共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的幾點(diǎn)思考

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)特別是房地產(chǎn)是人們很重要的財(cái)產(chǎn)組成部分，法院執(zhí)行工作越來越來受社會(huì)各界的關(guān)注和重視，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)的執(zhí)行是法院破解執(zhí)行難的一個(gè)重點(diǎn)課題。

關(guān)鍵詞：共有不動(dòng)產(chǎn)；執(zhí)行；房屋

法院執(zhí)行不斷遇到新難點(diǎn)，共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行有一定挑戰(zhàn)性。目前我國關(guān)于共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的法律規(guī)定不夠完善，過于簡(jiǎn)略，實(shí)務(wù)中不利于共有不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行。本文結(jié)合司法實(shí)踐，剖析問題，提出一些意見建議。

一、有效推進(jìn)共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的必要性

依據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，共有分按份共有和共同共有。共有不動(dòng)產(chǎn)指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利主體對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。當(dāng)前涉及共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的案件越來越多，且以共有房地產(chǎn)執(zhí)行為最普遍。房屋價(jià)值往往較大，處理不當(dāng)易引發(fā)矛盾糾紛，并將矛盾集中法院。探索共有不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行，極具現(xiàn)實(shí)緊迫性和長遠(yuǎn)意義。

二、共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行中存在的一些問題

（一）共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的法律規(guī)定不完善

當(dāng)前我國法院強(qiáng)制執(zhí)行的法律法規(guī)，對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)可否執(zhí)行、如何執(zhí)行則未作細(xì)致規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬難以確定，涉案不動(dòng)產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人及他人共有，實(shí)踐中認(rèn)定比較困難；是先分割共有不動(dòng)產(chǎn)然后進(jìn)行執(zhí)行程序，還是可直接進(jìn)入執(zhí)行程序意見不一；不動(dòng)產(chǎn)的共有份額有時(shí)不易確定，份額確定后應(yīng)如何分割不明確，上述情形都不利于執(zhí)行，需進(jìn)一步完善立法，明確共有不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行程序、份額確定、優(yōu)先購買權(quán)等相關(guān)事宜。

（二）共有不動(dòng)產(chǎn)共有人的權(quán)益如何維護(hù)

“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)共同共有權(quán)利人權(quán)益的保護(hù)屬于所有權(quán)的權(quán)益保護(hù)問題，所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)，對(duì)所有權(quán)的保護(hù)是保護(hù)一種靜態(tài)的安全”[1]，共有人光有優(yōu)先購買權(quán)不能很好保護(hù)其權(quán)益，比如共有人出于子女就學(xué)、照顧老人等原因，寧可支付明顯不合理的價(jià)格也要競(jìng)拍另一共有人的份額，而相關(guān)的利害關(guān)系人可能會(huì)故意抬價(jià)。另一方面，如果一味遷就共有人的訴求，容易導(dǎo)致共有不動(dòng)產(chǎn)難以執(zhí)行。

（三）共有不動(dòng)產(chǎn)在執(zhí)行中難以騰退

由于共有不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值較大，又關(guān)系到共有人的切身利益，因而在執(zhí)行中，常遇到共有人不配合執(zhí)行、甚至抗拒執(zhí)行的情況，有時(shí)被執(zhí)行人可能會(huì)故意唆使共有人阻撓法院執(zhí)行。

三、共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行不易的簡(jiǎn)析

當(dāng)前我國關(guān)于法院執(zhí)行的相關(guān)法律法規(guī)，沒有提到是否可以先一并處置共有不動(dòng)產(chǎn)中屬于案外共有人的份額，從而制約了執(zhí)行法官執(zhí)行方法措施的應(yīng)用。

共同共有不動(dòng)產(chǎn)份額的確定涉及到多方利益，對(duì)執(zhí)行中引發(fā)的確權(quán)之訴如何開展，法律沒有明確規(guī)定，各地法院做法不一，分歧主要在于申請(qǐng)執(zhí)行人（債權(quán)人）的訴訟地位問題。共有不動(dòng)產(chǎn)份額確定后，分割也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。

“在同一標(biāo)的物上無權(quán)與債券并存時(shí)，物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)的效力”[2]，共有不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行過程中，共有人既不是被執(zhí)行人，也不是一般意義上負(fù)有協(xié)助法院執(zhí)行義務(wù)的第三人，作為物權(quán)的享有者，處置共有不動(dòng)產(chǎn)可能損害其權(quán)益。法院執(zhí)行的共有不動(dòng)產(chǎn)主要是房屋，房屋作為個(gè)人和家庭長期使用的基礎(chǔ)性財(cái)產(chǎn)，牽涉到生活的方方面面。所以對(duì)房屋的執(zhí)行，案外共有人往往會(huì)有較大的抵觸情緒。

四、破解當(dāng)前共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行難的一些對(duì)策和建議

綜合分析上述問題，結(jié)合當(dāng)前執(zhí)行工作實(shí)際，就共有不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提以下幾點(diǎn)對(duì)策：

（一）明確共有不動(dòng)產(chǎn)的確權(quán)和執(zhí)行程序

對(duì)于共有不動(dòng)產(chǎn)，其份額確定及處置方式等先由相關(guān)權(quán)利人協(xié)商確定，協(xié)商不成則先予中止共有不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人代位被執(zhí)行人作為一方當(dāng)事人，由享有共有權(quán)的相關(guān)權(quán)利人作為對(duì)方當(dāng)事人，或有共有人中一方為當(dāng)事人，由享有共有權(quán)的另一方權(quán)利人和申請(qǐng)執(zhí)行人作為對(duì)方當(dāng)事人，提起確權(quán)之訴，訴訟結(jié)果確定后申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行，法院以確權(quán)之訴的結(jié)果為依據(jù)，繼續(xù)執(zhí)行。

（二）明確共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行需要一定的立案標(biāo)的

執(zhí)行案件標(biāo)的大小不一，有的執(zhí)行案件標(biāo)的遠(yuǎn)小于共有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，如果被執(zhí)行人名下有共有不動(dòng)產(chǎn)就一概強(qiáng)制執(zhí)行，從司法資源使用、當(dāng)事人利益平衡等角度考慮都可能顯得不合理。同時(shí)可明確規(guī)定一旦確定共有不動(dòng)產(chǎn)可執(zhí)行，則不必進(jìn)行物理分割，共有人對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行具有協(xié)助執(zhí)行義務(wù)，如不配合執(zhí)行可依法采取強(qiáng)制措施。

（三）強(qiáng)化共有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)

可規(guī)定共有不動(dòng)產(chǎn)拍賣時(shí)，共有人出到一定的價(jià)格就可以優(yōu)先購得該共有不動(dòng)產(chǎn)，杜絕有的共有不動(dòng)產(chǎn)利益關(guān)聯(lián)人，抓住共有人不愿搬離共有房屋的心里，故意在競(jìng)買時(shí)抬價(jià)，致使共有人不得不以大幅偏高的不合理價(jià)格竟買共有不動(dòng)產(chǎn)。

（四）進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)共有的約定和登記

為了督促各共有人登記時(shí)明確各方的分額，可明確規(guī)定未在不動(dòng)產(chǎn)管理部門登記分額的，推定各共有人分額相等。分額確權(quán)之訴使執(zhí)行過程變得漫長，容易導(dǎo)致各共有人互相串通，故意縮小被執(zhí)行人的共有份額，而損害債權(quán)人的利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]王俊青.不動(dòng)產(chǎn)共同共有人的權(quán)益保護(hù)探析.湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2011年1月第8卷第1期，第90頁。

[2]魏振瀛.《民法（第6版）》，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社，2016年版，第217頁.

作者簡(jiǎn)介：

蔣陽平（1980.10～ ），男，漢族，執(zhí)行局執(zhí)行員，法學(xué)學(xué)士。