加油站用地法律風(fēng)險(xiǎn)與防范策略分析

陳高林

摘要本文通過對我國現(xiàn)行土地制度以及當(dāng)前加油站用地現(xiàn)狀的分析可以發(fā)現(xiàn)，用地手續(xù)不完備、土地權(quán)屬登記不規(guī)范、土地使用權(quán)類型不合規(guī)、收購租賃管理不到位等現(xiàn)象屢屢發(fā)生，導(dǎo)致加油站用地始終存在著較高的法律風(fēng)險(xiǎn)，對此，必須要采取適當(dāng)?shù)姆婪恫呗裕铝τ趯⒓佑驼居玫氐姆娠L(fēng)險(xiǎn)降到最低，確保加油站能夠合法、規(guī)范的運(yùn)營，從而擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞加油站用地 法律風(fēng)險(xiǎn) 防范策略

加油站所在的位置與其獲得的經(jīng)濟(jì)效益有著密切的聯(lián)系，企業(yè)為了增強(qiáng)自身的市場競爭力，往往會將加油站建設(shè)在黃金地段，以期提高銷售業(yè)績，但是伴隨著我國建設(shè)用地的日益緊張，加油站用地成本也大幅度上升，與此同時(shí)加油站用地還往往會涉及到法律問題，大大增加了加油站的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營成本，致使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益難以得到保證。為了轉(zhuǎn)變這一現(xiàn)狀，企業(yè)必須要對我國的土地制度予以明晰，同時(shí)制定切實(shí)可行的控制措施，以實(shí)現(xiàn)對加油站用地法律風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)格防范，縮減企業(yè)的經(jīng)營成本，進(jìn)而為企業(yè)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、加油站用地存在的主要法律風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）加油站用地面臨嚴(yán)格的法律監(jiān)管環(huán)境

加油站的特殊性決定了其受到的關(guān)注度較高，自加油站用地管理通知應(yīng)用以來，對于加油站用地的使用提出了更高的要求，傳統(tǒng)的行政劃撥、協(xié)議出讓方式直接更改為招標(biāo)、拍賣，使得加油站進(jìn)入了有償用地的新時(shí)代。加油站建設(shè)必須要滿足多項(xiàng)條件，即企業(yè)要具備相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì)，同時(shí)取得省級經(jīng)貿(mào)部門的批準(zhǔn)，與城區(qū)和公路沿線的布局相適應(yīng)，否則將無法獲得加油站用地審批，而有時(shí)候單單依靠政府部門的支持仍然會出現(xiàn)加油站無法落地的情況，這需要根據(jù)具體情況具體分析，以便順利獲取土地。

（二）加油站用地管理涉及的主要法律法規(guī)

近年來，我國陸續(xù)出臺和完善了一些關(guān)于土地的法律法規(guī)，如《土地管理法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這些法律條例涉及到土地的開發(fā)、保護(hù)、治理等方方面面的內(nèi)容，而加油站用地也要嚴(yán)格遵循上述土地制度以及國土資源部門頒布的一些規(guī)定和通知，當(dāng)然了，加油站所在地也推出了地方性的土地法規(guī)，這也必須得到足夠的重視，唯有如此才能保證加油站用地管理的合法性和規(guī)范性，在一定程度上降低加油站用地的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加油站用地存在的主要法律風(fēng)險(xiǎn)

1.無用地手續(xù)或用地手續(xù)不完備

一般來說，企業(yè)在建設(shè)加油站之前必須要辦理完備的用地手續(xù)，這是保證加油站合法運(yùn)營的必要前提條件，可是部分企業(yè)辦理的手續(xù)不全或者是根本沒有辦理相關(guān)手續(xù)，意味著企業(yè)與土地管理制度的某些規(guī)定相違背，因而出現(xiàn)了加油站建造階段被行政部門制止，企業(yè)受到了嚴(yán)厲的懲罰，輕則予以罰款和停業(yè)整頓，重則吊銷營業(yè)執(zhí)照，那么企業(yè)承受的損失就會不可估量，造成了十分惡劣的社會反響。

2.土地權(quán)屬登記不規(guī)范

土地權(quán)屬需要及時(shí)進(jìn)行登記，然后才能按照規(guī)定使用，這是土地基本制度中明確要求的一項(xiàng)內(nèi)容，如果企業(yè)在加油站用地管理中對土地權(quán)屬的登記缺乏規(guī)范性，此時(shí)就會出現(xiàn)加油站土地權(quán)登記名稱與使用權(quán)單位的工商登記名稱存在差異的現(xiàn)象，加油站用地仍歸出租方所有，出租方可能會私自將土地抵押給其他機(jī)構(gòu)而不告知企業(yè)，一旦出租方破產(chǎn)，那么土地就會被強(qiáng)制回收，不但會給加油站的正常運(yùn)營帶來重重阻礙，企業(yè)也會蒙受損失。

3.土地的用途和使用權(quán)類型不合規(guī)

加油站用地分類管理中對土地的用途和使用權(quán)類型作出了詳細(xì)的說明，要求企業(yè)在收購和租賃土地時(shí)能夠嚴(yán)格按照合同規(guī)定實(shí)施土地的開發(fā)和利用，若企業(yè)對土地制度的了解不夠全面，使用了政府明令禁止的土地，收購、租賃的土地屬于非商業(yè)用地，或者沒有及時(shí)辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，土地使用權(quán)類型與合同規(guī)定不符，都會引起司法機(jī)關(guān)對企業(yè)的處罰，加油站也會面臨停業(yè)整頓和吊銷執(zhí)照的命運(yùn)。

4.土地收購租賃管理不到位

收購、租賃土地過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，除了上述幾種之外，還能夠會出現(xiàn)土地出租方與土地使用權(quán)方不一致的情況，出租方?jīng)]有經(jīng)過使用權(quán)方的允許私自將土地租賃給企業(yè)，這也違反了《物權(quán)法》。除此之外，還可能會發(fā)生加油站的建設(shè)手續(xù)不全、用地違規(guī)，出租方將土地抵押，企業(yè)因而無法過戶，出租方為了一己私利而將加油站用地即將拆遷的消息隱瞞不報(bào)等諸多不良現(xiàn)象，這些都是加油站用地管理的常見法律風(fēng)險(xiǎn)，土地租賃合同失去了法律效力，不能保障企業(yè)的合法權(quán)益，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和社會形象都會受到損害。

二、加油站用地法律風(fēng)險(xiǎn)的防控策略

加油站用地可分為新增項(xiàng)目用地和存量用地兩種，不同類型的土地在管理上也應(yīng)有所差異，需要企業(yè)能夠針對加油站用地常見的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)全面的分析，并以此為依據(jù)制定加油站用地管理的有效措施，徹底杜絕因管理疏失而引起的法律問題，在此情況下加油站用地的法律風(fēng)險(xiǎn)就會被控制在最小范圍內(nèi)，加油站的規(guī)范化運(yùn)營也會真正成為現(xiàn)實(shí)。

（一）新增項(xiàng)目用地的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

新建加油站項(xiàng)目的土地類型包括自建項(xiàng)目用地、收購項(xiàng)目用地和承租項(xiàng)目用地，這些加油站用地的法律風(fēng)險(xiǎn)防范策略如下所示：

1.自建項(xiàng)目用地法律風(fēng)險(xiǎn)防范

所謂自建項(xiàng)目指的是企業(yè)在獲得土地使用權(quán)以后直接在該土地上建設(shè)加油站，企業(yè)需要參與土地的招標(biāo)、掛牌和拍賣活動，確保這些活動能夠公平、公正、公開的進(jìn)行，這樣企業(yè)才能合法獲得土地的使用權(quán)，接下來與轉(zhuǎn)讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，及時(shí)辦理土地登記手續(xù)，獲得加油站項(xiàng)目用地批準(zhǔn)證書，然后才能開展加油站建設(shè)的相關(guān)工作，正式投入施工。以上屬于一級市場的建設(shè)用地獲取要求，而二級市場建設(shè)用地的獲取，可以通過兼并或收購具有土地使用權(quán)資格公司的資產(chǎn)和股份，但是代表著企業(yè)要面臨更高的法律風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須提前進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，對土地的權(quán)屬情況做到了然于心，核實(shí)證件上的權(quán)屬信息與實(shí)際情況是否有所出入，土地是否可以用于加油站項(xiàng)目的建設(shè)等等，當(dāng)確定了土地的轉(zhuǎn)讓條件全部符合要求以后，才能簽訂土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，將土地登記手續(xù)辦理齊全，致力于為加油站項(xiàng)目建設(shè)做好一切充分的準(zhǔn)備。

2.收購項(xiàng)目用地法律風(fēng)險(xiǎn)防范

收購項(xiàng)目指的是企業(yè)直接購買已經(jīng)建成的加油站，好處是不需要額外開展加油站建造工程，節(jié)省了一大筆開支，同時(shí)這種獲得土地的方式也存在著一定的弊端，即土地權(quán)屬飽受爭議。對于收購項(xiàng)目用地的管理，企業(yè)應(yīng)著重做好土地使用風(fēng)險(xiǎn)的評估工作，樹立高度的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，采取有效的防控措施，將加油站用地的法律風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽之中，為加油站的穩(wěn)定、有序運(yùn)營創(chuàng)建有利的條件。具體而言，企業(yè)應(yīng)從以下幾個層面著手：

第一，加強(qiáng)土地權(quán)屬調(diào)查，對土地的信息進(jìn)行核實(shí)和分析，確定土地的權(quán)屬信息與登記信息完全相符；第二，土地性質(zhì)和用途都能夠充分滿足加油站項(xiàng)目的建設(shè)要求，若存在土地性質(zhì)和用途與項(xiàng)目不符的情況，需要遵循法律法規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)，將土地信息予以變更，上述工作基本上要在項(xiàng)目收購之前全部完成；第三，合同款的支付需要以土地登記信息為重要依據(jù)，付款之前要嚴(yán)格審核土地信息，選擇合理的付款方式，避免發(fā)生資金風(fēng)險(xiǎn)；第四，土地使用權(quán)的變更手續(xù)要盡快辦理，且要力爭做到完善，那么即使土地價(jià)值激增也與轉(zhuǎn)讓方毫無關(guān)系，雙方的經(jīng)濟(jì)糾紛也能得以避免。

3.承租項(xiàng)目用地法律風(fēng)險(xiǎn)防范

承租項(xiàng)目也是企業(yè)獲得土地使用權(quán)的一種有效方式，出租方經(jīng)常會將自身風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給承租方，使得企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加劇，遭受的損失也會成倍的增加。在承租項(xiàng)目用地的法律風(fēng)險(xiǎn)防控上，企業(yè)需要做好下面幾點(diǎn)工作：

首先，做好出租方主體資格和履約能力的審查，尤其是集體經(jīng)濟(jì)組織，土地屬于全體村民共同所有，只有村民都同意將土地出租，并有相關(guān)文件作為證明，租賃合同才具有法律效力，出租方的主體資格和履約能力也能真正得到承認(rèn)。其次，做好土地權(quán)屬信息的調(diào)查，確保土地的權(quán)屬情況符合實(shí)際，土地租賃截止日期不能超過土地使用權(quán)的剩余期限，否則加油站用地將面臨著法律糾紛。再次，確定土地的承租與出租條件完全契合，土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，如果出租方屬于集體土地，需要出具當(dāng)?shù)卣块T批準(zhǔn)的集體土地建設(shè)用地規(guī)劃許可證和使用證，企業(yè)要對這些文件加以詳細(xì)的審查。最后，承租項(xiàng)目的期限必須在20年以內(nèi)，合同到期之前企業(yè)要及時(shí)與出租方簽訂續(xù)租合同，以免給加油站運(yùn)營帶來不利影響。

（二）存量用地法律風(fēng)險(xiǎn)防范

我國的法律法規(guī)在不斷的完善和更新，現(xiàn)有法律與原有法律可能會存在一些不同之處，需要企業(yè)以現(xiàn)行法律為主，對加油站存量用地實(shí)施精細(xì)化的管理，做到權(quán)屬清晰、登記規(guī)范、使用科學(xué)，從而竭盡所能的降低加油站用地的法律風(fēng)險(xiǎn)，保證加油站的良好運(yùn)營。

1.自有土地法律風(fēng)險(xiǎn)防范

自有土地的法律風(fēng)險(xiǎn)防范要考慮三種情況：其一，加油站用地尚未辦理過戶手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方的配合度較低，與其協(xié)商不夠順利，導(dǎo)致加油站用地的權(quán)利人存在爭議?？梢约訌?qiáng)與轉(zhuǎn)讓方的溝通，獲取其大力支持，及時(shí)補(bǔ)辦過戶手續(xù)；對于轉(zhuǎn)讓方拒不配合的情況，企業(yè)應(yīng)將證據(jù)提交給司法機(jī)關(guān)，由其判定土地所有權(quán)歸屬，轉(zhuǎn)讓方除了要配合過戶之外，還需承擔(dān)賠償責(zé)任。其二，加油站用地尚未辦理土地使用權(quán)證的應(yīng)及時(shí)查明原因，達(dá)到辦理?xiàng)l件的應(yīng)立即辦理相關(guān)證件，存在糾紛的需要協(xié)商處理或者通過司法渠道來解決，從而將土地使用權(quán)證的辦理落到實(shí)處。其三，對于企業(yè)變革引起的土地登記名稱與所有權(quán)人名稱不一致的問題，需要盡快變更土地登記信息，填補(bǔ)稅費(fèi)差額，以防止土地使用期間產(chǎn)生更大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.承租土地法律風(fēng)險(xiǎn)防范

企業(yè)作為承租方要積極與出租方溝通和交流，盡快將土地的變更手續(xù)完善齊全，并將租賃土地及時(shí)備案，辦理土地使用權(quán)出租他項(xiàng)權(quán)利登記，取得租賃他項(xiàng)權(quán)利證書，以維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。對于加油站用地法律風(fēng)險(xiǎn)的防范要充分重視，落實(shí)到租賃合同中，合同條款中如果沒有具體說明，則要與出租方簽訂補(bǔ)充協(xié)議來遏制法律風(fēng)險(xiǎn)。切實(shí)掌握出租土地的使用權(quán)人基本情況，向出租人索取土地權(quán)屬證明復(fù)印留存，或到土地房產(chǎn)交易中心調(diào)閱權(quán)屬信息，建立租賃土地檔案資料備查；開展出租方履約能力調(diào)查，掌握出租方的履約能力動態(tài)，防范因出租方履約困難或違約而給企業(yè)造成損失。加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T、周邊社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村寨等有關(guān)單位的聯(lián)系，隨時(shí)了解當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾韯討B(tài)和政策信息，提前掌握可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對于已經(jīng)演變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，以及可以預(yù)見將成為現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，通過溝通協(xié)調(diào)、談判磋商、行政調(diào)解和法律維權(quán)等途徑，積極化解風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低企業(yè)的損失。

三、結(jié)語

法律法規(guī)是保障企業(yè)切身利益的有力武器，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對法律法規(guī)的學(xué)習(xí)和研究，以便于將其靈活應(yīng)用于加油站用地管理之中，確保土地的獲取完全符合國家的法律規(guī)定，同時(shí)還要對歷史遺留問題進(jìn)行妥善解決，徹底消除加油站用地的法律風(fēng)險(xiǎn)，防止其給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，那么企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益必然會邁上—個嶄新的臺階，市場競爭力有所增強(qiáng)，企業(yè)的發(fā)展前景也會更加的廣闊和光明。