住房制度改革：信托與租賃視角下的保障房供給研究

陳森森

[摘要]實現(xiàn)人民住有所居是國家政策調控的重點，但當前一二線城市房價依然居高不下，使部分適當收入水平的人群“住有所居”愿望落空。本文從信托與租賃的角度對保障房供給進行分析與探討，通過對住房市場分析高房價的根源，提出從發(fā)揮信托和租賃制度作用助力保障房的供給，以推動住房制度改革。

[關鍵詞]信托；租賃；保障房供給

一、住房市場分析

住房是我們永遠繞不開的話題，而在中國住房又有本身特有的地方。中國共產黨第十九次全國代表大會報告“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”等內容為住房制度改革指明了方向，順應了住房領域需求變化。其實從本質上來說，房子本身并不是什么昂貴的東西，歸根到底還是資源配置的不均衡，漲價多集中于一二線中心城市。中國人傳統(tǒng)的對房子需求的觀念造成對房子的剛性需求，父母的積蓄加按揭貸款是常態(tài)。一二線城市房地產投資回報率非常大，造成了投機需求。以上都大大拉高了房價，抬高了居民的生活成本，讓大部分人民“住有所居”的愿望落空。

目前的房地產調控已將商品房與保障房并重，著力增加供給和減少不合理需求。當前一二線城市房地產市場房價雖趨于平穩(wěn)，但價格仍居高不下。保障性住房則成為人民“住有所居”愿望的重要實現(xiàn)方式，保障性住房領域的改革是我國住房制度制度改革的極其重要的一環(huán)。信托與租賃兩種靈活的金融工具和金融制度能在“租購并舉”中發(fā)揮重要作用，助力高質量保障性住房的持續(xù)供給。

二、房屋供給：保障性房地產信托

信托與房地產結合，則形成了房地產信托。國內的房地產信托，保障性住房建設房地產信托項目較少，多是滿足的中短期融資需求而設立的債權類信托，即信托公司單純將信托資金以貸款形式投放給房地產企業(yè)，而信托公司其實并未真正地參與其中。房價依然沒有得到抑制或保障性住房沒有得到增加，信托公司的房地產信托類型需要謀求轉變。

（一）總體區(qū)域與保障主體選擇

“堅持房子試用來住的，不是用來炒的?！睆慕洕统鞘邪l(fā)展以及現(xiàn)實角度看，“炒房”的城市主要為一二線城市。信托公司保障性房地產信托項目實施重點區(qū)域應為環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)的一二線城市，同時兼顧以武漢、鄭州、長沙為核心的中部城市帶和以成都、重慶、西安為核心的西部區(qū)域。保障性住房建設由于其特殊性，均會有政府的支持及政策的指引，信托公司可以考慮選取有政府支持的項目，并與地方性融資平臺直接結合和選擇實力雄厚的開發(fā)商，這也是十九大報告提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障”的具體體現(xiàn)。

（二）股權投資模式

房地產信托企業(yè)可以開展股權投資模式，信托公司、房地產企業(yè)以及地方政府簽署三方合作協(xié)議，信托公司發(fā)行集合資金信托計劃，將資金以股本金的形式投向房地產企業(yè)，用于保障性住房項目的開發(fā)建設。信托公司對投入房地產企業(yè)的信托資金進行管理、運用和處分，確保股權投資信托資金的合理有效使用。地方政府則出具承諾函承諾采取必要措施，確保保障房項目余房銷售回款，保證股權投資信托資金實現(xiàn)退出并獲得收益。因此，傳統(tǒng)的債權類信托向股權類信托實現(xiàn)了轉化。

（三）BT回購模式

房地產信托企業(yè)也可以開展BT（Build and Transfer）回購模式，部分承擔開發(fā)商的角色。信托公司與地方政府融資平臺簽訂保障性住房BT協(xié)議，由信托公司發(fā)行保障性住房BT項目資金信托計劃，募集社會資金用于政府的保障房項目建設，具體的開發(fā)建設工作交由專業(yè)的房地產公司，項目竣工驗收完成后由政府回購。信托公司兼具開發(fā)商與金融機構的雙重角色，既為項目提供資金支持，同時又承擔了開發(fā)商的角色，充分發(fā)揮信托公司在資金融通與項目開發(fā)方面的綜合優(yōu)勢，加強了項目風險控制和減少了政府投資成本。

三、房屋租賃：融資租賃為重。兼顧經營

（一）租賃市場存在的問題及原因

租賃在住房制度改革中也能發(fā)揮重要作用。上一部分論述的通過保障性住房信托項目獲得房源的供給，既是“租購并舉”中“購”的基礎，也是實現(xiàn)“租”的基礎。實現(xiàn)“住有所居”，購房與租房都是實現(xiàn)形式。在租賃項目實施的過程中，通過保障性住房信托項目的供給，房源已不是問題，在于有效運營。

（二）融資租賃模式：重點

房屋租賃企業(yè)要重點探索房屋融資租賃模式。房地產融資租賃是租賃物為房地產的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。金融租賃公司應積極開展房地產融資租賃業(yè)務，根據(jù)房地產商品的需求者對房地產商品的特定要求和對房地產開發(fā)商的選擇，出資向房地產開發(fā)商購買房地產商品并租給房地產需求者使用。房地產需求者則分期向租賃公司支付租金。租賃公司和房地產需求者可以說是利益共贏的。租賃公司始終是房地產所有權人，保留房產的所有權是投資的有效保障并通獲得穩(wěn)定的租金收益。另外雖房價過高但融資租賃的方式可以實現(xiàn)將潛在需求向有效需求轉化，使無人住的房和無房住的人各得其所。

（三）經營租賃模式：兼顧

房屋租賃企業(yè)要穩(wěn)步推進并規(guī)范房屋經營租賃模式。租賃公司擁有租賃領域的專業(yè)化管理資源與運營經驗，在房屋經營租賃方面可有效開展業(yè)務。房地產租賃行業(yè)可能且必須實現(xiàn)專業(yè)化，著力保障租賃住房的質量和提高房地產租賃行業(yè)的競爭力。房地產租賃行業(yè)及企業(yè)要根據(jù)市場因素制定房地產租賃定價標準，并對住房租賃產品進行分級，同時建立規(guī)范的違約賠償機制形成風險共擔。

四、總結

在住房制度改革中，保障性房地產信托實現(xiàn)了保障性住房的有效供給，滿足大部分購房者的需求；房地產租賃則實現(xiàn)了有效供給基礎上的有效出租，滿足實際購買能力不足或租房需求大的人群。保障性房地產信托和房地產租賃兩者的有機結合，有助于實現(xiàn)十九大報告提出的“加快建立租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的目標。我們還應該看到，在“住有所居”實現(xiàn)的同時，租賃制度下很多租房者部分公共服務權利無法享受，這也是“租購并舉”下全體人民“住有所居”后住房制度的改革方向。