論專項物業(yè)維修資金管理中存在的問題及解決對策

詹麗梅

摘 要 維修資金關(guān)系到基層普通群眾的根本利益，是維系社會關(guān)系平衡的關(guān)鍵要素。隨著房屋使用年限的增長，建立專項維修資金至關(guān)重要。我國在物業(yè)管理方面的起步時間較晚，發(fā)展相對滯后，尚未建立完善的維修資金管理制度，在實際應(yīng)用過程中存在諸多亟待解決的問題。本文結(jié)合行業(yè)發(fā)展的實際情況，深入剖析物業(yè)維修資金管理的典型問題，并提出了切實可行的指導(dǎo)意見。

關(guān)鍵詞 維修資金 管理 指導(dǎo)意見

如今，人們對居住環(huán)境的關(guān)注度和實際要求越來越高。在這樣的大環(huán)境下，住宅物業(yè)管理逐步趨向精細化。隨著住宅建筑使用年限的增長，受到多方面因素的影響，建筑存在不同程度的破損，這給居住者的日常生活帶來了極大的不便，甚至威脅生命財產(chǎn)安全。在過去，住宅建筑的公用基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共空間的維修責(zé)任劃分不明確，加之資金來源有限，使得住宅建筑維修工作難以取得實質(zhì)性的進步，這也是行業(yè)一直以來致力于解決的難題。

一、當(dāng)前維修資金管理存在的不足

（一）維修專項資金歸集率低

在收繳住宅維修資金的過程中存在諸多突出性問題，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：其一，對住房專項維修資金的管理工作落實不到位，各地區(qū)由于形勢政策的本質(zhì)差異，在繳存主體、繳費標(biāo)準(zhǔn)、管理體系等方面的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)各不相同，且部分關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在較大的漏洞；其二，部分城市僅僅針對已購公有住房或商品房設(shè)立專項維修資金，住房集中管理效率低下；其三，目前由房地產(chǎn)開發(fā)商代收業(yè)主首次預(yù)存商品房的專項維修資金，這為部分開發(fā)商私自挪用公款提供了機會，使專項維修資金無法被利用到實處，且追繳困難。

（二）專項資金未能充分利用

眾所周知，住宅專項維修資金的實際用途是保證物業(yè)能夠在保修期內(nèi)為業(yè)主提供建筑維修保養(yǎng)的服務(wù)，更具體地說，就是用于優(yōu)化和完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，以及對公共空間的維修保養(yǎng)。針對未及時成立業(yè)主大會的小區(qū)，社區(qū)居委會要將所有的維修項目專項資金交由社會服務(wù)部門或物業(yè)管理公司代為保管，但需要注意的是，社區(qū)居委會要主動征求業(yè)主的意向，在保證有超過半數(shù)以上業(yè)主同意的前提下才能實施代管。并且在開展日常工作的過程中，部分業(yè)主通常抱有事不關(guān)己高高掛起的態(tài)度，這給維修資金的建立和使用帶來了極大的難度。

（三）資金籌集及收繳難度大

在銷售房屋時，由于籌集的維修專項資金額度有限，加上實際維修頻率較高，使得資金儲備無法充分滿足住宅維修的實際需求。為了最大限度地給后期房屋維修提供保障，要在合適的時間節(jié)點內(nèi)籌集維修資金。當(dāng)下，大多數(shù)業(yè)主對維修資金的重視度嚴(yán)重不足，使得資金管理工作缺乏公開透明化，難以調(diào)動業(yè)主的主觀能動性。而住宅維修是在房屋使用過程中無法避免的，但資金儲備不足，極大地加劇了物業(yè)與業(yè)主的矛盾沖突，給雙方的基本利益都帶來了影響。

（四）針對維修專項資金的管理落實不到位

通常，縣級以上地方政府建筑主管部門是區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的主要引導(dǎo)者和監(jiān)督者，而同級別的財政部門也具有同樣的權(quán)限。上文提到過，該項資金的實際用途是物業(yè)在維修期限內(nèi)對公共空間進行維修養(yǎng)護，對公共基礎(chǔ)配套設(shè)施更新?lián)Q代，滿足業(yè)主的實際需求。所以為了確保維修資金能夠用到實處，相關(guān)部門要制定完善的管理和使用條例，從根本上杜絕私自挪用等不法行為，維護業(yè)主的基本利益。

二、強化物業(yè)管理的具體措施

（一）建立健全維修專項資金的法律條例

從某種角度來說，住房維修專項資金是國家的一項基本政策，要確保住房維修資金的高效管理和合理使用，需要建立健全法律制度，并針對資金的預(yù)算、收支流動、投資及政府采購等環(huán)節(jié)，設(shè)立專項條例，嚴(yán)格約束各環(huán)節(jié)的實際行為。

建立完善的法律體系，應(yīng)遵循如下幾個原則：其一，明確專項資金監(jiān)督管理的范圍和職責(zé)權(quán)限劃分；其二，提高監(jiān)督管理質(zhì)量，高效、合理地利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，為資金的監(jiān)督管理提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高工作效率；其三，要逐步完善專項法律條例，讓宏觀政策能夠落實到基層工作中。

（二）加大對施工建設(shè)單位的管理力度

當(dāng)下，造成物業(yè)維修專項資金過度浪費的根本原因是施工建設(shè)單位監(jiān)督管理工作落實不到位，未能選擇資質(zhì)優(yōu)良的維修施工單位，且監(jiān)督管理工作存在嚴(yán)重漏洞。針對此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在使用維修專項資金前期，嚴(yán)格審核施工建設(shè)單位的資質(zhì)，經(jīng)過內(nèi)部統(tǒng)一磋商后，簽訂法律合同，杜絕與沒有施工資質(zhì)的單位簽訂合作。同時，在合同中要明確劃分雙方的職責(zé)范圍，提高對工程質(zhì)量的重視，特別是在施工的前期準(zhǔn)備階段，監(jiān)管施工單位也是很有必要的，并要明確物業(yè)管理過程維修資金使用的去向，不給不法行為留有可乘之機。關(guān)于工程建設(shè)過程可能存在的問題，則要采取科學(xué)合理的考核制度，逐步優(yōu)化完善，讓物業(yè)管理企業(yè)能夠依法行事，提高資金的使用效率，強化實際效果。

（三）優(yōu)化完善維修資金審批程序

必須嚴(yán)格審查住宅專項維修資金的監(jiān)管和使用過程。首先，明確行政主管部門的審批程序，加大監(jiān)督力度，創(chuàng)建系統(tǒng)化、立體化、公開透明化的制度體系，且定期向業(yè)主公布維修專項資金的流動和賬戶動態(tài)，這也是保障業(yè)主根本利益的表現(xiàn)。其次，行政主管部門要建立維修資金的相應(yīng)制度條例，接受公眾的監(jiān)督。

（四）加強維修專項資金的可持續(xù)性

隨著住宅逐步趨向老齡化，應(yīng)用住宅維修專項資金的頻率也隨之提高。為保證專項資金的充足，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)制定一系列有針對性的制度條例。其一，拓寬維修專項資金籌集渠道；其二，針對未收繳住宅專項維修資金的住宅，要根據(jù)實際情況，采取補繳措施；其三，建立二手房住宅專項維修資金。

三、結(jié)語

隨著人們對居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求的提高，住宅維修專項資金的使用頻率也隨之提升，所以相關(guān)政府部門要給予高度重視，建立健全相關(guān)法律條例，以此維護基層群眾的根本利益。

（作者單位為廣東白天鵝物業(yè)經(jīng)營管理有限公司）

參考文獻

[1] 葉金鳳.專項物業(yè)維修資金管理中存在的問題及解決對策[J].工程技術(shù)（文摘版），2016（11）.