以房養(yǎng)老對個人理財規(guī)劃的作用研究

魏永豐

摘要：現(xiàn)階段，我國社會經(jīng)濟(jì)得到了迅猛發(fā)展，人民生活水平得到了極大提升，物質(zhì)生活極大富裕，無論是城市居民還是農(nóng)村居民手中都有了積蓄，其財富的可支配力度增加，為使得財富得到增值，人民開始尋找新的投資途徑。我國社會已經(jīng)進(jìn)入老齡化時代，養(yǎng)老問題日益彰顯。以房養(yǎng)老模式的推出不但能夠為以后的生活做出保障，同時，也可以實現(xiàn)財富的增值。但現(xiàn)階段我國以房養(yǎng)老模式還處于試驗階段，因此，研究以房養(yǎng)老模式，對個人理財規(guī)劃具有重要意義。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；個人理財；理財規(guī)劃

現(xiàn)階段，我國社會經(jīng)濟(jì)得到了迅猛發(fā)展，人民生活水平得到了極大提升，物質(zhì)生活極大富裕，在這種情況下，無論是城市居民還是農(nóng)村居民手中都有了積蓄，其財富的可支配力度增加，為使得財富得到增值，人民開始尋找新的投資途徑。另一方面，我國已進(jìn)入到老齡化社會時代，養(yǎng)老問題日益彰顯，特別是城鎮(zhèn)養(yǎng)老問題更加突出。在這種情況下，就需要將家庭理財與養(yǎng)老、住房問題加以有機(jī)結(jié)合?；诖耍诒疚牡难芯窟^程中，將對以房養(yǎng)老模式進(jìn)行研究，以通過個人理財?shù)姆绞?，解決未來人們的養(yǎng)老問題。

一、以房養(yǎng)老的界定

“以房養(yǎng)老”屬于新的養(yǎng)老模式，也就是說通過老年人身故后遺留房產(chǎn)的巨大余值，基于相關(guān)的金融保險機(jī)制基礎(chǔ)上，提前對生前使用價值進(jìn)行變現(xiàn)，由此解決老年人的養(yǎng)老問題。需要說明的是，“以房養(yǎng)老”模式不斷需要關(guān)注家庭生命周期，同時還需要關(guān)注住宅生命周期，此外還需要按照個人以及家庭資源的實際情況，對資源進(jìn)行優(yōu)化配置。通過上述操作方式，能夠使得老年人在基于使用居住功能不變的條件下，實現(xiàn)價值上的流動，由此實現(xiàn)價值增值和養(yǎng)老保障雙重功用。

二、以房養(yǎng)老的操作模式

（一）反向抵押貸款

反向抵押貸款模式指的是廣大人民群眾以自有產(chǎn)權(quán)的住房來作為抵押，定期向金融機(jī)構(gòu)獲取相應(yīng)的用于養(yǎng)老費用的貸款。通常來說，它的放貸人群重點為無固定收入但擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人。待貸款到期后，則主要是通過住房出售所獲取的資金抑或是以該房產(chǎn)資產(chǎn)來還貸。上述貸款既允許一次性獲取，也允許按照月度抑或是在一定信用額度內(nèi)基于借款人的實際需求自由支付。反向抵押貸款在居住年限或老年人生存年限內(nèi)不需要進(jìn)行還款。如果申請貸款人出現(xiàn)了死亡的情況，這時就將房產(chǎn)作為貸款補償。反向抵押貸款模式具有鮮明的特征，也即通過分期放貸，最后一次性收回本金和利息。在實際操作過程中，隨著時間抑或是分期放貸的不斷增長，貸款本金以及利息會發(fā)生變動，其中負(fù)債在不斷增加，自有資產(chǎn)在顯著降低。

（二）住房租換

老年人將自有的大面積房屋進(jìn)行出租，進(jìn)而租一套面積比較小的房子用于資助，通過二者的差距來進(jìn)行養(yǎng)老。通過上述操作模式，能夠有效提升部分住房資源的優(yōu)化配置，并為老年人提供部分養(yǎng)老的費用。此外，上述模式在自有住房有較大升值潛力時，因免于出售能夠顯著降低由此帶來的損失。

（三）售后回租

老年人把住房出售給某特定機(jī)構(gòu)，然后再通過重新租回的方式，取得整筆款項用于投資盈利抑或是交納整筆養(yǎng)老保險金?；谠撃Ｊ?，每月都能夠從保險公司獲取一定的資金，主要用來繳納房租，并進(jìn)行后期的養(yǎng)老。

三、以房養(yǎng)老個人理財產(chǎn)品的研發(fā)

通過上面的以房養(yǎng)老模式說明可知，在實際操作過程中，金融理財師為廣大人民群眾提供理財服務(wù)時，可以通過兩種途徑完善個人的理財規(guī)劃。一方面體現(xiàn)為住房抵押貸款，另一方面則體現(xiàn)為住房反向抵押貸款，由此實現(xiàn)退休計劃同房地產(chǎn)投資的有機(jī)結(jié)合。通過上述操作，可以顯著降低個人工作期間的負(fù)擔(dān)，最大程度上保障退休養(yǎng)老生活，由此提升了反向抵押貸款的業(yè)務(wù)開展。再就是，也能夠推動以房養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。就金融機(jī)構(gòu)的獲益而言，實施反向抵押貸款業(yè)務(wù)能夠提升收益，實現(xiàn)市場競爭力的有效提升。

（一）加快以房養(yǎng)老的個人理財產(chǎn)品的研發(fā)

金融機(jī)構(gòu)以及相關(guān)的科研單位應(yīng)積極研發(fā)以房養(yǎng)老的個人理財產(chǎn)品，特別是反向抵押貸款模式的研究，該模式涵蓋房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預(yù)期等內(nèi)容。其中最需要解決的問題是利率確定'。在實際操作過程中，如果利率確定偏向消費者，這時銀行承擔(dān)的風(fēng)險會增加。如果利率確定偏向銀行，廣大人民群眾就會覺得不適宜。基于此，相關(guān)金融部門要認(rèn)真研究利率要確定，促進(jìn)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的健康開展，使得這項業(yè)務(wù)開展在風(fēng)險控制范圍內(nèi)，同時，又可以吸引廣大老年群眾積極參與。

（二）輿論先行

就反向抵押貸款金融產(chǎn)品的開發(fā)而言，其首先要進(jìn)行輿論宣傳，通過強(qiáng)有力的輿論手段，能夠讓廣大人民群眾認(rèn)識到以房養(yǎng)老同反向抵押貸款有機(jī)結(jié)合的優(yōu)勢，由此解決廣大人民群眾的養(yǎng)老保障問題。

（三）全面的市場調(diào)研

通過全面的市場調(diào)研，能夠有力保障反向抵押貸款產(chǎn)品的順利實施。如果將反向抵押貸款產(chǎn)品進(jìn)行市場化運作，就需要關(guān)注市場供給與實際需求，同時，還需要關(guān)注市場規(guī)則、營銷模式以及渠道等因素。由此最大程度上降低出現(xiàn)“有行無市”的情況。再就是，利用全方位的調(diào)研還能夠起到廣泛宣傳的作用。在實際操作過程中，部分新型金融保險產(chǎn)品的研發(fā)，均是通過羅列簡單的技術(shù)性條款來向人們進(jìn)行內(nèi)容展示，吸引不了人民群眾的關(guān)注?；诖?，就反向抵押貸款產(chǎn)品市場化運作而言，需要通過全面的市場調(diào)研，進(jìn)行廣泛的宣傳，進(jìn)而實現(xiàn)產(chǎn)品能夠出現(xiàn)在老年人的個人理財規(guī)劃中。

四、結(jié)語

綜上所述，以房養(yǎng)老的模式的構(gòu)建能夠健全和完善傳統(tǒng)個人理財?shù)娜秉c。在實際操作過程中，以房養(yǎng)老模式基于個人生命周期角度，有機(jī)結(jié)合撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、遺產(chǎn)繼承及家庭代際財富，由此最大程度上保障老年人的晚年生活。

參考文獻(xiàn)：

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