嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)特點及金融風(fēng)險管理對策

謝潔華 李成青 陽治 姜珊

摘要：房地產(chǎn)領(lǐng)域是國家在金融領(lǐng)域去杠桿的重點，近年國家加大對房地產(chǎn)市場的金融秩序規(guī)范整頓力度，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管形勢驟然嚴(yán)峻，為此當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境及融資環(huán)境不容樂觀，將面臨較大的現(xiàn)金流壓力和還債壓力，并將對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)形成較大的風(fēng)險沖擊。在此背景下，本文通過分析房地產(chǎn)行業(yè)新的特征，提出金融機(jī)構(gòu)須采取有效的風(fēng)險管理措施，確保有效防范行業(yè)資金面收緊的風(fēng)險；同時金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)房地產(chǎn)政策變化出現(xiàn)新的市場需求和融資需求，創(chuàng)新產(chǎn)品及模式匹配房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：金融監(jiān)管；房地產(chǎn)；風(fēng)險管理；創(chuàng)新發(fā)展

中圖分類號：F833.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1003-9031（ 2018 ）09-0053-07

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管環(huán)境整體從嚴(yán)

近年來，人民銀行、銀保監(jiān)會加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融的管理，配合國家對房地產(chǎn)調(diào)控，并對房地產(chǎn)金融存在的違規(guī)行為進(jìn)行重點整治，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險。同時，監(jiān)管層加大對違法違規(guī)人員的問責(zé)力度，切實解決內(nèi)部問責(zé)流于形式、處理浮于表面的問題，整體金融環(huán)境以及監(jiān)管要求趨嚴(yán)。

（一）金融監(jiān)管政策從嚴(yán)

2016年10月，銀監(jiān)會在三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會中特別強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域并加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營。

2016年11月，銀監(jiān)會對16個熱點城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行專項檢查，嚴(yán)查理財資金投資管理情況，主要包括是否比照自營貸款管理的要求，是否存在理財資金違規(guī)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域等相關(guān)問題，強(qiáng)化對銀行理財資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)督管理。

2018年1月，銀監(jiān)會出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》，并在工作要點中提出整治違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的行為，主要包括以下5個方面內(nèi)容：直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資，或以自身信用提供支持或通道；向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。

2018年2月，銀監(jiān)會在全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議上也強(qiáng)調(diào)，將努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個人貸款違規(guī)流人股市和房市，遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

綜上，主要的監(jiān)管規(guī)定除要銀行加強(qiáng)住房信貸管理，提高對貸款風(fēng)險防范外，還對基金、信托、債權(quán)發(fā)行等通道機(jī)構(gòu)一并加強(qiáng)管理，在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)入歷史以來最艱難時期。

（二）監(jiān)管處罰力度加大

1.2017年中以來，監(jiān)管部門處罰力度不斷加大

根據(jù)銀監(jiān)會公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年各級銀監(jiān)部門共開罰單3452張、處罰機(jī)構(gòu)1877家、1547名責(zé)任人員被罰，罰沒金額近30億元。與2016年相比，處罰機(jī)構(gòu)數(shù)量增長近3倍，罰沒金額超過10倍。如2017年4月，招商銀行上海分行因以“投資資產(chǎn)管理計劃”為通道，向某投資管理有限公司發(fā)放信托貸款，其中部分資金用于支付土地出讓金，被上海銀監(jiān)局處以罰款420余萬元；2017年5月，北方信托因“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”被天津銀監(jiān)局罰款20萬元；2017年10月，昆侖信托因“違規(guī)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金信托貸款”被寧波銀監(jiān)局罰款20萬元。

2.2018年伊始已呈現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)打嚴(yán)罰的監(jiān)管生態(tài)

銀監(jiān)會2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議上明確的十大監(jiān)管任務(wù)重點，其中就有三項和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)。

根據(jù)銀監(jiān)會公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年1月份各級銀監(jiān)部門公布行政罰單（含2017年作出的處罰決定但在2018年公布）計491張，平均每天16張；與2017年1月份的194張、平均每天6張相比，2018年1月的罰單數(shù)量為去年同期的2.5倍。僅1個月，共計罰沒資金近6.5億元，接近去年全年的五分之一。各地銀監(jiān)局開出的多張罰單也直指銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供違規(guī)融資的行為。如浙商銀行杭州分行向資本金不到位的項目發(fā)放住房開發(fā)貸款，被浙江銀監(jiān)局罰款20萬元；漢口銀行通過同業(yè)投資通道違規(guī)向“四證不全”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款，被湖北銀監(jiān)局罰款50萬元，3名相關(guān)責(zé)任人受到警告處分；交通銀行廈門分行因違規(guī)發(fā)放土地融資，內(nèi)部控制不足，未能防范假按揭、假征信、假評估等，導(dǎo)致貸款被挪用，向四證不全的項目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款，被廈門銀監(jiān)局罰款150萬元。

2018年監(jiān)管部門不但罰錢、罰機(jī)構(gòu)，而且處罰不少銀行分支機(jī)構(gòu)的高管，對整治銀行業(yè)市場亂象起到巨大的震攝作用。如浦發(fā)銀行成都分行原行長、2名副行長、1名部門負(fù)責(zé)人和1名支行行長分別給予禁止終身從事銀行業(yè)工作、取消高級管理人員任職資格、警告及罰款；取消郵儲銀行武威分行原主持工作的副行長及其他3名班子成員2-5年高管任職資格，禁止文昌路支行原行長終身從事銀行業(yè)工作；對紹興銀行、南京銀行鎮(zhèn)江分行等10家違規(guī)交易機(jī)構(gòu)，處罰共33名責(zé)任人，其中取消3人高管任職資格、禁止1人從事銀行業(yè)工作。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢及特點

在金融強(qiáng)監(jiān)管和房地產(chǎn)調(diào)控升級的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)也相應(yīng)呈現(xiàn)出新的發(fā)展特點。

（一）投資高位略微增長，但銷售明顯回落

2017年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增長基本持平，但住宅投資增速有所提高。2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，比上年增長7.0%，與2016年增長6.9%基本持平；其中住宅投資75148億元，增長9.4%，較2016年住宅投資增長6.4%相比，提高3個百分點。2018年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比增長9.7%.增速比2017年提高1.2個百分點，其中住宅投資38990億元，同比增長13.6%，增速比上年同期提高3.4個百分點。

2017年以來，商品房銷售情況出現(xiàn)大幅回落。2017年商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%，其中住宅銷售面積增長5.3%，較2016年均大幅回落。2018年1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比2017年回落12.8個百分點，其中住宅銷售面積僅增長3.2%。

（二）融資全面收縮，且利率上行明顯

2017年以來，在強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿等一系列的政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)融資通道全面收縮。除傳統(tǒng)商業(yè)銀行信貸渠道外，繞道房地產(chǎn)的通道業(yè)務(wù)亦急劇收縮，特別是土地前端融資已全面停止，房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)一步收緊。2017年末，房地產(chǎn)人民幣貸款余額32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末回落6.1個百分點，其中個人住房貸款余額21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末回落14.5個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額8.32萬億元，同比增長17.1%，增速比上年末高8.8個百分點。彭博匯總數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券發(fā)行合計約5162億元人民幣，同比下降近三成，且是2007年以來首次年度發(fā)行規(guī)模萎縮，若僅計算境內(nèi)發(fā)行的房地產(chǎn)債券，其融資下降高達(dá)近七成。

與此同時，房地產(chǎn)貸款實際利率持續(xù)攀升。一是住房開發(fā)貸款方面，在政策從嚴(yán)背景下，銀行從2017年下半年開始，利率逐步上升，目前貸款利率基本要達(dá)到6%以上、中小型房企更高；二是按揭貸款方面，2017年11月全國首套房按揭利率平均達(dá)5.36%，連續(xù)11個月上升，從2018年開始，全國各地銀行大規(guī)模宣布上浮房貸利率；三是債券利率方面，2017年房企發(fā)行債券平均利率在6%左右，其中35%債券超過6%。2018年以來如瑞安房地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)及雅居樂發(fā)行的票據(jù)及優(yōu)先永續(xù)證券，年利息均在6.5-7.0%，遠(yuǎn)高于去年同期水平。

（三）到位資金持續(xù)下降，資金鏈條緊張

隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，同時受限購、限價、網(wǎng)簽銷售以及按揭貸款發(fā)放速度影響，2017年房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增長8.2%（較上年回落7個百分點）、個人按揭貸款下降2%（較上年回落48個百分點），銷售回籠資金持續(xù)放緩；2018年1-6月房企到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比去年全年回落6.6個百分點，為2016年2月以來最低水平。目前房企銷售資金和自有資金到位均全面收緊，為此，已有多家房企開始尋求海外融資渠道。

（四）行業(yè)集中度提高，企業(yè)整合并購加速

在當(dāng)前調(diào)控加碼、資金趨緊、拿地門檻提升等背景下，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)依靠強(qiáng)大的運營能力和靈活的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴(kuò)大市場份額。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2017年TOP10的房地產(chǎn)企業(yè)集中度（銷售金額）達(dá)24.1%，相較2016年上升5.8個百分點；TOP100房地產(chǎn)企業(yè)集中度大幅上漲10.7個百分點，達(dá)到55.55%，首次超過一半。隨著房地產(chǎn)市場步人調(diào)整期，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)在品牌、管控、融資、拿地等方面的優(yōu)勢將更加明顯，2018年房地產(chǎn)市場集中度有望加速提升。

據(jù)統(tǒng)計，2017年全國房地產(chǎn)各類兼并收購數(shù)量314宗，同比增長35.3%，涉及金額3384億，同比下降16.6%。在調(diào)控影響深化、房企融資渠道受限、融資成本攀升的背景下，疊加公司債到期高峰，2018年更多中小房企將面臨資金壓力，特別是部分前期加杠桿快、激進(jìn)拿地的中小房企的資金鏈壓力將不斷加大，潛在較大的經(jīng)營風(fēng)險，具有被大房企收購重組的可能，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新一輪洗牌，行業(yè)并購整合浪潮仍將延續(xù)。

（五）進(jìn)入償債高峰期，債務(wù)兌付壓力增大

2015-2016年期間我國房地產(chǎn)企業(yè)集中加杠桿擴(kuò)張，目前陸續(xù)進(jìn)入債務(wù)還款高峰期，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2015年，全國108家典型房企融資總規(guī)模達(dá)1.36萬億元，為2014年同期的兩倍。從債券方面來看，在此期間新增債務(wù)達(dá)8500億元，其中2015年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行期限結(jié)構(gòu)，約44%公司債采用3+2年期限結(jié)構(gòu)，4%的采用3+3年模式；2016年發(fā)行的公司債中，分別有18%和7%的債券公司采用了2+1年和2+2年的期限結(jié)構(gòu)，該部分債務(wù)將于2018年陸續(xù)進(jìn)入還款期，據(jù)估算2018年需償付規(guī)模為1613億元，2019-2021年逐年增加，需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。從房產(chǎn)開發(fā)貸款來看，2015年全國房產(chǎn)開發(fā)貸款增加7600億元、2016年增加6200億元，其貸款年限均為3年，該部分開發(fā)貸款也將于2018年逐步進(jìn)入還款期。因此，2018年以后房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)兌付壓力加大。而房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)資金來源主要為銀行貸款和銷售回款，若2018年上半年銷售回落，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險，部分企業(yè)債務(wù)兌付壓力劇增。

（六）政策環(huán)境變化，住房租賃市場加速發(fā)展

隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度的加快建立，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃住房市場受到政策的支持，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛調(diào)整策略，發(fā)力住房租賃市場，如碧桂同、萬科等開始布局長租公寓。但目前商業(yè)銀行走在住房租賃市場的前頭，且力度更大，如建設(shè)銀行已與超過300個地級及以上城市簽訂合作協(xié)議，其中與地方政府搭建的住房租賃監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)已在武漢（樓盤）、福州（樓盤）等180個地級及以上城市運行，為政府監(jiān)管規(guī)范租賃市場提供了保障。中國銀行也全面進(jìn)軍住房租賃金融市場，在2018年2月2日舉行的推介會上，中國銀行與萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂同、龍湖地產(chǎn)、綠城等簽署住房租賃市場金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃提供融資規(guī)模超過2000億元。其他國有大型商業(yè)銀行、全國股份制商業(yè)銀行和其他有實力的銀行也相繼擠進(jìn)住房租賃市場建設(shè)，發(fā)揮金融工具匹配性的作用。

（七）催生創(chuàng)新金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)金融模式有所改變

1.房地產(chǎn)類REITs、MBS加速發(fā)展

2017年7月，九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流人的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，支持發(fā)行公司信用類債券和資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵地方政府；H臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。國務(wù)院在《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，明確提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

新政策鼓勵的背后，為類REITs、MBS的發(fā)展提供了市場基礎(chǔ)，房地產(chǎn)金融發(fā)展模式有所改變。如在銀行間市場，首單類REITs“興業(yè)皖新閱嘉一期房地產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)支持證券”成功發(fā)行，被市場譽(yù)為銀行間ABS創(chuàng)新發(fā)展的有益嘗試；首單商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）“上海世茂國際廣場責(zé)任有限公司2017年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)”、首單長租公寓ABN“飛馳——建融招商住房租賃資產(chǎn)支持票據(jù)”都相繼成功發(fā)行。在交易所市場，也有多只“首單”產(chǎn)品落地，包括首單央企租賃住房類REITs“中聯(lián)前海開源——保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”、首單公寓行業(yè)ABS“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”、首單文化創(chuàng)意同區(qū)ABS“嘉實金地八號橋資產(chǎn)支持專項計劃”等。據(jù)中債登記結(jié)算公司統(tǒng)計報告，截止2017年末，中國資產(chǎn)證券化市場規(guī)模首超1萬億元，市場存量突破2萬億元。企業(yè)資產(chǎn)支持證券首超信貸資產(chǎn)支持證券，標(biāo)志著住房租賃市場與金融市場銜接，而住房租賃專項公司債券的落地發(fā)展，也為資本市場服務(wù)住房租賃行業(yè)發(fā)展積累有益經(jīng)驗，對加快推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)起到積極的示范效應(yīng)。

2.房地產(chǎn)公司債券銀行間融資逐步放開

自2016年10月上交所、深交所對房地產(chǎn)公司債券實行分類監(jiān)管以來，房地產(chǎn)企業(yè)在交易所市場債券融資受到嚴(yán)格把控。到2017年，房地產(chǎn)企業(yè)從交易所融資規(guī)模大幅下降，但銀行間融資有所增長。2017年，交易所市場發(fā)行房地產(chǎn)公司債555.84億元，較2016年下降91.55%；但在銀行間市場方面，房地產(chǎn)公司發(fā)行中票1159.70億元，同比增加55.02%，發(fā)行短融310.60億元，同比增加68.80%，銀行間融資對房地產(chǎn)企業(yè)逐步放開。

三、相關(guān)建議

當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的加劇變化，對金融行業(yè)產(chǎn)生很大影響，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)之間的良性循環(huán)，是防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要內(nèi)容。金融機(jī)構(gòu)須在著力防范房地產(chǎn)風(fēng)險的同時，加速發(fā)展符合當(dāng)前政策的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品，發(fā)揮金融工具的匹配性作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性健康發(fā)展，支持國家對房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立，同時進(jìn)一步調(diào)整金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，保持利潤增長點，提升金融的競爭力和風(fēng)險管理能力。

（一）加強(qiáng)依法合規(guī)經(jīng)營，深入開展風(fēng)險排查

以合規(guī)風(fēng)險為導(dǎo)向，進(jìn)一步強(qiáng)化依法合規(guī)經(jīng)營意識，樹立合規(guī)的經(jīng)營理念，并從加強(qiáng)和完善內(nèi)控約束機(jī)制方面人手，排查合規(guī)關(guān)鍵流程，特別對關(guān)鍵控制點，實施有效控制，從而扭轉(zhuǎn)只唯市場經(jīng)營不顧依法合規(guī)風(fēng)險的狀況。

深入開展房地產(chǎn)金融風(fēng)險專項排查工作，通過自查、非現(xiàn)場監(jiān)測、實地調(diào)研等形式，全面、綜合把握房地產(chǎn)項目風(fēng)險情況，嚴(yán)密防范房地產(chǎn)潛在風(fēng)險，確保按期收回融資。

（二）緊跟政策變化，加快發(fā)展房地產(chǎn)新金融業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)信托投資基金滿足中國的不動產(chǎn)的證券化需求，是未來房地產(chǎn)金融重要發(fā)展方向之一。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)創(chuàng)新，結(jié)合自身的情況，調(diào)整業(yè)務(wù)機(jī)制，加速介入發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，搶占市場份額。

積極支持住房租賃市場，2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元，在房價居高不下的情況，居民租房意愿不斷增強(qiáng)，后續(xù)市場空間大，加上目前國家政策支持住房租賃市場發(fā)展，為此金融機(jī)構(gòu)應(yīng)探索新的商業(yè)模式，創(chuàng)新融資產(chǎn)品及金融工具來匹配和支撐住房租賃市場，可與大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行總部對總部合作，確定戰(zhàn)略合作框架，將住房租賃市場與金融市場有效銜接。

（三）加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)警，制定有效的風(fēng)險管理策略

近年來房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力加劇，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域相關(guān)風(fēng)險持續(xù)上升。為此須完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險應(yīng)對，有效防范行業(yè)資金面收緊的風(fēng)險。

1.嚴(yán)選客戶，加強(qiáng)客戶的識別準(zhǔn)人

當(dāng)前房地產(chǎn)客戶的分化會進(jìn)一步加劇，企業(yè)的風(fēng)險狀況也相距甚遠(yuǎn)，不能盲目營銷介入，銷售排名數(shù)據(jù)并不能完全反映企業(yè)真實情況。要選擇資產(chǎn)負(fù)債水平合理、土地儲備成本較低、土地儲備結(jié)構(gòu)合理、非多元化擴(kuò)張、銷售回款正常的企業(yè)，并在集團(tuán)授信總額上整體進(jìn)行控制，綜合考慮其儲備的土地成本，鎖定項目進(jìn)入。

2.優(yōu)選區(qū)域和項目，加強(qiáng)業(yè)務(wù)前端準(zhǔn)人

目前經(jīng)營形勢下，房地產(chǎn)所處區(qū)域和項目選擇至關(guān)重要，為此須重點選擇去庫存周期低、常住人口持續(xù)流人量大、房地產(chǎn)價格上升幅度較低、發(fā)展較為穩(wěn)健的城市。積極進(jìn)入位于城市市區(qū)中心、位置良好或項目土地取得成本較低的項目，做到好中選優(yōu)，鎖定良好的市場。從準(zhǔn)人關(guān)口加強(qiáng)風(fēng)險的控制。高度關(guān)注三、四線城市房地產(chǎn)潛在風(fēng)險，及時預(yù)判市場走勢。

3.加強(qiáng)項目管理，確保資金封閉運作

一是嚴(yán)格項目自有資金管理，有效核實項目自有資金的真實性，確保項目自有資金投入與工程形象進(jìn)度相匹配，在項目自有資金足額到位的情況下，方可發(fā)放貸款。

二是加強(qiáng)項目貸款管理，貸款用途僅限于項目建設(shè)，根據(jù)實際工程進(jìn)度及用款需求發(fā)放融資。

三是加強(qiáng)項目銷售管理，密切關(guān)注項目銷售情況，特別是對外地客戶占比較高的項目須重點跟蹤，關(guān)注項目銷售進(jìn)度是否達(dá)到評估預(yù)測的要求、是否存在滯銷情況，并客觀分析具體原因，督促項目加快銷售。

四是加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理，密切關(guān)注項目監(jiān)管帳戶的資金變化情況，確保項目資金的封閉管理，防止企業(yè)挪用資金。特別對關(guān)聯(lián)資金往來（包括股東借款）較大的企業(yè)須重點關(guān)注，若借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管等違約行為，須停止發(fā)放新的貸款，并提前收回全部貸款。關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)以及所屬集團(tuán)財務(wù)情況以及再融資情況，對負(fù)債較高以及再融資受阻的房地產(chǎn)企業(yè)或集團(tuán)，須從嚴(yán)謹(jǐn)慎合作，其貸款項目須列為重點關(guān)注對象。

五是確保項目按計劃及時收貸，加強(qiáng)項目后評價，根據(jù)項目的真實銷售情況及資金回籠情況，及時收貸，確保項目銷售率達(dá)到70%前收回全部貸款本息。

4.強(qiáng)化貸款條件，提高整體的風(fēng)險對價

盡量提高貸款條件，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險補(bǔ)償能力。房地產(chǎn)貸款落實有效的房地產(chǎn)抵押，對項目公司要落實上市公司主體等最有實力的企業(yè)提供擔(dān)保，從而提高融資風(fēng)險對價。同時要求股東借款及債券融資等負(fù)債性資金不得作為項目資本金，并且項目自有資金須反映為財務(wù)報表的所有者權(quán)益，加強(qiáng)自有資金比例控制，增加貸款的安全墊。

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