的4.41%，也就是說，剔除棚改貨幣化的作用，2017年住宅銷售增速或僅為0.58%，不到1%。

實際結果是2017年全國住宅銷售面積增長5.3%，略好于興業(yè)證券的預期，但相差并不明顯，因此，剔除棚改貨幣化影響后，2017年住宅銷售增速或許仍難達到1%的水平。

但棚改貨幣化收緊已經是板上釘釘的事實了。除了上述國務院會議，最大的資金來源方國開行已經收緊了棚改貨幣化審批權限。8月份，長春市取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策，變?yōu)楣膭睢皩嵨锇仓谩薄?/p>

顯然，棚改貨幣化將收緊成為板上釘釘的事實，但棚改不會因此受到影響，政策調整的是貨幣化安置政策。東北證券認為，棚改貨幣化安置并非全國“一刀切”，而是“因地制宜”、“因城施策”，對庫存不足地區(qū)，嚴控貨幣化安置比例。

國務院常委會正是提出了因地制宜的管理政策，庫存壓力小、房價上漲壓力大的兩類市縣將成為先行取消貨幣化安置優(yōu)惠政策的地方。

興業(yè)證券指出，房地產銷售周期的開始與結束很大程度上受政策調控的影響。前兩輪地產銷售周期均開始于房貸利率或首付比例下調等地產刺激政策，也于政府開始撤銷部分購房優(yōu)惠政策并加強房地產調控后銷售增速見頂。

本輪房地產銷售周期也有明顯的政策調控因素，2014年年底，央行開啟降息周期，同時金融機構放松房貸政策，本輪房地產周期開啟。

二三線城市支撐本輪銷售上行周期和下行周期，其中三線城市地產銷售的重要支撐則是棚改的貨幣化安置。

興業(yè)證券指出，一線城市住宅銷售增速已于2015年9月見頂，支撐本輪地產銷售繼續(xù)前行的，主要是二線和核心城市周圍的三線城市于2016年初開始的銷售高速增長。

在2016年5月本輪銷售呈現下行趨勢后，三線城市的銷售增速下降幅度慢于一二線城市，且在一二線銷售增速均轉負后，三線城市的地產銷售仍有擴張的動力。這其中有不斷提升的棚改的貨幣化安置比例對于三四線城市地產銷售的拉動作用。

根據住建部的計劃，2018-2020年完成1500萬套棚戶區(qū)改造，而2018年計劃開工580萬套。根據國務院會議，1-9月已經開工534萬套、占全年任務的92%以上，完成甚至超額完成全年任務不是難事。

這意味著留給剩下兩年的“口糧”將大為減少，這對于依賴棚改的三線城市來說，未來的增長壓力可想而知。

棚改紅利漸行漸遠，不利政策正在路上而來。9月底，關于商品房取消預售的傳聞一度甚囂塵上，房企個股股價接連重挫。

雖然住建部當即表示該情況不屬實，消息的來源地廣東也表示只是征詢意見而非實施方案。

根據國家統(tǒng)計局數據，在商品房銷售中，期房銷量遠高于現房。2018年前8個月，期房和現房銷售面積在總銷售面積中的占比分別約為81.5%和18.5%，銷售金額占比則分別約為85%和15%。

如果僅以現房形式進行銷售，商品房新增供給將顯著延后，短期內銷售規(guī)?；驅⒋蠓s，從而加大房企的現金回流壓力。

根據長江證券的分析，以一個帶有1層地下室、地上18層、現澆框架式結構的居住項目，按照全國定額工期測算，若分為預售和竣工現售，則從拿地到開盤的時間周期分別約為129天和638天。如果由期房轉為現房銷售，該情況下房企開盤周期最多可能延后約17個月，房企的周轉率或將受顯著影響。

若由期房轉為現房銷售，房企定金及預收款、個人按揭貸款兩項資金來源將受影響。

2018年前8個月，在房地產開發(fā)資金來源中，定金及預收款占比約33.2%，個人按揭貸款占比約14.6%，兩者占比合計約47.8%。

根據期房銷售額占比85%估算，若由期房轉為現房銷售，房企前8個月約40.7%的資金來源將受影響。根據117 家上市房企的數據，2018 上半年末凈負債率約106.4%，若由期房轉為現房銷售，房企現金流入將延后，短期內貨幣資金將下降，房企凈負債率將上升至約239.8%，資金壓力顯著加大。

不僅如此，若由期房轉為現房銷售，土地市場或將冷卻。長江證券表示，2017年國有土地使用權出讓收入與地方本級財政收入的比例約為56.9%。在經營壓力提升的背景下，房企在土地端的投資力度或將冷卻，地方政府土地出讓金中短期或受影響，地方財政壓力預計將會提升。

市場一致認為，短期內取消商品房預售制度的可能性不大，不過對于預售制度的調整是有可能的。中信證券認為，制度改革的積極意義可能不在于取消預售制度，而在于減弱預售制的行政色彩，讓市場自行決定銷售制度。

天風證券表示，預售制度取消可能性不大、但可能針對審批流程進行小幅微調。中信建投則認為，在短期內取消預售制度的可能性或者說基礎并不具備，但是隨著商品房供給逐步跟上，未來逐步改變預售制度這樣的杠桿政策是可以理解的。

與短期內可能不會取消房地產預售相比，房地產稅真正是漸行漸近了。據9月7日公布的十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃，房地產稅法列入第一類項目，“房地產稅法擬5年內提請審議”。一類項目即全國人大立法規(guī)劃條件中比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。

本屆人大到2023年3月結束，那么意味著房地產稅立法最晚將在2023年初完成。

實際上，從年初的政府工作報告，到政府部委負責人的發(fā)言表態(tài)，房地產稅早已經頻頻“吹風”。雖然具體出臺時間仍難確定，但房產稅已經有了初步的時間表是確定無疑了。

對于“房地產稅法擬5年內提請審議”市場各方有著不同的解讀。東興證券認為，從之前相關部門的一系列表態(tài)來看，本次房地產稅列入立法規(guī)劃基本符合市場預期。同時，從過往規(guī)律來看，房地產稅列入五年立法規(guī)劃并不意味著一定會在五年內完成落地。

方正證券則表示，根據“房地產稅法擬5年內提請審議”的表述判斷房地產稅5年內不會出臺（或暫緩）的結論過于簡單武斷。首先，提請審議是立法程序中最重要的環(huán)節(jié)，表決和公布執(zhí)行在程序上相對簡單；其次，“5年”是指本屆人大常委會5年任期；再次，立法規(guī)劃中的三類項目劃分有別，一類項目執(zhí)行率較高。與出臺時間相比，市場更為關心的是房產稅對房價的影響究竟有多少。雖然決定價格的關鍵核心是供求關系，但房產稅的出臺無疑會對房價造成直接的營銷。

方正證券就認為，從短期來看，房產稅的征收可能會對市場帶來暫時的量價的下行壓力；從中期來看，房產稅征收后，地方財政收入不再單純依賴賣地，地價的趨勢性下滑對建立房地產市場的長效機制有明顯作用；從長期來看，市場走勢仍然決定于供需關系，即房產稅對于市場的中長期影響較小。

中泰證券根據模擬的結果得出結論，一線和三線城市房價和稅率沒有顯著相關性，且不論是一線還是三線城市，在征收不同比率的房產稅情況下，房價增幅沒有顯著變化；租金出現明顯上漲，且稅率越高，租金越高。

財富證券表示，開征房地產稅能否起到抑制房價的作用，關鍵在于其能否改變市場供需關系的轉變，以及對未來房價走勢的預期。

從需求端看，較大的城鎮(zhèn)化提升空間仍將對房價形成需求支撐；大都市圈化的開啟，城市人口密度還有較大提高空間；家庭規(guī)模變小和微型家庭增多，房產需求增加。從供給端看，房地產稅的征收將增加房產的供給。房地產稅對一二線和三四線城市房價的影響將出現分化。

在供大于求的城市中，這會促使投資者拋售房產，進而促使房產價格下跌；而對于供小于求的城市，開征的房產稅則會轉嫁給房產需求方，房價則因為包含被轉嫁的房地產稅而上漲。

在租賃市場，開征房地產稅對租金的影響也將出現分化。對于人口聚集型城市，租金將呈現整體上漲趨勢；而對于人口外流型、經濟發(fā)展較為薄弱的城市，租金并不會受到很大的影響。

對于高企的房價，除了真真實實的需求之外，貨幣供給也是重要因素之一，也正因為如此，市場才有了“房價使貨幣現象”的解讀。如著名經濟學家吳敬璉幾年前就表示，房價高的根本原本就是貨幣超發(fā)，M2增長率太快。

若如此，如今M2低增長成為常態(tài)的局面下，高房價是否還能持續(xù)呢？

根據中國人民銀行公布的數據，8月末，M2余額178.87萬億元，同比增長8.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個和0.4個百分點。

實際上，自從2017年4月M2增速首次跌破兩位數的增長后，其增速一直維持在兩位數以下，且多數月份的M2增速不超過9%。而在此之前，央行公布的M2增速從未低于過10%以下。

這就是說，在經歷了持續(xù)的高增長后，M2的增速正在穩(wěn)步回落。并且央行專門發(fā)文指出，估計隨著去杠桿的深化和金融進一步回歸為實體經濟服務，比過去低一些的M2增速可能成為新的常態(tài)。

對此，海通證券姜超就指出，2016年和2017年中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速大約在8%左右，而這兩年住宅銷售價格平均增速超過 12%，可見居民收入增速遠落后于房價漲幅，并且房價收入比一向較高，購房需求難以靠收入得到滿足。

既然人們買房不靠收入，那么只能依賴于舉債。姜超表示，商品房銷售金額和居民負債的同步走高。2015年居民部門年度新增總負債只有4.6萬億元，2016年大幅上升至7.1萬億元， 2017年又再度上升到8.1萬億元。居民部門的貸款擴張支撐了地產銷售，進而推高住房價格。

截至2017年末，居民部門的商業(yè)貸款余額為40.5萬億元，再加上5萬億元公積金貸款，居民總負債約為45.5萬億元，占當年82萬億元GDP的比重為55%。由于中國居民收入占GDP的比重較低，從債務收入比角度觀察，中國居民部門已經接近100%。

“未來貨幣低增將是新常態(tài)?！笔チ素泿懦l(fā)的支撐，居民舉債很難進一步擴張。姜超表示。

此外，2017年下半年以來，居民住房貸款利率持續(xù)上行，2018年2月已接近5.5%，與 2016年下半年還不到4.5%的房貸利率水平不可同日而語。利率提升增加了購房貸款的成本，居民大幅加杠桿將難以再現。因此，貨幣的收縮決定了住房需求面臨放緩，房價上漲將難以持續(xù)。

然而，根據統(tǒng)計局的數據，8月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比下跌的僅有一個城市，房價真的會下跌嗎？

房價下跌？

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，雖然前8個月70個大中城市新房價格同比平均漲幅全線回落，但8月僅廈門一地房價環(huán)比下跌。

8月房價環(huán)比漲幅超過1%的多達49個，較7月增加10個；漲幅超過2%的多達18個，較7月增加5個。

而8月份70個大中城市新建商品住宅價格指數環(huán)比上漲了1.5%，繼續(xù)呈現加速上漲勢頭。并且自從2015年4月份以來，該指數環(huán)比已經保持了40個月的連續(xù)正增長。

此外，從2015年12月至今，70個大中城市新建商品住宅價格指數同比也始終保持了正增長。本輪房價的上漲似乎并沒有終結的趨勢。

不過，在房價繼續(xù)上漲之時，反映樓市銷售的兩個關鍵指標-定金及預售款和個人按揭都在下滑，尤其是個人按揭已經連續(xù)呈現負增長。

根據統(tǒng)計局數據，1-8月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預收款35447億元，增長15.1%；個人按揭貸款15605億元，下降1%。

在2016年3月開始，房企定金及預收款呈現20%以上的增長，直至5月份達到35.2%的最高增長，隨后該數值同比增幅仍保持高位但逐漸回落，直至2017年8月份之前都在20%以上。之后的多數月份增幅都在15%以下。

與之相比更為遜色的是個人按揭早已經是負增長。2018年8月，個人按揭累計同比下降了1%，從2017年10月份以來，一直呈現負增長的態(tài)勢。在增速最快的2016年時，個人按揭基本保持在50%以上的增速。

以2008年以來的10年時間為例，個人按揭負增長的情況出現過4次。第一次是2008年7月份至2009年2月，第二次是2011年2月至2012年5月。第三次是2014年4月至12月。本次的個人按揭下降還在繼續(xù)進行中。

由于70個大中城市新建商品住宅價格指數環(huán)比公開數據從2011年開始公布，因此將兩者從2011年后的數據進行對比不難發(fā)現，2011年10月至2012年5月價格指數呈現環(huán)比下降。2014年5月至2015年3月再度環(huán)比下降。

在個人按揭貸款下降后，70個大中城市新建商品住宅價格指數環(huán)比都呈現了下降的走勢。

個人按揭的負增長意味著住房需求側受到了打壓。如果說供需關系是影響價格的關鍵，那么隨著需求的持續(xù)收緊，高企的房價還能支撐多久呢？